Undran över priser?
Hej!
Jag och min man har varit och kollat på ett hus som verkligen har potential men där i stort sett allt behöver göras.
Nu har vi tänkt höra av oss till säljaren för att lägga ett första bud, men vi vill ha lite hum om vad det kan kosta att renovera det nödvändigaste (eller var/hur man kan ta reda på det...)
Tilläggsisolering (inifrån, huset är stort så det räcker även om det går åt yta till isolering)?
Nydragning av el?
Byte från direkt-el till vattenburet (berg/jord/sol-värme någonting blir uppvärmningen sedan)
Byte av fönster?
(Ev behövs) Nya avloppsstammar?
Jag och min man har varit och kollat på ett hus som verkligen har potential men där i stort sett allt behöver göras.
Nu har vi tänkt höra av oss till säljaren för att lägga ett första bud, men vi vill ha lite hum om vad det kan kosta att renovera det nödvändigaste (eller var/hur man kan ta reda på det...)
Tilläggsisolering (inifrån, huset är stort så det räcker även om det går åt yta till isolering)?
Nydragning av el?
Byte från direkt-el till vattenburet (berg/jord/sol-värme någonting blir uppvärmningen sedan)
Byte av fönster?
(Ev behövs) Nya avloppsstammar?
Det känns svårt att svara på dina frågor. Först och främst utan att ha sett huset och utan att veta era ambitioner gällande kvalitet, eget arbete osv.
Dock är det två saker som jag reagerar på (inte för den sakens skull fel)
Tilläggsisolering. Se till att kontrollera hela isoleringsbehovet innan ni drar på med väggisolering. Väggen är inte den största energitjuven och således inte heller det första man skall åtgärda - kolla hela objektet helt enkelt
Fönster. Är det gamla fönster skall de renoveras och inte bytas. Samma som ovan - energivinsten är sällan så stor som investeringskostnaden.
Det låter som ni kommer att leja ut det mesta av arbetet. Kort kan man nog sammanfatta det med att en helrenovering av ett gammalt hus sällan lönar sig - det kostar ganska mycket pengar och tar massor tid - så om man inte ligger i storstadsregionerna så "lönar" det sig sällan rent ekonomiskt att renovera med enbart lejd arbetskraft.
Vad försöker jag säga? Tänk efter före, var beredda att lägga ner mycket tid och ganska mycket pengar, hoppas inte på att komma billigt undan.
Men köp för fasen
- finns inget bättre än att förkovra sig i byggnadsvården och renovera sitt eget hus om du frågar mig!
Dock är det två saker som jag reagerar på (inte för den sakens skull fel)
Tilläggsisolering. Se till att kontrollera hela isoleringsbehovet innan ni drar på med väggisolering. Väggen är inte den största energitjuven och således inte heller det första man skall åtgärda - kolla hela objektet helt enkelt
Fönster. Är det gamla fönster skall de renoveras och inte bytas. Samma som ovan - energivinsten är sällan så stor som investeringskostnaden.
Det låter som ni kommer att leja ut det mesta av arbetet. Kort kan man nog sammanfatta det med att en helrenovering av ett gammalt hus sällan lönar sig - det kostar ganska mycket pengar och tar massor tid - så om man inte ligger i storstadsregionerna så "lönar" det sig sällan rent ekonomiskt att renovera med enbart lejd arbetskraft.
Vad försöker jag säga? Tänk efter före, var beredda att lägga ner mycket tid och ganska mycket pengar, hoppas inte på att komma billigt undan.
Men köp för fasen
- finns inget bättre än att förkovra sig i byggnadsvården och renovera sitt eget hus om du frågar mig!
Redigerat:
Vi håller på med i stort sett det ni gör. Vi lejer ut arbetet, för vi har barn + egna jobb vi trivs med och resonerar som så att vi hellre lägger fler timmar med våra vanliga jobb och låter byggarna sköta resten. De gör det som de är bra på, och vi gör det vi är bra på . Tycker man det är kul och har massor med tid kommer saken givetvis i ett annat läge och det går att få ner arbetskostnaderna.
Jag skulle också vara kritisk mot tilläggsisolering och byte av fönster. Vi har bliit tillsagda av flera byggare att byta fönster men tvivlat, och när vi hade en fönsterhantverkare där sa han precis vad vi trott, att fönstrena ser fula ut men är i gott skick. Han hade i stället kunnat sälja oss nytillverkade fönster och tjänat mer, så jag har ingen anledning att tro att han skulle ljuga. Och tänk på att fönsterbyten kan förändra exteriören jättemycket - inte till det bättre (åtminstone har jag aldrig sett nåt exempel på det). Men så är jag fönsterfetichist.
Vi drar om all el i vårt hus och det är beräknat till 150-200 tusen, men då flyttar vi centralen, bygger schakt, sätter in larm, nätverkskablar m.m. Så visst är det mycket pengar, men eftersom vi tidigare varit och titta på många hus där elen påståtts vara omdragen men där det fanns massor med konstigheter tycker vi det är bättre att göra det själva och veta vad som är gjort. Vi fick offerter på betydligt lägre belopp, men de var baserad på mindre jobb, så man kan komma undan med betydligt lägre belopp än vi gjort.
Vi har tidigare kollat om konvertering från direktel och då fick vi prisuppgifter på ca 5000 per element som schablon. Det var ett par år sedan, så det kan säkert vara lite mer idag. Tidigare kunde man få bidrag för sånt.
Sen kan ni ju skynda långsamt - man kanske inte måste riva ut kök o bad det första man gör. Det kan vara bra att bo in sig först.
. Tycker man det är kul och har massor med tid kommer saken givetvis i ett annat läge och det går att få ner arbetskostnaderna.Jag skulle också vara kritisk mot tilläggsisolering och byte av fönster. Vi har bliit tillsagda av flera byggare att byta fönster men tvivlat, och när vi hade en fönsterhantverkare där sa han precis vad vi trott, att fönstrena ser fula ut men är i gott skick. Han hade i stället kunnat sälja oss nytillverkade fönster och tjänat mer, så jag har ingen anledning att tro att han skulle ljuga. Och tänk på att fönsterbyten kan förändra exteriören jättemycket - inte till det bättre (åtminstone har jag aldrig sett nåt exempel på det). Men så är jag fönsterfetichist
. Vi drar om all el i vårt hus och det är beräknat till 150-200 tusen, men då flyttar vi centralen, bygger schakt, sätter in larm, nätverkskablar m.m. Så visst är det mycket pengar, men eftersom vi tidigare varit och titta på många hus där elen påståtts vara omdragen men där det fanns massor med konstigheter tycker vi det är bättre att göra det själva och veta vad som är gjort. Vi fick offerter på betydligt lägre belopp, men de var baserad på mindre jobb, så man kan komma undan med betydligt lägre belopp än vi gjort.
Vi har tidigare kollat om konvertering från direktel och då fick vi prisuppgifter på ca 5000 per element som schablon. Det var ett par år sedan, så det kan säkert vara lite mer idag. Tidigare kunde man få bidrag för sånt.
Sen kan ni ju skynda långsamt - man kanske inte måste riva ut kök o bad det första man gör. Det kan vara bra att bo in sig först.
Tack för kloka ord!
Tyvärr har jag ingen länk till huset, då det säljs privat..
Vi hoppas att vi kan få det så pass billigt att vi har råd att betala för att få det vi inte kan gjort.
Vi kommer också när/om vi lägger bud/kommer överens om priset säga att vi ska ta dit besiktningsman för att kolla på det innan det isf blir påskrivning av kontrakt.
Ska läsa svaren igen lite noggrannare när jag har lite mer tid.
Vi hade nog för enkelhetens skull velat ha ett hus som var inflyttningsbart direkt, men detta hus är det vi fått överlägset bäst känsla i!
Tyvärr har jag ingen länk till huset, då det säljs privat..
Vi hoppas att vi kan få det så pass billigt att vi har råd att betala för att få det vi inte kan gjort.
Vi kommer också när/om vi lägger bud/kommer överens om priset säga att vi ska ta dit besiktningsman för att kolla på det innan det isf blir påskrivning av kontrakt.
Ska läsa svaren igen lite noggrannare när jag har lite mer tid.
Vi hade nog för enkelhetens skull velat ha ett hus som var inflyttningsbart direkt, men detta hus är det vi fått överlägset bäst känsla i!
Var rädd om er känsla. Vad är det i huset som ger er känslan? Förivra er inte i renoveringsambitionerna. Att skynda långsamt ger ofta bra lösningar, är skonsamt mot plånboken och bevarar känslan som man först fick med huset. Lycka till.
Jag håller med Gafsan! Ibland är det bara de små detaljerna som gör hela känslan i huset och ger det "själ". När vi tittade på vårt hus gick nuvarande ägare och ursäktade sig över att han inte hunnit byta fasad, tilläggsisolera, byta ut fönstren och såga ner alla fruktträd i trädgården! Hade han gjort det hade vi inte ens kommit på visning kan jag garantera
Det är juh pga känslan vi så gärna vill ha det.. Trots allt som behövs göras!
Vi har tänkt göra som så att få neder våningen bebolig, och sen greja med övervåningen när vi får tid/råd/ork.
Våningarna är nämligen ca 130kvm så man klarar sig bra med bara en av dem.. ;-)
Vi har tänkt göra som så att få neder våningen bebolig, och sen greja med övervåningen när vi får tid/råd/ork.
Våningarna är nämligen ca 130kvm så man klarar sig bra med bara en av dem.. ;-)
Yttertaket har alltid första tjing vid en renovering, sen kan allt övrigt få ta den tid det tar...
De åtgärder ni nämner är i princip omöjliga att kostnadsberäkna med någon som helst precision utan att först definiera nuläget och vilken funktion/omfattning/kvalitetsnivå som man vill uppnå. Dessutom hänger flera av de åtgärder ni anger ihop, exempelvis bör man inte fundera på omdragning av elsystemet utan att veta om ni tänker behålla direktverkande el eller inte.
Jag skulle vilja uttrycka det som så att personer som på stående fot uppskattar en kostnad för dessa åtgärder är inte tillräckligt kompetenta för att bedöma det, och då ska ni ta deras kompetens och kostnadsbedömning med en mycket stor nypa salt (speciellt om de är entreprenörer som vill offerera jobbet till er).
Det finns vissa kvadratmeterschabloner att gå efter, exempelvis REPAB. Men de kan lätt diffa 100%, speciellt om det är ett gammalt hus och man vill ha lite gysingelösningar.
Jag skulle vilja uttrycka det som så att personer som på stående fot uppskattar en kostnad för dessa åtgärder är inte tillräckligt kompetenta för att bedöma det, och då ska ni ta deras kompetens och kostnadsbedömning med en mycket stor nypa salt (speciellt om de är entreprenörer som vill offerera jobbet till er).
Det finns vissa kvadratmeterschabloner att gå efter, exempelvis REPAB. Men de kan lätt diffa 100%, speciellt om det är ett gammalt hus och man vill ha lite gysingelösningar.
Rimligt, om ni prioriterar rätt.., annars är det ingen konst att sätta sprätt på den summan vid renovering av ett hus. Så gör huset beboligt.., taket först, om det finns minsta tveksamhet om det, sen kollar ni av grunden, så att dräneringen fungerar hyfsat, då kan ni prioritera ner den. Därefter det rötskadade, sånt finns alltid, å bör tas omhand så fort som möjligt, annars kan rötan sprida sig fort.., kolla då samtidigt om rötan kan ha tillkommit p.g.a läckor i nån vattenledning, då blir den förstås den 1:a prio... Sist ger ni er på sanitets å köks delen för där kan ni lätt bränna iväg hiskeliga summor, om ni känner för det.. Allt annat utom det, går att budgetera rätt bra. Dock med ett ? för grunden, där vet man aldrig riktigt säkert var det slutar.., det finns mycket otrevligt som kan dyka upp, när man börjar rota i den..MSW skrev:
Så skulle jag lägga upp det..., på ett ungefär. Men med ett gammalt renoveringsobjekt blir det ändå att man får ta det problem som dyker upp först. Dock med undantaget att taket alltid bör få gå först..
magentis
Redigerat:
Till att börja med så bör man ha en fackman som går igenom huset, vid en överlåtelsebesiktning. Man bör kräva att sotaren varit där och att papper kan visas på eldstädernas funktionalitet. Utöver denna så bör man (om man anser behov föreligga) kolla vvs och el. Vet inte hur det funkar med energideklaration nuförtiden men denna bör kunna ge god information om energiläget. Detta bör vara ett gott underlag för att initialt bedömma huset och de åtgärder som behövs.
Men tak måste vara prio 1, därefter som ovan säger grund och uppvärmning.
Tilläggsisolering bör i första hand fokusera uppåt, dvs taket. Att ge sig på fönster är ytterst sällan motiverat (ok, englasfönster mår bra av en ytterligare ruta)
Farlig el bör åtgärdas men det är ju fall-till-fall styrt (och lite beroende på om man har barn som leker med gem).
Vad gäller energi så bör ni beräkna om man skall byta direktelen (och till vad) , "berg/jord/sol-värme någonting" bör även kompletteras med "luft någonting"+direktelen. Särskilt om det finns eldningsmöjlighet som komplement.
Och sedan (som en bygggnadsvårdare till förhoppningsvis en annan): Var rädd om husets unika egenskaper (om ni köper). Det är inte roligt om det ni anser varit potentialen i huset försvinner genom för drastiska åtgärder...
Men tak måste vara prio 1, därefter som ovan säger grund och uppvärmning.
Tilläggsisolering bör i första hand fokusera uppåt, dvs taket. Att ge sig på fönster är ytterst sällan motiverat (ok, englasfönster mår bra av en ytterligare ruta)
Farlig el bör åtgärdas men det är ju fall-till-fall styrt (och lite beroende på om man har barn som leker med gem).
Vad gäller energi så bör ni beräkna om man skall byta direktelen (och till vad) , "berg/jord/sol-värme någonting" bör även kompletteras med "luft någonting"+direktelen. Särskilt om det finns eldningsmöjlighet som komplement.
Och sedan (som en bygggnadsvårdare till förhoppningsvis en annan): Var rädd om husets unika egenskaper (om ni köper). Det är inte roligt om det ni anser varit potentialen i huset försvinner genom för drastiska åtgärder...
Om jag räknar baklänges utifrån min erfarenhet som fastighetsförvaltare:
(jag räknar nedan exklusive moms eftersom jag är mer van vid det)
800 000 ink moms motsvarar grovt 640 000 ex moms. Om vi räknar med att ni gör en del själv och inte betalar hantverkare så kan vi säga 700 000 ex moms. Jag tolkade det som att er kåk var ca 260 kvm stor och att ni inte behövde göra så mycket åt marken.
Då får ni ett investeringsutrymme i snitt och före moms på ca 2700 kr/kvm.
Schablonmässigt och utan antikvariska hänsyn brukar man räkna med följande nivåer för upprustning av flerbostadshus, utan att göra om planlösning. Jag tror de funkar hyggligt för småhus också:
El 400-1100 kr/kvm
Rör 400-800 kr/kvm
Bygg 3000-5000 kr/kvm
Luft 200-450 kr/kvm
Det är är alltså förmodligen mer än vad ni tänker göra, och bygger på att man lejer ut allt jobb. Å andra sidan bygger siffrorna på betydligt större volymer och professionell upphandling. Obs alltså att siffrorna är exklusive moms.
(jag räknar nedan exklusive moms eftersom jag är mer van vid det)
800 000 ink moms motsvarar grovt 640 000 ex moms. Om vi räknar med att ni gör en del själv och inte betalar hantverkare så kan vi säga 700 000 ex moms. Jag tolkade det som att er kåk var ca 260 kvm stor och att ni inte behövde göra så mycket åt marken.
Då får ni ett investeringsutrymme i snitt och före moms på ca 2700 kr/kvm.
Schablonmässigt och utan antikvariska hänsyn brukar man räkna med följande nivåer för upprustning av flerbostadshus, utan att göra om planlösning. Jag tror de funkar hyggligt för småhus också:
El 400-1100 kr/kvm
Rör 400-800 kr/kvm
Bygg 3000-5000 kr/kvm
Luft 200-450 kr/kvm
Det är är alltså förmodligen mer än vad ni tänker göra, och bygger på att man lejer ut allt jobb. Å andra sidan bygger siffrorna på betydligt större volymer och professionell upphandling. Obs alltså att siffrorna är exklusive moms.
Ang avloppsstammarna.
Om det är gamla gjutjärnsstammar, så är dom troligen i hur bra skick som helst.
Det ska mycket till innan dom har tjänat ut.., om dom nånsin gör det.
Däremot kan dom mycket väl fått så mycket avlagringar, att dom inte fungerar bra.., det händer i alla dom gamla rören förr eller senare.
Idag är inte det några problem, det finns firmor som rensar rören, så att dom blir som nya igen.
Så innan ni låter nån rörkrökare dömma ut stammen, ta dit ett företag som kan det där med rörrensning.
För jag garanterar, det byts ut stammar i mängder, helt i onödan, å till fullkomligt bortkastade pengar för kunden.
magentis
Om det är gamla gjutjärnsstammar, så är dom troligen i hur bra skick som helst.
Det ska mycket till innan dom har tjänat ut.., om dom nånsin gör det.
Däremot kan dom mycket väl fått så mycket avlagringar, att dom inte fungerar bra.., det händer i alla dom gamla rören förr eller senare.
Idag är inte det några problem, det finns firmor som rensar rören, så att dom blir som nya igen.
Så innan ni låter nån rörkrökare dömma ut stammen, ta dit ett företag som kan det där med rörrensning.
För jag garanterar, det byts ut stammar i mängder, helt i onödan, å till fullkomligt bortkastade pengar för kunden.
magentis