Avslag trots beviljat bygglov från -73

[Henrik Vamos]

Vi har precis fått avslag på vår bygglovsansökan med nedan motivering:

Huvudbyggnaden är placerad 1,9 meter för nära tomtgräns och med ett hörn på mark som enligt detaljplan inte får bebyggas.
Eftersom de beslut som finns på huvudbyggnaden togs innan Plan- och bygglagen (PBL) samt Äldre plan- och bygglagen (ÄPBL) och den uppdaterade detaljplanen kom senare, kan inte avvikelserna anses prövade enligt gällande lagstiftning.
De kan sammantaget inte heller anses vara en liten avvikelse.
Det som ovan nämnts ger ett så kallat planstridigt utgångsläge.

Bifogar ritning på fastighetens bygglov från 1973 där man beviljade tillbyggnad på 25m2 som ligger 2m från grannens tomtgräns.
Nuvarande detaljplan säger 4m från tomtgräns för huvudbyggnad och vår nya ansökan gäller en tillbyggnad av huvudbyggnad 4m från tomtgräns.

Kan kommunen kräva att vi prövar ett redan beviljat bygglov även om det strider mot gällande lagstiftning?

 

[Claes Sörmland]

Kommunen har tyvärr rätt, detta har kommit upp tidigare ett antal gånger här på BH. Lagen som är gällande är PBL och det är enligt den som er ansökan om bygglov prövas. Ert hus är planstridigt sedan den nya detaljplanen trädde i kraft och kan därmed inte ges vidare bygglov. Planenligt utgångsläge för huset är ett krav i PBL för vidare bygglov.

Ni har rätt till pågående användning av det planstridiga huset men tanken är att om ni ska genomföra bygglovskrävande åtgärder så ska ni ändra på byggnaden så att den följer gällande detaljplan.

 

[topmount]

Fast ett bygglov gäller väl inte för evigt? Antar att du menar att ni nu skall bygga på ett bygglov som beviljades 1973?

 

[Claes Sörmland]

Precis, bygglov gäller bara tills man har genomfört åtgärden man har fått bygglov för och sen är det inte längre gällande. Om man inte genomför åtgärden man har fått bygglov för så slutar lovet att gälla efter fem år.

 

[Henrik Vamos]

Tack för svar Claes!
Det klargjorde svaret från kommunen.

För att klargöra.
Bygglovet från 1973 är byggt och avklarat.
Vi har nu skickat in ny bygglovsansökan om ytterligare tillbyggnad på ca 45m2 som nu blivit avslagen då vår huvudbyggnad från -73 är planstridig mot gällande detaljplan.

Vi trodde bygglovet från -73 var godkänt och alltid kommer så vara. Men förstår nu att vid ny bygglovsansökan så prövas hela fastigheten mot gällande detaljplan.

 

[Claes Sörmland]

Tack för svar Claes!
Det klargjorde svaret från kommunen.

För att klargöra.
Bygglovet från 1973 är byggt och avklarat.
Vi har nu skickat in ny bygglovsansökan om ytterligare tillbyggnad på ca 45m2 som nu blivit avslagen då vår huvudbyggnad från -73 är planstridig mot gällande detaljplan.

Vi trodde bygglovet från -73 var godkänt och alltid kommer så vara. Men förstår nu att vid ny bygglovsansökan så prövas hela fastigheten mot gällande detaljplan.

Ja det är lite knepigt, man tänker lätt att bygglov gäller för byggnaden men så är det inte. Bygglovet gäller för att utföra åtgärden som man har sökt bygglov för men alltså inte för själva byggnaden.

Man prövar inte planenligt utgångsläge för hela fastigheten utan endast för den del av fastigheten som bygglovet mer direkt berör. Ni ansöker om att bygga till huvudbyggnaden och då prövas om just huvudbyggnaden har planenligt utgångsläge. Men inte t ex er tomts anläggningar eller andra byggnader på fastigheten.

 

[hempularen]

De kan sammantaget inte heller anses vara en liten avvikelse.

Det som möjligen skulle kunna vara värt att få ett beslut på och överklaga, är detta.

OM man kan få det till att er avvikelse kan ses som en "liten avvikelse", så har ni inte längre ett planstridigt utgångsläge. Avståndet till gränsen borde kunna gå som liten avvikelse. Om intrånget på prickad mark inte är så stort så borde även det kunna gå som liten avvikelse. Men sammantaget är det nog väldigt tveksamt.

Den avvikelse ni har är troligen för stor. Men som sagt ev. skulle det kunna löna sig att få det prövat.

 

[humle63]

Här kan förhoppningsvis "stora bygglovsutredningen" (SOU 2021:47) komma till er hjälp. I den föreslås att "planstridigt utgångsläge" inte längre ska vara ett hinder för att få nya bygglov. I varje fall inte om detaljplanen är tillräckligt gammal (genomförandetiden har gått ut). Regeringen kommer lägga fram förslagen till riksdagen nästa år. I bästa fall har vi det i lagstiftning år 2026.

Den andra möjligheten är som sagt att få det betraktat som "liten avvikelse".

 

[petersthlm]

Ja det är lite knepigt, man tänker lätt att bygglov gäller för byggnaden men så är det inte. Bygglovet gäller för att utföra åtgärden som man har sökt bygglov för men alltså inte för själva byggnaden.

Man prövar inte planenligt utgångsläge för hela fastigheten utan endast för den del av fastigheten som bygglovet mer direkt berör. Ni ansöker om att bygga till huvudbyggnaden och då prövas om just huvudbyggnaden har planenligt utgångsläge. Men inte t ex er tomts anläggningar eller andra byggnader på fastigheten.

Detta kan komma att ändras 2025 om regeringen går ut med sin version av SOU 2021:47 som jag vet bereds på regeringskansliet. Kommer inte ihåg (går att googla på) men jag har för mig att utredningen på något sätt mjukar upp bestämmelsen om planstridigt utgångsläge för byggnader.

 

[DBSP]

Precis som Claes skriver är det själva huvudbyggnaden som måste vara planenlig om vidare bygglov ska kunna medges. Ett alternativ till en tillbyggnad skulle kunna vara en fristående komplementbyggnad som fyller era behov, om än kanske inte det mest optimala för er.

Ett alternativ till ovan är att undersöka möjligheten att ändra detaljplanen. Det kommer däremot till en kostnad som kan vara lite väl hög, beroende på vilken kommun du bor i och deras plantaxa. Det kräver också lite tålamod tidsmässigt. Jag har gjort ett flertal ändringar av det slaget. De har kostat allt mellan 60 000 - 200 000 kr i planavgift. Därtill kommer också kostnader för eventuella utredningar. Däremot brukar inte behovet av utredningar vara stort och kommunen är generellt ganska ovilliga att belasta enskillda fastighetsägare med utredningar för en så liten ändring. Men det som avgör är fastighetens förutsättningar och den enskilda handläggaren på kommunen.

 

[klaskarlsson]

Vi har precis fått avslag på vår bygglovsansökan med nedan motivering:

Huvudbyggnaden är placerad 1,9 meter för nära tomtgräns och med ett hörn på mark som enligt detaljplan inte får bebyggas.
Eftersom de beslut som finns på huvudbyggnaden togs innan Plan- och bygglagen (PBL) samt Äldre plan- och bygglagen (ÄPBL) och den uppdaterade detaljplanen kom senare, kan inte avvikelserna anses prövade enligt gällande lagstiftning.
De kan sammantaget inte heller anses vara en liten avvikelse.
Det som ovan nämnts ger ett så kallat planstridigt utgångsläge.

Bifogar ritning på fastighetens bygglov från 1973 där man beviljade tillbyggnad på 25m2 som ligger 2m från grannens tomtgräns.
Nuvarande detaljplan säger 4m från tomtgräns för huvudbyggnad och vår nya ansökan gäller en tillbyggnad av huvudbyggnad 4m från tomtgräns.

Kan kommunen kräva att vi prövar ett redan beviljat bygglov även om det strider mot gällande lagstiftning?

Hmm, om jag tittar på det så ser det ju ut som ni tänkt riva en del av befintlig byggnad ?
För nära tomtgräns torde inte vara ett problem (om ni har grannar som kan ge medgivande?) men att den är byggd på mark som inte får bebyggas är ju ett problem - ni kan inte riva den delen då ?

Kanske värt att ta upp en dialog med kommunen för hur man skulle kunna få till det enligt dagens bestämmelser ?

 

[Henrik Vamos]

Tack för era inputs!🙏😊

Kanske finns en mini möjlighet att vi kan få detta att bli en "liten avvikelse".....

I första inlägget citerade jag endast ett urval av kommunen besked eftersom komplementbyggnaden ändå ska rivas (vilket inte är med i bygglovsansökan) men inser nu att det kanske har större betydelse än vad vi trodde.
Nedan är det kompletta beskedet där man påpekar om tre anmärkningar och vilka alternativ vi har.
Bifogar även fastighetsritning för klargörande.


Jag har nu handlagt ert ärende och diskuterat med flertalet av mina kollegor. Vi har kommit fram till att vi inte kan bevilja er ansökan om bygglov för tillbyggnad. Detta eftersom de befintliga byggnaderna på fastigheten inte överensstämmer med detaljplanens bestämmelser.

Huvudbyggnaden är placerad 1,9 meter för nära tomtgräns och med ett hörn på mark som enligt detaljplan inte får bebyggas. Därutöver är komplementbyggnaden placerad för nära tomtgräns och överstiger även max area för komplementbyggnad på fastigheten (som får vara max 50 kvm). Vidare finns inget bygglov för komplementbyggnaden, varken i sin helhet eller delvis. Den ser ut att vara preskriberad, men belastar ändå fastigheten där den står.
Eftersom de beslut som finns på huvudbyggnaden togs innan Plan- och bygglagen (PBL) samt Äldre plan- och bygglagen (ÄPBL) och den uppdaterade detaljplanen kom senare, kan inte avvikelserna anses prövade enligt gällande lagstiftning. De kan sammantaget inte heller anses vara en liten avvikelse.
Det som ovan nämnts ger ett så kallat planstridigt utgångsläge.

Det blir svårt att bevilja ett bygglov under dessa förutsättningar. Ni har tre val:
- Ni kan välja att ta tillbaka er ansökan,
- Ni kan välja att pröva åtgärden som den är i byggnadsnämndens arbetsutskott (där förvaltningen då föreslår dem att avslå ansökan)
- Ni kan välja att revidera ansökan så att avvikelsen blir mindre och möjligen går att pröva.
(Det skulle exempelvis kunna röra sig om att riva komplementbyggnaden helt eller delvis så att den blir planenlig och få bygglov på den i efterhand. Det är dock ingen garanti att det skulle påverka utgången hos överinstans vid prövning.)

 

[Derbyboy]

Kommunen har tyvärr rätt, detta har kommit upp tidigare ett antal gånger här på BH. Lagen som är gällande är PBL och det är enligt den som er ansökan om bygglov prövas. Ert hus är planstridigt sedan den nya detaljplanen trädde i kraft och kan därmed inte ges vidare bygglov. Planenligt utgångsläge för huset är ett krav i PBL för vidare bygglov.

Ni har rätt till pågående användning av det planstridiga huset men tanken är att om ni ska genomföra bygglovskrävande åtgärder så ska ni ändra på byggnaden så att den följer gällande detaljplan.

Stämmer det där verkligen?

Jag har ett fritidshus som strider mot nuvarande plan (80 m2 istället för 60m2). Jag fick bygglov för fasadändring samt ändra bärande konstruktion, trots detta.

 

[Bluppidupp]

Men när det gäller hörnet på prickad mark, är du och kommunen verkligen säkra på att den står på prickad mark?
Du får ha upp till, jag tror det var, 10cm mätfel på den ursprungliga byggnationen. Kanske kan det falla under det?

Vi hade geodata-avdelningen här och mätte upp vart vårt hus står men det som de mätte stämde inte alls med tomtpinnarna. När jag påtalade detta sa geodata att "ja vi har upp till 40cm fel". Vår handläggare blev knappast överlycklig men accepterade de tomtpinnebaserade måtten. Sen la vi oss en liten bit ifrån den hårda gränsen så var alla nöjda.

En tredje detalj, hur stort taköverhäng har du? Sticker taket ut mer än 50cm från fasaden ska även det räknas in i byggnadsarean. Det skulle t.ex. kunna förklara varför de tycker att huset står på ett annat ställe.

 

[Henrik Vamos]

Men när det gäller hörnet på prickad mark, är du och kommunen verkligen säkra på att den står på prickad mark?
Du får ha upp till, jag tror det var, 10cm mätfel på den ursprungliga byggnationen. Kanske kan det falla under det?

Vi hade geodata-avdelningen här och mätte upp vart vårt hus står men det som de mätte stämde inte alls med tomtpinnarna. När jag påtalade detta sa geodata att "ja vi har upp till 40cm fel". Vår handläggare blev knappast överlycklig men accepterade de tomtpinnebaserade måtten. Sen la vi oss en liten bit ifrån den hårda gränsen så var alla nöjda.

En tredje detalj, hur stort taköverhäng har du? Sticker taket ut mer än 50cm från fasaden ska även det räknas in i byggnadsarean. Det skulle t.ex. kunna förklara varför de tycker att huset står på ett annat ställe.

När vi talade med en bygglovsrådgivare inför bygglovsansökan så stämde inte deras karta alls då de sa att hela långsidan av huset stod på prickad mark så vi köpte en tjänst via kommunen att de kom ut och mätte fastigheten igen. Jag bad dem då att även rita in den prickade marken så vi hade något att förhålla oss till men de kunde de inte göra eftersom det enligt mätteknikern inte fanns några mått på den prickade marken på plankartan av området.
Plankartan är från 1963. (Bifogar bild på vår tomt)

Tomtkartan jag bifogade är från senaste uppmätningen från kommunen men den inritade prickade marken är min egen uppmätning och tolkning.

Det finns ingen ritning med exakta mått och jag vet inte var kommunen fått sina uppgifter ifrån.
De har inte bifogat något underlag, bara svarstexten i mailet.
Vi har inte svarat kommunen än men planen när vi gör det är att be om underlag var de grundar det på att byggnaden står på prickad mark och ta det därifrån.

Taköverhänget är ca 40cm så jag tror inte det är medräknat.