Totalkostnader för att renovera ett hus

[Byggahusfan]

Hej!

Vi spanar på ett hus i stockholms trakterna som ligger lägre i pris än andra, men som förstås har mycket högre renoveringsbehov än andra.
Mitt mål är att uppskatta vad kostnaden för alla moment är om man hyr in någon. Vissa moment tror jag att jag kan klara av själv, men jag skulle behöva hjälp att få en vanlig bild på vad det kostar.

Jag försökte googla och söka på forumet, och den som jag kunde hitta hade en sammanställning på vad olika saker kostnader är ca 4 år gammal.
https://www.byggahus.se/forum/threads/kostnad-foer-renovering-av-helt-hus.390715/#post-3867037

Där fanns följande poster:

Tak (200k)
Fasad (50-300k)
Källare invändigt (50k, enklast möjliga)
Källare utvändigt (120k)
Fönster och dörrar (200k)
Ventilation och isolering (20k-100k)
Värmesystem (framgår inte om behov finns, annars 50k-150k)
Badrum (300k)
Kök (200k)
Ytskikt (150k)
Garage (50k-300k)
Tomt (50k- beroende på vad man vill, dräneringen bökar ju upp en del)
Oförutsett +15% på ovan

Tråden förutsatte att huset fanns i göteborgstrakten, men nu är det så att jag tittar på hus i stockholmstrakten.
Det har både varit inflation de senaste 4 åren, samt så är väl hantverkare dyrare i stockholm. Jag såg någon byggahus artikel, men det verkade vara priser som är för småorter och bakåt i tiden.

Ni får gärna länka mig någonstans där det finns liknande sammanställningar, för jag vet helt klart inte hur jag ska söka på forumet ordentligt.

Personligen har jag inga krav på att det ska vara dyra materialval, utan är rätt så nöjd med enklast möjliga, där jag kan förhoppningsvis göra lite arbete själv.

 

[Josth]

Byggkostnaderna har stigit brutalt mycket på några år nu så jag tror inte på att köpa ett fullkomligt renoveringsobjekt om det inte är så att man själv kan ta ledigt och göra mestadelen av jobbet och/eller med bekanta. Bättre att nu köpa ett hus som är i hyfsat gott skick och bara kräver t.ex. ommålning invändigt medans annat kan vänta minst ett antal år framåt i tiden.

 

[Byggahusfan]

Byggkostnaderna har stigit brutalt mycket på några år nu så jag tror inte på att köpa ett fullkomligt renoveringsobjekt om det inte är så att man själv kan ta ledigt och göra mestadelen av jobbet och/eller med bekanta. Bättre att nu köpa ett hus som är i hyfsat gott skick och bara kräver t.ex. ommålning invändigt medans annat kan vänta minst ett antal år framåt i tiden.

Absolut… jag har kikat på alternativet men i området jag är sugen på att bo så krävs det någon typ av renovering om jag ska ha råd. De renoverade husen går för 2-3 miljoner mer och de inkomsterna eller resurserna har jag inte.

Jag kikar på radhus med men det är få objekt.

 

[Hans G2]

Allt beror såklart på vad man vill ha, men generellt sett kan du nog dubbla priserna nästan om du vill ha en mer realistisk bild. Räkna hellre högt och bli glad sen än tvärt om

Frågan jag funderar på är snarare om alla åtgärder behövs? Är det exempelvis problem med tak och dränering eller är de bara gammalt?
Hur stort är huset?
Behöver verkligen allt göras kan det nästan vara värt att riva och ställa dit ett kataloghus om det inte finns några kvaliteter i huset.

 

[Byggahusfan]

Allt beror såklart på vad man vill ha, men generellt sett kan du nog dubbla priserna nästan om du vill ha en mer realistisk bild. Räkna hellre högt och bli glad sen än tvärt om

Frågan jag funderar på är snarare om alla åtgärder behövs? Är det exempelvis problem med tak och dränering eller är de bara gammalt?
Hur stort är huset?
Behöver verkligen allt göras kan det nästan vara värt att riva och ställa dit ett kataloghus om det inte finns några kvaliteter i huset.

Det kanske misstolkades ovan. Jag räknade inte med att allt ovan behövde göras eller att prisbilden var korrekt. Jag undrade om någon har en uppdaterad lista som den ovan när man kikar på hus generellt i stockholmsområdet.

Det är svårt att göra beräkning på hus man tittar på utan denna lista till hands.

 

[Hans G2]

Svårt att säga generellt. Men kanske 100 tkr upp på typ alla åtgärder skulle jag säga, mellan tummen och pekfingret.
Sen kan det bli billigare om huset är litet, förutsättningarna exceptionellt goda eller man kan nöja sig med billigt plastaskit. Det kan också bli vansinnigt mycket dyrare om huset är stort, förutsättningarna dåliga eller om du eller frugan har specifika krav.

 

[JohanLun]

Det känns som det blivit mycket mer olönsamt att köpa ett hus och låta renovera. Jag skulle också misstänka att det är svårare att få lån för en sådan operation. Byggpriser ökat och huspriser minskat. Risken att köpa och renovera, ha dubbelt boende osv ökar. Tidigare gick det väl nästan att tjäna pengar pga prisökningen map dubbelt boende.

Om man kan göra jobbet själv utspritt över lång tid borde det dock vara så att dessa hus går ner mer än andra. Men frågan är om marknaden är där än.

Jag tycker ju sekelskifteshus är fantastiskt mycket finare än "nya" hus, så jag skulle nog fortfarande tycka det var värt att satsa på ett gammalt hus. Men som Hans skrev ovan, finns inga speciella "kvaliteter" i ett gammalt orenoverat hus känns det inte värt det.

Säg att det är ett 70-80-talshus - då borde det å andra sidan kunna vara så att renoveringarna är av slaget som går att genomföra själv, mycket ytskikt och inte så mkt strukturellt. Om huset tekniskt är i bra skick.

Att ge sig på ett projekt med ingjutna impregnerade reglar, platta tak, ruttna fönster, sättningsskador, mögel, dåligt tak, äggskals avloppsrör, uselt värmesystem, kök och badrum som är förbi all räddning... det är nog riktigt dumt om man inte kan göra jobbet själv... Eller även då... Dyrt och ger inte så stor visuell förbättring efteråt.

 

[Byggahusfan]

Svårt att säga generellt. Men kanske 100 tkr upp på typ alla åtgärder skulle jag säga, mellan tummen och pekfingret.
Sen kan det bli billigare om huset är litet, förutsättningarna exceptionellt goda eller man kan nöja sig med billigt plastaskit. Det kan också bli vansinnigt mycket dyrare om huset är stort, förutsättningarna dåliga eller om du eller frugan har specifika krav.

Jag försöker hitta ett hus med 5 rum så jag slipper betala för extra rum jag inte behöver

Tack! Jag kan initialt lägga på 100 tkr på allt i listan och ha som en referens.

Min förhoppning är att göra det mesta själv som jag kan. T.ex. kan jag montera kök, byta tak, ev. kita om äldre fönster om det är värt det, nöja mig med plastmatta i badrum om det sänker kostnaden, eller altenativt dra ut på tiden för renoveringen.

Dränering, badrum, värmesystem, avloppsrör, osv. Det kommer jag nog aldrig röra. De måste någon annan göra.

 

[Byggahusfan]

Det känns som det blivit mycket mer olönsamt att köpa ett hus och låta renovera. Jag skulle också misstänka att det är svårare att få lån för en sådan operation. Byggpriser ökat och huspriser minskat. Risken att köpa och renovera, ha dubbelt boende osv ökar. Tidigare gick det väl nästan att tjäna pengar pga prisökningen map dubbelt boende.

Om man kan göra jobbet själv utspritt över lång tid borde det dock vara så att dessa hus går ner mer än andra. Men frågan är om marknaden är där än.

Jag tycker ju sekelskifteshus är fantastiskt mycket finare än "nya" hus, så jag skulle nog fortfarande tycka det var värt att satsa på ett gammalt hus. Men som Hans skrev ovan, finns inga speciella "kvaliteter" i ett gammalt orenoverat hus känns det inte värt det.

Säg att det är ett 70-80-talshus - då borde det å andra sidan kunna vara så att renoveringarna är av slaget som går att genomföra själv, mycket ytskikt och inte så mkt strukturellt. Om huset tekniskt är i bra skick.

Att ge sig på ett projekt med ingjutna impregnerade reglar, platta tak, ruttna fönster, sättningsskador, mögel, dåligt tak, äggskals avloppsrör, uselt värmesystem, kök och badrum som är förbi all räddning... det är nog riktigt dumt om man inte kan göra jobbet själv... Eller även då... Dyrt och ger inte så stor visuell förbättring efteråt.

Jag håller med! Sekelskifteshus är mycket vackrare. Det verkar också spegla sig i prissättningen när jag kikar. De hus jag sett så har ägarna renoverat för alla pengar inomhus, men på utsidan så är husen ruttna, behöver dräneras, tak behöver bytas, fönsterna är bortom räddning, och ändå så läggs det ut för 8 mkr. De är inte sålda än.

Men är inte grunden ett problem med sekelskifteshus?

 

[JohanLun]

Jag håller med! Sekelskifteshus är mycket vackrare. Det verkar också spegla sig i prissättningen när jag kikar. De hus jag sett så har ägarna renoverat för alla pengar inomhus, men på utsidan så är husen ruttna, behöver dräneras, tak behöver bytas, fönsterna är bortom räddning, och ändå så läggs det ut för 8 mkr. De är inte sålda än.

Oftast går sekelskiftesfönster att renovera även om de SER dåliga ut, virket var ofta skitbra.

Är taket tätt och man bara ska byta fasad är det nog ett rätt bra objekt?

Var i landet letar du?

Men är inte grunden ett problem med sekelskifteshus?

Källare är kanonbra, om det används som källare, dvs man inte klär in väggarna och "bor" där, det går väl men är mkt jobb om det inte ska bli dåligt (=fukt och mögelrisk).

Min förhoppning är att göra det mesta själv som jag kan. T.ex. kan jag montera kök, byta tak, ev. kita om äldre fönster om det är värt det, nöja mig med plastmatta i badrum om det sänker kostnaden, eller altenativt dra ut på tiden för renoveringen.

Jag har ju kört på den devisen, har man heltidsjobb och mindre barn går det tyvärr rätt långsamt, om man inte är grymt effektiv eller har en respektive som antingen tar allt annat jobb eller åxå kan tänka sig att bygga och renovera. Ska man dela lika på allt hushållsarbete och skjuts till barnens aktiviteter men bara den ena renovera så är det svårt att få mycket gjort.

Tyvärr tror jag att utdragen renovering ibland är dyrare, mot att göra allt på en gång. Om man inte har nån lada att förvara material i osv.

Dränering, badrum, värmesystem, avloppsrör, osv. Det kommer jag nog aldrig röra. De måste någon annan göra.

avloppsrör, vattenrör, värmesystem är nog för nån som är händig inte helt omöjligt. Jag har gjort lite av detta.

Gamla hus, om de inte är försörda, har fördelen att nästan allt går att renovera och återanvända. Mitt hus har de tyvärr rivit bort och ersatt fönster och dörrar på de flesta ställen med nyare varianter - då blir det dyrt. Där gamla fönster och dörrar och foder, grangolv osv sitter kvar är det ofta en fråga om att skrapa, slipa, måla och taptesera, ska man inte ha morristapeter utan letar billigt, köper billig linoljefärg osv så tror jag det inte behöver kosta mycket och resultatet blir underbart. Dock tar det väldigt mycket tid mot ett 80-talshus....

 

[Byggahusfan]

Oftast går sekelskiftesfönster att renovera även om de SER dåliga ut, virket var ofta skitbra.

Är taket tätt och man bara ska byta fasad är det nog ett rätt bra objekt?

Var i landet letar du?

Jag letar i Sollentuna stockholm just nu. Men jag har snöat in mig på att inte bo för långt från stationen, för att kunna bo 2 km från pendeln skulle potentiellt spara massor av tid... Det skulle även öppna upp för cykling till jobbet.

Källare är kanonbra, om det används som källare, dvs man inte klär in väggarna och "bor" där, det går väl men är mkt jobb om det inte ska bli dåligt (=fukt och mögelrisk).

Jag måste läsa på mer, men brukar det inte vara virke innanför betongen som kan murkna om det inte dränerats ordentligt?

Jag har ju kört på den devisen, har man heltidsjobb och mindre barn går det tyvärr rätt långsamt, om man inte är grymt effektiv eller har en respektive som antingen tar allt annat jobb eller åxå kan tänka sig att bygga och renovera. Ska man dela lika på allt hushållsarbete och skjuts till barnens aktiviteter men bara den ena renovera så är det svårt att få mycket gjort.

Faktiskt så är det tjejen som är mest dragande. Allt som jag kan låta henne göra, kommer jag nog göra. Det finns släktingar som kan stötta på vissa moment. Dock så är jag mycket händigare generellt, och tyvärr skulle jag säga. Ofta hjälper det att vara längre och starkare, så då blir det att man gör det.

Tyvärr tror jag att utdragen renovering ibland är dyrare, mot att göra allt på en gång. Om man inte har nån lada att förvara material i osv.

På vilket sätt tänker du att det blir dyrare? De renoveringar jag gjort, brukar vara att tjejen spanar in ett bra pris någonstans. I vår nuvarande bostad köpte vi ljud/brand dörrar som isolerar ljud ordentligt för en tusenlapp styck. Till vårt kök gick det att beställa luckor från ikea, så det blev billigt det med. Men inget av dessa passar tyvärr i sekelskifteshus

avloppsrör, vattenrör, värmesystem är nog för nån som är händig inte helt omöjligt. Jag har gjort lite av detta.

Om man gör det själv, t.ex. rörmokeri, kommer jag då inte för alltid vara ansvarig för alla skador som potentiellt skulle kunna uppstå om jag säljer huset i framtiden? Försäkringsbolag kräver väl att man har vvs utbildning plus 2 års praktik för att få göra sådant?

Dock så har jag inget tvivel på att jag inte skulle klara att koppla rör osv. Men det kanske är dumt att chansa, och om jag tyvärr måste sälja huset (om jag köper hus nu så är målet att bo där för alltid), så är väl jag personligen yttest ansvarig för skador som kan uppkomma 10 år efter köpet?

Gamla hus, om de inte är försörda, har fördelen att nästan allt går att renovera och återanvända. Mitt hus har de tyvärr rivit bort och ersatt fönster och dörrar på de flesta ställen med nyare varianter - då blir det dyrt. Där gamla fönster och dörrar och foder, grangolv osv sitter kvar är det ofta en fråga om att skrapa, slipa, måla och taptesera, ska man inte ha morristapeter utan letar billigt, köper billig linoljefärg osv så tror jag det inte behöver kosta mycket och resultatet blir underbart. Dock tar det väldigt mycket tid mot ett 80-talshus....

Ja du... Om det går att återanvända blir det billigt. Men jag tror för min del så kommer tiden vara den begränsande faktorn.

 

[onaka]

Är dessa siffror verkligen så orealistiska? 200k för tak tex eller 2-300 för kök och badrum är inga direkt låga summor?

 

[onaka]

Totalt räknade jag ihop samtliga poster till cirka 2 miljoner. Är det alltså för lite för att renovera ett normalt eftersatt hus i Stockholm?

 

[Byggahusfan]

Totalt räknade jag ihop samtliga poster till cirka 2 miljoner. Är det alltså för lite för att renovera ett normalt eftersatt hus i Stockholm?

Såklart tror jag inte alla poster här kommer behöva göras på ett hus. Jag försöker mer efterfråga om någon redan har en liknande realistisk lista för hus med iaf 5 rum vad olika saker kostar att göra. Så kan jag ha med mig den listan när jag kikar på hus, för att få en uppskattning vad den faktiska kostnaden skulle kunna vara. Jag kikar inte på några 200 kvm, för det har jag inte råd med.

 

[JohanLun]

Totalt räknade jag ihop samtliga poster till cirka 2 miljoner. Är det alltså för lite för att renovera ett normalt eftersatt hus i Stockholm?

det är nog lågt... om huset är rejält eftersatt...

Jag letar i Sollentuna stockholm just nu. Men jag har snöat in mig på att inte bo för långt från stationen, för att kunna bo 2 km från pendeln skulle potentiellt spara massor av tid... Det skulle även öppna upp för cykling till jobbet.

Jag bor i Sollentuna. Jo. Billiga sekelskifteshus är väl inte enkla att hitta... De kommer dock ut ibland...

Jag måste läsa på mer, men brukar det inte vara virke innanför betongen som kan murkna om det inte dränerats ordentligt?

Oftast, gamla hus som inte är ändrade är rätt bra byggda...

På vilket sätt tänker du att det blir dyrare? De renoveringar jag gjort, brukar vara att tjejen spanar in ett bra pris någonstans. I vår nuvarande bostad köpte vi ljud/brand dörrar som isolerar ljud ordentligt för en tusenlapp styck. Till vårt kök gick det att beställa luckor från ikea, så det blev billigt det med. Men inget av dessa passar tyvärr i sekelskifteshus

Om man köper tjänsten så är etablering och materialspill dyrt. Materialspill är nog dyrt även om man gör det själv. Har man plats så kan man ju köpa material (nytt eller begagnat) när det är billigt och renovera efter hand - det blir nog billigast av allt...

Om man gör det själv, t.ex. rörmokeri, kommer jag då inte för alltid vara ansvarig för alla skador som potentiellt skulle kunna uppstå om jag säljer huset i framtiden? Försäkringsbolag kräver väl att man har vvs utbildning plus 2 års praktik för att få göra sådant?

Dock så har jag inget tvivel på att jag inte skulle klara att koppla rör osv. Men det kanske är dumt att chansa, och om jag tyvärr måste sälja huset (om jag köper hus nu så är målet att bo där för alltid), så är väl jag personligen yttest ansvarig för skador som kan uppkomma 10 år efter köpet?

Njae, gör du enligt de regler som gäller så är det väl inget konstigt med det. Att man inte skulle få göra badrum eller dra rör själv är ett missförstånd. Bara el är olagligt att GÖRA själv, men det är inte olagligt när det väl är klart, om det är korrekt gjort. Så, jag skulle säga att du kan göra allt själv och ändå sälja huset. Ansvar i 10 år har du även om du lejt bort det...

Ja du... Om det går att återanvända blir det billigt. Men jag tror för min del så kommer tiden vara den begränsande faktorn.

Ja, tiden är begränsande. Men, det som är av massivt trä, spegeldörrar, fönster, foder osv är av oslagbar kvalitet som är dumt att byta ut. Det tar tid att renovera, men är inte dyrt...