Blivit lurad? Köpt fastighet med allmän platsmark

[Lichy68]

Första frågan är ju om du tänkt bygga på den fastigheten som nu är allmän platsmark. Eller om du sett det som en investering att ev. kunna sälja den som villatomt senare. Alltså om vi bortser från "detaljen" med allmän platsmark. Är dne stor nog för att få bebyggas enl. detaljplanen?

För om här finns en "saknad" byggrätt, så är ju den ekonomiska skadan ganska stor. Om marken ändå inte skulle gått att bygga på, så är värdet rätt lågt.

Det är tänkbart att en väg fram skulle kunna vara att få en detaljplaneändring för just den fastigheten. Det beror givetvis lite på vad syftet med den allmäna platsmarken är i detaljplanen. Om det är överspelat, borde det gå att få till en ändring, men det är dyrt.

Vi hade inte tänkt sälja i framtiden utan bygga attefallshus eller annat. Skapa trädgårdsland osv. Använda det vi har köpt hur vi vill även som en infart för husbil om vi så vill.

 

[Claes Sörmland]

Nja. Självklart skall man kolla men det står ingenstans att fastigheten skulle vara belastat med något. Det vi har kollat har stämt så svårt att kolla på något jag inte ens visste fanns. Allmän plataners på privat mark… WTF

Du har rätt till s. k. pågående användning. D v s du får fortsätta använda din mark som har detaljplanerats som allmän plats privat om det har gjorts sedan före planen vann laga kraft. Men du har inte rätt att genomföra åtgärder i strid mot planen, t ex privatisera marken i efterhand.

Du förlorar din rätt till pågående användning när marken löses in. Om det är kommunalt huvudmannaskap för allmän plats i detaljplanen har du en laglig rätt att tvinga fram inlösen av marken från kommunen. Råder enskilt huvudmannaskap för allmän plats enligt planen så kan du blir sittande som ägare av den allmänna platsmarken. Om du inte ansöker om en anläggningsförrättning och tvingar grannskapet att lösa in den som en gemensamhetsanläggning.

 

[Lichy68]

Första frågan är ju om du tänkt bygga på den fastigheten som nu är allmän platsmark. Eller om du sett det som en investering att ev. kunna sälja den som villatomt senare. Alltså om vi bortser från "detaljen" med allmän platsmark. Är dne stor nog för att få bebyggas enl. detaljplanen?

För om här finns en "saknad" byggrätt, så är ju den ekonomiska skadan ganska stor. Om marken ändå inte skulle gått att bygga på, så är värdet rätt lågt.

Det är tänkbart att en väg fram skulle kunna vara att få en detaljplaneändring för just den fastigheten. Det beror givetvis lite på vad syftet med den allmäna platsmarken är i detaljplanen. Om det är överspelat, borde det gå att få till en ändring, men det är dyrt.

Vi hade inte tänkt sälja i framtiden utan bygga attefallshus eller annat. Skapa trädgårdsland osv. Använda det vi har köpt hur vi vill även som en infart för husbil om vi så vill.

Ger några snabba svar som du kan börja att fundera över åtminstone. Tyvärr ser det väl ut att bli rätt kämpigt för dig att lyckas i dina föresatser är jag rädd.

Ja det rör sig om ett rådighetsfel. Problemet är bara att eftersom det rör sig om en allmän platsmark vilket regleras i detaljplan (eller andra äldre planer med liknande verkan) är det här något du som köper förväntas kolla upp. Detaljplaner är offentliga handlingar som finns tillgängliga på kommunens hemsida eller på kommunhuset. Som spekulant på en fastighet förväntas du kolla upp sånt här, i vart fall så länge säljaren inte gett dig några utfästelser som ger dig anledning att tro att området inte är planlagt, jämför med 4:18 och 4:19 JB. Det blir därför svårt att åberopa felet med stöd av 4:18 JB och lite beroende på hur erat köpeavtal är formulerat torde det också bli svårt att hävda att fastigheten avviker från vad som följer av avtalet, eftersom 2:a stycket i 4:19 JB stipulerar att fel som borde upptäckts av köpen vid en undersökning av fastigheten inte får åberopas.


Ni kan inte "skriva ihop" fastigheterna. Genom fastighetsreglering (och i ovanligare fall sammanläggning) hade det i teorin gått att överföra den ena fastigheten till den andra. Problemet här är att ena fastigheten nyttjas för bostadsändamål och all fastighetsbildning måste överensstämma med gällande detaljplaner, se 3:2 FBL. Att lägga allmän platsmark (särskilt när kommunen påpekar att den privatiserats) till en bostadsfastighet kommer lantmäteriet (mest troligt) finna olämpligt och därmed kommer en reglering inte kunna genomföras med mindre än att detaljplanen ändras.

Att ändra en detaljplan är möjligt, du får inkomma med ett medborgarförslag. Men det kan ofta vara en segdragen process och om din kommun är snål kommer du få bekosta arbetet med att ta fram en ny detaljplan, även om den till slut inte antas av någon oförutsedd anledning.

stor tack för en bra och utförlig svar. Vi får följa dina råd

 

[Claes Sörmland]

Vad är den allmänna platsmarken detaljplanerad med för syfte? Är den t ex park, natur eller gata?

 

[Daniel 109]

Om man gissar lite så kan det vara ett detaljplanerat sommarstugeområde. När sådana bildas är det inte ovanligt att naturmark läggs in som park. Om så är fallet har marken säkerligen privatiserats sedan detaljplanen sates. Då har inte TS rätt att fortsätta använda marken.

Men det här är helt baserat på gissningar från min sida.

 

[Claes Sörmland]

Om man gissar lite så kan det vara ett detaljplanerat sommarstugeområde. När sådana bildas är det inte ovanligt att naturmark läggs in som park. Om så är fallet har marken säkerligen privatiserats sedan detaljplanen sates. Då har inte TS rätt att fortsätta använda marken.

Men det här är helt baserat på gissningar från min sida.

Eller snarare, TS kan fortsätta använda marken eftersom TS är ägare av den men det går ju inte att mota bort allmänheten från en allmän plats. Men den är alltså inte dömd att förfalla med en privat markägare.

Park är det bästa ändamålet för mark som man äger och som är detaljplanerad som allmän plats för ändamålet tillåter bruk av marken, t ex klippa gräs, häckar, vägar/gångar, odlingar, sittplatser, häckar o s v. Att stänga av den får man ju inte göra annat än tillfälligt för att t ex anläggningsarbete.

Natur är sämre, tillåter inte mycket till skötselåtgärder. Eller gata, ett ändamål som inte tillåter särskilt mycket. Men man får i alla fall goda parkeringsmöjligheter, gatuparkering. Och man får hårdgöra den utan att söka lov, bara att beställa hem gruset.

 

[Bananskalare]

Nja. Självklart skall man kolla men det står ingenstans att fastigheten skulle vara belastat med något. Det vi har kollat har stämt så svårt att kolla på något jag inte ens visste fanns. Allmän plataners på privat mark… WTF

Dp är det första man ska kolla. Där står mycket viktigt. Då vet man om man behöver kolla mer eller inte. Står det inte i dp så finns det inte. oavsett vem som sagt vad.
Men kolla upp dp nu istället så får du svar på många frågor.

Min gissning är att det borde gå att slå ihop fastigheterna även om det finns platsmark.
Men det låter inte som det blir så mycket pengar du kan skrämma av säljaren. Du får en del av kommunen

 

[Claes Sörmland]

Ni kan inte "skriva ihop" fastigheterna. Genom fastighetsreglering (och i ovanligare fall sammanläggning) hade det i teorin gått att överföra den ena fastigheten till den andra. Problemet här är att ena fastigheten nyttjas för bostadsändamål och all fastighetsbildning måste överensstämma med gällande detaljplaner, se 3:2 FBL. Att lägga allmän platsmark (särskilt när kommunen påpekar att den privatiserats) till en bostadsfastighet kommer lantmäteriet (mest troligt) finna olämpligt och därmed kommer en reglering inte kunna genomföras med mindre än att detaljplanen ändras.

Om det råder enskilt huvudmannaskap för den allmänna platsen så är det inte viktigt att fastighetsindelningen följer plangränserna mellan kvartersmark och allmän platsmark. Har sett en MÖD-dom om detta. Då kan nog TS med framgång slå ihop sina två fastigheter. Men jag förstår inte riktigt varför, fastighetsskatten för den mindre fastigheten med den allmänna platsen är noll så inget finns ju att vinna där.

 

[J Vos]

Om det råder enskilt huvudmannaskap för den allmänna platsen så är det inte viktigt att fastighetsindelningen följer plangränserna mellan kvartersmark och allmän platsmark. Har sett en MÖD-dom om detta. Då kan nog TS med framgång slå ihop sina två fastigheter. Men jag förstår inte riktigt varför, fastighetsskatten för den mindre fastigheten med den allmänna platsen är noll så inget finns ju att vinna där.

Kan det inte vara så att TS inte får bygga attefalshuset på fastigheten som inte har ett bostadshus?

Till TS: kolla detaljplanen. Kanske inte hela fastigheten är planlagt som almänning. Kanske det finns plats kvar till attefalshuset ändå.
Risken att kommunen kommer att inreda ytan är nästan obefintligt så du kan använda den såsom det är iaf. Bygglov och eller startbesked lär du inte få på allmänningen.
Efter att du har läst in dig på vad som gäller kan du välförberett ta ett samtal med kommunen och förhoppningsvis komma till en lösning som passar alla.

Lycka till!

 

[Daniel 109]

Inte om det vid planläggning beslutades om att manken skulle vara natur. Då har man inte rätt att behålla privatiseringar som har gjorts sedan detaljplanen fastställdes.
Attefallshus får bara byggas på fastigheter med huvudbyggnad.

 

[Utsliten och utdömd]

Om det råder enskilt huvudmannaskap för den allmänna platsen så är det inte viktigt att fastighetsindelningen följer plangränserna mellan kvartersmark och allmän platsmark. Har sett en MÖD-dom om detta. Då kan nog TS med framgång slå ihop sina två fastigheter. Men jag förstår inte riktigt varför, fastighetsskatten för den mindre fastigheten med den allmänna platsen är noll så inget finns ju att vinna där.

vinningen skulle vara att han bygga sitt attefallshus på den delen av den obebyggda fastigheten om inte är planlagd med park. Om det finns sån yta.
I dagsläget får TS inte bygga attefallare på den obebyggda fastigheten, inte lovfritt som en attefallare iaf.

 

[Claes Sörmland]

Kan det inte vara så att TS inte får bygga attefalshuset på fastigheten som inte har ett bostadshus?

Nej, det går ju inte. Attefallshus kan inte byggas på allmän plats. Det är t o m så att TS inte ens får bygga attefallshus inom 4,5 m från gränsen till den allmänna platsen, alltså sin egen fastighet, eftersom grannemedgivande krävs. Och grannen är inte bara TS fastighetsägaren utan även hela allmänheten.

 

[Claes Sörmland]

vinningen skulle vara att han bygga sitt attefallshus på den delen av den obebyggda fastigheten om inte är planlagd med park. Om det finns sån yta.
I dagsläget får TS inte bygga attefallare på den obebyggda fastigheten, inte lovfritt som en attefallare iaf.

Och kommunen får inte ge lov för att bygga ett hus med enskilt ändamål på allmän plats. (Men olagligheter blir ju lagliga om kommunen skulle vilja det och beslutet vinner laga kraft. Dock högst osannolikt som scenario.)

 

[Utsliten och utdömd]

Och kommunen får inte ge lov för att bygga ett hus med enskilt ändamål på allmän plats. Men olagligheter blir ju lagliga om kommunen skulle vilja det och beslutet vinner laga kraft.

Nej, men nu vet vi inte hur detaljplanen ser ut. Som sagt så skrev jag att det var en förutsättning att del av fastigheten inte var planlagd som park.

Om det är hela fastigheten som är park ser inte jag heller vinning med att slå ihop dem.

Om TS förväntat sig att kunna bygga attefallare på den delen så får TS stå sitt eget kast om man inte kollar upp detaljplan och villkoren för attefallare innan köpet. Det kunde likväl stå i detaljplan att attefallare kräver lov eller annat som hindrar bygget även om det inte hade varit park.

 

[Claes Sörmland]

@Lichy68 en fundering som tyvärr inte heller går din väg:

Det är inte så att ni har en gemensamhetsanläggning för förvaltning av den allmänna platsmark som du äger? Att det finns en samfällighetsförening som ansvarar för skötseln av den? Det som i folkmun kallas för "samfälligheten" eller "vägföreningen"?

Det skulle vara en vanliga lösningen om det råder enskilt huvudmannaskap för allmän plats i detaljplanen.