Blivit lurad? Köpt fastighet med allmän platsmark

[Noell]

3. Allmänheten ges tillgång till en beslutad allmän plats först när de upplåts för allmän användning av huvudmannen. Är det kommunalt huvudmannaskap för den allmänna platsen så åligger det kommunen att genomföra detta efter hand som bebyggelsen färdigställs. Se 6 kap. 18 § PBL. Av denna formulering i PBL följer också att en beslutad allmän plats alltså kan ha en status som inrättad men inte upplåten för allmänheten. Detta ger att markägaren har rätt till pågående användning tills den dag kommunen löser in marken, ställer den allmänna platsen i ordning enligt planen och sen upplåter den för allmän användning.

4. Är det istället enskilt huvudmannaskap för den allmänna platsen så finns ingen tvingande lagstiftning för huvudmannen att ställa den allmänna platsen i ordning enligt planen och sen upplåta den för allmän användning. Marken hamnar i tillståndet, inrättad som allmän plats men ej upplåten för för allmän användning. Markägaren har rätt till pågående användning, t ex att använda marken för privat ändamål. I 6 kap 1 § PBL finns en hänvisning till hur den allmänna platsen kan ställas i ordning enligt anläggningslagen:

"Vid enskilt huvudmannaskap tillämpas bestämmelserna om inrättande av anläggning som är gemensam för flera fastigheter i anläggningslagen (1973:1149). I anläggningslagen finns även bestämmelser om underhåll av vägar och andra allmänna platser som har enskilt huvudmannaskap. Lag (2014:900)."

Notera att huvudsyftet med en gemensamhetsanläggning som inrättas enligt anläggningslagen i grunden är enskilt i bemärkelsen delägarnas enskilda behov. D v s allmän plats inrättas i dessa planer inte för att ge hela allmänheten tillgång till marken utan för ett gemensamt behov för anläggningssamfälligheten, alltså delägarfastigheterna. Se definitionen av allmän plats i PBL (2. ovan).

Håller med dig i stort. Men däremot så finns det ju ingenting i PBL som reglerar hur det enskilda huvudmannaskapet ska organiseras. Även om gemensamhetsanläggning är det vanliga så finns det inget som hindrar att fastighetsägaren gör detta på det sätt den anser lämpligt. Tex på egen hand. Det där skedet mellan beslutad och upplåten blir då väldigt luddigt beroende på hur marken såg ut innan detaljplan.

Pratar vi då om att plantera taggiga rosor så är vi ju verkligen ute i en gråzon ifall fastighetsägaren gör det som huvudman för den allmänna platsen eller inte. Mycket kan nog komma att bero på hur platsen såg ut innan detaljplan, och innan planteringen började.

 

[Claes Sörmland]

Håller med dig i stort. Men däremot så finns det ju ingenting i PBL som reglerar hur det enskilda huvudmannaskapet ska organiseras. Även om gemensamhetsanläggning är det vanliga så finns det inget som hindrar att fastighetsägaren gör detta på det sätt den anser lämpligt. Tex på egen hand. Det där skedet mellan beslutad och upplåten blir då väldigt luddigt beroende på hur marken såg ut innan detaljplan.

Håller med om detta. Jag är ju en sån där akademiker som väger mina ord och funderar över precision i mitt språk, av det skälet skrev jag "kan ställas i ordning enligt anläggningslagen". Det är alltså en möjlighet.

Det är lätt att en inrättad allmän plats under enskilt huvudmannaskap hamnar i något mellanläge mellan inrättad, ställd i ordning i något avseende och delvis eller inte alls är upplåten för ett gemensamt behov. Av det skälet ska kommuner i min mening vara väldigt försiktiga med att inrätta allmänna platser under enskilt huvudmannaskap och verkligen fundera på vad syftet är. Är det t ex natur så kanske den enklaste lösningen att inte alls inrätta denna mark som en allmän plats. Naturen är ju tillgänglig för allemansrättsligt nyttjande i alla fall. Rör det sig om gata så är det ju en annan sak, ofta krävs sådan för att fastigheterna alls ska fungera.

Pratar vi då om att plantera taggiga rosor så är vi ju verkligen ute i en gråzon ifall fastighetsägaren gör det som huvudman för den allmänna platsen eller inte. Mycket kan nog komma att bero på hur platsen såg ut innan detaljplan, och innan planteringen började.

Håller inte med. Det är huvudmannen som tolkar här, alltså markägaren i det fallet. Man kan tycka att huvudmannen tar dåliga beslut precis som man kan tycka att kommunen tar dåliga beslut för allmänna platser under kommunalt huvudmannaskap. Men sånt är livet.

Markägaren har rätt till pågående användning tills den dag marken löses in. Och det kan den göras t ex via en anläggningsförrättning, då får också markägaren ersättning för att denne förlorar rådighet över marken i relation till intrångets omfattning. Kommunen har rätt att ansöka om anläggningsförrättning liksom alla som vill ha del i marken via en GA. Det står alla dessa fritt att påbörja processen vilken dag som helst.

 

[Daniel 109]

Enligt min gissning (tråkigt att det bli gissningar i brist på fakta) så har marken varit existerande natur som man ville behålla som natur när området fick en detaljplan för sommarstugor. Det fanns med andra ord ingen annan användning av marken när den blev planlagd. Syftet var sannolikt att behålla natur. Då är det inte okej att plantera en tujahäck runt och anlägga gräsmatta och parkering. Att påverka naturen genom plantering, röjning mm är sannolikt okej. Men inte att göra privat tom av fastigheten.

 

[Noell]

Håller inte med. Det är huvudmannen som tolkar här, alltså markägaren i det fallet. Man kan tycka att huvudmannen tar dåliga beslut precis som man kan tycka att kommunen tar dåliga beslut för allmänna platser under kommunalt huvudmannaskap. Men sånt är livet.

Markägaren har rätt till pågående användning tills den dag marken löses in. Och det kan den göras t ex via en anläggningsförrättning, då får också markägaren ersättning för att denne förlorar rådighet över marken i relation till intrångets omfattning. Kommunen har rätt att ansöka om anläggningsförrättning liksom alla som vill ha del i marken via en GA. Det står alla dessa fritt att påbörja processen vilken dag som helst.

Det var det jag menade med att det beror på hur den allmänna platsen såg ut ut innan detaljplan, vad som kan anses vara pågående markanvändning och inte.

 

[Claes Sörmland]

Enligt min gissning (tråkigt att det bli gissningar i brist på fakta) så har marken varit existerande natur som man ville behålla som natur när området fick en detaljplan för sommarstugor. Det fanns med andra ord ingen annan användning av marken när den blev planlagd. Syftet var sannolikt att behålla natur. Då är det inte okej att plantera en tujahäck runt och anlägga gräsmatta och parkering. Att påverka naturen genom plantering, röjning mm är sannolikt okej. Men inte att göra privat tom av fastigheten.

Vi behöver ju inte gissa vad det är för typ av plan eftersom TS har berättat att det är en avstyckningsplan. I dessa fanns ingen möjlighet att detaljplanera med ändamålet natur, det kom senare in i lagstiftningen. Enskilt huvudmannaskap rådet i en sån gammal plan.

Mark kan ha avsatts för de gemensamma behoven av att ordna (1) trafikleder, (2) parker samt (3) ledningar. Där slutar det. Ändamålet med viss mark specificerades typiskt sett inte, det kravet kom med PBL. Enskilt huvudmannaskap råder. Det innebär att Lantmäteriet har goda möjligheter att inrätta ledningsrätter och gemensamhetsanläggningar på den marken mot TS vilja. Den dagen det händer får TS acceptera detta men får också ersättning av grannskapet för intrånget. Om det inte redan finns en GA där.

 

[Daniel 109]

Den plan jag tittat på är från innan PBL. Visserligen står det inte ”natur” utan ”park”.

 

[Claes Sörmland]

Det var det jag menade med att det beror på hur den allmänna platsen såg ut ut innan detaljplan, vad som kan anses vara pågående markanvändning och inte.

Pågående användning ska inte tolkas strikt. Det är t ex inte så att man inte får anlägga ett nytt potatisland på gräsmattan för att det var en gräsmatta vid planens inrättande. Det är mer ändamålet med marken som avgör tänker jag. I det här fallet har uppenbarligen marken använts som trädgård under lång tid. Finns ingen GA på den så är den enklaste tolkningen att det är den pågående användningen. Kommunen sätter ju stopp för bygglov och attefallare och friggebodar stoppas av PBLs krav på grannemedgivande närmaste än 4,5 m från gränsen till den allmänna platsen.

Men @Daniel 109 har rätt. Det blir bra spekulativt nu att diskutera sådana detaljer i TS fall. Vi vet ju inte ens om det finns en GA på marken.

 

[Claes Sörmland]

Den plan jag tittat på är från innan PBL. Visserligen står det inte ”natur” utan ”park”.

Det finns en anledning till att det står park. Det var en av de tre tillåtna ändamålen med att avsätta mark för gemensamt ändamål i en avstyckningsplan.

Bara för att det inte är ett krav att ange ändamål i den tidens lagstiftning så var det inte förbjudet.

 

[Daniel 109]

Jag utgår ifrån att det handlar om användningen vid planens införande om man ska kunna hävda pågående användning.

 

[Claes Sörmland]

Jag utgår ifrån att det handlar om användningen vid planens införande om man ska kunna hävda pågående användning.

Ja typiskt sett. Men som du förstår är det lite lurigare att få kunskap om detta när en plan inrättades någon gång mellan 1926 och 1947. Jag tänker att om marken har använts som trädgård de senaste 10 åren så har den. Byggnadsnämnden har då heller inga möjligheter att ställa ut några förelägganden kring rättelse, åtgärderna är preskriberade. (Vilken byggnadsnämnd som nu skulle göra det i verkligheten - den skulle vara rätt havererad och rättshaveristiskt om den försökte agera huvudman för en allmän plats under enskilt huvudmannskap.)

 

[Noell]

Pågående användning ska inte tolkas strikt. Det är t ex inte så att man inte får anlägga ett nytt potatisland på gräsmattan för att det var en gräsmatta vid planens inrättande. Det är mer ändamålet med marken som avgör tänker jag. I det här fallet har uppenbarligen marken använts som trädgård under lång tid. Finns ingen GA på den så är den enklaste tolkningen att det är den pågående användningen. Kommunen sätter ju stopp för bygglov och attefallare och friggebodar stoppas av PBLs krav på grannemedgivande närmaste än 4,5 m från gränsen till den allmänna platsen.

Men @Daniel 109 har rätt. Det blir bra spekulativt nu att diskutera sådana detaljer i TS fall. Vi vet ju inte ens om det finns en GA på marken.

Givetvis är inte pågående användning så strikt. Min tolkning av pågående användning är markanvändning ur just ett detaljplaneperspektiv.

Om det varit trädgård under lång tid vet vi väl ändå inte? Bara att tidigare ägare anlagt husbilsparkering och planterat häck? Sannolikt efter detaljplan eftersom parkeringen inte är med där.

Min tolkning:
Om det innan detaljplanen vann laga kraft förhöll sig så att TS (på kartan) gula fastighet var bostad med trädgård, medan den gröna var helt oanvänd skogsmark, så var det inte i linje med pågående markanvändning att utöka trädgården på den gröna marken (eller anlägga husbilsparkering där).

Om det däremot innan detaljplaneläggning förhöll sig så att bägge fastigheterna användes som bostadsändamål av fastighetsägaren så vore det i linje med pågående markanvändning att fortsätta utveckla sin trädgård.

Just husbilsparkeringen blir ju lite speciellt också eftersom det bara är under vissa förutsättningar som en sådan kan uppföras utan lov.

 

[Claes Sörmland]

Givetvis är inte pågående användning så strikt. Min tolkning av pågående användning är markanvändning ur just ett detaljplaneperspektiv.

Om det varit trädgård under lång tid vet vi väl ändå inte? Bara att tidigare ägare anlagt husbilsparkering och planterat häck? Sannolikt efter detaljplan eftersom parkeringen inte är med där.

Min tolkning:
Om det innan detaljplanen vann laga kraft förhöll sig så att TS (på kartan) gula fastighet var bostad med trädgård, medan den gröna var helt oanvänd skogsmark, så var det inte i linje med pågående markanvändning att utöka trädgården på den gröna marken (eller anlägga husbilsparkering där).

Om det däremot innan detaljplaneläggning förhöll sig så att bägge fastigheterna användes som bostadsändamål av fastighetsägaren så vore det i linje med pågående markanvändning att fortsätta utveckla sin trädgård.

Just husbilsparkeringen blir ju lite speciellt också eftersom det bara är under vissa förutsättningar som en sådan kan uppföras utan lov.

Håller med.

Samtidigt så har en allmän plats aldrig ställts i ordning för gemensamt ändamål, d v s grannskapets gemensamma nyttjande så har den inte. Den gamla planen är inte genomförd. Kanske har den någon gång i en forntid (efter att den gamla planen beslutades) bytt användning från enskild betesmark till enskilt skogsbruk eller till enskilds trädgård. Inget att hetsa upp sig över, så här är det i var och vartannat gammalt område.

Vill grannskapet då genomföra den nästan 100 år gamla planen så får de ansöka om anläggningsförrättning. Det står också kommunen fritt att göra om politikerna mot all förmodan skulle vilja lägga resurser på hur fastighetsägarna där samarbetar kring gemensamma lösningar.

(Gäller det moderna planer som är införda i samtiden med PBL så blir det ju tydligare.)

 

[Daniel 109]

Vad då inte ställts i ordning? Om det nu var natur som avsågs vara natur så är den ju iordningställd. (Om det nu var så det var)

 

[Claes Sörmland]

Vad då inte ställts i ordning? Om det nu var natur som avsågs vara natur så är den ju iordningställd. (Om det nu var så det var)

Natur fanns som sagt inte som planbegrepp när planen infördes. Det är ett modernt koncept. PBL?

 

[Daniel 109]

Nej, har det med saken att göra? Om du kallar det park eller natur kvittar. Syftet var sannolikt att ha en grön yta, något som det redan var. Är den då inte inrättad?