Hjälp oss! Slutbesiktning av ej färdigbyggt hus!
Vi måste pga att vår entrepenör inte skött sina åtaganden flytta in i ett hus där bl.a ett badrum samt tvättstuga är oinredda, kakel/klinker/fuktskydd saknas bl.a.
Köket kommer inte heller att vara helt färdigt men troligen användbart.
Det finns även en massa andra saker som är mer eller mindre allvarliga, t.ex dåligt pluggat avloppsrtör direkt under parkettgolv, samt en mycket tvivelaktig takpapp som ej är godkänd för svenskt bruk.
Dagen före inflyttningen så skall huset slutbesiktas av en besiktningsman som entrepenören utsett,
Jag är rädd för jäv och tänker om möjligt välja en egen besiktningsman istället.
Vad händer med ansvaret för alla anmärkningar och allt som saknas när vi tar huset i besittning?
Kan någon rekomendera en slutbesiktningsman i Stockholm?
Vad kostar en slutbesiktning?
Något annat att tänka på?
Köket kommer inte heller att vara helt färdigt men troligen användbart.
Det finns även en massa andra saker som är mer eller mindre allvarliga, t.ex dåligt pluggat avloppsrtör direkt under parkettgolv, samt en mycket tvivelaktig takpapp som ej är godkänd för svenskt bruk.
Dagen före inflyttningen så skall huset slutbesiktas av en besiktningsman som entrepenören utsett,
Jag är rädd för jäv och tänker om möjligt välja en egen besiktningsman istället.
Vad händer med ansvaret för alla anmärkningar och allt som saknas när vi tar huset i besittning?
Kan någon rekomendera en slutbesiktningsman i Stockholm?
Vad kostar en slutbesiktning?
Något annat att tänka på?
Vad säger er KA?
För att en slutbesiktning ska bli godkänd ska de mest fundamentala sakerna för en bostad vara på plats. Det inbegriper el, va, värme, kök och wc/dusch. Dessutom får det inte vara farligt att bo i bostaden under det följande arbetet. Iaf har jag uppfattat det så i samband med vår slutbesiktning.
Jag skulle försöka få slutbesiktningen icke godkänd och därigenom utnyttja vitespengar till att bo någon annanstans om ni nu sitter trångt till med bostad.
På vilket sätt har er entreprenör utsett besiktningsmannen? Är det en "Garbo-besiktningsman" har väl egentligen inte entreprenören bestämt vem det blir.
Skulle ni vilja kan ni teoretiskt boka in en egen besiktning direkt efter den redan bokade slutbesiktningen eftersom ni inte kommer godkänna den ursprungliga besiktningen.
Jag skulle dock börja med att ringa besiktningsmannen och beskriva läget för att ge denne en möjlighet att förbereda sig plus att lyssna av hur denne ställer sig till ett godkännande eller inte.
Kolla även med det företag som ställt ut färdigställande försäkringen om de har tips.
Kom också ihåg att entreprenörerna jobbar av en hel del av "småsakerna" ganska fort i slutet.
Lycka till / Jocke
För att en slutbesiktning ska bli godkänd ska de mest fundamentala sakerna för en bostad vara på plats. Det inbegriper el, va, värme, kök och wc/dusch. Dessutom får det inte vara farligt att bo i bostaden under det följande arbetet. Iaf har jag uppfattat det så i samband med vår slutbesiktning.
Jag skulle försöka få slutbesiktningen icke godkänd och därigenom utnyttja vitespengar till att bo någon annanstans om ni nu sitter trångt till med bostad.
På vilket sätt har er entreprenör utsett besiktningsmannen? Är det en "Garbo-besiktningsman" har väl egentligen inte entreprenören bestämt vem det blir.
Skulle ni vilja kan ni teoretiskt boka in en egen besiktning direkt efter den redan bokade slutbesiktningen eftersom ni inte kommer godkänna den ursprungliga besiktningen.
Jag skulle dock börja med att ringa besiktningsmannen och beskriva läget för att ge denne en möjlighet att förbereda sig plus att lyssna av hur denne ställer sig till ett godkännande eller inte.
Kolla även med det företag som ställt ut färdigställande försäkringen om de har tips.
Kom också ihåg att entreprenörerna jobbar av en hel del av "småsakerna" ganska fort i slutet.
Lycka till / Jocke
Normalt sett så är det du som beställare som skall utse besiktningsman. Har du godkänt den besiktningsman som entreepnören utsett?
Om du inte är nöjd med besiktningen så kan du påkalla en överbesiktning (finns en del skrivet om det här tidigare).
Hur har läget uppkommit? Är huset helt enkelt inte klart, eller avbryter ni avtalet pga. entrepenörens missar?
Oavsett vilket så är det viktigt att ni hålelr inne pengar så att det räcker för att någon annan skall färdigställa det som inte är klart.
Det är inte bra att hamna i situationen att vara tvungen att flytta in just på planerat färdigdatum, risken är stor att man pga. stress vill få godkänt ett hus som borde underkännas. För om besiktningen resulterar i att entrepenaden inte godkänns (ens med anmärkningar) så får ni inte flytta in. Och bör inte flytta in.
Oavsett om ni har en viteklausul eller ej i ert avtal så har ni rätt till förseningsersättning från byggaren på verifierade kostnader pga. förseningen.
Om du inte är nöjd med besiktningen så kan du påkalla en överbesiktning (finns en del skrivet om det här tidigare).
Hur har läget uppkommit? Är huset helt enkelt inte klart, eller avbryter ni avtalet pga. entrepenörens missar?
Oavsett vilket så är det viktigt att ni hålelr inne pengar så att det räcker för att någon annan skall färdigställa det som inte är klart.
Det är inte bra att hamna i situationen att vara tvungen att flytta in just på planerat färdigdatum, risken är stor att man pga. stress vill få godkänt ett hus som borde underkännas. För om besiktningen resulterar i att entrepenaden inte godkänns (ens med anmärkningar) så får ni inte flytta in. Och bör inte flytta in.
Oavsett om ni har en viteklausul eller ej i ert avtal så har ni rätt till förseningsersättning från byggaren på verifierade kostnader pga. förseningen.
-Jag har bokat in en annan besiktningsman från en välrenomerad firma!hempularen skrev:
-Hela bygget är fn tre månader sent och kommer att bli fyra innan allt är klart.
Vi har övervägt att bryta kontraktet och själva köra vidare, det är inga stora delar kvar förutom då ett garage som skall levereras på nu på fredag.
-Vi håller inne ca 700000:- just nu, så det borde vara tillräckligt för att kunna köra vidare själv om så krävs.
-Att vi inte bör flytta in förstår jag, men vad menar du med att vi inte får flytta in?
-Vi har en ganska stark vitesklausul som anger att entrepenören skall stå för ALLA merkostnader "oavsett vad det månde vara" vad beträffar ökade boendekostnader om försening uppstår. Att bo på hotell är ju en typisk ökad boendekostnad.
-Däremot har vi en svag formulering om vite om bygget ej blir klart i tid, och vi måste flytta in i ett ofärdigt hus. Jag kunde inte i min vildaste fantasi tro att allt skulle bli fyra månader sent. Vi hade ju själva tagit till i överkant när vi sålde vårat nuvarande boende och satte tre månader från färdigställandedatumet till utflyttning.
Nu är jag ingen expert på detta, men slutbesiktningen är en juridiskt viktig punkt i bygget. Det är då byggaren levererar sin produkt till beställaren. Om du har totalentrepenad så kan man säga att huset tillör byggaren fram till överlämningen. Ingen annan än byggareen har rätt att vistas på byggarbetsplatsen (finns en del undantag om byggkonterollanter som byggareen inte har rätt att neka tillträde).
Det är inte helt ovanligt att beställaren avtalar med byggaren oim att flytta in trots att huset inte är färdigt (färdigt anses det vara efter en godkänd besiktning även om dte finns 100 tals anmärkningar). Då hamnar man i en knepig situation ansvarsmässigt. Byggaren kräver dig på innehållna pengar, för du har ju tagit huset i besittning. Ev. skador på huset kan bli tvistiga, är det du eller byggarna som repat parketten, spräckt granitskivan i köket, översmämmat huset osv.
Det uppstår också äkta eller påhittade konflikter där byggaren påstår att han inte kan bygga färdigt för att ni har ställt möbler ivägen osv. Återigen kommer han att kräva betalt, för nu är det ju inte hans fel att det inte är färdigt. osv. En kreativ byggare kan utan problem motivera både 4 och 6 månaders försening, eller 100 000 tals kronor i stilleståndskostnader för att ni ställt en väska mitt på golvet där hans snickare skulle ställa upp sin såg, så att inte elektrikern hann göra färdigt innan plattsättaren gick på semester, och då var ju rörkrökaren tvungen att ta ett annat uppdrag mellan när han hade tänkt installera er duschblandare osv.
Att häva är troligen inget bra alterrnativ, ni har troligen inga giltiga skäl att häva avtalet, då kan byggaren kräva er på skadstånd som vida överstiger färdigställandekostnaden.
Så mitt råd flytta inte in om inte besiktningen ger godkänd entrepenad. Och som sagt rent avtalsmässigt har ni troligen inte rätt att flytta in i det läget heller.
Du skriver att ni har utsett en annan besiktningsman. Den intressanta frågan är vilken av dessa besiktningsmän som ger en giltig besiktning. För om ni i något skede kan anses ha godkänt byggarens besiktningsman så är det den besiktningsmannen som gäller, om ni sedan inte är nöjda så kan ni pålkalla en överbesiktning, men där finns det en speciell procedur som ni måste följa.
Det är inte helt ovanligt att beställaren avtalar med byggaren oim att flytta in trots att huset inte är färdigt (färdigt anses det vara efter en godkänd besiktning även om dte finns 100 tals anmärkningar). Då hamnar man i en knepig situation ansvarsmässigt. Byggaren kräver dig på innehållna pengar, för du har ju tagit huset i besittning. Ev. skador på huset kan bli tvistiga, är det du eller byggarna som repat parketten, spräckt granitskivan i köket, översmämmat huset osv.
Det uppstår också äkta eller påhittade konflikter där byggaren påstår att han inte kan bygga färdigt för att ni har ställt möbler ivägen osv. Återigen kommer han att kräva betalt, för nu är det ju inte hans fel att det inte är färdigt. osv. En kreativ byggare kan utan problem motivera både 4 och 6 månaders försening, eller 100 000 tals kronor i stilleståndskostnader för att ni ställt en väska mitt på golvet där hans snickare skulle ställa upp sin såg, så att inte elektrikern hann göra färdigt innan plattsättaren gick på semester, och då var ju rörkrökaren tvungen att ta ett annat uppdrag mellan när han hade tänkt installera er duschblandare osv.
Att häva är troligen inget bra alterrnativ, ni har troligen inga giltiga skäl att häva avtalet, då kan byggaren kräva er på skadstånd som vida överstiger färdigställandekostnaden.
Så mitt råd flytta inte in om inte besiktningen ger godkänd entrepenad. Och som sagt rent avtalsmässigt har ni troligen inte rätt att flytta in i det läget heller.
Du skriver att ni har utsett en annan besiktningsman. Den intressanta frågan är vilken av dessa besiktningsmän som ger en giltig besiktning. För om ni i något skede kan anses ha godkänt byggarens besiktningsman så är det den besiktningsmannen som gäller, om ni sedan inte är nöjda så kan ni pålkalla en överbesiktning, men där finns det en speciell procedur som ni måste följa.
Ja det här tål verkligen att tänka på!
Risken finns ju att vi blir tvungna att släppa på våra innehållna pengar om vi flyttar in och att det senare blir någon fråga som vi inte kommer överens om, och då är plötsligt entrepenörens intresse lika med noll att fixa alla felen om det kostar mer än den summa som jag har kvar.
I kontraktet så står det endast att besiktningsmannen skall ha behörighet att göra slutbesiktning. Ingen specifik besiktningsman är utsedd.
Risken finns ju att vi blir tvungna att släppa på våra innehållna pengar om vi flyttar in och att det senare blir någon fråga som vi inte kommer överens om, och då är plötsligt entrepenörens intresse lika med noll att fixa alla felen om det kostar mer än den summa som jag har kvar.
I kontraktet så står det endast att besiktningsmannen skall ha behörighet att göra slutbesiktning. Ingen specifik besiktningsman är utsedd.
Men hänvisar kontraktet till något standard avtal Ex. ABS05?
I så fall tror jag att ABS05 definerar det mesta om hur besiktningen skall gå till. Men frågan kvarstår om ni har anlitat er besiktningsman på rätt sätt så att det blir hans besiktning som blir gällande, för ni kan inte göra 2 besiktningar och välja den som passar er bäst.
Min entrepenör accepterar den nya besiktningsmannen.
Fö så blir det i veckas hotell vistelse (betald av entrepenören) så entrepenören får en rimlig chans att färdiställa huset.
Det är för mycket som inte hinner bli klart i tid inför besiktningen.
Fö så blir det i veckas hotell vistelse (betald av entrepenören) så entrepenören får en rimlig chans att färdiställa huset.
Det är för mycket som inte hinner bli klart i tid inför besiktningen.
Då låter det ju som att det börjar ordna sig.
Jag just nu ser det faktiskt ganska bra ut, men jag har åkt berg&dalbana de senaste månaderna vad beträffar leveranser kostnader mm.
Ena dagen är allt ok nästa så ramlar man ner i avgrunden.
Hade jag vetat vad jag hade haft framför mig så skulle jag aldrig gått in i det här projektet.
Jag trodde att jag hade järnkoll, jag arbetar ju lite med projekt och styrning emellanåt men det här överträffar mina vidaste fantasier i nonchalans, oprecisa kostnader, löften som ej hålls, plus då att hela klabbet blivit ca 1milj dyrare än vad vi från första början trodde att hela projektet skulle kosta.
Man kan ju få magsår av mindre............................
Och ännu är vi inte i hamn, det finns en lång lista på kostnadsökningar på ca 200' som vi definitivt inte är överens om, och som vi bägge parter skjuter framför oss men måste inom ett par veckor ändå komma igenom. Jag ser inte fram emot den diskusionen.
Kom just hem från ett möte med entrepenören där han lovar oss en del finplanering av tomten, lite annat som enl hans utsago är värt 50' som kompensation för förseningen.
En del av de prylarna anser ju jag borde ingå i totalkostnaden för bygget, t.ex bastuaggregatet, som nu tycks ha ramlat ut från ursprungliga leverasen, men som entrepenören nu "bjuder" på
Ena dagen är allt ok nästa så ramlar man ner i avgrunden.
Hade jag vetat vad jag hade haft framför mig så skulle jag aldrig gått in i det här projektet.
Jag trodde att jag hade järnkoll, jag arbetar ju lite med projekt och styrning emellanåt men det här överträffar mina vidaste fantasier i nonchalans, oprecisa kostnader, löften som ej hålls, plus då att hela klabbet blivit ca 1milj dyrare än vad vi från första början trodde att hela projektet skulle kosta.
Man kan ju få magsår av mindre............................
Och ännu är vi inte i hamn, det finns en lång lista på kostnadsökningar på ca 200' som vi definitivt inte är överens om, och som vi bägge parter skjuter framför oss men måste inom ett par veckor ändå komma igenom. Jag ser inte fram emot den diskusionen.
Kom just hem från ett möte med entrepenören där han lovar oss en del finplanering av tomten, lite annat som enl hans utsago är värt 50' som kompensation för förseningen.
En del av de prylarna anser ju jag borde ingå i totalkostnaden för bygget, t.ex bastuaggregatet, som nu tycks ha ramlat ut från ursprungliga leverasen, men som entrepenören nu "bjuder" på
Redigerat:
Det där med kostnader som skjuts framåt är väldigt bra för er. Det är den bästa strategin. När ni väl kommer i ett läge där ni inte är lika beroende av att byggaren jobbar på ert hus så kan ni bli väldigt tuffa vad gäller kostnadsökningar, som privatperson har du en väldigt stark ställning när det blir tolkningstvister osv. Bygarens starkaste motåtgärd är att stoppa arbetena. Därför är det bra för er ju mer som blir färdigt innan det blir dags för alltför hårda förhandlingar om extrakostnaderna. Som privatperson har du tolkningsföreträde när det gäller vilka kostnader som ni kommit övverens om. Det är din uppfattning om vad som kommits övverens om såvida inte byggaren kan strikt bevisa att du gar fel.
Om du tar bastuagregatet så gäller din uppfattning att det skall ingå såvida inte byggaren kan visa ett av dig påskrivet avtal där det specifikt står att det INTE ingår. Nu antar jag att en bastu ingår i huset annars kanske det är lite krystat att hävda ett agregat.
Om du tar bastuagregatet så gäller din uppfattning att det skall ingå såvida inte byggaren kan visa ett av dig påskrivet avtal där det specifikt står att det INTE ingår. Nu antar jag att en bastu ingår i huset annars kanske det är lite krystat att hävda ett agregat.
Just bastu aggregatet är bara en av flera saker som ingick från början när vi gick igenom vad han skulle leverera. Annat som utgått är tre st skjutgarderober, samt värme/el/vvs i garaget, resningen av garaget har också tillkommit.
Alltsammans ca 120'
Anledningen till att vi bestämde oss för just denna entrepenören var att i den sk "avsikts förklaring" typ föravtal där vi förbinder oss att köpa ett fullt fungerande hus + garage med tre kpl bad/toa tvätt så var ju priset satt till 2 milj ex moms vilket var ett bra pris.
Måste tillägga att huset kommer från Estland vilket enl entrepenören var skälet till det låga priset, och visst är själva huset i sig billigt men allt annat har ju för länge sedan ätit upp det låga huspriset.
Hade förmodligen kunnat köpa samma hus till lägre totalkostnad här hemma i Sverge.
Men det är ju lätt att vara efterklok!
Sedan visade det sig under resans gång att ritnings framtagning tillkom med 250'. Vilket var ett fult trick för att få oss på kroken, när vi väl insåg det så satt vi redan fast och hade plöjt ner flera hundra tusen kr. Det var liksom inte läge då att bryta avtalet.
Man kan ju undra hur man kan sälja ett "fullt fungerande hus" om inte det finns ritningar t.ex.
Alltsammans ca 120'
Anledningen till att vi bestämde oss för just denna entrepenören var att i den sk "avsikts förklaring" typ föravtal där vi förbinder oss att köpa ett fullt fungerande hus + garage med tre kpl bad/toa tvätt så var ju priset satt till 2 milj ex moms vilket var ett bra pris.
Måste tillägga att huset kommer från Estland vilket enl entrepenören var skälet till det låga priset, och visst är själva huset i sig billigt men allt annat har ju för länge sedan ätit upp det låga huspriset.
Hade förmodligen kunnat köpa samma hus till lägre totalkostnad här hemma i Sverge.
Men det är ju lätt att vara efterklok!
Sedan visade det sig under resans gång att ritnings framtagning tillkom med 250'. Vilket var ett fult trick för att få oss på kroken, när vi väl insåg det så satt vi redan fast och hade plöjt ner flera hundra tusen kr. Det var liksom inte läge då att bryta avtalet.
Man kan ju undra hur man kan sälja ett "fullt fungerande hus" om inte det finns ritningar t.ex.
Det låter som du borde ta in lite råd från en riktig advokat. I princip så tror jag att du nu när det snart är dags för slutbetalning kan hävda att ni har avtalat ett pris på 2 milj. och att du uppfattat att alla dessa saker ingick i det avtalde priset. Om entrepenören sedan kommer med olika tillägg, så tro jag inte att han kan hävda dem såvida du inte skrivit på att de kostnaderna är tillägg utöver det avtalade priset.