Vill du ha mitt korta och onyanserad svar är det:
Nyproduktion - nej
Brf-radhus - nej
I dessa fall gör byggaren en bostadsrättsförening för att tjäna mer pengar. Krasst sett får ni köpa radhuset för typ marknadspris och skuldsätta er för livet som alla andra. Men på köpet får ni också skulderna som föreningen har och som byggaren maxat för att plocka ut vinst. Med ränta på dessa så ja...
Den ekonomiska planen är i bästa fall en glädjekalkyl, i värsta fall ett hittepå. Men ingen kan ställas till svars då ingen vet hur långt ett snöre är men den som nu mäter snörlängden får betalt från byggaren. Så det visar vad byggaren vill...
Nyproduktion i kvalite är idag bara billigast möjliga. Ibland lägger man lite pengar på ytskikten för att lura kund men underliggande produkt är billigast möjliga. Sämre isolering, kortare livslängd på saker, sämre lösningar = högre kostnader över tid
Brf är kasst som koncept här. Du äger inget. Har egentligen inget att säga till om och tveksamt om du ens får bygga en altan på föreningens tomt. Sen kommer ingen bryr sig, alla frifräsa i 10-20 år och sen är det ett kaos att reda ut. Sett till den värdelösa ekonomin i föreningen finns inga pengar till underhåll och alla kommer tänka kortsiktigt.
Och glöm att det kommer vara nytt och problemfritt. Alla fel och fusk kommer sysselsätta er i åratal. Ni betalar premium för att få det bra men får motsatsen. Byggaren har fått sina pengar och har gått vidare. Er motpart är föreningen som byggherre och upplåtare vilket alltså är ni själva och era grannar. Så kräv pengar av dig själv.
Hade ni redan köpt hade jag varit mer kortfattad och sagt kul, fint, hoppas ni kommer trivas. Men sen i smyg tyckt synd om er.
Nyproduktion - nej
Brf-radhus - nej
I dessa fall gör byggaren en bostadsrättsförening för att tjäna mer pengar. Krasst sett får ni köpa radhuset för typ marknadspris och skuldsätta er för livet som alla andra. Men på köpet får ni också skulderna som föreningen har och som byggaren maxat för att plocka ut vinst. Med ränta på dessa så ja...
Den ekonomiska planen är i bästa fall en glädjekalkyl, i värsta fall ett hittepå. Men ingen kan ställas till svars då ingen vet hur långt ett snöre är men den som nu mäter snörlängden får betalt från byggaren. Så det visar vad byggaren vill...
Nyproduktion i kvalite är idag bara billigast möjliga. Ibland lägger man lite pengar på ytskikten för att lura kund men underliggande produkt är billigast möjliga. Sämre isolering, kortare livslängd på saker, sämre lösningar = högre kostnader över tid
Brf är kasst som koncept här. Du äger inget. Har egentligen inget att säga till om och tveksamt om du ens får bygga en altan på föreningens tomt. Sen kommer ingen bryr sig, alla frifräsa i 10-20 år och sen är det ett kaos att reda ut. Sett till den värdelösa ekonomin i föreningen finns inga pengar till underhåll och alla kommer tänka kortsiktigt.
Och glöm att det kommer vara nytt och problemfritt. Alla fel och fusk kommer sysselsätta er i åratal. Ni betalar premium för att få det bra men får motsatsen. Byggaren har fått sina pengar och har gått vidare. Er motpart är föreningen som byggherre och upplåtare vilket alltså är ni själva och era grannar. Så kräv pengar av dig själv.
Hade ni redan köpt hade jag varit mer kortfattad och sagt kul, fint, hoppas ni kommer trivas. Men sen i smyg tyckt synd om er.
Kalkylen ser inge vidare ut för dom husen, föreningen är för liten och man har dolt mycket lån i denna vilket innebär hög risk. Avsättningarna för framtida underhåll känns också nästan obefintligt. Realistisk hyra är snarare uppåt 9000kr/månad + värme och vatten. Jag bodde tidigare i grannföreningen och från början ägde Skanska som uppförde dom husen även denna tomt. Uppenbarligen fick dom inte ekonomi i att bygga där utan sålde till annan exploatör.
I övrigt är läget pendlingsmässigt riktigt bra, bussarna in till stan och mot Solna går fort och är betydligt trevligare än att klämma in sig på ett pendeltåg. Med cykel är du vid Norrtull på 20min och Solna på kanske 15min så pendlingsläget är väldigt bra. Vi valde dock att flytta från silverdal för att det kändes som en bra plats att bo på men inte en plats att leva på, det blir hopplöst dött. Jag skulle dock inte jämföra det med Väsjön, pendlarläget är något helt annat med snarare 30-40 min till Solna/stockholm istället för 10-15min.
I övrigt är läget pendlingsmässigt riktigt bra, bussarna in till stan och mot Solna går fort och är betydligt trevligare än att klämma in sig på ett pendeltåg. Med cykel är du vid Norrtull på 20min och Solna på kanske 15min så pendlingsläget är väldigt bra. Vi valde dock att flytta från silverdal för att det kändes som en bra plats att bo på men inte en plats att leva på, det blir hopplöst dött. Jag skulle dock inte jämföra det med Väsjön, pendlarläget är något helt annat med snarare 30-40 min till Solna/stockholm istället för 10-15min.
Banker brukar knorra om vi pratar en förening med sub 5 lägenheter i. 12 lägenheter är ju en rätt standardförening inne i stan exempelvis.H hempularen skrev:
Intressant kommentar. Jag har alltid funderat på varför Silverdal är så otroligt dyrt. Det känns ligga lite i limbo, nära sollentuna, kista och solna. Men inte i någon av dem. Det ser ut att vara nära naturområden och jag har varit mycket på överjärva gård och ullriksdals växthus / slott när vi hade mindre barn. Perfekt utflyktsställe.L Liljeros skrev:
Jag har alltid undrat hur man tar sig till/från Silverdal, men kanske funkar bussarna bra... Hursomhelst, det känns som att en mindre villa i Helenelund kostar lika mycket som ett radhus i Silverdal... Men förstås är allt nytt... (edit: tex detta radhus för 5M i en gammal förening: https://www.hemnet.se/bostad/radhus-4rum-helenelund-sollentuna-kommun-nyodlingsvagen-5-v-21412564 eller detta https://www.hemnet.se/bostad/radhus-6rum-fagelsangen-sollentuna-kommun-lillebovagen-52a-21413716)
Men jag förstår tanken, man vill ha villa men ändå bo nära stan, man vill slippa sköta tomt men ändå kunna sitta på en egen liten gräsplätt, man vill kunna parkera bilen precis utanför för att förenkla handling och lastning av barnvagnar och liknande. Då kanske silverdal är en bra kompromiss. Men det är en mil till själva Stockholm, vet inte hur länge bussarna går på kvällen?
Men en liten bostadsrättsförening, där man som sagt troligen inte tagit höjd för kommande underhåll, kanske inte skötsel av gemensamma ytor, snöskottning mm som "lägenhetsboende" är vana att det ska ingå... Jag skulle vara väldigt orolig att avgiften kommer sticka efter några år... Så även om man gillar konceptet tror jag isåfall mer på att köpa en lägenhet i en gammal förening med ordning på ekonomin. För de pengarna och månadskostnaden får man väl antingen en fin lägenhet tex i sundbyberg eller en villa lite längre ut i sollentuna med fortfarande en bra restid in till stan...
Väsjön ligger otroligt mycket mer off än silverdal, kommunikationerna dit känns väldigt sparsamma. Kanske går det bussar ofta, men även med bil tar det tid att ta sig dit. Jag tror också väsjön riktar sig till en annan målgrupp. Många hyresrätter. Med det sagt så är det ju nära till natur.
Redigerat:
Rent kortsiktigt (ekonomiskt för er) innebär upplägget billigare inköp av bostaden men en högre total månadskostnad - än om de vore äganderätt. Vi köpte likadant och är nöjda med upplägget.
Håller med om tidigare kommentarer att ha koll på juridiskt vem ni köper bostaden av. Vi gjorde det av brf och inte byggbolaget så de innebär att våra tvister blev med brf vid felbyggen och garantier. Detta kräver då en aktiv styrelse i brf som sedan jagar byggbolaget med dessa ärende.
Vår brf har lagt ”mycket” pengar för juridisk hjälp med just sådana ärenden. Mycket är subjektivt men onödiga pengar just pga mellanhanden mellan köparen - brf - byggare. Företag - företag rättigheter och felmarginaler är annorlunda än företag mot privat konsument/kund.
Andra problem är hur marken är upplåten. Har ni rätt att göra som ni vill eller kräver en enkel plattsättning styrelsens godkännande?
Det vi även ser är att många som bor i vår förening har tidigare bott i äganderätt och fortfarande tror att dem fortfarande gör det. Det sätts upp solpaneler, laddstolpar, AC och annat som har stor inverkan på väggar och tak som brf har ansvar för. Detta utan kontroll, då dem är vana vid att kunna göra som dem vill med äganderätt. Detta innebär merjobb för styrelse, och igen juridiska kostnader och tjafs mellan grannar. Allt beror på vilka personligheter som finns i föreningen och styrelsen dock.
Inte ovanligt att äldre downsize från villa och frigör miljoner inför pension genom att köpa brf. Äldre är svårare att ha med i brf. Kompromissvilja, rättshaverister, ego’n. För mycket fritid att sitta och sura och skapa osämja. Försök få en blick över vad det är för grannar redan.
Håller med om tidigare kommentarer att ha koll på juridiskt vem ni köper bostaden av. Vi gjorde det av brf och inte byggbolaget så de innebär att våra tvister blev med brf vid felbyggen och garantier. Detta kräver då en aktiv styrelse i brf som sedan jagar byggbolaget med dessa ärende.
Vår brf har lagt ”mycket” pengar för juridisk hjälp med just sådana ärenden. Mycket är subjektivt men onödiga pengar just pga mellanhanden mellan köparen - brf - byggare. Företag - företag rättigheter och felmarginaler är annorlunda än företag mot privat konsument/kund.
Andra problem är hur marken är upplåten. Har ni rätt att göra som ni vill eller kräver en enkel plattsättning styrelsens godkännande?
Det vi även ser är att många som bor i vår förening har tidigare bott i äganderätt och fortfarande tror att dem fortfarande gör det. Det sätts upp solpaneler, laddstolpar, AC och annat som har stor inverkan på väggar och tak som brf har ansvar för. Detta utan kontroll, då dem är vana vid att kunna göra som dem vill med äganderätt. Detta innebär merjobb för styrelse, och igen juridiska kostnader och tjafs mellan grannar. Allt beror på vilka personligheter som finns i föreningen och styrelsen dock.
Inte ovanligt att äldre downsize från villa och frigör miljoner inför pension genom att köpa brf. Äldre är svårare att ha med i brf. Kompromissvilja, rättshaverister, ego’n. För mycket fritid att sitta och sura och skapa osämja. Försök få en blick över vad det är för grannar redan.
Nu ska man inte måla fan på väggen,
Men ta med er att det finns en risk att "Grabbarna grus AB" avvecklas/konkursar efter att bygget är klart. Då finns det inte längre någon motpart för brf:en att driva mot utan det är ni och era grannar som får lösa det
Finns ett mardrömmsexempel i närheten av oss, BRF Panorama på Tjörn om ni vill googla
Men ta med er att det finns en risk att "Grabbarna grus AB" avvecklas/konkursar efter att bygget är klart. Då finns det inte längre någon motpart för brf:en att driva mot utan det är ni och era grannar som får lösa det
Finns ett mardrömmsexempel i närheten av oss, BRF Panorama på Tjörn om ni vill googla
Jag har tidigare bott i BRF radhus med 20 medlemmar. Jag är ytterst tveksam till att bo så, igen. Det var alldeles för få medlemmar för att få tillräckligt engagemang.
Nu var iofs den föreningen 25 år gammal. Så de som hade varit med från början tyckte att de gjort sitt. I en ny förening kanske det finns större vilja till gemenskap de första 15-20 åren.
Men så hade vi också en stor allmänning. Så det var gräsklippning som gick runt på några få. En hundraårig lindallé på allmänningen krävde krattning. Cykelförråd, soprum, parkeringar.....
Se till att allt arbete kring sånt är uppstyrt från början och se till att alla är medveta om att en BRF inte innebär fullservice utan eget engagemang (eller köpa tjänster som påverkar avgiften) . Lyckas ni med det så, kommer ni ha det bra.
Nu var iofs den föreningen 25 år gammal. Så de som hade varit med från början tyckte att de gjort sitt. I en ny förening kanske det finns större vilja till gemenskap de första 15-20 åren.
Men så hade vi också en stor allmänning. Så det var gräsklippning som gick runt på några få. En hundraårig lindallé på allmänningen krävde krattning. Cykelförråd, soprum, parkeringar.....
Se till att allt arbete kring sånt är uppstyrt från början och se till att alla är medveta om att en BRF inte innebär fullservice utan eget engagemang (eller köpa tjänster som påverkar avgiften) . Lyckas ni med det så, kommer ni ha det bra.
Jag hade kollat ekonomin och juridik.S sandlåda skrev:
Upplägget funkar som så att det finns ett lån som föreningen bär på sina axlar. Du köper in dig och ansvarar för sin del (%) av lånet som återspeglar din månadsavgift. Kolla hur mycket lån som finns och räkna ut vad det är per kvm. Tänk på att det kan finnas bundna lån till en lägre ränta just nu och att dessa kan kommer ut i form av högre ränta längre fram och det påverkar således direkt din månadskostnad negativt. Juridiskt skulle jag vara intresserad att veta vem som är säljare.
Fundera också igenom om detta med bostadsrätt är din grej. Personligen gillar jag inte att vara styrd av stadgar och gemensamma beslut där du har minimalt att säga till om.
Kloka ord. Två saker till:Claes Sörmland skrev:
1)i dessa projekt är det normalt byggföretaget som bildar föreningen och sitter i föreningens styrelse, och sedan tas föreningen över av de boende vid inflyttning och sedan väljer man en ny styrelse bland de boende. Men detta gör att byggföretaget s a s är kund till sig själv eftersom de kontrollerar föreningen under byggfasen. Kolla därför upp hur det är med kontrollbesiktning o likn.
2) Ge inte styrelsen för brf ansvarsfrihet vid första årsmötet, eftersom ni boende inte har haft möjlighet att sätta er in i ekonomin. På så vis har ni mer tid att kolla upp detta och kan hålla byggföretagets personer ansvariga via den gamla styrelsen
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 24 441 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 24 441 inlägg
Jag tänkte vi kunde få lära oss lite om projektet i Sollentuna i alla fall:
Föreningen har lagfart på fastigheten så de äger marken (minimal fastighet).
Föreningen har c/o-adress hos CARL EK FASTIGHETER AB på Östermalm, ett företag som enligt sin flashiga hemsida driver ett antal liknande exploateringsprojekt. Det är bildat 2017 och har några enstaka miljoner i omsättning per år. Det finns en rik flora av små AB (närmare 30 stycken) med liknande namn och samma person bakom (sökte på VDs namn).
Kanske skattetekniskt upplägg men från konsumentperspektivet så är en risk att man kör ett bolag per BRF-projekt och sen tömmer man det bolaget på resurser och kanske t o m kånkar det. Då står den nystartade BRFen med dess nya boendestyrelse där helt utan motpart när byggfel väl kommer fram efter ett par år. För nästan alla byggnader har något problem med byggfel som måste åtgärdas, eller risken är i alla fall hög. De boende får då betala allt själv.
Jag säger inte att detta är fallet här men folk med adress på Östermalm som hankar sig fram genom mängder av små AB tomma på verksamhet och kapital... Kanske inte den jag själv skulle välja att skuldsätta mig stort för. Kulturen är ju minst sagt hänsynslös i dessa kretsar. Pengar luktar ju som bekant inte.
Föreningen har lagfart på fastigheten så de äger marken (minimal fastighet).
Föreningen har c/o-adress hos CARL EK FASTIGHETER AB på Östermalm, ett företag som enligt sin flashiga hemsida driver ett antal liknande exploateringsprojekt. Det är bildat 2017 och har några enstaka miljoner i omsättning per år. Det finns en rik flora av små AB (närmare 30 stycken) med liknande namn och samma person bakom (sökte på VDs namn).
Kanske skattetekniskt upplägg men från konsumentperspektivet så är en risk att man kör ett bolag per BRF-projekt och sen tömmer man det bolaget på resurser och kanske t o m kånkar det. Då står den nystartade BRFen med dess nya boendestyrelse där helt utan motpart när byggfel väl kommer fram efter ett par år. För nästan alla byggnader har något problem med byggfel som måste åtgärdas, eller risken är i alla fall hög. De boende får då betala allt själv.
Jag säger inte att detta är fallet här men folk med adress på Östermalm som hankar sig fram genom mängder av små AB tomma på verksamhet och kapital... Kanske inte den jag själv skulle välja att skuldsätta mig stort för. Kulturen är ju minst sagt hänsynslös i dessa kretsar. Pengar luktar ju som bekant inte.
Exakt så. Har varit med om samma problem i Åre, med en (numera) ökänd byggfirma som drev/driver varje projekt som eget AB och sedan likviderar bolaget. Vi hade så stora brister att vi stämde moderbolaget och drev tvisten till tingsrätten. Tog drygt fem år av processande som landade i att vi till sist fick ersättning, men de pengarna täckte (naturligtvis) bara en del av våra kostnader
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 24 441 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 24 441 inlägg
Den där processen låter inte kul men kan ju vara motiverad om det är stora byggfel som kostar miljoner.S saltis99 skrev:
Men ofta rör det ju sig om mängder av småfel. Och dessa har bostadsrättshavaren laglig rätt att få åtgärdade av föreningen eller låta åtgärda själv på föreningens bekostnad om styrelsen inte agerar rappt. D v s man står som kollektiv ansvarig för risken för fel i var och ens lägenhet. Finns då inget stort byggbolag som är beredda att axla ansvaret mot föreningen, ja då tas denna kostnad via årsavgiften.
Om det flyttat in folk i några av husen kan man ju höra med dessa personer hur felaktigheter hanterats.
Att man har lån (och relativt höga lån i en ny förening) behöver ju inte vara något negativt, det är ju inte rimligt att man ska spara ihop pengar på ett sparkonto till minimal ränta för finansiering av alla underhållsåtgärder. Men belåningen ska så klart vara rimlig är man högt belånad bör man amortera.
Men vad man verkligen ska fråga sig är om man vill bo i en liten förening med 12 medlemmar.
För det första är det svårt att få folk att engagera sig i styrelsen, det kommer alla möjliga typer av ursäkter. Folk förstår inte innan inflytt att det blir en hel del jobb även om man lägger ut all löpande förvaltning på underentreprenörer.
Alla jobb som man ska göra på fastigheten blir också dyrare per lgh, jobben blir så små att de flesta inte ens bryr sig om att lämna offert, och de offerter man får blir på höga belopp.
Att man har lån (och relativt höga lån i en ny förening) behöver ju inte vara något negativt, det är ju inte rimligt att man ska spara ihop pengar på ett sparkonto till minimal ränta för finansiering av alla underhållsåtgärder. Men belåningen ska så klart vara rimlig är man högt belånad bör man amortera.
Men vad man verkligen ska fråga sig är om man vill bo i en liten förening med 12 medlemmar.
För det första är det svårt att få folk att engagera sig i styrelsen, det kommer alla möjliga typer av ursäkter. Folk förstår inte innan inflytt att det blir en hel del jobb även om man lägger ut all löpande förvaltning på underentreprenörer.
Alla jobb som man ska göra på fastigheten blir också dyrare per lgh, jobben blir så små att de flesta inte ens bryr sig om att lämna offert, och de offerter man får blir på höga belopp.
Redigerat: