Lurad i bostadsaffär, lösning?

[Johnsson 56]

Det finns tusentals hus byggda på 70-talet som saknar tilluft i sovrummen

 

[Andre Garemani]

Tack, så mycket! Det finns dock en lag om ventilation i sovrum, hos Boverket, jag har pratat med dem, därav anmärkningen i OVK protokollet. Man ska väl ha rätt att ändra två rum till tre även om det blir jobb för föreningen? Är inte andelstalen endast på arean, ej antal rum?

Det finns både andelstal i förening och i avgift.
Tänk på att styrelsen sitter där på sin fritid med minimal ersättning och därav lite intresse av att ändra talen.

Hade en vän som försökte registrera om sin 2a men fick kalla handen direkt.

 

[kvirre]

Det lät på ordföranden som att man måste gå igenom väggen eller taket för att ansluta till kökets ventilation.
Lägenheten är registrerad som två rum eftersom det tredje rummet inte har ventilation. Visst det är inte olagligt att sova där men jag har betalat kanske en miljon extra för detta rum och förväntar mig att kunna använda det som ett sovrum, eftersom det har marknadsförts så. Det vore super om jag kunde fixa det med en fönsterventil men tror inte det går. Det är FTX system i föreningen, vet inte så mycket om ventilation.

Hej
Det är alltså ett ventilationssystem med centralt utsug och värmeåtervinning, där utsug är i köket och badrummet och det finns nån form av tillluftventiler i övriga rum? Det måste alltså finnas ett inlopp i det ursprungliga rummet som det såg ut innan det avdelades? Kan man inte göra nån sorts förgrening därifrån?

 

[Tosel]

Lägenhetsförteckningen, vad den ska innehålla för information och att den ska hållas aktuell regleras i 9 kap. 10 § bostadsrättslagen. Enligt lagtexten ska rumsantal och övriga utrymmen vara antecknade i lägenhetsförteckningen. Det åligger bostadsrättsföreningen enligt samma paragraf att om den underrättas att någon uppgift i förteckningen ändras, skall detta genast antecknas. D v s ändringen av rumsantalet ska vara antecknat i registret redan, annars bryter föreningen mot lagen.

Vad gäller OVK så är det ett missförstånd som sprids i branschen och av okunniga kommuner att en sådan kan ha status av "godkänd" eller "inte godkänd". Det finns inget lagstöd för detta. Det som ska förekomma är att kontrollanten ska påtala fel och brister i ventilationen och anteckna dem i protokollet. Kontrollanten ska också utfärda ett intyg som visar att besiktningen har gjorts, med datum för besiktningen, resultatet av kontrollen och datumet för nästa besiktning. Byggnadens ägare ska sätta upp intyget på väl synlig plats i byggnaden, t ex i porten. Bostadsrättsföreningen ska se till att fel och brister som upptäcks vid OVK åtgärdas omgående.

Jag jobbar med ovk och det är krav på godkänd ovk i fastigheter, får man underkänt i ovk-besiktningen så måste anmärkningar åtgärdas och resultatet skickas in till kommunen. Åtgärdas inte problemen så åker man på betala vite. Såhär har det blivit efter att det genom åren har bluffats med ovk-besiktningarna och folkhälsan försämrats pga dålig ventilation i kåkarna.

 

[Milliemay]

Så om någon vädrar lite sabbas hela husets ventilation?

Något "dolt fel" i köplagens mening kan det ju inte vara frågan om alldeles oavsett om säljaren visste om det eller inte. Det viktiga är istället för den frågan vad du måste antas ha känt till eller inte. Köparen får inte såsom fel åberopa vad han [lagtexten använder detta pronomen, det är inte jag som försöker vara dryg!] måste antas ha känt till vid köpet. Och du kan förväntas känna till detta. Du har ju undersökt lägenheten och det finns inga ventilationsdon i rummet och borde således ha märkt detta vid undersökningen. Dessutom fanns ju OVK-protokollet tillgängligt för dig om föreningen har gjort vad de ska och anslagit detta. Och det är standard att kolla upp OVK-protokollet vid köp av en bostadsrätt.

Det som är frågan är väl mer om säljaren kan tänkas ha handlat mot tro och heder. Jag tror det är det som du kallar för "upplysningsplikt". Alltid svårt att visa.

Samt om ett sovrum med bristande ventilation per definition inte är ett sovrum som har utfästs i marknadsföring och avtal. Det är väl det du har funderat över i tråden. Det senare tror jag inte riktigt håller rättsligt. Skulle t ex ett badrum med brister i sina tekniska egenskaper då heller inte vara ett badrum? Det låter inte rimligt och skulle skapa en enorm oreda om det blev praxis. I praktiken får vi få försäljningsförbud på en stor andel av alla bostadsrätter.

Jag tror således din möjlighet till framgång vid en stämning här är riktigt skakig. Försök komma överens med säljaren om en ersättning för din besvikelse i affären.

Det finns tusentals hus byggda på 70-talet som saknar tilluft i sovrummen

Jag jobbar med ovk och det är krav på godkänd ovk i fastigheter, får man underkänt i ovk-besiktningen så måste anmärkningar åtgärdas och resultatet skickas in till kommunen. Åtgärdas inte problemen så åker man på betala vite. Såhär har det blivit efter att det genom åren har bluffats med ovk-besiktningarna och folkhälsan försämrats pga dålig ventilation i kåkarna.

Tack för ditt inlägg! I och med att föreningen är stor så har jag fått höra att det räcker att 90% av anmärkningarna åtgärdas för att OVK ska bli godkänt men anmärkningen på denna lägenhet ligger ju fortfarande kvar och kan bli tvungen att åtgärdas när som helst, stämmer det?

 

[Tosel]

Vid köp av bostadsrätt marknadsförd som tre rum får jag i efterhand reda på att ingen ventilation finns i ena sovrummet.
Enligt boverket är det lag på ventilation för att få använda rummet som sovrum. En anmärkning finns i lägenhetens OVK protokoll men föreningen är stor och det räcker tydligen med 90% godkända lägenheter för att föreningen ska få godkänd OVK.
I överlåtelseavtalet står det sovrum och på planritningen står det sovrum, det står säng i rummet på bilden och under visning. I sista sekund, vid kontraktskrivningen uppger mäklaren att det måste stå att lägenheten har två rum för det är vad som står i lägenhetsförteckningen hos föreningen, ordförande godkänner inte köpet annars. Enligt Mäklarkundombudsmannen får inte viktig information som mäklaren kände till lämnas tätt inpå kontraktskrivning. Ingen information om saknad ventilation nämndes, inte heller anmärkningen i OVK protokollet. Jag vill registrera lägenheten som tre rum i lägenhetsregistret, vet någon vad som krävs förutom att rummet måste vara minst 7 kvm, ha dagsljus samt ventilation, eller var jag kan få reda på denna information?
Hur kan jag gå vidare med detta, jag har betalat för tre rum men det tredje får inte användas. Hade mäklaren skrivit två rum från början så hade antagligen inte buden legat på samma belopp som när den marknadsfördes som tre rum.

Det är fel att det räcker med att 90% är godkänt. Har man fått en anmärkning så måste den åtgärdas. Skulle man däremot inte komma in i X antal lägenheter vid en besiktning, så kommer man undan detta om man kommit in i tillräckligt hög % av alla lägenheter. Så där skulle ovk-besiktningsmannen kunnat skrivit din lgh som "ej tillträde vid besiktning" och föreningen hade klarat sig, om det skulle varit enda anmärkningen.

 

[Milliemay]

Hej
Det är alltså ett ventilationssystem med centralt utsug och värmeåtervinning, där utsug är i köket och badrummet och det finns nån form av tillluftventiler i övriga rum? Det måste alltså finnas ett inlopp i det ursprungliga rummet som det såg ut innan det avdelades? Kan man inte göra nån sorts förgrening därifrån?

Det är fel att det räcker med att 90% är godkänt. Har man fått en anmärkning så måste den åtgärdas. Skulle man däremot inte komma in i X antal lägenheter vid en besiktning, så kommer man undan detta om man kommit in i tillräckligt hög % av alla lägenheter. Så där skulle ovk-besiktningsmannen kunnat skrivit din lgh som "ej tillträde vid besiktning" och föreningen hade klarat sig, om det skulle varit enda anmärkningen.

Tosel, detta var intressant! Jag har läst att anmärkningar ska åtgärdas skyndsamt av föreningen och i denna förening är det lägenhetsinnehavaren som står för kostnaden. Jag har inte tillträtt än. Gamla OVK protokoll verkar inte finnas. Väggen sattes upp för många år sedan. Jag trodde föreningen kom runt åtgärderna i och med 90% regeln. Var kan jag hitta mer information om detta? Jag har pratat med fler instanser men det är inte så tydligt.

 

[Claes Sörmland]

Tack för ditt inlägg! I och med att föreningen är stor så har jag fått höra att det räcker att 90% av anmärkningarna åtgärdas för att OVK ska bli godkänt men anmärkningen på denna lägenhet ligger ju fortfarande kvar och kan bli tvungen att åtgärdas när som helst, stämmer det?

Tosel, detta var intressant! Jag har läst att anmärkningar ska åtgärdas skyndsamt av föreningen och i denna förening är det lägenhetsinnehavaren som står för kostnaden. Jag har inte tillträtt än. Gamla OVK protokoll verkar inte finnas. Väggen sattes upp för många år sedan. Jag trodde föreningen kom runt åtgärderna i och med 90% regeln. Var kan jag hitta mer information om detta? Jag har pratat med fler instanser men det är inte så tydligt.

Boverket är expertmyndighet och de skriver uttryckligen att samtliga fel som uppmärksammas vid OVK ska åtgärdas av föreningen. Föreningen kan alltså inte ignorera fel p g a att ett OVK-företag utan lagstöd skriver "godkänt" någonstans i protokoll eller intyg från OVKn:

"Det finns däremot inget krav på att protokollet ska innehålla någon slutsats om att ventilationssystemet är godkänt eller underkänt eller att det ska innehålla någon form av gradering av hur allvarliga eventuella anmärkningar är. Samtliga fel ska dock åtgärdas av byggnadens ägare."

https://www.boverket.se/sv/PBL-kunskapsbanken/regler-om-byggande/ovk/

 

[Tosel]

Tack för ditt inlägg! I och med att föreningen är stor så har jag fått höra att det räcker att 90% av anmärkningarna åtgärdas för att OVK ska bli godkänt men anmärkningen på denna lägenhet ligger ju fortfarande kvar och kan bli tvungen att åtgärdas när som helst, stämmer det?

Vid köp av bostadsrätt marknadsförd som tre rum får jag i efterhand reda på att ingen ventilation finns i ena sovrummet.
Enligt boverket är det lag på ventilation för att få använda rummet som sovrum. En anmärkning finns i lägenhetens OVK protokoll men föreningen är stor och det räcker tydligen med 90% godkända lägenheter för att föreningen ska få godkänd OVK.
I överlåtelseavtalet står det sovrum och på planritningen står det sovrum, det står säng i rummet på bilden och under visning. I sista sekund, vid kontraktskrivningen uppger mäklaren att det måste stå att lägenheten har två rum för det är vad som står i lägenhetsförteckningen hos föreningen, ordförande godkänner inte köpet annars. Enligt Mäklarkundombudsmannen får inte viktig information som mäklaren kände till lämnas tätt inpå kontraktskrivning. Ingen information om saknad ventilation nämndes, inte heller anmärkningen i OVK protokollet. Jag vill registrera lägenheten som tre rum i lägenhetsregistret, vet någon vad som krävs förutom att rummet måste vara minst 7 kvm, ha dagsljus samt ventilation, eller var jag kan få reda på denna information?
Hur kan jag gå vidare med detta, jag har betalat för tre rum men det tredje får inte användas. Hade mäklaren skrivit två rum från början så hade antagligen inte buden legat på samma belopp som när den marknadsfördes som tre rum.

Tosel, detta var intressant! Jag har läst att anmärkningar ska åtgärdas skyndsamt av föreningen och i denna förening är det lägenhetsinnehavaren som står för kostnaden. Jag har inte tillträtt än. Gamla OVK protokoll verkar inte finnas. Väggen sattes upp för många år sedan. Jag trodde föreningen kom runt åtgärderna i och med 90% regeln. Var kan jag hitta mer information om detta? Jag har pratat med fler instanser men det är inte så tydligt.

Hur kan ovk:n vara underkänd om det inte finns gamla protokoll, eller menar du längre tillbaks än det underkända protokollet?

 

[Milliemay]

Hur kan ovk:n vara underkänd om det inte finns gamla protokoll, eller menar du längre tillbaks än det underkända protokollet?

Jag menar längre tillbaka än det senast protokollet.

 

[Tosel]

Jag menar längre tillbaka än det senast protokollet.

Det är helt rimligt att inga dokument hittas, man byter styrelser, ingen bryr sig, allt är kortsiktigt... Även om ovk-besiktningar gjorts länge så har det inte varit lika noga som det är nu, man tog lätt på det tills det framkom att allergier och andra sjukdomar beror på dålig inomhusventilation i fastigheter.

 

[Milliemay]

Boverket är expertmyndighet och de skriver uttryckligen att samtliga fel som uppmärksammas vid OVK ska åtgärdas av föreningen. Föreningen kan alltså inte ignorera fel p g a att ett OVK-företag utan lagstöd skriver "godkänt" någonstans i protokoll eller intyg från OVKn:

"Det finns däremot inget krav på att protokollet ska innehålla någon slutsats om att ventilationssystemet är godkänt eller underkänt eller att det ska innehålla någon form av gradering av hur allvarliga eventuella anmärkningar är. Samtliga fel ska dock åtgärdas av byggnadens ägare."

[länk]

Det är helt rimligt att inga dokument hittas, man byter styrelser, ingen bryr sig, allt är kortsiktigt... Även om ovk-besiktningar gjorts länge så har det inte varit lika noga som det är nu, man tog lätt på det tills det framkom att allergier och andra sjukdomar beror på dålig inomhusventilation i fastigheter.

Ok, det är upp till föreningen, jag tänkte att OVK protokollen fanns hos kommunen. Hur är det med fönsterventil för FTX system, får jag installera en sådan i sovrummet? Räcker det som tilluft? Väggen har satts upp i kök för att göra ett sovrum.

 

[BirgitS]

Hur är det med fönsterventil för FTX system, får jag installera en sådan i sovrummet?

Det är bara styrelsen som kan svara på det eftersom det är de som är ansvariga för ventilationen. Som underlag för sitt beslut kanske de vill ha ett utlåtande från en ventilationsexpert.

 

[adron]

Vad är det som säger att det här alls är ett rum? Det låter ju som det är en tvåa med en stor klädkammare?

 

[Danne824]

Ok, det är upp till föreningen, jag tänkte att OVK protokollen fanns hos kommunen. Hur är det med fönsterventil för FTX system, får jag installera en sådan i sovrummet? Räcker det som tilluft? Väggen har satts upp i kök för att göra ett sovrum.

Som jag skrev tidigare i tråden, installera en fönsterventil.
Det finns även med ljuddämpning om du är orolig för ljudintrång.

Flödet i en fönsterventil är 7 l/SEK

Justera utflödet med det värdet 7 l/sek i returdonen i kök/badrum, om det behövs -troligen inte.

Hyr en luftfödesmätere eller ta dit en ventilations firma som får mäta om du är osäker.

Se till att det finns en luftspalt under dörren alternativt montera en ÖD ovanför dörren till det nya rummet.

Det är inte en raketforskning det är frågan om.

Om nu mot all förmodan brf,en beklagar sig över att verkningsgraden på FTX systemet blir sämre, utan att jag har räknat på det men gissar på 0.0001% kan du erbjuda att du höjer din avgift med 1 kr i månaden.

Om du är ute efter att stämma säljaren och/eller mäklaren så skulle inte jag ta några svar här på allvar även om det finns personer här med väldigt goda kunskaper i Juridik.

Problemet är att all fakta måste fram och läsas, ert köpe avtal, hur annonsen var exakt formulerad, finns det annan dokumentation som du inte har redovisat osv.

Tycker nog att det här har blivit en höna av en fjäder.