Äga 2 hus, hur hade du gjort?
Hej,
Står inför ett dilemma som fått tankarna hjärnan att gå på högvarv de senaste dagarna så lite intresserad av input hur andra hade vänt på det.
Vi har i dagsläget ett hyfsat nybyggt hus som vi byggde 2013, värderat till någonstans 5,5-6miljoner, 2,4 miljoner i lån så vi är under alla krav på amortering, vi amorterar dock ändå ca 2,5% om året på huset.
Vi driver utöver våra normala jobb en djurverksamhet som i dagsläget omsätter en bit över 100 000 om året med ca 20% vinstmarginal.
Vi har fastnat i att i vårt nuvarande boende inte kan driva verksamheten större då vår tomt på 1,100kvadratmeter och kommunala regler sätter stopp för det. så vi har under en tid letat efter en mindre gård utan nått bra resultat.
Nu dock det dock upp ett "lagom" ställe för 2,7 miljoner, ca 5500 kvadratmeter, ladugård, lite extra bodar, ett boningshus på ca 160 kvadratmeter i dagsläget delat i 2 lägenheter.
Det var mycket folk på visningen men när vi fick frågan om vi var intresserade så svarade vi ja och i mitt tycke blev vi nästan lite hastigt tvungna att hosta fram ett bud, vi la oss då på 2,5 miljoner och tänkte att detta lär nog dra iväg med tanke på dubbla visningar och ett 20-tal personer på varje, igår ringde mäklaren att vi tagit hem budgivningen, det var några som fortsatt vara intresserade men inte hade inkommit med nått bud, så första magont uppkom ju då med om vi lagt ett för högt bud
Husets nackdel är att det är låg takhöjd då det är gammalt, ursprungshuset dateras till 1750, men man har någon gång på 70-80-talet dödat ut allt vad gammalt bygge heter i mitt tycke, det var nog 5 olika modeller på fönster tex.
Boningshuset är då magont nr 2, det är i bra skick och nog underhållet som det ska, inga konstiga dofter, istortsätt inga anmärkningar på säljarbesiktningen, lite rötskador i balkongräcke och någon bräda här och var, ett fönster där man trodde att det kan finnas viss röta kring, men i det stora hela inga "större" problem, vi ska göra en extra besiktning på elen i huset då det luktade hemmapul på vissa håll så vi har en friskrivning i kontraktet på det.
Det som återstår nu är att få ok på alla lån, har lånelöfte som ska täcka allt och med tanke på den låga belåningen på befintligt boende och att vi har strax runt 90 000kr i inkomster per månad utöver det företaget genererar så bör et inte vara några problem, 4,9 miljoner i lån på 2 fastigheter värderade till 8-8,5 miljoner.
Men nu funderar vi på alternativen, vi gillar befintligt moderna huset, men det funkar inte för vår verksamhet, vi funderar på följande scenarion
1: Bo kvar där vi gör, flytta verksamheten till nya fastigheten (det är ca 7 minuter bilresa mellan) låta huset där vara uthyrt som 2 lägenheter och bruka resten av byggnaderna till verksamheten, en av de 2 lägenheterna är uthyrd i dag så vi har föreslagit att nuvarande hyresgäst får fortsätta bo där, säljaren bor just nu i den andra.
Nackdelen är ju då en hela massa bolån på precis under 5 miljoner, samtidigt så täcker hyrorna större delen av driften på hela stället, vi kommer även kunna ta ut en hyra från verksamheten = mindre skatt på bolaget.
2: Sälja befintligt hus och flytta till det nya, nackdelen är då att vi inte längre har 2 hus, och att vi kanske inte fullt ut bor i ett hus som är byggt som vi tänkt oss, vi får ju inte heller då in några hyresintäkter då vi måste ha hela huset för att kunna bo där själva, vi får närmre till våra jobb om vi bor där, vi får 0 i bolån om vi säljer det nybyggda huset = låga månadskostnader.
3: Sälja det nya huset och inte ha lån kvar, ta ett nytt lån och riva huset på gården och bygga ett helt nytt modernt hus, vatten avlopp och sånt är 8-9 år gammalt på gården så man slipper ju ganska många olika tillkommande avgifter.
Då kan vi ha verksamheten, ett nytt hus, men vi är tillbaka med bolån, vi räknar med i så fall med att ligga på runt 3,5 miljoner i lån, med risken att fastigheten totalt sett har ett lite lägre värde än vad det nybyggda huset kostade.
Hur hade ni gjort? Ekonomin säger nästan alternativ nr 1, genererar pengar nog att de blir ett nollsummespel frånsett risken med at vara högt belånad, allt bör så sakteliga öka i värde, alternativ 3 säger hjärtat, lite lagom i mitten med båda för och nackdelar men även det kanske mest ekonomiskt sämsta
Står inför ett dilemma som fått tankarna hjärnan att gå på högvarv de senaste dagarna så lite intresserad av input hur andra hade vänt på det.
Vi har i dagsläget ett hyfsat nybyggt hus som vi byggde 2013, värderat till någonstans 5,5-6miljoner, 2,4 miljoner i lån så vi är under alla krav på amortering, vi amorterar dock ändå ca 2,5% om året på huset.
Vi driver utöver våra normala jobb en djurverksamhet som i dagsläget omsätter en bit över 100 000 om året med ca 20% vinstmarginal.
Vi har fastnat i att i vårt nuvarande boende inte kan driva verksamheten större då vår tomt på 1,100kvadratmeter och kommunala regler sätter stopp för det. så vi har under en tid letat efter en mindre gård utan nått bra resultat.
Nu dock det dock upp ett "lagom" ställe för 2,7 miljoner, ca 5500 kvadratmeter, ladugård, lite extra bodar, ett boningshus på ca 160 kvadratmeter i dagsläget delat i 2 lägenheter.
Det var mycket folk på visningen men när vi fick frågan om vi var intresserade så svarade vi ja och i mitt tycke blev vi nästan lite hastigt tvungna att hosta fram ett bud, vi la oss då på 2,5 miljoner och tänkte att detta lär nog dra iväg med tanke på dubbla visningar och ett 20-tal personer på varje, igår ringde mäklaren att vi tagit hem budgivningen, det var några som fortsatt vara intresserade men inte hade inkommit med nått bud, så första magont uppkom ju då med om vi lagt ett för högt bud
Husets nackdel är att det är låg takhöjd då det är gammalt, ursprungshuset dateras till 1750, men man har någon gång på 70-80-talet dödat ut allt vad gammalt bygge heter i mitt tycke, det var nog 5 olika modeller på fönster tex.
Boningshuset är då magont nr 2, det är i bra skick och nog underhållet som det ska, inga konstiga dofter, istortsätt inga anmärkningar på säljarbesiktningen, lite rötskador i balkongräcke och någon bräda här och var, ett fönster där man trodde att det kan finnas viss röta kring, men i det stora hela inga "större" problem, vi ska göra en extra besiktning på elen i huset då det luktade hemmapul på vissa håll så vi har en friskrivning i kontraktet på det.
Det som återstår nu är att få ok på alla lån, har lånelöfte som ska täcka allt och med tanke på den låga belåningen på befintligt boende och att vi har strax runt 90 000kr i inkomster per månad utöver det företaget genererar så bör et inte vara några problem, 4,9 miljoner i lån på 2 fastigheter värderade till 8-8,5 miljoner.
Men nu funderar vi på alternativen, vi gillar befintligt moderna huset, men det funkar inte för vår verksamhet, vi funderar på följande scenarion
1: Bo kvar där vi gör, flytta verksamheten till nya fastigheten (det är ca 7 minuter bilresa mellan) låta huset där vara uthyrt som 2 lägenheter och bruka resten av byggnaderna till verksamheten, en av de 2 lägenheterna är uthyrd i dag så vi har föreslagit att nuvarande hyresgäst får fortsätta bo där, säljaren bor just nu i den andra.
Nackdelen är ju då en hela massa bolån på precis under 5 miljoner, samtidigt så täcker hyrorna större delen av driften på hela stället, vi kommer även kunna ta ut en hyra från verksamheten = mindre skatt på bolaget.
2: Sälja befintligt hus och flytta till det nya, nackdelen är då att vi inte längre har 2 hus, och att vi kanske inte fullt ut bor i ett hus som är byggt som vi tänkt oss, vi får ju inte heller då in några hyresintäkter då vi måste ha hela huset för att kunna bo där själva, vi får närmre till våra jobb om vi bor där, vi får 0 i bolån om vi säljer det nybyggda huset = låga månadskostnader.
3: Sälja det nya huset och inte ha lån kvar, ta ett nytt lån och riva huset på gården och bygga ett helt nytt modernt hus, vatten avlopp och sånt är 8-9 år gammalt på gården så man slipper ju ganska många olika tillkommande avgifter.
Då kan vi ha verksamheten, ett nytt hus, men vi är tillbaka med bolån, vi räknar med i så fall med att ligga på runt 3,5 miljoner i lån, med risken att fastigheten totalt sett har ett lite lägre värde än vad det nybyggda huset kostade.
Hur hade ni gjort? Ekonomin säger nästan alternativ nr 1, genererar pengar nog att de blir ett nollsummespel frånsett risken med at vara högt belånad, allt bör så sakteliga öka i värde, alternativ 3 säger hjärtat, lite lagom i mitten med båda för och nackdelar men även det kanske mest ekonomiskt sämsta
Jag skulle ju övervägt alternativ 2 då, man kan ju över tid också byga om och renovera så att det nya huset blir mer som man tänkt sig.
Nu verkar iof räntorna på väg ned, men alt 1 inebär en hel del risk: Vad händer om något förändras i er arbetsituation, eller i sidobusinessen så den inte längre funkar ? Kan ni då snabbt avvyttra det ena huset, och även med förlust få in pengar nog för att täcka upp det ?
Nu verkar iof räntorna på väg ned, men alt 1 inebär en hel del risk: Vad händer om något förändras i er arbetsituation, eller i sidobusinessen så den inte längre funkar ? Kan ni då snabbt avvyttra det ena huset, och även med förlust få in pengar nog för att täcka upp det ?
Bästa svaret
Egentligen har ni väl inte bråttom att bestämma er? Kör alternativ 1 under något år, se hur det känns och låt ett beslut växa fram. Hur stor är familjen? Har ni barn, i vilken ålder? Något kanske gör att det passar bättre med alt 2 el 3 längre fram (båda känns ju mer tidskrävande än 1).
Ja alternativ 1 innebär rätt mycket risk, det är förhållandevis lättsålt här så skulle det skita sig så är det nybyggda huset enklast att sälja, ligger i en av de mer attraktiva områdena i stan, vilket lite också är därför vi vill behålla det med, "vinsten" för det huset täcker all belåning på gården.klaskarlsson skrev:
Nackdelen med huset på gården är framförallt takhöjden, inget problem för oss at bo där men när man bott i ett nytt hus med 2,5 meter i tak på lägsta punkten är 2 meter takhöjd över hela huset nått som känns konstigt
Nej vi har ingen panik, det som återstår nu är att banken går med på finansieringen och är bara det grönt där så är det inget som är panik frånsett att det blir lite mer kostnader men ändå ganska marginellt.D Dublin skrev:
I dagsläget täcker hyresinkomst(kallhyra) för den ena lägenheten ca 80% av räntekostnaden för lånet, hyr vi ut även andra delen så är alla kostnader kopplat till belåning/amortering täckta av hyresintäkter så det är ju viss driftkostnad som tillkommer och även verksamheten kommer bidra med en del hyresintäkt även om vi där tänkt oss att inte ta mer hyra än att bolaget fortsatt är livskraftigt.
Det kanske dyker upp en gård med bättre boningshus i framtiden som således blir billigare än alternativ 3?
Jag hade nog hellre kört på 1 eller 2 och väntat än att ge mig in i ett bygge som garanterat blir en förlustaffär.
Jag hade nog hellre kört på 1 eller 2 och väntat än att ge mig in i ett bygge som garanterat blir en förlustaffär.
Som Dublin skriver kan det ju vara smidigt att börja i alternativ 1 och ta det därifrån. Nu vet vi ju inte riktigt hur djurverksamheten ser ut men sådan innebär ju ofta tillsyn/arbete ”då-och-då” så jag skulle ändå sikta mot alternativ 2. Sju minuter bil är inte mycket men det blir ändå lätt en halvtimma för något fix som du kan göra medan pastan kokar om du bor på gården, och återkommande sådana blir till slut meckigt och tröttande. Och du upptäcker snabbare djur som rymmer, vattenledning som lossnat eller frusit, säkring som löst ut eller vad det nu kan vara.
Jag skulle hellre renovera nuvarande kåk än att riva och bygga nytt. Är man riktigt långsiktig - fine då kanske det kan vara värt den ökade kostnaden, men att ha ett boende som i praktiken tappar 1-2 miljoner i värde den dagen man sätter nyckeln i dörren skulle inte vara värt det för mig.
Jag skulle hellre renovera nuvarande kåk än att riva och bygga nytt. Är man riktigt långsiktig - fine då kanske det kan vara värt den ökade kostnaden, men att ha ett boende som i praktiken tappar 1-2 miljoner i värde den dagen man sätter nyckeln i dörren skulle inte vara värt det för mig.
Värt att nämna i sammanhanget är att gården/nya huset ligger halvvägs mellan vårt befintliga hus och mitt arbete så jag kör redan i dagsläget förbi 2 gånger om dagen.Y YuGi skrev:
Min sambo jobbar även på orten där gården ligger så att flytta dit skulle innebära att jag får halva pendlings avståndet till jobbet och min sambo kan cykla.
Jag har ställt frågan till en mäklare vad motsvarande ställe skulle vara värt om vi byggde nytt hus, och med hans uppskattning så skulle vi ungefär kunna bygga hus för 3 miljoner utan att det blir en förlust, men med dagens virkespriser osv så är det väl tveksamt till att det går att bygga själva huset för 3 miljoner, vatten avlopp, tomt osv har vi ju.
Men jag tror vi får ställa de olika alternativen mot varandra och börja peta in fler argument för vad man ska välja, det är ju något lockande att kunna bli helt skuldfri också, med våra inkomster skulle det ju innebära att man kan ha ett rätt gott liv och inte behöva vända på slantarna.
Allvetare
· Västra Götaland
· 10 304 inlägg
Börja med alternativ 1, eller hyr bara ut till befintliga hyresgäst. Provbo på gården lite då och då.
Samtidigt lägger ni ut befintligt hus till försäljning med högt pris och inväntar lugnt ett bra bud.
Cykla till jobbet är guld värt!
Och vill man ha en skvätt modernitet går det alltid att bygga ett modernt extra hus på tomten/attefallshus och sen hyra ut boningshuset
Samtidigt lägger ni ut befintligt hus till försäljning med högt pris och inväntar lugnt ett bra bud.
Cykla till jobbet är guld värt!
Och vill man ha en skvätt modernitet går det alltid att bygga ett modernt extra hus på tomten/attefallshus och sen hyra ut boningshuset
Hade ju varit ett alternativ men vi har för lite kapital och omsättning där för att kunna göra på det sättet, det kapital som finns är tänkt att finansiera bygge av lokaler till verksamheten så att vi slipper ta det ur egen ficka, nu finns själva husen vi behöver så bolaget ska hyra lokalen men stå för kostnader att anpassa till ändamålet.J jliljeha skrev:
Låter nog rätt rimligt, nuvarande ägare har en skötsam hyresgäst som bor där idag och som troligen vill fortsätta bo där så vi har satt lite villkor på tiden vi tar över, om hyresgästen vill bo kvar har vi accepterat lite tidigare tillträde mot om hyresgästen väljer att avsluta kontraktet, lite för att sätta press på säljaren med att inte skicka ut personen.
Vi har en ide om ett dubbelgarage med lägenhet på övervåningen, det er ju även möjligheten om det skulle vara så att vi vill ha hela huset själva så kan man växla med att hyra ut det istället.
Vi kommer behöva avvakta lite med att sälja befintligt hus, vi har div installationer för djur osv på några olika ställen som vi känner att vi vill flytta över innan vi börjar ta bilder osv, vår verksamhet blir annars en för påtaglig del av objektet om vi sätter ut det.
Oj vad diskussioner det kommer vara här i helgen, men jag är tacksam för all input, det är lätt att snöa in på ett visst spår
Ingen som kommer med kommentaren att sänka budet? Du kan komma på vilken orsak du vill men det är inte förbjudet. Risken är att säljaren blir arg o inte vill sälja. Å andra sidan verkar ni ha en del ”magont” kring detta potentiella köp vilket tyder på att magkänslan kanske inte vill detta till detta pris?
Vad roligt för er! Det jag tycker är rätt avgörande är hur mycket ni tänker och kan vidareutveckla djurverksamheten?
Att som i alternativt 1 köpa en extra relativt stor fastighet med hus, bodar och ladugård för en verksamhet som genererar över 20 000 kr i vinst per år känns lite riskabelt. Eller tänker ni att ni kan utveckla djurverksamheten och få en betydligt större omsättning och vinst med den nya fastigheten?
/Krille
Att som i alternativt 1 köpa en extra relativt stor fastighet med hus, bodar och ladugård för en verksamhet som genererar över 20 000 kr i vinst per år känns lite riskabelt. Eller tänker ni att ni kan utveckla djurverksamheten och få en betydligt större omsättning och vinst med den nya fastigheten?
/Krille