Dränering saknas - Dolt fel eller ej?

[Thomas59]

Vi har drivit ett dolt fel. I anlitade en Advokat som är bunden vid god advokatsed och vår motpart en jurist. Under slutförhandlingarna sade domaren att det förelåg en redan från start fördel för oss i och med detta. Pga att justisten de anlitat påkommits med att ”tänja på sanningen en del”. Advokat är en skyddad titel, jurist är inte det - även om jag kan tycka även de skall ha juristexamen.

För oss visade det sig vara en stor fördel med en Advokat (som dessutom kostade 3x motparten jurist). Men kostnaden är inte viktig förutsatt att man vinner. Då betalar den som förlorar

Du är ute och svamlar som vanligt. Advokattiteln är ingen indikation på erfarenhet, kompetens eller kvaliteten på ett juridiskt ombud. Det har tom advokatsamfundets ordförande medgivit, vilket jag refererade till/citerade i en tidigare tråd.

Om domaren vidare uttalade något som är ens i närheten av vad du beskrev om domarens syn på advokater vs. andra ombud är det häpnadsväckande och skulle troligen vara tillräckligt underlag för en begäran om byte av domare.

Jag vet att du anser dig vara expert på ”dolda fel” efter att ha varit på den vinnande sidan i EN tvist angående ”dolda fel”, men dina inlägg motsäger ofta denna självupplevda expertroll. Dina resonemang kring advokater vs. andra typer av ombud stärker knappast dina argument i övrigt.

 

[Bananskalare]

Vi har drivit ett dolt fel. I anlitade en Advokat som är bunden vid god advokatsed och vår motpart en jurist. Under slutförhandlingarna sade domaren att det förelåg en redan från start fördel för oss i och med detta. Pga att justisten de anlitat påkommits med att ”tänja på sanningen en del”. Advokat är en skyddad titel, jurist är inte det - även om jag kan tycka även de skall ha juristexamen.

För oss visade det sig vara en stor fördel med en Advokat (som dessutom kostade 3x motparten jurist). Men kostnaden är inte viktig förutsatt att man vinner. Då betalar den som förlorar

Annars skulle jag stanna vid att en advokat är medlem i advokatsamfundet och har en juridisk utbildning.
Även advokater kan justera sanningen lite.
Det handlade inte om advokat eller jurist som har en annan sanning

 

[hempularen]

Under slutförhandlingarna sade domaren att det förelåg en redan från start fördel för oss i och med detta.

Det låter som ett fullkomligt omöjligt uttalande från en domare.

 

[MathiasS]

Jag tolkar det som att det är dränerat enligt "System Platon" men inte nödvändigtvis med Isolas originalprodukt, utan någon av den uppsjö med kopior som finns på marknaden.

Exakt. En tolkning är "av typen Platon", dvs exakt och varken mer eller mindre än just Platon.

En annan är "av typen Platon", dvs något som liknar Platon. Svart med knoppar.

Typ betyder ofta likvärdigt.

Det är en tolkning, liknande en av ovanstående.

I samtida språkbruk betyder det ungefär eller liknande och signalerar vaghet och att man inte vet.

Just det, frågar jag min dotter så betyder "typ platon" lite precis vad som helst......i bästa fall kan man läsa in att det ska sitta något på väggen iallafall...

 

[trähandtag]

När började platonmatta (typ) säljas? Pappa dränerade om huset själv på början 70-talet och då var det rengöring och tjära som gällde!

 

[Claes Sörmland]

När började platonmatta (typ) säljas? Pappa dränerade om huset själv på början 70-talet och då var det rengöring och tjära som gällde!

Det fanns för 20 år sedan. Jag valde bort det till förmån för Pordränskivor som jag inte monterade fackmässigt. Det fanns ju inte alls samma medvetenhet om att följa tillverkarens instruktioner där alldeles efter sekelskiftet. Internet var inte så utvecklat innehållsmässigt.

 

[ingenmansland]

Nu hamnar vi lite OT iofs, men där håller jag inte med dig.
I grunden bör ju säljare och köpare komma överens om vad som säljs och hur mycket det är värt. Dvs köparen undersöker varan och ger vad denne tycker det är värt. Sen är affären över och de enda framtida kraven bör vara om det skett nåogn oegentlighet, dvs lurendrejeri.

I just fastigheter finns det viss extra lagstifning för att styra upp detta, inte minst för att det är svårt att kunna granska "varan" helt för en rimlig kostnad/tid. Men om säljaren måste stå även för en besiktning som garanterar ett visst skick, så hade det ju bara hamnat på priset, inklusive dyra försäkringar eftersom de flesta säljare troligen inte alls vet hur det står till med huset.

Bara dolda fel i 10 år är ju ofta ett huvudbry som många friskriver sig ifrån eller försöker försäkra bort då det innebär en potentiellt stor ekonomisk risk många år framåt.

Och i praktiken: Hur skulle man utforma det: I de flesta fall säljs ett hus och säljaren är sen en köpare i nästa. Om man då, ännu mer än nuvarande dolda fel-regler, skall garantera husets skick så måste man sätta undan iaf i normalfallet någon miljon eller ett par hundra tusen i en "skadefond" (eller teckna försäkringar för motsvarande) - dvs pengar man då inte har att köpa bytt hus för.

Så de enda som skulle gynnas är försäkringsbolag och ev ett fåtal nyblivna köpare, marknaden i stort tror jag skulle missgynnas grovt.
Dagens regler är egentligen ganska rimliga. Det som möjligen i praktiken är lite mindre fungerande är att det ofta krävs en rätt stor apparat att genomföra sin undersökningsplikt, besiktningar och sen om man har krav att ta det den rätta vägen: Det kan kosta mycket pengar och tid som för en enskild.

Det är ju samma sak nu, bara att det är köparen som ska undersöka istället för säljaren. Det är ju tydligt att det är vissa saker som just blir föremål för dolda fel. Om det är tydligt att du som säljare ansvarar för att lista saker som är trasiga eller i undermåligt skick så kan ju säljaren göra en nogrann undersökning själv och med besiktningsman. Sedan så är det det underlaget som gäller. Då kan potentiella köpare gå omkring och fokusera på huset i sig och läsa sig till detaljerna. Försäkring för dolda fel finns ju redan och nu blir den ju i så fall tydligt knyten till vad besiktningsmannen upptäcker och vad ägaren vet om.
Nu hamnar ju allt i en avvägning av att kolla tillräckligt men samtidigt inte vara till besvär. Och det är ju inte direkt en begagnad barncykel man köper, så det ska väl ändå gå att avkräva säljaren lite ansvar ändå.

 

[Claes Sörmland]

Om det är tydligt att du som säljare ansvarar för att lista saker som är trasiga eller i undermåligt skick så kan ju säljaren göra en nogrann undersökning själv och med besiktningsman. Sedan så är det det underlaget som gäller.

Problemet är att det finns ett enormt subjektivt element vad som är och inte är i ett "trasigt eller undermåligt skick". Då måste vi plötsligt bygga en stor nationell databas som anger den exakta tekniska standard som en byggnad eller anläggning på en fastighet ska ha för att inte räknas som i undermåligt skick. Gör vi inte det kommer de flesta husaffärer att hamna i rätten och träta om skicket avseende olika delar av fastigheten, köparen har allt att vinna på att skicket ska vara annat för att inte falla inom kategorin "undermåligt skick" och säljaren att skicket är acceptabelt. Och sen ska tingsrätten sitta och känna i frågan. Nej tack.

 

[ingenmansland]

Nja. Detta faller på att man har köpt den fysiska fastighet som finns i verkligheten, inte en teoretisk fastighet som finns på papper. Men visst, om man hittar faktiska fel som faller inom kategorin dolda fel så kan man reklamera dem. Och de kan ju ha orsakats av att grunden inte dränerades på rätt sätt där för över 20 år sedan.

Det är inget teoretiskt i det i huvud taget. Har det avsaknats ett skydd i 20 år och man hittar skador där det skulle funnits ett skydd så blir det ju automatiskt en del av det dolda felet: Du har fått på pränt att det funnits ett skydd och förväntar dig därför inte skador som uppkommer av att det saknas.

Logiken här är enkel. Du köper den fysiska fastigheten i det tillstånd den är och du som köpare bestämmer helt vad du tycker är viktiga och oviktiga detaljer att undersöka vid köpet. D v s säljaren behöver inte gissa vad du tycker är en dealbreaker. Du kan dessutom fråga säljaren kring det som du tycker är viktigt och där få utfästelser. Säljaren ansvarar endast för de fel som du som köpare inte kan upptäcka och som du inte kan att förvänta dig utifrån omständigheterna. Typ.

Men det är ju just detta jag tycker att man ska bort från. Skador ska man inte varje säljare gå och upptäcka, det ska finnas med redan från början. Säljaren ska inte kunna gå och hoppas på att saker inte upptäcks, för då anstränger sig såklart alla till det yttersta för att dölja dem på ett sätt som gemene man inte har tid eller möjlighet att upptäcka. Sedan får var och en göra vad man vill med den informationen och tycka att det är en "deal breaker" eller ej. Det är ju inte direkt skicket på tapeterna eller målarfärgen som det är tal om.
Poängen är att just nu så blir det ett incitament att dölja så mycket som möjligt. Man har sällan något att förlora på att fula sig. Samtidigt så tycker jag att det ska räcka med EN besiktningsman per objekt och att den ska vara oberoende av säljare och köpare. Det är helt sjukt att ett hus ska undersökas 15 ggr av olika besiktningsmän.

 

[Claes Sörmland]

Det är inget teoretiskt i det i huvud taget. Har det avsaknats ett skydd i 20 år och man hittar skador där det skulle funnits ett skydd så blir det ju automatiskt en del av det dolda felet: Du har fått på pränt att det funnits ett skydd och förväntar dig därför inte skador som uppkommer av att det saknas.


Men det är ju just detta jag tycker att man ska bort från. Skador ska man inte varje säljare gå och upptäcka, det ska finnas med redan från början. Säljaren ska inte kunna gå och hoppas på att saker inte upptäcks, för då anstränger sig såklart alla till det yttersta för att dölja dem på ett sätt som gemene man inte har tid eller möjlighet att upptäcka. Sedan får var och en göra vad man vill med den informationen och tycka att det är en "deal breaker" eller ej. Det är ju inte direkt skicket på tapeterna eller målarfärgen som det är tal om.
Poängen är att just nu så blir det ett incitament att dölja så mycket som möjligt. Man har sällan något att förlora på att fula sig. Samtidigt så tycker jag att det ska räcka med EN besiktningsman per objekt och att den ska vara oberoende av säljare och köpare. Det är helt sjukt att ett hus ska undersökas 15 ggr av olika besiktningsmän.

Du har fel här. Som säljaren finns inga som helst att vinna på att dölja fel, skulle man göra det så hamnar ju felet i en kategori som köparen kan få ersättning för. Plus att du kan bli skadeståndsskyldighet för att du är sveklig.

Tvärt om vill man lista så många fel som möjligt utan att skrämma bort köparna. Av det skälet har säljarbesiktningar nu på senare år adderats. Från säljarens perspektiv handlar det om att lista så många små indikationer om fel på huset att köparen aldrig kan åberopa dolt fel, för i varje kategori så har köparen getts information om indikationer på fel som kräver fördjupad undersökning. Och eftersom protokollen är långa, omständliga och försåtligt breda (eller väldigt specifika med samma effekt) så förstår heller inte köparen sin prekära situation och tror istället att protokollet är för hans skull.

Var och varannan tråd handlar ju numera om det här på BH. Tråd skapas om "dolt fel", information från besiktningen om felet efterfrågas. TS lägger upp den och har uppenbarligen inte förstått vad som har stått i protokollet: Att han som köpare kan förvänta sig med just detta fel p g a de indikationer som har angetts med tydlighet i protokollet.

 

[ingenmansland]

Problemet är att det finns ett enormt subjektivt element vad som är och inte är i ett "trasigt eller undermåligt skick". Då måste vi plötsligt bygga en stor nationell databas som anger den exakta tekniska standard som en byggnad eller anläggning på en fastighet ska ha för att inte räknas som i undermåligt skick. Gör vi inte det kommer de flesta husaffärer att hamna i rätten och träta om skicket avseende olika delar av fastigheten, köparen har allt att vinna på att skicket ska vara annat för att inte falla inom kategorin "undermåligt skick" och säljaren att skicket är acceptabelt. Och sen ska tingsrätten sitta och känna i frågan. Nej tack.

Jag är inte inne på skick. Jag är inne på att något är helt eller trasigt eller att man försökt dölja något medvetet och att det är EN person som beskriver skicket och har ansvar för undersökningen. För det görs ju redan idag. En besiktningsman tar ju upp saker i protokollet som kan verka lurt. Det som inte besiktningsmannen hittar borde ju då kunna automatiskt bli ett dolt fel, för om en utbildad person inom området inte kunnat hitta det eller förväntrat sig det så torde ju undersökningsplikten vara avklarad, eller? Då kan det också finnas med lite extra noggranna undersökningar med kommentarer likt "fönstrena har nått sin tekniska livslängd, men virket känns friskt vid undersökning" eller "fönstrena har nått sin tekniska livslängd och består just nu av övermålat ruttet virke". Så som det är nu så är det ju mer "Huset är från 1960 och du bör göra en fördjupande undersökning på hela huset". Det hjälper ju verkligen ingen alls.

 

[cpalm]

När började platonmatta (typ) säljas? Pappa dränerade om huset själv på början 70-talet och då var det rengöring och tjära som gällde!

Annars kan man göra som i Holmes Inspection (Kanadensisk variant av Fuskbyggarna) och använda både kallasfalt och Platonmatta(!) 😄

 

[ingenmansland]

Du har fel här. Som säljaren finns inga som helst att vinna på att dölja fel, skulle man göra det så hamnar ju felet i en kategori som köparen kan få ersättning för. Plus att du kan bli skadeståndsskyldighet för att du är sveklig.

Tvärt om vill man lista så många fel som möjligt utan att skrämma bort köparna. Av det skälet har säljarbesiktningar nu på senare år adderats. Från säljarens perspektiv handlar det om att lista så många små indikationer om fel på huset att köparen aldrig kan åberopa dolt fel, för i varje kategori så har köparen getts information om indikationer på fel som kräver fördjupad undersökning. Och eftersom protokollen är långa, omständliga och försåtligt vaga så förstår heller inte köparen sin prekära situation och tror istället att protokollet är för hans skull.

Var och varannan tråd handlar ju numera om det här på BH. Tråd skapas om "dolt fel", information från besiktningen om felet efterfrågas. TS lägger upp den och har uppenbarligen inte förstått vad som har stått i protokollet: Att han som köpare kan förvänta sig med just detta fel p g a de indikationer som har angetts med tydlighet i protokollet.

"Du har fel här". Det var ju väldigt övertygande och inte alls kategoriskt.

En säljare har inget på att vinna att helt dölja saker så att de inte går att upptäcka alls, men efetrsom undersökningsplikten är så långtgående så kan många dölja saker lite snyggt så att det GÅR att uppptäcka om man är nitisk, men troligen så rotar man inte på det sättet.

Däremot så håller jag helt med att man gärna vill få det så diffust som möjligt med det som kommer att upptäckas eller finnas med i ett protokoll. Det är ju också en stor del av min kritik.

 

[Claes Sörmland]

"Du har fel här". Det var ju väldigt övertygande och inte alls kategoriskt.

Det är ju min ståndpunkt och direkt påföljande meningar förklarar vad du har fel i. Det är ju inte hjälpsamt om jag skriver att du har rätt när jag argumenterar för att du har fel i frågan. Och klart det är kategoriskt, det är ju hela syftet med utbytet att utbyta argument för eller emot olika kategorier. Om du eller annan läsare upplever mina argument som övertygande eller inte är ju en annan fråga.

En säljare har inget på att vinna att helt dölja saker så att de inte går att upptäcka alls, men efetrsom undersökningsplikten är så långtgående så kan många dölja saker lite snyggt så att det GÅR att uppptäcka om man är nitisk, men troligen så rotar man inte på det sättet.

Jag undrar om detta verkligen är ett problem på marknaden. Låter förbaskat svårt att balansera det där för en bedräglig säljare. Jag tror mest detta finns i huvudet som ett hjärnspöke hos köpare. Man är orolig och vill göra en bra affär och är rädd för att bli lurad. Jag tror snarare de flesta säljare bara är rätt okunniga om vad de säljer. Liksom att köpare är det.

Däremot så håller jag helt med att man gärna vill få det så diffust som möjligt med det som kommer att upptäckas eller finnas med i ett protokoll. Det är ju också en stor del av min kritik.

Det är en konsekvens av säljarprotokoll och att besiktningsmän vill helgardera sig och slippa ansvar.

 

[Claes Sörmland]

Jag är inte inne på skick. Jag är inne på att något är helt eller trasigt eller att man försökt dölja något medvetet och att det är EN person som beskriver skicket och har ansvar för undersökningen. För det görs ju redan idag. En besiktningsman tar ju upp saker i protokollet som kan verka lurt. Det som inte besiktningsmannen hittar borde ju då kunna automatiskt bli ett dolt fel, för om en utbildad person inom området inte kunnat hitta det eller förväntrat sig det så torde ju undersökningsplikten vara avklarad, eller? Då kan det också finnas med lite extra noggranna undersökningar med kommentarer likt "fönstrena har nått sin tekniska livslängd, men virket känns friskt vid undersökning" eller "fönstrena har nått sin tekniska livslängd och består just nu av övermålat ruttet virke". Så som det är nu så är det ju mer "Huset är från 1960 och du bör göra en fördjupande undersökning på hela huset". Det hjälper ju verkligen ingen alls.

Jag ser inte gränsen mellan "skick" och "trasigt". Det är inga diskreta kategorier. Ta ett avloppsrör i cement. Hur poröst, vittrat, läckande, rotgenomträngt måste det vara för att betraktas som "trasigt" respektive "inte trasigt"? Räcker det med att avloppet fungerar för att det ska falla inom kategorin "inte trasigt"?

Och har du genomfört en besiktning och besiktningsmannen inte hittade det fel som du senare upptäcker så är detta ett gott argument för att det är just ett dolt fel. Det är således så man driver ett mål i rätten redan idag. Och det är detta som säljaren skyddar sig emot genom att ha en egen säljarbesiktning som listar alla möjliga indikationer på problem.

Men att en av de där jepparna från Anticimex skulle få genomföra besiktningar med någon sorts extra juridisk tyngd. Nej tack. Jag tackar också nej till typ det franska systemet med 150 s avtal där köpare och säljare via ombud kommer överens om skicket på varenda byggnadsdel vid ett fastighetsköp. Allt för att lova varandra att inte hamna i tvist efter affären.