Vad gäller när ett hus står på en samfälld väg?

[HusMedHistoria]

Vad gäller när ett hus A står på en samfälld väg och vägen i praktiken blev flyttad när huset byggdes? Det är en samfälld väg från laga skifte (dvs marken ägs av samfälligheten och är inte en del av fastigheten). Huset är byggt på 1920-talet och utanför planlagt område så det behövdes inga bygglov.

Historien är att vägen förbi huset A alltid har ansetts vara en samfälld väg/byväg. Den har också varit uppfartsväg för två andra fastigheter som är delägare i samfälligheten. Det blev bråk om vägen och för ca 10 år sedan blev situationen så ansträngd att de två andra fastigheterna bröt en ny väg för att komma till landsvägen. Den gamla vägen är kvar men har inte underhållits. Den används som gångväg och att köra fyrhjuling på. Ägarna av huset A accepterar det, någonstans vet de att det är en byväg.

Nu ska de sälja fastigheten och jag funderar på vad som gäller för den nya ägaren. I princip skulle de kunna bygga ett garage mitt på vägen. Det är en jordbruksfastighet så de kan säga att det är en maskinhall och behöver då inte söka bygglov. Vägen används och de två fastigheter som är delägare skulle egentligen vilja ha sin utfart där eftersom deras nuvarande utfart är väldigt brant. Det är dessutom en bra idé att ha en passage så att räddningsfordon kan komma fram.

Jag tycker att ägarna till A borde göra förbehåll vid försäljningen för att vägen förbi huset i praktiken är en samfälld väg som blev flyttad när huset byggdes. Eller behövs det inte eftersom det framgår av kartorna att huset står på en samfälld väg? Är det någon som har erfarenhet av något liknande?

 

[Nötegårdsgubben]

Så huset A står på samfälligheten S snarare än Fastigheten X som det hör till. Vägen är sedan flyttad från S till fastigheten X, och senare lämnad att förfalla. Är det rätt försått? Är samfälligheten utredd, alltså vet man vilka som är dess delägare? Är det i så fall X, Y och Z eller fler?

3 kap 12 § jordabalken är till att börja med aktuell. Huset är byggt på samfällighetens mark, något fastighetsägaren löpande borde ersätta samfälligheten för.

En inte orimlig ersättning i sammanhanget vore att fastigheten X tills vägområdet är utrymt upplåter annan mark för vägen såsom de facto görs, även om vägen inte sköts (och säkert har bråkats om).

Trots konflikterna med nuvarande ägare skulle jag föreslå att man försöker få till ett avtal om att vägens nuvarande läge är en kompensation för intrånget och att det så ska vara tills intrånget upphör (huset rivs). Detta görs rimligen med information om att man kommer bråka om frågan annars och informera mäklaren om tvisten, vilket lär sänka fastighetens värde (ingen gillar osäkerhet). Att smälta ett gällande avtal är lättare för en köpare än att behöva ta i frågan själv precis när man köpt.

 

[HusMedHistoria]

Så huset A står på samfälligheten S snarare än Fastigheten X som det hör till. Vägen är sedan flyttad från S till fastigheten X, och senare lämnad att förfalla. Är det rätt försått? Är samfälligheten utredd, alltså vet man vilka som är dess delägare? Är det i så fall X, Y och Z eller fler?

3 kap 12 § jordabalken är till att börja med aktuell. Huset är byggt på samfällighetens mark, något fastighetsägaren löpande borde ersätta samfälligheten för.

En inte orimlig ersättning i sammanhanget vore att fastigheten X tills vägområdet är utrymt upplåter annan mark för vägen såsom de facto görs, även om vägen inte sköts (och säkert har bråkats om).

Trots konflikterna med nuvarande ägare skulle jag föreslå att man försöker få till ett avtal om att vägens nuvarande läge är en kompensation för intrånget och att det så ska vara tills intrånget upphör (huset rivs). Detta görs rimligen med information om att man kommer bråka om frågan annars och informera mäklaren om tvisten, vilket lär sänka fastighetens värde (ingen gillar osäkerhet). Att smälta ett gällande avtal är lättare för en köpare än att behöva ta i frågan själv precis när man köpt.

Ja, huset står delvis på samfällighetens mark och delvis på fastigheten X. Samfälligheten har en lista med delägare, både X, de två fastigheterna som hade sin uppfart på vägen och många därtill. Vägen används för att färdas inom byn, det är ca 200 m från allmän landsväg. Det är alltså fler än de två fastigheterna som använder vägen.

Jag tycker att det du skriver är rimligt och det är så jag har uppfattat att de muntliga avtalen var: Huset A fick byggas på den samfällda mot att vägen skulle gå på sidan av huset.

Jag tror också att du har rätt i att det är bäst att ta tjuren vid hornen och få till ett avtal med nuvarande ägare med den innebörden. De vet att huset står på samfälld väg och de vet att nuvarande väg är en byväg. Det är dessutom bättre att ta en eventuell konflikt med dem istället för en ny ägare.

 

[Nötegårdsgubben]

Hamnade i en sidodiskussion via PM, ska försöka sammanfatta mitt svar här.

För att förtydliga förutsättningarna går den samfällda vägen genom X gårdscentrum. Pga. nytt hus blockeras vägen. En ny väg har dragits runt gårdscentrum på ett rimligt behörigt avstånd.

Jag tycker att vägförändringen är rimlig i sig. Frågan som jag ser den blir därför mest en pragmatisk rättighetsfråga.

Det är svårt att se hur X ägare har något emot den nya vägen, men antar att en tidigare ägare byggt den. Vissa är bara knepiga.

Den nya vägen saknar väl rätt att brukas av grannarna om den går på X mark. Det bör regleras.

Huruvida det räcker att samfälligheten är motpart funderar jag på. Det vore ju det enklaste, men säg att en ny ägare av X säger upp avtalet. Har ni då alls rätt att köra där? För att vara helt trygg skulle man nog vilja ha ett servitut för den egna fastigheten också, alternativt att den nya sträckan blir en del av gemensamhetsanläggningen. Det senare kräver en omförrättning som kan vara dyr, men kanske värd det om man inte kommer överens.

 

[HusMedHistoria]

Så huset A står på samfälligheten S snarare än Fastigheten X som det hör till. Vägen är sedan flyttad från S till fastigheten X, och senare lämnad att förfalla. Är det rätt försått? Är samfälligheten utredd, alltså vet man vilka som är dess delägare? Är det i så fall X, Y och Z eller fler?

3 kap 12 § jordabalken är till att börja med aktuell. Huset är byggt på samfällighetens mark, något fastighetsägaren löpande borde ersätta samfälligheten för.

En inte orimlig ersättning i sammanhanget vore att fastigheten X tills vägområdet är utrymt upplåter annan mark för vägen såsom de facto görs, även om vägen inte sköts (och säkert har bråkats om).

Trots konflikterna med nuvarande ägare skulle jag föreslå att man försöker få till ett avtal om att vägens nuvarande läge är en kompensation för intrånget och att det så ska vara tills intrånget upphör (huset rivs). Detta görs rimligen med information om att man kommer bråka om frågan annars och informera mäklaren om tvisten, vilket lär sänka fastighetens värde (ingen gillar osäkerhet). Att smälta ett gällande avtal är lättare för en köpare än att behöva ta i frågan själv precis när man köpt.

Hamnade i en sidodiskussion via PM, ska försöka sammanfatta mitt svar här.

För att förtydliga förutsättningarna går den samfällda vägen genom X gårdscentrum. Pga. nytt hus blockeras vägen. En ny väg har dragits runt gårdscentrum på ett rimligt behörigt avstånd.

Jag tycker att vägförändringen är rimlig i sig. Frågan som jag ser den blir därför mest en pragmatisk rättighetsfråga.

Det är svårt att se hur X ägare har något emot den nya vägen, men antar att en tidigare ägare byggt den. Vissa är bara knepiga.

Den nya vägen saknar väl rätt att brukas av grannarna om den går på X mark. Det bör regleras.

Huruvida det räcker att samfälligheten är motpart funderar jag på. Det vore ju det enklaste, men säg att en ny ägare av X säger upp avtalet. Har ni då alls rätt att köra där? För att vara helt trygg skulle man nog vilja ha ett servitut för den egna fastigheten också, alternativt att den nya sträckan blir en del av gemensamhetsanläggningen. Det senare kräver en omförrättning som kan vara dyr, men kanske värd det om man inte kommer överens.

Tack för svar! Jag ska rita en enkel karta som visar fastigheter, hus och vägar. Den befintliga vägen ligger nära hus A, ca 10 m. Å andra sidan har tidigare ägare byggt huset där med existerande väg och nuvarande ägare har tagit över huset med de förutsättningarna.

En fråga om Jordabalken 3:12. Finns det någon preskriptionstid så att en byggnad på annans mark kan bli laglig med tiden? Jag hittar olika uppgifter om det, men det verkar märkligt att man skulle kunna bygga på någon annans mark och det skulle bli lagligt om man väntar några år.

Jag undrar om ömsesidiga servitut är en lösning. Fastigheten X får servitut för att ha huset A på samfälligheten och samfälligheten får servitut för att ha vägen på fastigheten X. Ägarna till samfälligheten är kända så det är görbart men förmodligen tungrott. Det finns ingen samfällighetsförening, samfälligheten är delägarförvaltad.

 

[Claes Sörmland]

En fråga om Jordabalken 3:12. Finns det någon preskriptionstid så att en byggnad på annans mark kan bli laglig med tiden? Jag hittar olika uppgifter om det, men det verkar märkligt att man skulle kunna bygga på någon annans mark och det skulle bli lagligt om man väntar några år.

Nej, byggnaden förblir på ofri grund, det är inte så att marken på något sätt övergår till den som har byggt på annans marks ägo. Notera att lagregleringen endast berör fall där byggnaden skjuter in på annans mark, inte när man bygger på annans mark. Det handlar alltså om situationer när t ex gränsen har varit osäker och liknande så en byggnad hamnat lite lätt fel.

Vid fastighetsöverlåtelse så förlorar köparna möjligheten att ha kvar en byggnad som skjuter in på samfällighetens vägmark om jag förstår situation rätt. Köparna kommer ju att upplysas om detta.

Jag undrar om ömsesidiga servitut är en lösning. Fastigheten X får servitut för att ha huset A på samfälligheten och samfälligheten får servitut för att ha vägen på fastigheten X. Ägarna till samfälligheten är kända så det är görbart men förmodligen tungrott. Det finns ingen samfällighetsförening, samfälligheten är delägarförvaltad.

Det går inte att upplåta servitut i annat än fastigheter enligt dagens lagstiftning och gammal samfälld vägmark av denna typ är inte en fastighet, det är en marksamfällighet (brukar ha beteckningen S i fastighetsregistret).

Inte heller kan den gamla samfälligheten som äger marken för den gamla vägen ges härskande servitut för den nya vägen på samfälligheten X. Men den nya vägen går att inrätta som en gemensamhetsanläggning enligt anläggningslagen och då ges ju den nya anläggningssamfälligheten en härskande servitutsrätt till förmån för delägarna i gemensamhetsanläggningen.

 

[HusMedHistoria]

Nej, byggnaden förblir på ofri grund, det är inte så att marken på något sätt övergår till den som har byggt på annans marks ägo. Notera att lagregleringen endast berör fall där byggnaden skjuter in på annans mark, inte när man bygger på annans mark. Det handlar alltså om situationer när t ex gränsen har varit osäker och liknande så en byggnad hamnat lite lätt fel.

Vid fastighetsöverlåtelse så förlorar köparna möjligheten att ha kvar en byggnad som skjuter in på samfällighetens vägmark om jag förstår situation rätt. Köparna kommer ju att upplysas om detta.


Det går inte att upplåta servitut i annat än fastigheter enligt dagens lagstiftning och gammal samfälld vägmark av denna typ är inte en fastighet, det är en marksamfällighet (brukar ha beteckningen S i fastighetsregistret).

Inte heller kan den gamla samfälligheten som äger marken för den gamla vägen ges härskande servitut för den nya vägen på samfälligheten X. Men den nya vägen går att inrätta som en gemensamhetsanläggning enligt anläggningslagen och då ges ju den nya anläggningssamfälligheten en härskande servitutsrätt till förmån för delägarna i gemensamhetsanläggningen.

Tack för svar. Uppgiften om att det är preskriptionstid för jordabalken 3:12 kommer från Lawline. Deras svar är inte alltid korrekta (milt uttryckt) så jag tror på dig.
https://lawline.se/answers/preskription-vid-bygge-pa-annans-tomt

Men vem ska upplysa köparna om att huset delvis står på samfälld mark och inte på fastigheten X? Det är som sagt utanför planlagt område och de samfällda vägarna syns inte på Lantmäteriets moderna kartor. På en fastighet i närheten har Lantmäteriet för några år sedan ritat in en bit av en samfälld väg men jag vet inte hur man kan få dem att göra det.

Vad gäller om köparna inte vet att huset delvis står på samfälld mark och köper det "i god tro"?

Hur ska man lösa situationen när huset står på en samfälld väg och många delägare i samfälligheten anser sig ha behov av vägen men accepterar att vägen dras på sidan av huset? Är det fastighetsreglering som gäller?

I samma samfällighet finns officialservitut för andra fastigheter, men de har tillkommit genom fastighetsbildning vid avstyckning och är förstås inte avtalsservitut.

 

[HusMedHistoria]

Hamnade i en sidodiskussion via PM, ska försöka sammanfatta mitt svar här.

För att förtydliga förutsättningarna går den samfällda vägen genom X gårdscentrum. Pga. nytt hus blockeras vägen. En ny väg har dragits runt gårdscentrum på ett rimligt behörigt avstånd.

Jag tycker att vägförändringen är rimlig i sig. Frågan som jag ser den blir därför mest en pragmatisk rättighetsfråga.

Det är svårt att se hur X ägare har något emot den nya vägen, men antar att en tidigare ägare byggt den. Vissa är bara knepiga.

Den nya vägen saknar väl rätt att brukas av grannarna om den går på X mark. Det bör regleras.

Huruvida det räcker att samfälligheten är motpart funderar jag på. Det vore ju det enklaste, men säg att en ny ägare av X säger upp avtalet. Har ni då alls rätt att köra där? För att vara helt trygg skulle man nog vilja ha ett servitut för den egna fastigheten också, alternativt att den nya sträckan blir en del av gemensamhetsanläggningen. Det senare kräver en omförrättning som kan vara dyr, men kanske värd det om man inte kommer överens.

Jag gjorde en schematisk skiss av fastigheter, vägar och huset. Fastigheten är alltså X och huset är A. W, Y och Z är andra fastigheter. Svarta streckade linjer är fastighetsgränser, röda linjer är den samfällda vägen och blåa linjer är nuvarande vägar. Den blå prickade linjen är en tidigare vägsträckning som ägaren av X inte var nöjd med.

Det är svårt att hitta sträckning för vägarna för området är kuperat, tänk Norge. Det går alltså inte att flytta vägen vart som helst. De gamla vägarna är viktiga för att kunna röra sig mellan husen. Det är mer än 200 m till landsvägen och det skulle vara galet om man kan vinka till grannen på andra sidan om fastigheten X men måste gå en halv km för att komma dit.

 

[Claes Sörmland]

Tack för svar. Uppgiften om att det är preskriptionstid för jordabalken 3:12 kommer från Lawline. Deras svar är inte alltid korrekta (milt uttryckt) så jag tror på dig.
[länk]

Det som Lawline svarar på är ju skadeståndsfrågan. Och ett visst skadeståndskrav kanske preskriberas efter tio år om det inte har skett preskriptionsavbrott precis som du skriver. Men det gör ju inte att marken på något sätt byter ägare, den del som jag svarade på.

Men vem ska upplysa köparna om att huset delvis står på samfälld mark och inte på fastigheten X? Det är som sagt utanför planlagt område och de samfällda vägarna syns inte på Lantmäteriets moderna kartor. På en fastighet i närheten har Lantmäteriet för några år sedan ritat in en bit av en samfälld väg men jag vet inte hur man kan få dem att göra det.

Det ingår i köparnas undersökningsplikt att ta reda på var gränserna för fastigheten går. Och den samfällda marken är ju inte en del av fastigheten. Annars är det upp till säljaren att upplysa om att byggnader som man vill sälja som del i fastighetsaffären står på ofri grund. Om byggnaden huvudsakligen står på samfällighetens mark kan man diskutera om det ens är en byggnad som hör till fastigheten. D v s det borde avtalas särskilt vid en fastighetsöverlåtelse. Sen kan man ju som berörd (t ex har del i samfälligheten) upplysa säljaren om problemet, man kan också kontakta mäklaren som då måste delge alla spekulanter och om man t o m vet vem som är spekulant på fastigheten så kan man kontakta dessa före köpet.

Vad gäller om köparna inte vet att huset delvis står på samfälld mark och köper det "i god tro"?

Ja, så rullar det hela väl vidare. Inte hundra på denna reglering. Någon annan kanske vet?

Hur ska man lösa situationen när huset står på en samfälld väg och många delägare i samfälligheten anser sig ha behov av vägen men accepterar att vägen dras på sidan av huset? Är det fastighetsreglering som gäller?

Vägsamfälligheten förvaltas enligt lagen om förvaltning av samfälligheter med delägarförvaltning om ni inte har en samfällighetsförening bildad. Är alla delägare överens så kan byggnaden lämnas där på marken. Ingen kommer att överpröva ert beslut om ni är överens om detta. Sen får de fastighetsägare som är i behov av den nya vägen ansöka om att inrätta den som en gemensamhetsanläggning enligt anläggningslagen för att få rätt till den. Eller skriva avtalsservitut med den härskande fastigheten. Egentligen uppfyller nog sådana inte jordabalkens krav eftersom dessa fastigheter redan tycks ha rätt till väg, den där gamla samfällda vägen där en byggnad nu står. D v s avtalsservituten kan vara ogiltiga. Ni får inte veta tills någon börjar bråka om det och tar det till Lantmäteriet (fastighetsbestämning) eller domstol.

I samma samfällighet finns officialservitut för andra fastigheter, men de har tillkommit genom fastighetsbildning vid avstyckning och är förstås inte avtalsservitut.

De är i alla fall gällande.

 

[HusMedHistoria]

Det som Lawline svarar på är ju skadeståndsfrågan. Och ett visst skadeståndskrav kanske preskriberas efter tio år om det inte har skett preskriptionsavbrott precis som du skriver. Men det gör ju inte att marken på något sätt byter ägare, den del som jag svarade på.


Det ingår i köparnas undersökningsplikt att ta reda på var gränserna för fastigheten går. Och den samfällda marken är ju inte en del av fastigheten. Annars är det upp till säljaren att upplysa om att byggnader som man vill sälja som del i fastighetsaffären står på ofri grund. Om byggnaden huvudsakligen står på samfällighetens mark kan man diskutera om det ens är en byggnad som hör till fastigheten. D v s det borde avtalas särskilt vid en fastighetsöverlåtelse. Sen kan man ju som berörd (t ex har del i samfälligheten) upplysa säljaren om problemet, man kan också kontakta mäklaren som då måste delge alla spekulanter och om man t o m vet vem som är spekulant på fastigheten så kan man kontakta dessa före köpet.


Ja, så rullar det hela väl vidare. Inte hundra på denna reglering. Någon annan kanske vet?

Vägsamfälligheten förvaltas enligt lagen om förvaltning av samfälligheter med delägarförvaltning om ni inte har en samfällighetsförening bildad. Är alla delägare överens så kan byggnaden lämnas där på marken. Ingen kommer att överpröva ert beslut om ni är överens om detta. Sen får de fastighetsägare som är i behov av den nya vägen ansöka om att inrätta den som en gemensamhetsanläggning enligt anläggningslagen för att få rätt till den. Eller skriva avtalsservitut med den härskande fastigheten. Egentligen uppfyller nog sådana inte jordabalkens krav eftersom dessa fastigheter redan tycks ha rätt till väg, den där gamla samfällda vägen där en byggnad nu står. D v s avtalsservituten kan vara ogiltiga. Ni får inte veta tills någon börjar bråka om det och tar det till Lantmäteriet (fastighetsbestämning) eller domstol.


De är i alla fall gällande.

Tack, intressant. Vet du någon lag eller förordning som säger att köparen förlorar rätten att ha kvar byggnaden om den står på ofri grund?

Vad ska ägarna till fastigheten X göra då? Det är en besvärlig situation för dem om det du skriver stämmer.

På 1980-talet flyttade Lantmäteriet en del av denna samfällda väg när ett hus skulle byggas. Huset skulle byggas precis där den samfällda vägen låg och Lantmäteriet flyttade den åt sidan i samband med lantmäteriförrättningen. Det var bra för vägen fick då samma sträckning på kartan som i verkligheten. Det är möjligt att lagen har ändrats sedan dess.

 

[Claes Sörmland]

Tack, intressant. Vet du någon lag eller förordning som säger att köparen förlorar rätten att ha kvar byggnaden om den står på ofri grund?

Nej, jag tror inte detta finns. Det är väl just det att om det saknas rätt för en byggnad på ofri grund så saknas det. Även om byggnaden överlåts från en ägare till en annan.

Vad ska ägarna till fastigheten X göra då? Det är en besvärlig situation för dem om det du skriver stämmer.

Fastighetsreglering? Se nedan.

På 1980-talet flyttade Lantmäteriet en del av denna samfällda väg när ett hus skulle byggas. Huset skulle byggas precis där den samfällda vägen låg och Lantmäteriet flyttade den åt sidan i samband med lantmäteriförrättningen. Det var bra för vägen fick då samma sträckning på kartan som i verkligheten. Det är möjligt att lagen har ändrats sedan dess.

Det finns möjligheter för Lantmäteriet i fastighetsbildningslagen att flytta mark mellan fastigheter och mellan fastighet och samfälld mark. Fastighetsreglering, läs mer här:

https://www.lantmateriet.se/sv/fast...ng/overfor-mark-genom-en-fastighetsreglering/

 

[Claes Sörmland]

Vad gäller när ett hus A står på en samfälld väg och vägen i praktiken blev flyttad när huset byggdes? Det är en samfälld väg från laga skifte (dvs marken ägs av samfälligheten och är inte en del av fastigheten). Huset är byggt på 1920-talet och utanför planlagt område så det behövdes inga bygglov.

Har huset stått på den samfällda vägens mark sen 1920-talet?

Om detta stämmer så har det ju stått där under gamla jordabalken. Nu är vi inne på en betydligt äldre lagstiftning... 1734...

 

[HusMedHistoria]

hetsägare som är i behov av den nya vägen ansöka om att inrätta den som en gemensamhetsanläggning enligt anläggningslagen för att få rätt till den. Eller skriva avtalsservitut med den härskande fastigheten. Egentligen uppfyller nog sådana inte jordabalkens krav eftersom dessa fastigheter redan tycks ha rätt till väg, den där gamla samfällda vägen där en byggnad nu står. D v s avtalsservituten kan vara ogiltiga. Ni får inte veta tills någon börjar bråka om det och tar det till Lantmäteriet (fastighetsbestämning) eller domstol.

Har huset stått på den samfällda vägens mark sen 1920-talet?

Om detta stämmer så har det ju stått där under gamla jordabalken. Nu är vi inne på en betydligt äldre lagstiftning... 1734...

Jag vet inte säkert men ungefär sedan 1920-talet. Vilken lagstiftning gällde då? Och hur påverkar det nuvarande situation?

 

[Claes Sörmland]

Jag vet inte säkert men ungefär sedan 1920-talet. Vilken lagstiftning gällde då? Och hur påverkar det nuvarande situation?

Det var gamla jordabalken från 1734 som gällde fram till 1972. Vet ej vad som finns där som påverkar situationen.

 

[Nötegårdsgubben]

Vid fastighetsöverlåtelse så förlorar köparna möjligheten att ha kvar en byggnad som skjuter in på samfällighetens vägmark om jag förstår situation rätt.

Nja. Vi pratar väl 3:12 första stycket sista meningen JB här. Där står:

”Vad som sagts nu gäller dock ej, om den som uppförde anläggningen inkräktade på den angränsande marken med avsikt eller av grov vårdslöshet och [min fetning], när anläggningen överlåtits till annan, denne ägde kännedom därom vid sitt förvärv.”

Det krävs alltså både en medveten (eller grovt vårdslös) överträdelse av gränsen och att en senare köpare kände till det ursprungliga övertrampet för att den senare ska kunna behöva ta bort byggnaden på den grunden.