Servitut avlopp

MiniMii · 16 jun 14:22

Vi ska sälja vår fastighet som vi ägt i 2 år.
Nu har vår närmaste granne berättat att vårt avlopp delvis ligger på hans mark.
Marken tillhörde vår fastighet när 3 kammarbrunnen grävdes ner och fanns alltså där när han köpte marken.

För 3 år sedan gjorde tidigare ägare av vår fastighet om avloppet och då har han enligt markägaren lagt delar av avloppet på dennes mark.

Detta var inget som framkom när vi köpte för 2 år sedan utan det fick vi veta nu när försäljningen blev aktuell.

Vi har nu diskuterat med markägaren om ett servitut och det skulle gå att ordna. Mycket samarbetsvillig farbror ska tilläggas.

Han hade kollat upp med Lantmäteriet om kostnader och det skulle landa på 40000

!?) för ett servitut och han ville ha en slant för kränkningen av hans fastighet.

När jag gogglar kan jag bara hitta en avgift på 375:- för handläggningen och inskrivning av servitutet. Någon som nyss gjort och kan bekräfta detta eller ha mer info?

Dessutom fick vi information om att kommunen som godkänt anläggningen har gjort fel om dom godkänt utan ett riktigt servitut?

En annan fråga som en bekant påpekade var om detta kan gå under dolda fel eller ej? Någon som vet?

Det börjar bli rejält bråttom för vår del då vi har visning på tisdag och tillträder vår nya fastighet 27/6.

Någon som någon typ av input tankar eller liknande så är allt välkommet!

Josth · 16 jun 14:41

Om ni inte fick någon som helst information om detta vid ert köp för två år sedan finns det fog för att hävda dolt fel tycker jag. Men det kan säkert bli en långdragen prövning om det blir en tvist vid tingsrätten. I undersökningsplikten enligt Jordabalken ingår inte att gräva upp marken för att förvissa sig om att VA-ledningarna ligger på rätt tomt.

Fotografen · 16 jun 14:49

Ang kostnaden, det är för Lantmäteriet att utreda och handlägga ärendet, blir ett par tiotusen kronor.

MiniMii · 16 jun 15:58

Fotografen skrev:
Ang kostnaden, det är för Lantmäteriet att utreda och handlägga ärendet, blir ett par tiotusen kronor.

Enligt deras hemsidan är det bara 375 för inskrivning av servitutet? Inga andra kostnader. Det är ett avtalsservitut inte ett official servitut det är dyrare.

MiniMii · 16 jun 16:00

J Josth skrev:
Om ni inte fick någon som helst information om detta vid ert köp för två år sedan finns det fog för att hävda dolt fel tycker jag. Men det kan säkert bli en långdragen prövning om det blir en tvist vid tingsrätten. I undersökningsplikten enligt Jordabalken ingår inte att gräva upp marken för att förvissa sig om att VA-ledningarna ligger på rätt tomt.

Tack för infon. Ringer Anticimex imorgon när dom öppnar och försöka reda ut det hela med dom.
Tvisten mot tidigare ägare gör inget om den dröjer, det viktigaste är att det blir rätt nu med markägaren. Om han vill ha någon form av vite så bör det åläggas tidigare ägare..

Claes Sörmland · 16 jun 16:27

M MiniMii skrev:
Enligt deras hemsidan är det bara 375 för inskrivning av servitutet? Inga andra kostnader. Det är ett avtalsservitut inte ett official servitut det är dyrare.

Det är korrekt, avtalsservitut skriver ni själva så det kan i princip blir gratis. Sen ville grannen tydligen ha något för intrånget, det är en förhandlingsfråga mellan er. Det finns inget krav på att skriva in servitutet i fastighetsregistret (via Lantmäteriet), det är valfritt men underlättar vid fastighetsöverlåtelser eftersom servitutet då inte glöms bort. Är det brist på tid så kan ni vänta med det och lägga servitutet till prospektet.

Claes Sörmland · 16 jun 16:31

M MiniMii skrev:
Dessutom fick vi information om att kommunen som godkänt anläggningen har gjort fel om dom godkänt utan ett riktigt servitut?

Nej, kommunens miljönämnd prövar bara om avloppsanläggningen uppfyller miljöbalkens krav enligt ingiven ansökan. Om den förre ägaren ville placera en del av anläggningen på grannens mark så bryr sig inte kommunen om det. Det är mellan den som ansöker om ett avloppstillstånd och grannen - en civilrättslig relation. Vissa kommuner har rutiner att efterfråga grannemedgivande för att slippa diskussioner.

Jonatan79 · 16 jun 16:56

Lite märkligt att grannen först nu vill ha betalt för något som är nedgrävt för flera år sedan. Har ni stämt av med tidigare ägare om det inte fanns en överenskommelse och om grannen inte redan fått ersättning?

Josth · 16 jun 17:13

M MiniMii skrev:
Tack för infon. Ringer Anticimex imorgon när dom öppnar och försöka reda ut det hela med dom.
Tvisten mot tidigare ägare gör inget om den dröjer, det viktigaste är att det blir rätt nu med markägaren. Om han vill ha någon form av vite så bör det åläggas tidigare ägare..

Om du menar att Anticimex stod för besiktningen när ni köpte huset för två år sedan så kommer de säkert att neka att ha med detta att göra utan ert anspråk måste riktas direkt till den förre ägaren. Anticimex gör undantag för en hel rad saker i sin besiktning, bl.a. VA-anläggning och markförhållanden om dessa inte inkluderats extra och lagts till i deras besiktning. Här finns ju då ett rättsligt fel om det saknas servitut med den nya grannen.

Herr hatt · 16 jun 17:55

Väg kostnaden mot att sälja huset utan att ha ordnat servitut. Blir förväntad mindre än vad grannen vill ha? i så fall skulle jag sälja utan att ordna servitutet men vara riktigt tydlig i prospektet/ infon till köparna samt meddelat grannen att då ni redan påbörjat försäljningsprosessen så får han ta det med dom nya ägarna och att ni givetvis kommer informera dem om läget.

om inte hade jag betalat grannen det han vill ha och registrerat ett servitut innan försäljningen.

Claes Sörmland · 16 jun 17:59

Problemet är väl att alla sådana här osäkerheter gör köpare skakiga.

Falckman · 17 jun 10:58

M MiniMii skrev:
Vi har nu diskuterat med markägaren om ett servitut och det skulle gå att ordna. Mycket samarbetsvillig farbror ska tilläggas.

Bra, då är förutsättningarna för att slippa blanda in lantmäteriet och istället lösa det genom ett avtalsservitut mycket större.

M MiniMii skrev:
Han hade kollat upp med Lantmäteriet om kostnader och det skulle landa på 40000!?) för ett servitut och han ville ha en slant för kränkningen av hans fastighet.

Ja det låter som en rimlig uppskattning. Det finns två sorters servitut, avtalsservitut och officialservitut. Officialservitut bildas av lantmäteriet i en förrättning enligt reglerna i Fastighetsbinnignslagen (FBL) samt i vissa fall enligt 49§ Anläggningslagen (AL) och har därmed det starkast tänkbara sakrättsliga skyddet. Officialservitut kan också bildas utan överenskommelse, d.v.s. genom tvång om Lantmäteiret finner det lämpligt. Avtalsservitut bildas däremot genom ett avtal mellan fastighetsägarna och kan alltså bara ske med stöd av frivilliga överenskommelser. Avtalsservitut måste vara skriftliga och om parterna vill kan det skrivas in i fastighetsregistret för att få ett starkare sakrättsligt skydd. I erat fall skulle jag varmt rekommendera ett avtalsservitut som ni sedan ansöker om att få inskrivet.

M MiniMii skrev:
När jag gogglar kan jag bara hitta en avgift på 375:- för handläggningen och inskrivning av servitutet. Någon som nyss gjort och kan bekräfta detta eller ha mer info?

Ja det är avgiften för att få ett avtalsservitut inskrivet i fastighetsregistret, din granne har kollat upp vad det kostar om LM ska bilda servitutet också. Så ni har kikat på olika lösningar på samma problem kan man säga.

M MiniMii skrev:
Dessutom fick vi information om att kommunen som godkänt anläggningen har gjort fel om dom godkänt utan ett riktigt servitut?

Ja men positiva förvaltningsbeslut gäller (som regel) ändå, så avloppet som sådant kommer vara giltigt (tills tillståndet löper ut, beror lite på vilken typ av anläggning ni har).

M MiniMii skrev:
En annan fråga som en bekant påpekade var om detta kan gå under dolda fel eller ej? Någon som vet?

Det beror lite på situationen kring köpet. Har grannen gjort utfästelser om avloppet? Har ni undersökt avloppet innan fastighetsköpet? Beroende på vad det är för anläggning kan svaren vara lite olika. En infiltrationsbädd är t.ex. väldigt lätt att vid en okulärundersökning upptäcka att den delvis ligger inne på grannens fastighet och då ställa frågan till säljaren "Hur ser situationen med avloppet ut, finns servitut?" Spontant tror jag inte du kommer ha någon framgång med dolda fel så länge säljaren inte gjort utfästelser (som du kan bevisa) inte stämmer.

M MiniMii skrev:
Det börjar bli rejält bråttom för vår del då vi har visning på tisdag och tillträder vår nya fastighet 27/6.

Någon som någon typ av input tankar eller liknande så är allt välkommet!

Skriv ett avtalsservitut med granne, var generös med ersättning om det skulle bli lite gnissel och skriv in servitutet i FR. Redogör även tydligt för situationen med eventuella spekulanter så att ni har ryggen fri mot eventuella diskussioner om dolt fel i framtiden. Ha en kopia på servitutet nära till hands vid eventuella fastighetsaffärer, särskilt innan ni fått det inskrivet.

Att göra servitutet kommer inte vara särskilt svårt, kika på reglerna i JB och följ dom. Det viktigaste är att ni inkluderar en rätt att anlägga, nyttja och underhålla en Va-anläggning inom det ianspråktagna området, att ersättningen för området framgår (jag avråder från årliga vederlag, ta det som en engångssumma) samt att alla parter skriver under. Är ägaren till tjänande fastighet gift ska även dennes make/maka skriva på avtalsservitutet.
Vill ni vara överdrivna tar ni med en fras om att tjänande eller härskande fastighet har rätt att ansöka om inskrivning i fastighetsregistret för servitutet. Ta gärna med en bra karta som bilaga till servitutsavtalet.

I eventuella ersättningsförhandlingar med grannen kan det vara bra att veta att LM kommer ta (minst) 40K i förrättningskostnader för handläggningen, utöver den ersättning grannen ska ha, där har ni också förhandlingsutrymmet. Vill er granne ha en ersättning som överstiger 40K kan ni lika gärna sätta LM på att (i värsta fall) tvångsbilda servitutet (om det ens är möjligt). Så länge ersättningen understiger 40K blir det en bättre affär för er att inte blanda in LM. Den absolut dyraste lösningen kommer vara om det inte finns möjlighet att tvångsbilda servitutet, men ni vill samtidigt bilda det genom lantmäteriförrättning. Detta eftersom ni då dels behöver hantera LMs höga handläggningskostnader och grannens ersättningsanspråk, så undvik helst det.

Claes Sörmland · 17 jun 11:05

Jag gror också dolda fel är hopplöst. Vanligen syns enskilda avloppsanläggningar på markytan så att man kan se var de ligger och det är heller inget fel att en avloppsanläggning ligger på annans fastighet. Dessutom finns ju avloppstillståndet att läsa, något man borde läsa om man köper en fastighet med enskilt avlopp och därmed blir verksamhetsutövare enligt miljöbalken för avloppet.

redarn · 17 jun 12:21

Claes Sörmland skrev:
Jag gror också dolda fel är hopplöst. Vanligen syns enskilda avloppsanläggningar på markytan så att man kan se var de ligger och det är heller inget fel att en avloppsanläggning ligger på annans fastighet. Dessutom finns ju avloppstillståndet att läsa, något man borde läsa om man köper en fastighet med enskilt avlopp och därmed blir verksamhetsutövare enligt miljöbalken för avloppet.

Den enda chansen är nog om det står någon utfästelse eller liknande i kontrakt eller bilaga. I mitt frågeformulär finns tex. utfästelse:

Finns erforderliga bygglov? Ja

Möjligtvis finns för TS någon utfästelse som innebär att avloppet ska ligga på fastigheten eller ha erforderliga lov.

Detta är dock osannolikt. De frågeformulär jag sett har specifikt fokuserat på att lov finns från myndigheter, inte från grannar.

Men värt att läsa igenom för TS.

hempularen · 17 jun 12:42

Här låter det ju som båda parter i princip är överens om en lösning. Skriv ett avtalsservitut. Betala några hundra för att få det inskrivet. Betala någon 1000 lapp till grannen för intrånget.

Finns ingen anledning att börja bråka med säljaren nu. Inte värt pengarna.