Säljaren har hoppat av 2 veckor innan tillträdet.
Blev uppringd av mäklaren idag som säger att köparna har hoppat av, tillträdet skulle ha varit 1 juli. Anledningen till detta är att de ej fått sin lägenhet såld och banken inte vill låna ut pengar till dem.
Vi har fått en hyresrätt som vi redan nu haft dubbelt i 2 månader. Nu står vi alltså med dubbelt boende ytterligare ett tag till, obestämd tid, beroende på om mäklaren lyckas få budgivare 2 och 3 intresserade igen.
Vi har dessutom en del fakturor som vi hade tänkt betala under juli för de pengarna vi skulle fått av huset. Dessa fakturor avser renovering av en fastighet vi har i utlandet.
Köparen har erlagt handpenning, denna handpenning har gått till mäklararvode samt resterande även de till kostnaderna för vårt hus i utlandet.
Vi står nu alltså i en oerhört jobbig situation. Vi har just nu inga pengar att ta av till betalning av dubbelboende eller andra kostnader som uppstått pga detta. Dessutom vet vi inte hur vi ska betala de fakturor vi har på utlandsbostaden.
Vad ska vi göra i detta läge? Vad har vi rätt till? Behöver vi en advokat? Mäklaren pratade om att han ska skicka hem papper om hävning av köp till oss och köparen, ska vi skriva på detta? Dessutom sa han att om vi lyckas hitta en köpare så ska vi betala tillbaka handpenningen direkt (minus kostnader) av den nya handpenningen. Men då står ju vi utan pengar för de åtaganden vi har ända fram till nya tillträdet som kan dröja ett tag om vi har otur.
Vad kan vi göra?
Vi har fått en hyresrätt som vi redan nu haft dubbelt i 2 månader. Nu står vi alltså med dubbelt boende ytterligare ett tag till, obestämd tid, beroende på om mäklaren lyckas få budgivare 2 och 3 intresserade igen.
Vi har dessutom en del fakturor som vi hade tänkt betala under juli för de pengarna vi skulle fått av huset. Dessa fakturor avser renovering av en fastighet vi har i utlandet.
Köparen har erlagt handpenning, denna handpenning har gått till mäklararvode samt resterande även de till kostnaderna för vårt hus i utlandet.
Vi står nu alltså i en oerhört jobbig situation. Vi har just nu inga pengar att ta av till betalning av dubbelboende eller andra kostnader som uppstått pga detta. Dessutom vet vi inte hur vi ska betala de fakturor vi har på utlandsbostaden.
Vad ska vi göra i detta läge? Vad har vi rätt till? Behöver vi en advokat? Mäklaren pratade om att han ska skicka hem papper om hävning av köp till oss och köparen, ska vi skriva på detta? Dessutom sa han att om vi lyckas hitta en köpare så ska vi betala tillbaka handpenningen direkt (minus kostnader) av den nya handpenningen. Men då står ju vi utan pengar för de åtaganden vi har ända fram till nya tillträdet som kan dröja ett tag om vi har otur.
Vad kan vi göra?
Redigerat:
Skriv inte på något utan att ha 100% koll.
1) Läs igenom köpekontraktet vad det står om hävning, om någon har rätt till detta. Står det inget, så skall ni ha skadestånd för det ni förlorar från köparen.
2) Kolla kontraktet med mäklaren om han skall ha något fast det inte blev fullbordat köp (antagligen skall han ha det).
3) Prata med en advokat med en gång, om du känner dig osäker.
1) Läs igenom köpekontraktet vad det står om hävning, om någon har rätt till detta. Står det inget, så skall ni ha skadestånd för det ni förlorar från köparen.
2) Kolla kontraktet med mäklaren om han skall ha något fast det inte blev fullbordat köp (antagligen skall han ha det).
3) Prata med en advokat med en gång, om du känner dig osäker.
"Skulle köparen eller säljaren ej fullborda sina åtaganden enligt detta avtal, äger motparten rätt till skälig ersättning.
Skulle åsidosatt åtagande vara av väsentlig betydelse för part har denne dessutom rätt att häva köpet. Omedelbar hävningsrätt föreligger dock inte om motparten är privatperson och kan hänvisa till sådana extraordinära omständigheter som han inte kan råda över. Vid köparens kontraktsbrott skall säljarens ersättning i första hand regleras ut erlagd handpenning. Överstiger säljarens skada handpenningen, är köparen skyldig att erlägga mellanskillnaden. Understiger skadan handpenningen skall mellanskillnaden snarast återbetalas till köparen. Säljaren och köparen är införstådda med att säljaren har att erlägga full mäklarprovision även om hävning sker enligt denna paragraf och att provisionskostnaden vid köparens kontraktsbrott ingår i det skadestånd köparen blir skyldig att erlägga till säljaren. "
Detta är vad som står i kontraktet avseende detta, men vad har vi rätt att kräva som skadestånd?
Skulle åsidosatt åtagande vara av väsentlig betydelse för part har denne dessutom rätt att häva köpet. Omedelbar hävningsrätt föreligger dock inte om motparten är privatperson och kan hänvisa till sådana extraordinära omständigheter som han inte kan råda över. Vid köparens kontraktsbrott skall säljarens ersättning i första hand regleras ut erlagd handpenning. Överstiger säljarens skada handpenningen, är köparen skyldig att erlägga mellanskillnaden. Understiger skadan handpenningen skall mellanskillnaden snarast återbetalas till köparen. Säljaren och köparen är införstådda med att säljaren har att erlägga full mäklarprovision även om hävning sker enligt denna paragraf och att provisionskostnaden vid köparens kontraktsbrott ingår i det skadestånd köparen blir skyldig att erlägga till säljaren. "
Detta är vad som står i kontraktet avseende detta, men vad har vi rätt att kräva som skadestånd?
Är nog ganska svårt att sia om vad ersättning för "övriga" kostnader så som dubbelt boende etc kan bli.
När vi sålde, nyligen, menade vår mäklare att ett lägre bud också kunde räknas som ersättningspliktigt gentemot den avhoppade köparen. Huruvida detta stämmer med verkligheten vet jag dock inte. Men det är ju inga hemligheter att fastighetsmarknaden svalnar när sommarmånaderna träder in.
Men börja leta efter en bra advokat som sagt, det kan vara skillnad mellan succe och fiasko vill jag påstå.
När vi sålde, nyligen, menade vår mäklare att ett lägre bud också kunde räknas som ersättningspliktigt gentemot den avhoppade köparen. Huruvida detta stämmer med verkligheten vet jag dock inte. Men det är ju inga hemligheter att fastighetsmarknaden svalnar när sommarmånaderna träder in.
Men börja leta efter en bra advokat som sagt, det kan vara skillnad mellan succe och fiasko vill jag påstå.
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 248 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 248 inlägg
Ingen avundsvärd situation ni hamnat i. Ni bör definitivt ta kontakt med en advokat - OMGÅENDE.
SKRIV INTE PÅ NÅGRA PAPPER OM HÄVNING eller annat heller för den delen. Gör INGA MUNTLIGA överenskommelser heller.
Att köparen inte får sin lägenhet såld eller lån från banken är inte grund för hävning från köparens sida enligt avtalet.
Rent juridiskt begår köparen ett avtalsbrott om han/hon inte fullföljer köpet och ni kan därför kräva skadestånd. Vad skadeståndet kan komma att innefatta kan advokaten upplysa er om men i stort ska ni hållas skadelösa dvs alla extrakostnader ska ersättas. Får ni ett lägre belopp vid en förnyad försäljning bör även denna mellanskillnad vara skadeståndsgrundande.
Skadeståndet rör dock endast kostnader som är direkt förknippade med försäljningen så har ni dragit på er andra kostnader som ni skulle ha betalt med hjälp av köpeskillingen får ni ordna det själva.
Ha dock i åtanke att det kan dröja (lång tid!) innan ni får skadeståndet och i värsta fall kan det bli så att köparen inte kan betala skadeståndet. Vad som händer är att ni kommer att få stämma köparen och det blir troligast en rättsprocess som det dels tar tid innan den inleds och dels tar tid att fullfölja.
Kontakta ert försäkringsbolag om ni har någon form av rättsskydd som kan träda in och bistå med advokatkostnader.
Att mäklaren tar så lättsinnigt på det hela att han bara meddelar att han kommer att skicka över papper som ni ska skriva på och att handpenningen ev ska återbetalas är fullständigt häpnadsväckande. Mäklaren borde istället ha upplyst er om vilka rättigheter ni har och tipsat er om att anlita en advokat.
Ni borde kanske stämma mäklaren också då ni ändå är på gång
.
SKRIV INTE PÅ NÅGRA PAPPER OM HÄVNING eller annat heller för den delen. Gör INGA MUNTLIGA överenskommelser heller.
Att köparen inte får sin lägenhet såld eller lån från banken är inte grund för hävning från köparens sida enligt avtalet.
Rent juridiskt begår köparen ett avtalsbrott om han/hon inte fullföljer köpet och ni kan därför kräva skadestånd. Vad skadeståndet kan komma att innefatta kan advokaten upplysa er om men i stort ska ni hållas skadelösa dvs alla extrakostnader ska ersättas. Får ni ett lägre belopp vid en förnyad försäljning bör även denna mellanskillnad vara skadeståndsgrundande.
Skadeståndet rör dock endast kostnader som är direkt förknippade med försäljningen så har ni dragit på er andra kostnader som ni skulle ha betalt med hjälp av köpeskillingen får ni ordna det själva.
Ha dock i åtanke att det kan dröja (lång tid!) innan ni får skadeståndet och i värsta fall kan det bli så att köparen inte kan betala skadeståndet. Vad som händer är att ni kommer att få stämma köparen och det blir troligast en rättsprocess som det dels tar tid innan den inleds och dels tar tid att fullfölja.
Kontakta ert försäkringsbolag om ni har någon form av rättsskydd som kan träda in och bistå med advokatkostnader.
Att mäklaren tar så lättsinnigt på det hela att han bara meddelar att han kommer att skicka över papper som ni ska skriva på och att handpenningen ev ska återbetalas är fullständigt häpnadsväckande. Mäklaren borde istället ha upplyst er om vilka rättigheter ni har och tipsat er om att anlita en advokat.
Ni borde kanske stämma mäklaren också då ni ändå är på gång
.
Den först och viktigaste frågan är ju om det finns någon villkorsklausul i avtalet som ger dem rätt att hoppa av. På 90 talet var det väldigt vanligt med villkor om finansiering, dvs att köparen fick hoppa av om de inte fick lån. Sådana klausuler tror jag har börjat komma in i avtalen igen i dessa kristider.
Om köparen har en avtalsenlig rätt att hoppa av så borde handpenningen återbetalas villkorslöst, så det känns inte som det stämmer i det här fallet.
Om vi antar att köparen är bunden av ett giltigt avtal, då bör er första strategi vara att försöka få köparen att fullfölja köpet, det är enda sättet för er att komma ur en akut likviditetskris, och det blir det billigaste för köparen, även om köparen inte har råd att behålla huset utan blir tvungen att sälja det själv igen.
Ni har rätt till ersättning för alla merkostnader som uppstår pga deras avhopp, räntor driftskostnader, mäklararvoden osv. Ni har troligen (tveksamt om det håller i rätten) rätt till ersättning för en ev. förlust vid en senare försäljning, dvs. om nästa köpare prutar 200 000 från nuvarande pris så kan ni kräva er nuvarande köpare på den mellanskillnaden. Om inte annat så är det ett sätt att pressa köparen att inte hoppa av.
Ni kan även kolla med er egen bank om ni har en rimlig bankontakt och be köparen kontakta er bank, möjligen kan de låna ut pengar till köparen som en tjänst mot er (dvs, kanske tänja lite på sina bedömningsregler för er skull).
Om vi antar att köparen faktisk rent praktiskt inte kan genomföra affären under några omständigheter, då återstår att stämma köparen på de förluster ni gör nu, i det läget är det mycket stor risk att köparen ändå inte kan betala något skadestånd. Då får ni vara nöjda med handpenningen.
Mäklaren beteende är mycket märkligt.
Det finns ett ytterligare alternativ här, det kan vara så att köparen har ångrat sig, och istället vill köpa ett annat hus som mäklaren mäklar. Det skulle kunna förklara mäklaren beteende.
Om köparen har en avtalsenlig rätt att hoppa av så borde handpenningen återbetalas villkorslöst, så det känns inte som det stämmer i det här fallet.
Om vi antar att köparen är bunden av ett giltigt avtal, då bör er första strategi vara att försöka få köparen att fullfölja köpet, det är enda sättet för er att komma ur en akut likviditetskris, och det blir det billigaste för köparen, även om köparen inte har råd att behålla huset utan blir tvungen att sälja det själv igen.
Ni har rätt till ersättning för alla merkostnader som uppstår pga deras avhopp, räntor driftskostnader, mäklararvoden osv. Ni har troligen (tveksamt om det håller i rätten) rätt till ersättning för en ev. förlust vid en senare försäljning, dvs. om nästa köpare prutar 200 000 från nuvarande pris så kan ni kräva er nuvarande köpare på den mellanskillnaden. Om inte annat så är det ett sätt att pressa köparen att inte hoppa av.
Ni kan även kolla med er egen bank om ni har en rimlig bankontakt och be köparen kontakta er bank, möjligen kan de låna ut pengar till köparen som en tjänst mot er (dvs, kanske tänja lite på sina bedömningsregler för er skull).
Om vi antar att köparen faktisk rent praktiskt inte kan genomföra affären under några omständigheter, då återstår att stämma köparen på de förluster ni gör nu, i det läget är det mycket stor risk att köparen ändå inte kan betala något skadestånd. Då får ni vara nöjda med handpenningen.
Mäklaren beteende är mycket märkligt.
Det finns ett ytterligare alternativ här, det kan vara så att köparen har ångrat sig, och istället vill köpa ett annat hus som mäklaren mäklar. Det skulle kunna förklara mäklaren beteende.
Tacksam för alla svar och råd jag fått.
Har kontaktat jurist, han ska höra av sig i morgon. Har även pratat med mäklaren, som säger att köparen är fullt på det klara med att de måste stå för alla kostnader som detta medför oss, inklusive ev. prisskillnad vid ny försäljning.
Jag hävdar fortfarande att det här kommer att kosta mig/oss så mycket mer än bara de direkta kostnaderna såsom dubbelboende osv. Jag frågade mäklaren om köparna verkligen har gjort allt de kunnat för att lösa situationen, som tex kontaktat alternativa långivare ex. Bluestep och det hade de visserligen inte gjort sa han??!! Jag bad honom framföra detta förslag till dom så får vi se vad det ger. Jag vill ju verkligen försöka få de att fullfölja köpet.
Vi får se vad som händer i morgon!
Har kontaktat jurist, han ska höra av sig i morgon. Har även pratat med mäklaren, som säger att köparen är fullt på det klara med att de måste stå för alla kostnader som detta medför oss, inklusive ev. prisskillnad vid ny försäljning.
Jag hävdar fortfarande att det här kommer att kosta mig/oss så mycket mer än bara de direkta kostnaderna såsom dubbelboende osv. Jag frågade mäklaren om köparna verkligen har gjort allt de kunnat för att lösa situationen, som tex kontaktat alternativa långivare ex. Bluestep och det hade de visserligen inte gjort sa han??!! Jag bad honom framföra detta förslag till dom så får vi se vad det ger. Jag vill ju verkligen försöka få de att fullfölja köpet.
Vi får se vad som händer i morgon!
min fråga är varför har du tillgång till handpenningen över huvudettaget? den skall mäklaren(eller sånt där konto vad det nu heter) in i det sista tills allt är klart. ni får lite skylla er själva, handpenning finns av en anledning... just detta!! om ni har använt upp handpenning innan pengarna fanns på kontot..
har ni nu en jävla otur kommer skadeståndet bli lägre än vad handpenningen är som ni har brännt redan och måste betala dem istället.
och att köparen inte fått sålt sin lägenhet är ju bara en fråga om pris, de får säkert sålt sin lägenhet om de går ut med ett "reapris". har någon verkligen förklarat för dem hur mycket detta kommer kosta dem? borde ju vara värt för dem att gå ner i pris rejält på sin lägenhet? kanske det finns en möjlighet att förlänga tillträdet en månad till?
har ni nu en jävla otur kommer skadeståndet bli lägre än vad handpenningen är som ni har brännt redan och måste betala dem istället.
och att köparen inte fått sålt sin lägenhet är ju bara en fråga om pris, de får säkert sålt sin lägenhet om de går ut med ett "reapris". har någon verkligen förklarat för dem hur mycket detta kommer kosta dem? borde ju vara värt för dem att gå ner i pris rejält på sin lägenhet? kanske det finns en möjlighet att förlänga tillträdet en månad till?
Vi skrev kontrakt i april, och handpenningen var mycket riktigt på ett klientmedelskonto hos mäklaren.
Där skall den vara fram till det att köparen gjort en besiktning och rejäl undersökning av eventuella fel på fastigheten.
Eftersom besiktningen var helt utan anmärkning anses köpet gällande och mäklaren betalar ut handpenningen till säljaren. Den enda gällande anledning att backa ett köp är alltså att det framkommit sådana fel och brister på fastigheten att köparen inte längre vill fullfölja köpet. Men att backa pga av att man "ångrat sig" eller "inte kan få lån" det är inget alternativ.
Detta är ett kontraktsbrott.
Så denna handpenning är en del av betalningen, och tillfaller säljaren. Detta är inget vi kommer att behöva betala tillbaka av förrän vi hittat en ny köpare, och endast i det fall våra tillkomna kostnader understiger handpenningen kommer den delen att återbetalas. Så vi har som du uttrycker det i princip "bränt" våra egna pengar, vilket vi har full rätt att göra.
Jag instämmer dock helt i att köparen ej verkar fullt medveten om vilka kostnader och konsekvenser detta kommer att ge.
Där skall den vara fram till det att köparen gjort en besiktning och rejäl undersökning av eventuella fel på fastigheten.
Eftersom besiktningen var helt utan anmärkning anses köpet gällande och mäklaren betalar ut handpenningen till säljaren. Den enda gällande anledning att backa ett köp är alltså att det framkommit sådana fel och brister på fastigheten att köparen inte längre vill fullfölja köpet. Men att backa pga av att man "ångrat sig" eller "inte kan få lån" det är inget alternativ.
Detta är ett kontraktsbrott.
Så denna handpenning är en del av betalningen, och tillfaller säljaren. Detta är inget vi kommer att behöva betala tillbaka av förrän vi hittat en ny köpare, och endast i det fall våra tillkomna kostnader understiger handpenningen kommer den delen att återbetalas. Så vi har som du uttrycker det i princip "bränt" våra egna pengar, vilket vi har full rätt att göra.
Jag instämmer dock helt i att köparen ej verkar fullt medveten om vilka kostnader och konsekvenser detta kommer att ge.
Hör med din bankkontakt om inte han kan underesöka om han kan hjälpa köparen. Om inte annat så kanske han kan förklara för köparen vilka konsekvenser handlandet kan få.
"Finessen" med handpenningen är att köparen måste leda i bevis att era kostnader är lägre än handpenningen för att kunna få tillbaka något, de kostnader ni har som överstiger handpenningen måste ni bevisa. Där kan alltid uppstå tvister om huruvida ni verkligen behövde gå ner så mycket i pris för att sälja, eller om ni verkligen hade behövt dra på er så stora driftskostnader etc. I praktiken blir det en förlikning på en kompromisnivå.
Så som jag förstår ursprungsinlägget så riskerar ni att hamna i en akut likviditetskris om inte affären görs upp enl. plan. Du bör prata med din bank även om den saken. Att hjälpa till i sådana här situationer är vad banker är till för.
"Finessen" med handpenningen är att köparen måste leda i bevis att era kostnader är lägre än handpenningen för att kunna få tillbaka något, de kostnader ni har som överstiger handpenningen måste ni bevisa. Där kan alltid uppstå tvister om huruvida ni verkligen behövde gå ner så mycket i pris för att sälja, eller om ni verkligen hade behövt dra på er så stora driftskostnader etc. I praktiken blir det en förlikning på en kompromisnivå.
Så som jag förstår ursprungsinlägget så riskerar ni att hamna i en akut likviditetskris om inte affären görs upp enl. plan. Du bör prata med din bank även om den saken. Att hjälpa till i sådana här situationer är vad banker är till för.
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 248 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 248 inlägg
Man bör nog väga orden på guldvåg om man går till sin egen bank och förklarar att man har ekonomiska problem. Bankerna är skotträdda så det räcker till och kan snabbt få för sig att indragna krediter osv är den enda rätta vägen att ordna upp din situation Att gå till sin egen bank med en avhoppande köpare med ekonomiska problem kan få samma effekt.
Säger inte att man ska mörka allt för banken, man kan ju vara tvungen att låna för att klara den akuta situationen, men man bör fundera lite på hur man ska lägga upp det hela så att banken inte får kalla fötter eller så har man en VÄLDIGT bra bankkontakt.
Att gå till sin egen bank med en avhoppande köpare med ekonomiska problem kan få samma effekt.Säger inte att man ska mörka allt för banken, man kan ju vara tvungen att låna för att klara den akuta situationen, men man bör fundera lite på hur man ska lägga upp det hela så att banken inte får kalla fötter eller så har man en VÄLDIGT bra bankkontakt.
Jag är kanske naiv, men jag tror att en bank vill hjälpa till att säkerställa att du som kund fortsätter att ha en ekonomi som möjligör att du gör lönsamma bankaffärer även i framtiden (lönsamma för banken alltså). Jag tror att det alltid är en fördel att vara öppen mot banken.
Undantaget kanske är om man redan tidigare har skaffat sig problem, om banken redan har en klar uppfattning att du är en strulig kund.
Säljaren här verkar ju ha hamnat i en tillfällig oväntat svår likviditetskris. Den klart bästa lösningen för alla parter (men framförallt för säljaren) är ju om köparen kan genomföra köpet, detta är med stor sannolikhet bättre även för köparen oavsett om köparen sedan har råd att bo i huset, eller blir tvungen att sälja det snabbt.
Det enda läget jag kan se där det kanske är bättre för köparen att dra sig ur trots alla konsekvenser är om det helt enkelt inte finns några tillgångar att betala skadeståndet med.
Undantaget kanske är om man redan tidigare har skaffat sig problem, om banken redan har en klar uppfattning att du är en strulig kund.
Säljaren här verkar ju ha hamnat i en tillfällig oväntat svår likviditetskris. Den klart bästa lösningen för alla parter (men framförallt för säljaren) är ju om köparen kan genomföra köpet, detta är med stor sannolikhet bättre även för köparen oavsett om köparen sedan har råd att bo i huset, eller blir tvungen att sälja det snabbt.
Det enda läget jag kan se där det kanske är bättre för köparen att dra sig ur trots alla konsekvenser är om det helt enkelt inte finns några tillgångar att betala skadeståndet med.