Har för mig att det fanns vissa krav från riksbanken som reglerade värdet på säkerhetena i förhållande till lånevolymen. Som sagt så var regleringarna helt annorlunda då än nu.lars_stefan_axelsson skrev:
Förutom det förekom det att banker krävde utökad säkerhet. Det förekommer hela tiden så det är inget ovanligt även om det naturligtivs inte är någon stor andel av kreditvolymen som berörs.
Som jag minns - från en föreläsning i nationalekonomi 1998, så jag har inga tryckta källor - så var det främst nyproducerat i förort utanför storstadsregionerna som blev omvärderade av banker. Jag tror inte det var speciellt många som faktiskt vräktes av de orsaker du anger, bankerna vill inte stå som ägare till småhus. Men kan de få in mer intäkter genom att sänka andelen bottenlån och/eller kräva borgen från exempelvis föräldrar eller släktingar så kommer de att göra det om det kniper på sista raden i kvartalsrapporten.
Tja, hur många hushåll tror du det är som har bottenlån på 90% eller mer av marknadsvärdet vid lånetidpunkten? Kombinera det med ett prisfall på 10-20% och banker som gör förlustresultat pga vikande konjunktur. Titta på småhusprisernas utveckling i England, Spanien, Danmark etc. Att tro att svenska småhuspriser skulle vara opåverkade på 3 år sikt är inget jag tror på...lars_stefan_axelsson skrev:
Besserwisser
· Västra Götalands
· 9 803 inlägg
Nej, det tror inte jag heller. Men att tro att de svenska kreditgivarna därför på bred front skulle ta steget till att kasta ut en massa småhusägare bara för att bli stående med dessa småhus *om ägarna forfarande kan betala räntorna* håller jag för helt osannolikt. Det är en extrem situation. Därmed inte sagt att det inte kommer att bli kärvare, det tror jag också.
Det jag förundras över är att folk inte verkar fundera på detta förens konjukturen verkligen vänder och uppsägningarna knackar på dörren. Är det bara jag som har med sånt i beräkningarna och inte binder upp varje intjänad slant i fasta utgifter varje månad?
Rent formellt så kan banken tvingas att säga upp lånet till dig om husets värde faller under belåningen, även om du utan problem klarar att betala ränta etc.
Banken är strikt skyldig att se till att det finns fullgod säkerhet för de lån som finns. Det kan verka lite avigt, för så länge du som låntagare klarar av att betala ränta och ev. armortering så gör ju banken ingen förlust, men om de tvingar dig att sälja till pris under belåningen så är risken stor att de gör förlust. Men det är alltså inte ett val som banken har, finns ingen säkerhet så måset de avvekla lånet. Oavsett om det är en bra affär att behålla lånet.
Man skall komma ihåg att det finns alltid ett visst tolkningsutrymme för huruvida säkerheten är fullgod eller ej, och det är inget som behöver hända på dagen.
Vid krisen i början på 90- talet så förekom det att banken gick in och krävde bättre säkerhet, och jag hörde talas om fall där banken även tvingade fram en försäljning (då fanns där troligen även en oro för betalningsförmågan hos låntagaren), men det var relativt ovanligt.Jag gissar att ett skäl är att krisen var relativt kortvarig, priserna började återhämta sig efter 2-3 år, fast det tog ända till omkring -98 innan de var tillbaka på "rätt" nivå, fast då med stöd av väldigt mycket lägre ränta.
Skulle vi få en liknande utveckling idag så kan inte räntesänkningar hjälpa marknaden lika mycket. Vi hade en normal räntenivå under hela -80 talet på ca 13-15%, den gick kortvarigt upp till ca 18-20 % under den mest extrema krisen (bara några veckor). Och gick sedan gradvis ner till ca 6% 1998. Dvs återhämtningen understöddes av en räntesänkning på ca 10 procentenheter. Så mycket finns det inte att sänka idag.
Banken är strikt skyldig att se till att det finns fullgod säkerhet för de lån som finns. Det kan verka lite avigt, för så länge du som låntagare klarar av att betala ränta och ev. armortering så gör ju banken ingen förlust, men om de tvingar dig att sälja till pris under belåningen så är risken stor att de gör förlust. Men det är alltså inte ett val som banken har, finns ingen säkerhet så måset de avvekla lånet. Oavsett om det är en bra affär att behålla lånet.
Man skall komma ihåg att det finns alltid ett visst tolkningsutrymme för huruvida säkerheten är fullgod eller ej, och det är inget som behöver hända på dagen.
Vid krisen i början på 90- talet så förekom det att banken gick in och krävde bättre säkerhet, och jag hörde talas om fall där banken även tvingade fram en försäljning (då fanns där troligen även en oro för betalningsförmågan hos låntagaren), men det var relativt ovanligt.Jag gissar att ett skäl är att krisen var relativt kortvarig, priserna började återhämta sig efter 2-3 år, fast det tog ända till omkring -98 innan de var tillbaka på "rätt" nivå, fast då med stöd av väldigt mycket lägre ränta.
Skulle vi få en liknande utveckling idag så kan inte räntesänkningar hjälpa marknaden lika mycket. Vi hade en normal räntenivå under hela -80 talet på ca 13-15%, den gick kortvarigt upp till ca 18-20 % under den mest extrema krisen (bara några veckor). Och gick sedan gradvis ner till ca 6% 1998. Dvs återhämtningen understöddes av en räntesänkning på ca 10 procentenheter. Så mycket finns det inte att sänka idag.
Som en parentes är det faktiskt en bra idé att bankerna måste se till att ha tillräcklig säkerhet, och om något borde det nog vara striktare krav. Vitsen är just att man vill undvika en situation som den USA har idag, där bankerna inte vågar låna ut till varandra och investerare är extremt skeptiska till bostadsobligationer eftersom ingen vet hur bra säkerhet det egentligen finns.
I slutändan är det låntagarna som får betala den risken med högre räntor på bolånen. Titta bara på USA, som har högre bolåneräntor än vi trots att federal funds rate ligger på 2%. Striktare krav på säkerhet skulle sänka boräntorna, åtminstone om man inte är belånad >90%...
I slutändan är det låntagarna som får betala den risken med högre räntor på bolånen. Titta bara på USA, som har högre bolåneräntor än vi trots att federal funds rate ligger på 2%. Striktare krav på säkerhet skulle sänka boräntorna, åtminstone om man inte är belånad >90%...
Jag tror inte att det just nu finns någon anledning att få onti magen eller bli sömnlös. Om vi skulle få en situation där många får gå från sina hem så blir det politiskt ohållbart för vilken regering som helsta att låta det ske.
Dvs. så länge du fortsätter att ha jobb och tjäna pengar så kommer du att klara situationen.
Vid krisen i början på 90- talet kom det ut en del "snyfthistorier" med folk som inte klarade ekonomin, fick gå från lägenhet eller hus. Med den information som framgick i reportagen så hade de en ekonomisk situation som var ohållbar redan före krisen. Familjer med månadsinkomster på typ 15-16000 som hade räntekostnader på 12 000 osv. Medier försökte skylla allt på räntebidragssystemet som var under avvekling (man fick låna med 2,25% ränta till nyproduktion, räntan ökade sedan med 0,25% varje år tills den var uppe i marknadsnivå på 15%). 0,25% ökning låter ju inte så mycket, men det innebär en årlig kostnadsökning på 10% i början, Har alltid undrat om det fanns något samband med att inflationen låg på ca 10% under de år räntesubventionssystemet fanns.
Dvs. så länge du fortsätter att ha jobb och tjäna pengar så kommer du att klara situationen.
Vid krisen i början på 90- talet kom det ut en del "snyfthistorier" med folk som inte klarade ekonomin, fick gå från lägenhet eller hus. Med den information som framgick i reportagen så hade de en ekonomisk situation som var ohållbar redan före krisen. Familjer med månadsinkomster på typ 15-16000 som hade räntekostnader på 12 000 osv. Medier försökte skylla allt på räntebidragssystemet som var under avvekling (man fick låna med 2,25% ränta till nyproduktion, räntan ökade sedan med 0,25% varje år tills den var uppe i marknadsnivå på 15%). 0,25% ökning låter ju inte så mycket, men det innebär en årlig kostnadsökning på 10% i början, Har alltid undrat om det fanns något samband med att inflationen låg på ca 10% under de år räntesubventionssystemet fanns.
Hmmm, så länge det finns en till spekulant som budar mot dig, som inte tänker som dig ang risk, kommer du förbli bostadslös (alt få bo där du inte vill etc).MagnusSt skrev:
Det är den grymma verkligheten som medför att många människor sitter i den sits de sitter i nu ...
Hempularen har en mycket bra beskrivning av historia och fakta. Det som man kan lägga till är att det köptes hus lite för mycket i spekulationssyfte. Bankerna visade glatt för allt och alla hur rik man blivit på att äga ett hus de senaste 15 åren (vilket egentligen bara var inflation). Och visst ville väl du bli rik? I början blir räntan lite tung, men snart har inflationen gjort det enkelt att betala.
Bankerna ville växa i storlek, och i hela branschen visste man att om fastighetsboomen skulle fortsätta måste nya grupper lockas att köpa sina bostäder. Det fanns ingen anledning för någon att ringa i larmklockorna, nya kunder innebar ökad efterfrågan och ytterligare högre priser.
Så människor som inte hade ekonomiska förutsättningar att köpa hus, köpte glatt ett hus med banken applåderande. När det hela sedan sprack fick många gå från hus och hem under rätt så uppslitande processer, där avhysning med polis och kronofogde tyvärr inte var alldeles ovanligt. Bankerna skickade notan till staten, och de som förlorat sina hus hamnade hos inkassobolag som än idag jagar tusentals familjer som inte klarade sina åtaganden då.
Om man skall lära sig något av historien så är det att om banken är mer angelägen att du skall köpa ett hus än vad du själv är, så skall du helt klart fundera två gånger. Man skall också lära sig att av historien kan man inte dra några andra slutsatser om framtiden annat än att förhållanden och förutsättningar kan förändras snabbt.
Man kan också dra slutsatsen att det alltid är enskilda människor som drabbas hårdast av att bubblor uppstår och spricker.
Bankerna ville växa i storlek, och i hela branschen visste man att om fastighetsboomen skulle fortsätta måste nya grupper lockas att köpa sina bostäder. Det fanns ingen anledning för någon att ringa i larmklockorna, nya kunder innebar ökad efterfrågan och ytterligare högre priser.
Så människor som inte hade ekonomiska förutsättningar att köpa hus, köpte glatt ett hus med banken applåderande. När det hela sedan sprack fick många gå från hus och hem under rätt så uppslitande processer, där avhysning med polis och kronofogde tyvärr inte var alldeles ovanligt. Bankerna skickade notan till staten, och de som förlorat sina hus hamnade hos inkassobolag som än idag jagar tusentals familjer som inte klarade sina åtaganden då.
Om man skall lära sig något av historien så är det att om banken är mer angelägen att du skall köpa ett hus än vad du själv är, så skall du helt klart fundera två gånger. Man skall också lära sig att av historien kan man inte dra några andra slutsatser om framtiden annat än att förhållanden och förutsättningar kan förändras snabbt.
Man kan också dra slutsatsen att det alltid är enskilda människor som drabbas hårdast av att bubblor uppstår och spricker.
En polare köpte och maxbelånade en lägenhet för c:a 500.000 innan räntan stack norrut (i början på 90-talet). En månad senare (efter räntesmällen) sålde han samma lägenhet för strax under 400.000 och flytta hem till sina föräldrar. Vet inte vad som utlöste flytten. Det kan vara så att han själv inte stod ut med grejen, men jag tror att det var så att han inte skulle klara av räntebetalningarna. Lika bra att kliva av då. Annars tar väl banken lägenheten.
Skinnjackor och lustiga hattar...tvivlar jag på. Mörk kostym och slips är fortfarande inne... ;-)
Så länge du klarar dina åtaganden mot banken är det inga problem. Överlag så krävs det rätt mkt för att banken ska kunna ifrån dig fastigheten. Även om du inte klarar dina åtagande är det så att först så ska man försöka hitta (från bankens sida) en lösning som passar båda parterna. Och en försämrad värdering påverkar inte det beslutet. Än försämrad privatekonomi är nog värre....(arbetslös, anmärkningar, dålig intern skötsamhet). Men sånt syns ju enbart när man inte betalar i tid.
Bankerna ska också ha en långsiktigt synsätt på utlåning till privatpersoner för köp av boende. Mycket kan hända på 10 år (se bara på hur början av 90-talet var och slutet av det). Vilket gör att det är nyutlåning som f t påverkas. Kalkylen är tuffare, krav på snabbare amorteringstakt likaså...men även att det blir svårare att spela ut bankerna mot varandra. Volym är inte lika viktigt utan snarare att få bra betalat för det man lånar ut samt att säkerhetställa utlåningen.
Om man ändå oroar sig för de små svartklädda männen så finns det några (ja jag vet..att inte låna alls är väl bäst!) saker som man kan göra.
1. Ej överbelåna!
2. Ha buffert!
3...och när man tittar efter ett hus så försöka tänka: Läget, läget, läget! Bra läge har mindre risk att minska i värde.
4. Ha en god relation till din bankman. Vilket i min värld betyder att se till att han (eller hon) har "känslomässiga band" till mig och inte tvärtom. Har träffat många privatkunder som sitter på dåliga avtal enbart därför att de har en för bra relation till sin rådgivare och känner det olustigt att byta till någon annan...
Så länge du klarar dina åtaganden mot banken är det inga problem. Överlag så krävs det rätt mkt för att banken ska kunna ifrån dig fastigheten. Även om du inte klarar dina åtagande är det så att först så ska man försöka hitta (från bankens sida) en lösning som passar båda parterna. Och en försämrad värdering påverkar inte det beslutet. Än försämrad privatekonomi är nog värre....(arbetslös, anmärkningar, dålig intern skötsamhet). Men sånt syns ju enbart när man inte betalar i tid.
Bankerna ska också ha en långsiktigt synsätt på utlåning till privatpersoner för köp av boende. Mycket kan hända på 10 år (se bara på hur början av 90-talet var och slutet av det). Vilket gör att det är nyutlåning som f t påverkas. Kalkylen är tuffare, krav på snabbare amorteringstakt likaså...men även att det blir svårare att spela ut bankerna mot varandra. Volym är inte lika viktigt utan snarare att få bra betalat för det man lånar ut samt att säkerhetställa utlåningen.
Om man ändå oroar sig för de små svartklädda männen så finns det några (ja jag vet..att inte låna alls är väl bäst!) saker som man kan göra.
1. Ej överbelåna!
2. Ha buffert!
3...och när man tittar efter ett hus så försöka tänka: Läget, läget, läget! Bra läge har mindre risk att minska i värde.
4. Ha en god relation till din bankman. Vilket i min värld betyder att se till att han (eller hon) har "känslomässiga band" till mig och inte tvärtom. Har träffat många privatkunder som sitter på dåliga avtal enbart därför att de har en för bra relation till sin rådgivare och känner det olustigt att byta till någon annan...
Redigerat:
Hehe, lugn o fin nu, jag menade inget illa även om jag vet att jag stack ut hakan lite. Tycker mig ha märkt att många människor i min omgivning är belånade upp till hustes värde och sen på det så har man oftast billån på minst 300tusen. Jag tycker att det är konstigt att man inte verkar fundera på vad som händer när räntan går upp eller inkomsterna sjunker, utan det viktigaste verkar vara att man inte har en sämre bil än grannen. Om nu huspriserna sjunker också så är ju krisen total.-MH- skrev:Det är väl bara jag som undrar? Och du behöver inte oroa dig för mig.
Men om du nu har tagit reda på vad som händer, så varför inte berätta för oss andra?
OBS, riktar inte det här mot dig MH utan reflekterar bara lite allmänt.
Jag har inte tagit reda på vad som händer och har gjort så gott jag kan för att aldrig få reda på det heller genom att hålla nere lånekostnaderna. Kan förövrigt tilägga att jag inte har nyrenoverat kök eller badrum heller iofs. men jag sover gott om nätterna
