887_Triggerfish skrev:
Om du hade läst inlägget så hade även du förstått varför arbetslösheten kommer sjunka drastiskt. För du klarar väl inte utav att räkna ut det själv?
Byggimperiet.
Äntligen en människa som tänker efter.
Ekonomipoäng eller inte du har lyckats bättre än de flesta sk ekonomer här på forumet att förstå sambanden.
40-talisterna går i pension.
Arbetslösheten sjunker, vi kommer nästan få arbetsbrist.
Inflationen skjuter i höjden.
Detta ger att räntan sticker upp den också.
Svårare än så är det inte.
Men ni här på forumet som tror på ett räntetak på 5-6%,fortsätt drömma.
Hade jag haft lån på 1,5-3 mkr hade inte jag heller velat tro på en ränteuppgång..................
Parkakungen m fl:
Du skrev i ditt inlägg att inflationen går upp när räntan går upp. Jag skrev i mitt inlägg att den långa räntan går upp när inflationsförväntningarna stiger. Det är inte alls samma sak. Läs det en gång ;-)) Du verkar dessutom inte ta hänsyn till den reala räntan när du jämför bostadskostnader (dåtid, nutid och framtid) utan bara den nominella. Det är en mycket stor brist i ditt resonemang. Det är realt inte dyrare att lån när räntan ligger på 12% och inflationen är 10% än när räntan ligger på 6% och inflationen är 4% (detta bortsett från ev skatteeffekter). Det har nog aldrig varit så billigt att ha huslån som på 80-talet trots hög nominell ränta (ofta runt 10-15%). Räntebidrag, hög inflation mm gjorde det billigt att låna.
Du säger att inom en snar framtid kommer det inträffa en extraordinär händelse (arbetskraftsbrist) som kommer att höja räntorna. Det är mycket möjligt att det blir en arbetskraftsbrist runt år 2010 då de flesta på 40-talister har gått i pension men jag tror inte att det kommer att påverka samhället alltför mycket. De flesta politiker arbetar numera för att öka utbudet av arbetskraft (senare pensionering, mindre marginaleffekter i skattesystemet, ev arbetskraftsinvandring). Dessutom kommer de mindre kvalificerade arbeten att flytta utomlands och på så sätt frigöra resurser. Det är ingen som vet hur framtiden ser ut men genom att studera hur samhällsekonomierna fungera går det ändå att göra hyggliga gissningar.
Jag gör mina bedömningar och du gör dina bedömningar. Vi får väl se vem som lyckas bäst ;-)
Jag tror, för att återkoppla till det första inlägget, att om man klarar en realränta på 7 % (8% ränta och 1 % inflation) så klarar man säkert sig bra i framtiden. Detta om man slipper bli arbetslös eller sjukskriven längre tid. Att det skulle bli något stor prisfall på bostäder tror jag inte heller. Priserna kommer säkert att borde gå upp och ned 10-15%.
Den förra fastighetskrisen berodde främst på en kraftigt höjd kortränta då växelkursen skulle försvaras. Denna risk finns inte med rörlig växelkurs. Det krävs dessutom ett stort efterfrågebortfall (ex kraftigt ökad arbetslöshet) för att priserna ska gå ned mycket.
Jag vill påpeka att jag inte gör några glädjekalkyler för att lugna mig själv. Vi har väldigt lite i lån och har en hygglig sammanlagd inkomst så vårt huslån kommer nog att vara avbetalat runt år 2010.
/Ekonomen
P.S
Det är dessutom en stor skillnad på arbetsbrist och arbetskraftsbrist, men jag förstod vad du menade ;-))
Du skrev i ditt inlägg att inflationen går upp när räntan går upp. Jag skrev i mitt inlägg att den långa räntan går upp när inflationsförväntningarna stiger. Det är inte alls samma sak. Läs det en gång ;-)) Du verkar dessutom inte ta hänsyn till den reala räntan när du jämför bostadskostnader (dåtid, nutid och framtid) utan bara den nominella. Det är en mycket stor brist i ditt resonemang. Det är realt inte dyrare att lån när räntan ligger på 12% och inflationen är 10% än när räntan ligger på 6% och inflationen är 4% (detta bortsett från ev skatteeffekter). Det har nog aldrig varit så billigt att ha huslån som på 80-talet trots hög nominell ränta (ofta runt 10-15%). Räntebidrag, hög inflation mm gjorde det billigt att låna.
Du säger att inom en snar framtid kommer det inträffa en extraordinär händelse (arbetskraftsbrist) som kommer att höja räntorna. Det är mycket möjligt att det blir en arbetskraftsbrist runt år 2010 då de flesta på 40-talister har gått i pension men jag tror inte att det kommer att påverka samhället alltför mycket. De flesta politiker arbetar numera för att öka utbudet av arbetskraft (senare pensionering, mindre marginaleffekter i skattesystemet, ev arbetskraftsinvandring). Dessutom kommer de mindre kvalificerade arbeten att flytta utomlands och på så sätt frigöra resurser. Det är ingen som vet hur framtiden ser ut men genom att studera hur samhällsekonomierna fungera går det ändå att göra hyggliga gissningar.
Jag gör mina bedömningar och du gör dina bedömningar. Vi får väl se vem som lyckas bäst ;-)
Jag tror, för att återkoppla till det första inlägget, att om man klarar en realränta på 7 % (8% ränta och 1 % inflation) så klarar man säkert sig bra i framtiden. Detta om man slipper bli arbetslös eller sjukskriven längre tid. Att det skulle bli något stor prisfall på bostäder tror jag inte heller. Priserna kommer säkert att borde gå upp och ned 10-15%.
Den förra fastighetskrisen berodde främst på en kraftigt höjd kortränta då växelkursen skulle försvaras. Denna risk finns inte med rörlig växelkurs. Det krävs dessutom ett stort efterfrågebortfall (ex kraftigt ökad arbetslöshet) för att priserna ska gå ned mycket.
Jag vill påpeka att jag inte gör några glädjekalkyler för att lugna mig själv. Vi har väldigt lite i lån och har en hygglig sammanlagd inkomst så vårt huslån kommer nog att vara avbetalat runt år 2010.
/Ekonomen
P.S
Det är dessutom en stor skillnad på arbetsbrist och arbetskraftsbrist, men jag förstod vad du menade ;-))
Den här frågan är oerhört intressant. Själv skrev jag tillsammans med två kamrater min kandidatuppsats i finansiering (företagsekonomi) om just denna fråga under senvåren.
Problemet idag är att bostadspriserna, enligt flera olika mått, är höga. Det enda argumentet som kan säga att bostäder är billiga är att räntekostnaderna _just nu_ är låga. Räknar man istället med vad bostäder kostar under hushållens "livslängd", vad bostäder kostar i förhållande till hushållens inkomster eller vad ägda bostäder kostar i förhållande till hyrda bostäder, så ser det mörkare ut.
De modeller som gjorts för huspriser pekar på fyra faktorer som är viktiga. Realräntan är förstås mycket viktig -- men den nominella räntan påverkar inte priset på lång sikt. Hushållens inkomst spelar också stor roll. Till sist spelar antalet hushåll jämfört med antalet bostäder också en viss roll.
Realräntan har inte sjunkit speciellt mycket på senare tid -- tvärtom är inflationstakten nere på 0.5% enligt SCB idag. Hushållens andel av inkomsten som går till boende stiger också i vissa regioner, vilket inte kan pågå i all oändlighet.
Vad en bostad "kostar" -- nettobostadsutgiften -- bestäms både av priset och räntan. Även om amorteringar kan ses som ett slags sparande, så är det likväl en utbetalning som sker från hushållens sida. Det som vi har märkt, och som är ganska riskabelt, det är att bankerna är _mer_ villiga att låna ut pengar i regioner där priserna redan är höga eller stigande (det vill säga storstadsregionerna), jämfört med andra regioner. I storstäderna är dessutom bankerna villiga att belåna större delen av bostäders marknadsvärde än i resten av landet (dvs, större bottenlån / marknadsvärde).
Bankerna är också mer benägna att erbjuda längre amorteringstider eller amorteringsfria bottenlån, återigen en förutsättning för att utlåningen (och därmed priserna) ska öka. De hushåll som accepterar detta, accepterar samtidigt att bostaden totalt sett (på lång sikt) blir dyrare, även om den omedelbara utbetalningen blir lägre.
Slutsatsen av detta blir att hushåll som _idag_, till dagens priser, väljer att köpa bostad, kommer att lägga betydligt mer av sin inkomst på just bostaden än vad de som köpte under t.ex. 80-talet eller början av 90-talet gjorde. Då är frågan om hushållens preferenser (önskningar) vad gäller boende förändrats, eller om priserna helt enkelt stigit för mycket.
Observera att detta inte gäller generellt för hela landet. Situationen är värst i storstäderna. Internationellt sett ligger vi också inte "sämst" till -- det gör istället Australien och Storbritannien, två länder som också börjat höja sina räntor. USA ligger förmodligen också illa till. Det kan vara värt att se att priserna i Australien faktiskt redan börjat sjunka, med närmare 10-20% hittills i år, som följd av ränteökningarna...
Och räntan i framtiden? Internationellt sett är vi på väg in i en räntehöjningscykel. Konjunkturen förbättras, och priset på råvaror (särskilt olja!) stiger. Med en framtida arbetskraftsbrist kan även lönerna börja stiga. Hur som helst, resursbrister i ekonomin kan göra att även priset på pengar (räntan) måste höjas för att inte inflationen ska skena iväg. Med bibehållen inflation och högre ränta måste hushållen försvara sig på något sätt, lämpligen genom att amortera mera. Men tendensen är precis motsatt -- större andel rörliga lån, och större andel amorteringsfria lån (eller lån med mycket lång amorteringstid).
Alltså -- de hushåll som lånar pengar idag, måste vara beredda på en högre räntenivå. Jag skulle tro att det vore en bra strategi att t.ex. låna rörligt till dagens nivå kring 3-3.25%, men ändå betala som om räntan vore 6%. På så sätt blir man skyddad om räntorna väl börjar stiga. Samtidigt bör man amortera mer, eftersom man inte får gratishjälp av inflationen, men som sagt... Varken hushåll eller banker tänker ännu i de här banorna. Om de börjar göra det, blir det inte möjligt för priserna att stiga som de gjort de senaste 5-6 åren, utan risken finns att vissa typer av bostäder (t.ex. bostadsrätter i storstäder) kan falla i pris när räntan stiger.
Problemet idag är att bostadspriserna, enligt flera olika mått, är höga. Det enda argumentet som kan säga att bostäder är billiga är att räntekostnaderna _just nu_ är låga. Räknar man istället med vad bostäder kostar under hushållens "livslängd", vad bostäder kostar i förhållande till hushållens inkomster eller vad ägda bostäder kostar i förhållande till hyrda bostäder, så ser det mörkare ut.
De modeller som gjorts för huspriser pekar på fyra faktorer som är viktiga. Realräntan är förstås mycket viktig -- men den nominella räntan påverkar inte priset på lång sikt. Hushållens inkomst spelar också stor roll. Till sist spelar antalet hushåll jämfört med antalet bostäder också en viss roll.
Realräntan har inte sjunkit speciellt mycket på senare tid -- tvärtom är inflationstakten nere på 0.5% enligt SCB idag. Hushållens andel av inkomsten som går till boende stiger också i vissa regioner, vilket inte kan pågå i all oändlighet.
Vad en bostad "kostar" -- nettobostadsutgiften -- bestäms både av priset och räntan. Även om amorteringar kan ses som ett slags sparande, så är det likväl en utbetalning som sker från hushållens sida. Det som vi har märkt, och som är ganska riskabelt, det är att bankerna är _mer_ villiga att låna ut pengar i regioner där priserna redan är höga eller stigande (det vill säga storstadsregionerna), jämfört med andra regioner. I storstäderna är dessutom bankerna villiga att belåna större delen av bostäders marknadsvärde än i resten av landet (dvs, större bottenlån / marknadsvärde).
Bankerna är också mer benägna att erbjuda längre amorteringstider eller amorteringsfria bottenlån, återigen en förutsättning för att utlåningen (och därmed priserna) ska öka. De hushåll som accepterar detta, accepterar samtidigt att bostaden totalt sett (på lång sikt) blir dyrare, även om den omedelbara utbetalningen blir lägre.
Slutsatsen av detta blir att hushåll som _idag_, till dagens priser, väljer att köpa bostad, kommer att lägga betydligt mer av sin inkomst på just bostaden än vad de som köpte under t.ex. 80-talet eller början av 90-talet gjorde. Då är frågan om hushållens preferenser (önskningar) vad gäller boende förändrats, eller om priserna helt enkelt stigit för mycket.
Observera att detta inte gäller generellt för hela landet. Situationen är värst i storstäderna. Internationellt sett ligger vi också inte "sämst" till -- det gör istället Australien och Storbritannien, två länder som också börjat höja sina räntor. USA ligger förmodligen också illa till. Det kan vara värt att se att priserna i Australien faktiskt redan börjat sjunka, med närmare 10-20% hittills i år, som följd av ränteökningarna...
Och räntan i framtiden? Internationellt sett är vi på väg in i en räntehöjningscykel. Konjunkturen förbättras, och priset på råvaror (särskilt olja!) stiger. Med en framtida arbetskraftsbrist kan även lönerna börja stiga. Hur som helst, resursbrister i ekonomin kan göra att även priset på pengar (räntan) måste höjas för att inte inflationen ska skena iväg. Med bibehållen inflation och högre ränta måste hushållen försvara sig på något sätt, lämpligen genom att amortera mera. Men tendensen är precis motsatt -- större andel rörliga lån, och större andel amorteringsfria lån (eller lån med mycket lång amorteringstid).
Alltså -- de hushåll som lånar pengar idag, måste vara beredda på en högre räntenivå. Jag skulle tro att det vore en bra strategi att t.ex. låna rörligt till dagens nivå kring 3-3.25%, men ändå betala som om räntan vore 6%. På så sätt blir man skyddad om räntorna väl börjar stiga. Samtidigt bör man amortera mer, eftersom man inte får gratishjälp av inflationen, men som sagt... Varken hushåll eller banker tänker ännu i de här banorna. Om de börjar göra det, blir det inte möjligt för priserna att stiga som de gjort de senaste 5-6 åren, utan risken finns att vissa typer av bostäder (t.ex. bostadsrätter i storstäder) kan falla i pris när räntan stiger.
Oj, oj ......... :-/ min avsikt var inte att "ta parti" för någon i denna debatt, ej heller att agera domedagsprofet, vi sitter ju själv med lån på huset och därför tyckte jag bara att det skulle vara intressant att diskutera lite ang. tänkbara scenarion inför framtiden.
Ingen av oss kan väl göra anspråk på att sitta inne med sanningen och det vore väl ingen diskussion värd namnet om alla tyckte helt lika, eller....
Det jag funderar lite på är det "mänskliga psyket", om nu räntorna börjar stiga, om än i hyfsat försiktiga steg (vi behöver ju inte dra till med 15%) hur stor påverkan tror ni då att den oro som ev. infinner sig hos kommande husköpare har på fastighetspriserna framöver ev. i kombination med att somliga möjligen lånat över sin "limit" och därmed kanske måste sälja vilket då i sin tur leder till ökad tillgång på objekt?
//Christina.
Ingen av oss kan väl göra anspråk på att sitta inne med sanningen och det vore väl ingen diskussion värd namnet om alla tyckte helt lika, eller....
Det jag funderar lite på är det "mänskliga psyket", om nu räntorna börjar stiga, om än i hyfsat försiktiga steg (vi behöver ju inte dra till med 15%
) hur stor påverkan tror ni då att den oro som ev. infinner sig hos kommande husköpare har på fastighetspriserna framöver ev. i kombination med att somliga möjligen lånat över sin "limit" och därmed kanske måste sälja vilket då i sin tur leder till ökad tillgång på objekt?//Christina.
grymt kul tråd ;D
1. vad är det som hindrar mig att ta ett lån i en annan europeisk bank om räntorna skjuter i höjden i Sverige i framtiden
2. huspriserna i Sverige är fortfarande billiga jämfört med europa
på samma sätt som vi idag pratar om byggmaterial och vad som är mest prisvärt, så är jag övertygad om att vi på samma sätt pratar om banker/banklån i Finland eller Estland om några år
är ingen ekonom, men lever enligt idén att vanligt svenskt bondförnuft kommer man långt med... har försäkrat mig så att vi kan bli sjuka långtid mm...
1. vad är det som hindrar mig att ta ett lån i en annan europeisk bank om räntorna skjuter i höjden i Sverige i framtiden
2. huspriserna i Sverige är fortfarande billiga jämfört med europa
på samma sätt som vi idag pratar om byggmaterial och vad som är mest prisvärt, så är jag övertygad om att vi på samma sätt pratar om banker/banklån i Finland eller Estland om några år
är ingen ekonom, men lever enligt idén att vanligt svenskt bondförnuft kommer man långt med... har försäkrat mig så att vi kan bli sjuka långtid mm...
Nu har jag följt denna debatt under ett par dagar och det är märkbart hur irriterade folk blir bara för att man har olika åsikter om ränteläget. Varför alla dessa, på gränsen till, personangrepp? Alla måste vi själva göra en bedömning av vad vår egna ekonomi klarar av.
Om man har en egen uppfattning, rätt eller fel, att räntan inte skall passera 5-6% inom en överskådlig framtid, lev efter detta då. Glaskulor har ingen och de klassiska nationalekonomiska teorierna börjar urvattnas pga ändrade förhållanden i vår omvärld, IT, krig etc.
Jag lever efter principen att man inte skall låna över sin uppskattade förmåga, gör man det bör man eftersträva att amortera. Jag är dock MKT övertygad om att det sitter familjer runt om i Sverige som lurats att bygga hus med detta ränteläge som kommer få problem.
Tonen på forumet kan dock bli lite mer "artig" emellanåt.
Om man har en egen uppfattning, rätt eller fel, att räntan inte skall passera 5-6% inom en överskådlig framtid, lev efter detta då. Glaskulor har ingen och de klassiska nationalekonomiska teorierna börjar urvattnas pga ändrade förhållanden i vår omvärld, IT, krig etc.
Jag lever efter principen att man inte skall låna över sin uppskattade förmåga, gör man det bör man eftersträva att amortera. Jag är dock MKT övertygad om att det sitter familjer runt om i Sverige som lurats att bygga hus med detta ränteläge som kommer få problem.
Tonen på forumet kan dock bli lite mer "artig" emellanåt.
Just vad jag också misstänker, utan att egentligen alls kunna de klassiska teorierna på mina fem fingrar pga. ,som tidigare sagts, inga ekonomistudier värda namnet.kalleanka70 skrev:
MEN trots det, lurar även jag på, om samhällssituationen idag möjligen har genomgått sådana drastiska förändringar att de klassiska teorierna inte är helt lätta att med någon "säkerhet" tillämpa på dagens situation, tex. hela EU-konstruktionen, enbart en sk. stormakt i världen, IT-utvecklingen som ju leder till stora möjligheter även för tredje världen(tack och lov iof, men kanske ännu större spänningar i världen framöver) osv. osv. och om det isf. kan vara därför som det verkar så extremt svårt även för "förståsigpåarna" att göra hyfsat likvärdiga framtidsbedömmningar?? :-/
Men just därför är det ju så intressant att höra vad ni andra tror och tycker
//Christina.
Sunt bondförnuft skrev någon, det borde nog fler ta vara på, men som jag skrev i ett tidigare inlägg så sneglar allt för många på vänner/bekanta/grannar/släkt med filosofin kan dom så kan vi, och i det läget kanske man dessutom vill ha lite mer.......dessutom så har många sett på människor som haft sina hus sen mitten på 70-talet då inflation betalade av husen snabbt med den skillnad att det var "knapert" under tiden med höga räntor, detta kommer inte att ske nu och eftersom folk inte amorterar så mycket (ofta med resonemanget att "det gör så lite skillnad eftersom lånet är så stort")
med andra ord kan man inte resonera som vissa gör att -bara vi klarar 5 år så har inflationen fixat det mesta, för det gör den inte, så lånen (för det är ju lånade pengar som ska betalas tillbaka) får vi dras med under lång tid och därför gäller det att inte låta viljan(och vem vet kanske även den berömda svenska avundsjukan)styra över det sunda bondförnuftet
med andra ord kan man inte resonera som vissa gör att -bara vi klarar 5 år så har inflationen fixat det mesta, för det gör den inte, så lånen (för det är ju lånade pengar som ska betalas tillbaka) får vi dras med under lång tid och därför gäller det att inte låta viljan(och vem vet kanske även den berömda svenska avundsjukan)styra över det sunda bondförnuftet
Yonna: Exakt var gränsen går när folk inte är villiga att betala högre priser har jag ingen aning om... Man kan tänka så här -- kan priserna stiga 10% om året hur länge som helst utan att något händer? Eller, hur mycket mer är man beredd att betala för en ägd bostadsrätt i storstäderna jämfört med en hyresrätt? Ovanstående "funderingar" förändras ju för hushållen i takt med att räntan förändras...
TiggRe: Huspriserna har stigit mer i Sverige än i övriga Norden, som väl är bäst att jämföra med. I lågkonjunkturens Frankrike är prisstegringen måttlig, och i Tyskland har till och med priserna stått stilla eller sjunkit. Däremot har priserna dragit iväg rejält i Storbritannien, Irland och Spanien, beroende på dessa länders mycket starka konjunktur och låg ränta i Irland/Spanien. Storbritanniens centralbank höjer ju nu räntan, och riktar sig särskilt mot bostadsmarknaden -- som faktiskt blivit ganska sanslös där. I Storbritannien betalar man 6-7 gånger sin bruttoinkomst för en bostad, vilket är nytt rekord, till och med dyrare än 1989...
Sedan har hushållen i Sverige inte särskilt höga inkomster, särskilt inte efter skatt, vilket gör det svårare att finansiera bostadsköp relativt sett. Men som sagt, priserna stiger mer här än i övriga Norden plus Frankrike och Tyskland...
Visst kan man låna pengar utomlands. Det var ganska vanligt under 80-talet, bland annat. Problemet uppkommer om den egna valutan försvagas. Om du lånar en miljon kronor i dollar idag, så lånar du ungefär $134000. Men om dollarn förstärks till t.ex. 8.50, så är du plötsligt skyldig 139 000 kronor mer än vad du var från början... Givetvis kan det motsatta hända, men även om man får lägre ränta vid lånupptagning utomlands, så utsätts man också för större risk.
Kapitalflöden är internationella, och räntenivån följs åt ganska bra länderna emellan. Det är bland annat därför som det finns förväntningar på räntehöjningar globalt sett, eftersom Storbritannien, Australien och USA (och även Kina) höjt sina räntor.
Det blev lite mycket ekonomi, men jag tycker frågan är så pass intressant att det tål att funderas på! Risken som jag ser det just nu är att det finns särskilda hushåll som köper just idag eller förra året, som inte har marginaler nog att klara en räntehöjning med tre procentenheter. Det kan mycket väl bli något åt det hållet.
Om inflationen stiger från dagens 0.5% till 2%, samtidigt som mer kapital efterfrågas från näringsliv, hushåll och stat, kan reporäntan utan vidare gå upp till 5% -- det blir ändå en realränta för korta marknadsräntan på omkring 3%, vilket inte är särskilt högt historiskt sett! Sedan finns också en annan risk, att centralbankerna ligger "behind the curve", och att inflationen redan börjat stiga som konsekvens av tidigare ganska slapp räntepolitik. De räntehöjningar man gör nu ger erfarenhetsmässigt effekt på ekonomin först om två år. Risken finns då att man börjar höja kraftigare om inflationen inte ger med sig, som i USA 1993/94, där Federal Reserve överraskade rejält. Nu har de lovat att inte göra om samma sak, och otroligt tydligt berättat "vi kommer börja höja nu, var så säkra". Men om de har fel igen, kommer de att känna sig tvungna att öka takten i räntehöjningarna, vilket jag tror kommer hända om ett år ungefär med dagens utveckling.
Till sist -- ibland påstås det att de nationalekonomiska teorierna inte är giltiga längre, eftersom verkligheten förändrats. Det är helt fel. Tyvärr har den argumentationen använts otroligt ofta genom historien, för att så att säga markera "historiens slut". Två exempel -- Före börskraschen 1929 sades det att "stock prices have reached a permanently high plateau" av en ekonomiprofessor vid Harvard. 1999 snackades det om en "ny ekonomi" som inte följde den "gamla ekonomins" lagar. Idag vet vi att man hade fel både 1929 och 1999.
Lite oroande är att "alla" går runt och säger att "bostäder är den bästa investeringen" eller "priset kan bara stiga, det har det alltid gjort". Det är lite farligt att tänka så, särskilt när samtalsämnet blir hetare och hetare...
TiggRe: Huspriserna har stigit mer i Sverige än i övriga Norden, som väl är bäst att jämföra med. I lågkonjunkturens Frankrike är prisstegringen måttlig, och i Tyskland har till och med priserna stått stilla eller sjunkit. Däremot har priserna dragit iväg rejält i Storbritannien, Irland och Spanien, beroende på dessa länders mycket starka konjunktur och låg ränta i Irland/Spanien. Storbritanniens centralbank höjer ju nu räntan, och riktar sig särskilt mot bostadsmarknaden -- som faktiskt blivit ganska sanslös där. I Storbritannien betalar man 6-7 gånger sin bruttoinkomst för en bostad, vilket är nytt rekord, till och med dyrare än 1989...
Sedan har hushållen i Sverige inte särskilt höga inkomster, särskilt inte efter skatt, vilket gör det svårare att finansiera bostadsköp relativt sett. Men som sagt, priserna stiger mer här än i övriga Norden plus Frankrike och Tyskland...
Visst kan man låna pengar utomlands. Det var ganska vanligt under 80-talet, bland annat. Problemet uppkommer om den egna valutan försvagas. Om du lånar en miljon kronor i dollar idag, så lånar du ungefär $134000. Men om dollarn förstärks till t.ex. 8.50, så är du plötsligt skyldig 139 000 kronor mer än vad du var från början... Givetvis kan det motsatta hända, men även om man får lägre ränta vid lånupptagning utomlands, så utsätts man också för större risk.
Kapitalflöden är internationella, och räntenivån följs åt ganska bra länderna emellan. Det är bland annat därför som det finns förväntningar på räntehöjningar globalt sett, eftersom Storbritannien, Australien och USA (och även Kina) höjt sina räntor.
Det blev lite mycket ekonomi, men jag tycker frågan är så pass intressant att det tål att funderas på! Risken som jag ser det just nu är att det finns särskilda hushåll som köper just idag eller förra året, som inte har marginaler nog att klara en räntehöjning med tre procentenheter. Det kan mycket väl bli något åt det hållet.
Om inflationen stiger från dagens 0.5% till 2%, samtidigt som mer kapital efterfrågas från näringsliv, hushåll och stat, kan reporäntan utan vidare gå upp till 5% -- det blir ändå en realränta för korta marknadsräntan på omkring 3%, vilket inte är särskilt högt historiskt sett! Sedan finns också en annan risk, att centralbankerna ligger "behind the curve", och att inflationen redan börjat stiga som konsekvens av tidigare ganska slapp räntepolitik. De räntehöjningar man gör nu ger erfarenhetsmässigt effekt på ekonomin först om två år. Risken finns då att man börjar höja kraftigare om inflationen inte ger med sig, som i USA 1993/94, där Federal Reserve överraskade rejält. Nu har de lovat att inte göra om samma sak, och otroligt tydligt berättat "vi kommer börja höja nu, var så säkra". Men om de har fel igen, kommer de att känna sig tvungna att öka takten i räntehöjningarna, vilket jag tror kommer hända om ett år ungefär med dagens utveckling.
Till sist -- ibland påstås det att de nationalekonomiska teorierna inte är giltiga längre, eftersom verkligheten förändrats. Det är helt fel. Tyvärr har den argumentationen använts otroligt ofta genom historien, för att så att säga markera "historiens slut". Två exempel -- Före börskraschen 1929 sades det att "stock prices have reached a permanently high plateau" av en ekonomiprofessor vid Harvard. 1999 snackades det om en "ny ekonomi" som inte följde den "gamla ekonomins" lagar. Idag vet vi att man hade fel både 1929 och 1999.
Lite oroande är att "alla" går runt och säger att "bostäder är den bästa investeringen" eller "priset kan bara stiga, det har det alltid gjort". Det är lite farligt att tänka så, särskilt när samtalsämnet blir hetare och hetare...
zaladin? är det inte så att priserna på hus/lägenheter i övriga norden (kanske inte Finland) ligger högre än i Sverige... ???
så visst har priserna ökat snabbare i Sverige, men mer för att komma ikapp än att gå om...
skatteläget i Sverige är inget man kan göra nåt åt så länge folk lever kvar i tron att vi betalar skatt för samhället och inte för att politikerna ska kunna öka sina löner med 4-5% per år + tillsätta fler utredningar och annat gott som kostar pengar :-/
förstår att detta ämne är känsligt och folk biter till, för hur kul är det att läsa 15% och inse att man kanske personligen faktiskt inte skulle klara det och bo kvar...
lever inte bara efter bondförnuft, utan även att "allt går att lösa bara viljan finns"... 8)
så visst har priserna ökat snabbare i Sverige, men mer för att komma ikapp än att gå om...
skatteläget i Sverige är inget man kan göra nåt åt så länge folk lever kvar i tron att vi betalar skatt för samhället och inte för att politikerna ska kunna öka sina löner med 4-5% per år + tillsätta fler utredningar och annat gott som kostar pengar :-/
förstår att detta ämne är känsligt och folk biter till, för hur kul är det att läsa 15% och inse att man kanske personligen faktiskt inte skulle klara det och bo kvar...
lever inte bara efter bondförnuft, utan även att "allt går att lösa bara viljan finns"... 8)
TiggRe: Ja, jag tänkte fel. Priserna har stigit snabbare i Sverige än i övriga norden, och bostäder är dyrare i Sverige än i Finland, men något dyrare i Danmark och Norge. Dock ska man komma ihåg att inkomsterna i Norge och Danmark är högre, och mäter man pris/inkomst (som jag tycker är ett mer relevant mått) så ligger Sverige högt.
Min oro är att all "ammunition" redan är slut. Vi har övergått från hög till låg inflation --> räntorna har pressats ner. Bankerna har övergått från hög till låg säkerhet --> större bottenlån ges. Bankerna och låntagarna lånar ofta till längre amorteringstider eller helt amorteringsfritt --> hushållen är känsligare för räntehöjningar.
Till exempel: Om du tidigare tagit ett lån med hög kontantinsats och 30 års amorteringstid, kan du räkna med att bostaden blir billigare och billigare, och räntehöjningar kan pareras på detta sätt. Men om du istället tar ett amorteringsfritt lån med lägre kontantinsats, så är du mycket känsligare för räntehöjningar.
Om man då sitter med 100% rörligt amorteringsfritt lån, och räntan stiger från 3% -> 6%, så har man alltså dubbelt så stor kostnad för bostaden medan man bor i den, medan den som kontinuerligt amorterar inte har det. Det är där risken ligger -- det finns inte mer "finansiell ammunition" att spendera! (Så länge inte bankerna höjer bottenlånegraden ytterligare eller erbjuder "negativ amortering", dvs att man lånar till räntan med bostadens ökade värde som säkerhet!)
Min oro är att all "ammunition" redan är slut. Vi har övergått från hög till låg inflation --> räntorna har pressats ner. Bankerna har övergått från hög till låg säkerhet --> större bottenlån ges. Bankerna och låntagarna lånar ofta till längre amorteringstider eller helt amorteringsfritt --> hushållen är känsligare för räntehöjningar.
Till exempel: Om du tidigare tagit ett lån med hög kontantinsats och 30 års amorteringstid, kan du räkna med att bostaden blir billigare och billigare, och räntehöjningar kan pareras på detta sätt. Men om du istället tar ett amorteringsfritt lån med lägre kontantinsats, så är du mycket känsligare för räntehöjningar.
Om man då sitter med 100% rörligt amorteringsfritt lån, och räntan stiger från 3% -> 6%, så har man alltså dubbelt så stor kostnad för bostaden medan man bor i den, medan den som kontinuerligt amorterar inte har det. Det är där risken ligger -- det finns inte mer "finansiell ammunition" att spendera! (Så länge inte bankerna höjer bottenlånegraden ytterligare eller erbjuder "negativ amortering", dvs att man lånar till räntan med bostadens ökade värde som säkerhet!)
zaladin skrev:
Zaladin eller andra engagerade, intressant att höra men varför tror ni man "tassar på i ullstrumporna" om nu de gamla nationalekonomiska teorierna fortfarande är giltiga och man samtidigt börjar ha alt. redan har slut på ammunition??
Borde inte bankerna isf. tex. börja dra åt sig öronen när det gäller utlåningen till tex fastigheter, eller har de kanske rent av redan börjat göra det??
Eller måste det bli ytterligare en krasch på fastighetsmarknaden innan man vaknar, det verkar ju orimligt att man med berått mod skulle göra om samma misstag igen med så kort intervall :-/
Jag trodde i min enfald
att det åtminstone delvis kunde förklaras med det där med "samhällsförändring" som då skulle göra det i princip omöjligt att med historien som karta sia om framtiden??Men som sagt, jag tycker också att för mig, med enbart ett visst mått av sunt bondförnuft
så ter det sig fullständigt orimligt att priserna ska fortsätta att stiga med 10% per år i det oändliga :-///Christina.
byggimpert: Vi berörde de aspekterna i uppsatsen, dvs varför gör enskilda banker inte något åt saken?
Det är intressant att se att de riktigt stora aktörerna -- IMF och "Bank of International Settlements" (ungefär "centralbankernas centralbank") är oroade. Likaså riksbanken i flera länder. Även den svenska riksbanken bevakar bolånemarknaden. Men enskilda affärsbanker har inga problem över huvud taget.
Tvärtom, kreditförlusterna har nästan aldrig varit så låga som nu, och bolånen är en mycket viktig kassako för bankerna. När man inte kan tjäna massa pengar på börsen (genom t.ex. rådgivning, kapitalförvaltning, corporate finance med mera) så är det förstås lockande att tjäna pengar "enkelt" genom att låna ut till hushåll med bostäder som säkerhet.
Eftersom bolånemarknaden växer ganska stadigt, är bankerna intresserade av att ta en så stor del av marknaden som möjligt, och konkurrensen har gjort att man därför ger bättre och bättre villkor. SBAB är ett typiskt bra exempel, de erjubder låga räntor och "inga förhandlingar", samtidigt som de t.ex. var först med att sopa riskpåslaget vid utlåning med bostadsrätter som säkerhet.
Tidigare fick man ju betala 0.5% extra om man köpte bostadsrätt jämfört med villa, eftersom det ansågs mindre säkert. Nu är denna skillnad borta. Det som är oerhört intressant är _varför_ skillnaden är borta -- jo, det beror på att marknaden anses stabil, vilket den endast gör eftersom priserna stigit så mycket...
Så bankerna klarar sig nog, det är förmodligen också så att bankerna klarar sig även om fler och fler hushåll får problem med bostadslånen, eftersom det är så ovanligt med personlig konkurs, och bostaden kan ju alltid säljas eller tvångsinlösas. Det kan dock bli problem just om man höjer bottenlånen till 100%, och ett kraftigt prisfall inträffar direkt efter, men det är inte så sannolikt.
Det är intressant att se att de riktigt stora aktörerna -- IMF och "Bank of International Settlements" (ungefär "centralbankernas centralbank") är oroade. Likaså riksbanken i flera länder. Även den svenska riksbanken bevakar bolånemarknaden. Men enskilda affärsbanker har inga problem över huvud taget.
Tvärtom, kreditförlusterna har nästan aldrig varit så låga som nu, och bolånen är en mycket viktig kassako för bankerna. När man inte kan tjäna massa pengar på börsen (genom t.ex. rådgivning, kapitalförvaltning, corporate finance med mera) så är det förstås lockande att tjäna pengar "enkelt" genom att låna ut till hushåll med bostäder som säkerhet.
Eftersom bolånemarknaden växer ganska stadigt, är bankerna intresserade av att ta en så stor del av marknaden som möjligt, och konkurrensen har gjort att man därför ger bättre och bättre villkor. SBAB är ett typiskt bra exempel, de erjubder låga räntor och "inga förhandlingar", samtidigt som de t.ex. var först med att sopa riskpåslaget vid utlåning med bostadsrätter som säkerhet.
Tidigare fick man ju betala 0.5% extra om man köpte bostadsrätt jämfört med villa, eftersom det ansågs mindre säkert. Nu är denna skillnad borta. Det som är oerhört intressant är _varför_ skillnaden är borta -- jo, det beror på att marknaden anses stabil, vilket den endast gör eftersom priserna stigit så mycket...
Så bankerna klarar sig nog, det är förmodligen också så att bankerna klarar sig även om fler och fler hushåll får problem med bostadslånen, eftersom det är så ovanligt med personlig konkurs, och bostaden kan ju alltid säljas eller tvångsinlösas. Det kan dock bli problem just om man höjer bottenlånen till 100%, och ett kraftigt prisfall inträffar direkt efter, men det är inte så sannolikt.