Hjälp vid tolkning av dokument!

Vedhuggarrn · 3 sep 09:02

Min familj äger en del av en skogsgård i Dalsland.

Det är min morfars föräldrahem och och min mor och far äger idag en tredjedel av gården.
Nuvarande ägare är min mor och far 1/4, min moster 1/4 och min mors kusin 1/2.

Nu är det så att jag skulle vilja köpa min mors kusins del men hon säger att det inte går pga ett gammalt dokument som upprättades vid min mors farfars dödsbo. Min morfar hade 7 syskon men han och en av hans bror köpte ut de andra syskonen vid dödsboet.

I dokumentet står det ordagrant;
Vidare överenskoms att om min morfar eller hans bror eller deras efterlevande skulle vilja avyttra sina delar i fastigheten skall dessa hembjudas i första hand till någon av syskonen eller deras barn så länge någon av syskonen är i livet.
Slut citat.

Min mors kusin tolkar det som att alla syskon och syskonbarn ska godkänna en försäljning, vem den än är till. Jag tolkar det som att vem som helst av syskon eller syskonbarn kan köpa den men om någon utanför släkten vill köpa måste vi inom släkten erbjudas att köpa den först?

Vad säger ni, samlade expertis?

Småbrukaren · 3 sep 19:05

Håller med dig i din tolkning. Hembjudas får tolkas som erbjudas att köpa, i det här fallet så ska syskonen erbjudas att köpa först. Lite förvirrande om du är syskonbar eller syskonbarnbarn?

Dock kan jag inte säga om det bryter mot någon lag om din mors kusin väljer att sälja till dig. Hon avgör troligtvis själv vem hon säljer till så länge hon lever.

Hon har väl inte heller egentligen varit med och skrivit under överenskommelsen?

Vedhuggarrn · 3 sep 19:22

S Småbrukaren skrev:
Håller med dig i din tolkning. Hembjudas får tolkas som erbjudas att köpa, i det här fallet så ska syskonen erbjudas att köpa först. Lite förvirrande om du är syskonbar eller syskonbarnbarn?

Dock kan jag inte säga om det bryter mot någon lag om din mors kusin väljer att sälja till dig. Hon avgör troligtvis själv vem hon säljer till så länge hon lever.

Hon har väl inte heller egentligen varit med och skrivit under överenskommelsen?

Ja men precis, att så länge försäljning sker inom släkten så är det fritt fram men vill nån utanför släkten så måste levande släktingar först tillfrågas. Däremot tycker jag även det kan tolkas som att när det sista av min morfars syskon dör så är det även då fritt fram att sälja till vem man vill? Eller tolkar jag fel?

Jag är barnbarn till ett av syskonen som köpte ut de andra syskonen. Min morfar alltså.

Min morfar hade 7 syskon, en av bröderna köpte han ut dom andra tillsammans med. Nu är en av hans systrar kvar i livet. Hon har dock inget ägande i gården.

Småbrukaren · 3 sep 20:06

Så i första hand ska systern tillfrågas och i andra hand ALLA barn till de sju syskonen.

Därefter kan vem som helst, förslagsvis du, tillfrågas.

Regleras något om fler än ett av barnen gör anspråk på huset eller blir det budgivning då?

Småbrukaren · 3 sep 20:08

Och jag tror du tolkar det bättre än din mors kusin. Inget står om något godkännande utan enbart om att de ska erbjudas att köpa.

Vedhuggarrn · 3 sep 20:13

S Småbrukaren skrev:
Så i första hand ska systern tillfrågas och i andra hand ALLA barn till de sju syskonen.

Därefter kan vem som helst, förslagsvis du, tillfrågas.

Regleras något om fler än ett av barnen gör anspråk på huset eller blir det budgivning då?

Ingen har vid någon av släkträffarna antytt något om att nån vill äga. Visserligen har frågan specifikt inte dykt upp heller.

Men rent krasst förstår jag din tolkning som att om jag ska köpa så måste det levande syskonet tillfrågas och även alla syskonkonbarn innan jag får köpa?

Kan då min mor köpa sin kusins del och ge den i förskott på arv till mig utan att dom andra tillfrågas? Dom är ju ändå redan delägare..

Nej inget sånt är reglerat i nåt dokument. Det enda som står om försäljning är det jag skrev i första inlägget.

Daniel 109 · 3 sep 20:26

Finns det någon anledning att släkten inte ska få reda på att du vill köpa. Det är väl helt okej att de andra också har möjlighet att ge ett bud?

Småbrukaren · 3 sep 20:27

Korrekt.

Om du inte har några andra syskon som kan ha rätt till motsvarande arvsvärde.

Vedhuggarrn · 3 sep 21:27

D Daniel 109 skrev:
Finns det någon anledning att släkten inte ska få reda på att du vill köpa. Det är väl helt okej att de andra också har möjlighet att ge ett bud?

Nej absolut inte! Vill bara ha klarhet i hur dokumentet ska tolkas då det behöver göras skogsbruksplan och värdering då inget sånt finns innan jag kan lägga ett bud.

Eftersom det inte finns nåt av det sen innan så kostar det ju några kronor och man vill ju inte slänga dom i sjön så att säga!

Det är för övrigt ingen förutom jag som ser nån mening med att göra varken skogsbruksplan eller värdering

Småbrukaren · 3 sep 22:30

Har din moster (som äger 1/4) några egna barn som skulle vara intresserade att köpa in sig i hennes andel?

I så fall skulle ju de också kunna be sin mamma köpa andelen. Men då blir det troligtvis upp till din mammas kusin att välja vem hon säljer till. Det behöver inte vara den som erbjuder mest pengar så länge det är skäligt och hennes önskan är att just du ska få en andel på grund av att du är intresserad och har ambitionen att förvalta på ett klokt sätt.

Vedhuggarrn · 3 sep 22:35

S Småbrukaren skrev:
Har din moster (som äger 1/4) några egna barn som skulle vara intresserade att köpa in sig i hennes andel?

I så fall skulle ju de också kunna be sin mamma köpa andelen. Men då blir det troligtvis upp till din mammas kusin att välja vem hon säljer till. Det behöver inte vara den som erbjuder mest pengar så länge det är skäligt och hennes önskan är att just du ska få en andel på grund av att du är intresserad och har ambitionen att förvalta på ett klokt sätt.

Nej det är ju lite det som är, ingen annan är intresserad. Inte vad jag vet eller vad det verkar som iaf. Vilket leder till att byggnader förfaller och skogen växer igen.

Jag däremot är intresserad, både av att rusta upp byggnader och sköta skogen.
Inget som är aktuellt i nuläget dock eftersom det gör att priset blir högre om/när jag köper alla delar.

Småbrukaren · 3 sep 22:41

Kom överens med mammas kusin om en skälig ersättning. Sen kan du väl ringa din moster och berätta hur du känner och tänker och fråga rakt ut om hon tror något av hennes barn är intresserade. Be dem i så fall återkomma till din mammas kusin inom kort. Ring och följ upp efter ett par veckor.

Nötegårdsgubben · 3 sep 23:31

V Vedhuggarrn skrev:
jag skulle vilja köpa min mors kusins del men hon säger att det inte går pga ett gammalt dokument som upprättades vid min mors farfars dödsbo. /…/

I dokumentet står det ordagrant;
Vidare överenskoms att om min morfar eller hans bror eller deras efterlevande skulle vilja avyttra sina delar i fastigheten skall dessa hembjudas i första hand till någon av syskonen eller deras barn så länge någon av syskonen är i livet.
Slut citat.

Villkoret är ogiltigt. Jag har två vägar dit, och tror mest på den första, men har jag missförstått det ursprungliga förvärvets form så leder alternativ två till samma sak.

Tilläggas kan att det hela nog skett enligt äldre jordabalken (inte den vi har nu som är från 1970), så det kan finnas äldre regler jag missat här som ställer hela eller delar av mitt resonemang på ända.

Alt. 1
Förstår jag det rätt finns ett köpeavtal mellan morfadern och hans syskon om hembud som de upprättat när han och hans bror köpte ut de andra.

Sådana villkor får bara gälla i två år från köpet och om de inte står med i köpehandlingen gäller de inte alls. Se 4 kap. 4 och 3 §§ jordabalken.

Alt. 2
Om villkoret istället kom med gåva/testamente från morfars far blir resonemanget ett annat.

Ger man bort fast egendom kan man i och för sig ställa andra krav på mottagaren än vid en försäljning som ovan. Det gick alltså för din morfars far att ställa krav på dem som i så fall fick något av honom, i det här fallet att de var tvungna att i första hand sälja till vissa släktingar om de skulle sälja (hembud). Den typen av villkor kan dock bara gälla i ett led. Arvingar till morfars fars barn kan inte avkrävas att följa de villkoren. Se 4 kap. 30 § JB.

Så även om det var villkor i gåva har hembudsvillkoret fallit. Något sådant kan som synes bara gälla i ett led, så kravet på efterlevande i ett eventuellt testamente/gåvobrev är ogiltigt. (Kanske var det ogiltigt redan i första led om det var laglott, men det kan vi strunta i.)

I och med att din mors kusin är ett sådant barnbarn till gåvogivaren gäller alltså inte kravet henne.

***

Sen är lagen en sak och moralen en annan. Vill morskusinen hedra avtalet står det henne fritt att göra det. Men man kan ju tycka att det minsta hon skulle kunna göra är att komma överens med dig om ett pris och sen se om det finns någon i hembudskretsen som vill matcha det. För hembud är normalt inte ett försäljningsförbud, utan en förköpsrätt på samma villkor som någon annan erbjuder.

Vedhuggarrn · 4 sep 07:23

Problemet är bara att mammas kusin för det första är väldigt väldigt svår att prata med. Man får liksom aldrig några svar om nåt.. Frågar man vad hon tycker om ladugården som håller på att rasa ihop, om vi ska göra nåt åt den. Då får man bara mummel tillbaka. Hon har heller inga efterlevande.

Min moster är dock inte oäven till försäljning, där vet jag att hennes barn inte heller är intresserade.

Sen tycker jag det är svårt med bud utan någon värdering.. Har inte lyckats hitta nån hyfsat likvärdig gård att jämföra med heller. Antingen är det en gård med hyfsad ordning på både hus och gårdshus eller mycket mycket större gårdar..

Vedhuggarrn · 4 sep 07:55

Nötegårdsgubben skrev:
Villkoret är ogiltigt. Jag har två vägar dit, och tror mest på den första, men har jag missförstått det ursprungliga förvärvets form så leder alternativ två till samma sak.

Tilläggas kan att det hela nog skett enligt äldre jordabalken (inte den vi har nu som är från 1970), så det kan finnas äldre regler jag missat här som ställer hela eller delar av mitt resonemang på ända.

Alt. 1
Förstår jag det rätt finns ett köpeavtal mellan morfadern och hans syskon om hembud som de upprättat när han och hans bror köpte ut de andra.

Sådana villkor får bara gälla i två år från köpet och om de inte står med i köpehandlingen gäller de inte alls. Se 4 kap. 4 och 3 §§ jordabalken.

Alt. 2
Om villkoret istället kom med gåva/testamente från morfars far blir resonemanget ett annat.

Ger man bort fast egendom kan man i och för sig ställa andra krav på mottagaren än vid en försäljning som ovan. Det gick alltså för din morfars far att ställa krav på dem som i så fall fick något av honom, i det här fallet att de var tvungna att i första hand sälja till vissa släktingar om de skulle sälja (hembud). Den typen av villkor kan dock bara gälla i ett led. Arvingar till morfars fars barn kan inte avkrävas att följa de villkoren. Se 4 kap. 30 § JB.

Så även om det var villkor i gåva har hembudsvillkoret fallit. Något sådant kan som synes bara gälla i ett led, så kravet på efterlevande i ett eventuellt testamente/gåvobrev är ogiltigt. (Kanske var det ogiltigt redan i första led om det var laglott, men det kan vi strunta i.)

I och med att din mors kusin är ett sådant barnbarn till gåvogivaren gäller alltså inte kravet henne.

***

Sen är lagen en sak och moralen en annan. Vill morskusinen hedra avtalet står det henne fritt att göra det. Men man kan ju tycka att det minsta hon skulle kunna göra är att komma överens med dig om ett pris och sen se om det finns någon i hembudskretsen som vill matcha det. För hembud är normalt inte ett försäljningsförbud, utan en förköpsrätt på samma villkor som någon annan erbjuder.

Avtalet är från -79 så jag antar att det du skriver är från den jordabalken som gäller nu?

Och ja, det är ett regelrätt köpeavtal skrivet med prissumma och allt.

Känns som man helt enkelt får gilla läget och betala för både skogsbruksplan och värdering så man har något underlag för ett bud. Sen ta det därifrån.
Men det verkar på alla svar som att hon inte kan krångla på det sätt hon försöker i alla fall.

När man lite försiktigt har pratat med henne om det har hon nämligen dragit det dokumentet och att hon har haft en jurist att titta på det som har sagt till henne att om hon vill sälja sin del så måste hon först gå till alla levande släktingar och fråga om det är ok vilket hon tyckt vara för omständligt så då har hon bara struntat i det.

Därav att det gått i stå lite grann.

Men jag tackar för alla svar, får läsa på lite i jordabalken själv innan jag bestämmer mig för hur jag ska göra!