Har man rätt att bo på en gammal gård på ofri grund trots strandskydd?

[Stigur-Olafur]

Hej!

Jag undrar vad som gäller för lagar i ett ärende med dessa premisser.

* En gammal gård (över 200 år) som är på ofri grund.
* Byggnaderna står inom utökat strandskyddat område (c:a 120m från vatten).
* Byggnaderna är väl avgränsade och stör varken djurliv, det rörliga friluftslivet eller människors rörlighet.

Gården är i dåligt skick och behöver rustas upp. Huruvida den är beboelig eller inte har jag svårt att se hur det är relevant. För personen som äger gården och bor där har den rätt att underhålla husen. Det finns vad jag ser inget som hindrar en person att flytta in och med en mindre insats rusta upp gården. När den personen bor där är marken per definition anspråkstagen och i användning även om ingen bott där innan på länge.

Skulle man kunna bli tvingad att flytta från gården bara för att den ligger inom strandskyddat område?

Ska man sedan stycka av marken runt gården vore det intressant och veta hur det skulle kunna genomföras.

1. Gården har alltså funnits här i över 200 år. Att den är på ofri grund är väl knappast relevant i sammanhanget. Ingen frisk människa skulle väl kunna vara av uppfattningen att husen ska flyttas?
2. Ingen kan hindra en person som äger husen att bo i dem.
3. Idag finns ett husarrende på 1ha runt gården.

Jag undrar hur strandskyddslagen kan spela in här? Det är utökat strandskydd. Men den borde ju vara helt satt ur spel? Till saken hör också att gården naturligt ligger väl avgränsad (120m) från vattnet och det rörliga friluftslivet. Det är en brant med klippor/sten precis på gårdens gräns som vätter mot vattnet där man inte går eller kan gå. Området bakom mot vattnet är väl avskilt med skog och gården syns öht. Det finns stigar i området mellan vattnet och gården.

Vid avstyckningen, ska man ens ansöka om strandskyddsdispens eller ska man bara utgå från att det är irrelevant. Ju mindre inblandning från olika instanser ju längre tid och dyrare blir det ju.

Tacksam för råd och tips!

Fråga gärna om något som är relevant för frågeställningen (men undvik gärna frågor som inte är relevanta för ämnet).

 

[-MH-]

Är det samma ödehus som dina tidigare trådar handlar om?

 

[Falckman]

Jag undrar hur strandskyddslagen kan spela in här? Det är utökat strandskydd. Men den borde ju vara helt satt ur spel? Till saken hör också att gården naturligt ligger väl avgränsad (120m) från vattnet och det rörliga friluftslivet. Det är en brant med klippor/sten precis på gårdens gräns som vätter mot vattnet där man inte går eller kan gå. Området bakom mot vattnet är väl avskilt med skog och gården syns öht. Det finns stigar i området mellan vattnet och gården.

Den spelar in på flera sätt, men framför allt när det kommer till bygglov och fastighetsbildning. Eftersom byggnaderna är i så dåligt skick att dom inte är beboliga kommer det inte gå att hävda att det rör sig om en tomtplats som hävdats sedan innan det allmänna strandskyddets införande. Avstyckning i strandskyddadeområden för bostadsändamål kräver som regel strandskyddsdispens (vid nybyggnation), även om det i teorin kan finnas andra omständigheter som ändrar utgångspunkten. Vid avstyckning av utökade bostadsfastigheter med kombinerade ändamål finns en del praxis som lättar upp strandskyddsbedömningen något. Vid avstyckning av renodlade bostadsfastigheter är det som regel striktare.

Vid avstyckningen, ska man ens ansöka om strandskyddsdispens eller ska man bara utgå från att det är irrelevant. Ju mindre inblandning från olika instanser ju längre tid och dyrare blir det ju.

Det kan du låta bero tills du har en handläggare på lantmäteriet, men mest troligt ja. Eftersom det blir svårt att hävda att fastigheten är bebyggd med byggnader lämpade för bostadsändamål behöver lantmäteriet säkerställa att fastigheten kan bebyggas (d.v.s. erhålla bygglov) innan avstyckning genomförs. Beroende på vilken bedömning förrättningslantmätaren gör och vilken inställning kommunen har brukar frågan lösas antingen genom att en ansökan om bygglov beviljas, att ett positivt förhandsbesked för bygglov lämnas eller i vissa fall att kommunen lämnar ett positivt samrådssvar. Eftersom det här rör bygglovsfrågor inom strandskyddat område krävs (som regel) en strandskyddsdispens. Mest troligt kommer du alltså behöva söka en strandskyddsdispens utöver ett bygglov/förhandsbesked om bygglov som sedan beviljas innan lantmäteriet beviljar avstyckning.

Är det samma ödehus som dina tidigare trådar handlar om?

Det är det väl alltid?

 

[Anna_H]

Är någon av byggnaderna redan avsedd att bo i?

Om inte så är problemet (utöver förfallet) att det krävs strandskyddsdispens för att få en eller flera byggnader omklassade till bostad eller byggnad avsedd att övernatta i. Finns många exempel där man tvingats återställa gamla båthus som gjort om till sommarstugor eller gäststugor.

 

[Noell]

Vad gäller strandskyddets syften, dvs växt- och djurliv och allmänhetens tillgång till stränder och ev påverkan på detta så är det avgörande vad som är orsaken till det utökade strandskyddet.

Ett utökat strandskydd förutsätter ett särskilt beslut att införa det, vilket i sig är en process som kräver motivering. Du måste utgå från denna bakgrund till varför det utökade strandskyddet finns i din argumentation till varför det spelat ut sin roll på platsen.

 

[Stigur-Olafur]

Hej!

Tack för svar. Jag inser att jag var lite otydlig i min fråga.

Huset är på ofri grund. Jag kan flytta in i det, skriva mig på adressen och renovera mitt hus bäst jag vill. Det är alltså inte fråga om att köpa en fastighet och bosätta sig i huset inledningsvis. Reglerna för ofri grund och husarrenden ser helt annrolunda ut och är inte kontrollerade av någon myndighet.

Så om jag nu bor här, detta är min fasta adress, huset blir snabbt renoverat till rimlig standard. Då kan det väl inte finnas någon instans som kan anse att platsen inte är anspråkstagen, att det inte finns en naturlig tomtplats, eller att strandskyddet skulle ha någon som helst inverkan. Det är alltså en gård som är 200 år gammal. Den går inte att flytta på.

Om jag därefter väljer att stycka av marken runtom och skapa en fastighet. Hur skulle det kunna vara ett problem då? Hur huset sett ut innan är ju irrelevant.

 

[Stigur-Olafur]

Är det samma ödehus som dina tidigare trådar handlar om?

Nej det är det inte. Min frågeställning är teoretisk.

 

[useless]

Mycket detaljer för att vara fiktion...

Om det finns ett bostadshus på gården så finns det väl inget som hindrar att man bor i huset. Det finns inte heller något som hindrar den som bor där att röja upp trädgården och underhålla huset med t ex ny fasad, nya fönster eller nytt tak.
Dock får man se till att man inte gör några ändringar eller åtgärder där kommunen kan ha synpunkter. T ex byte till moderna treglasfönster eller installation av ny eldstad.

 

[useless]

Sen vid en framtida avstyckning är det fler parametrar än eventuellt strandskydd som spelar in. Den nya fastigheten ska vara lämplig för sitt ändamål och kommunen kan ha synpunkter om det är alltför avsides, svårt att ordna väg, vatten, avlopp, etc.

 

[Falckman]

Hej!

Tack för svar. Jag inser att jag var lite otydlig i min fråga.

Huset är på ofri grund. Jag kan flytta in i det, skriva mig på adressen och renovera mitt hus bäst jag vill. Det är alltså inte fråga om att köpa en fastighet och bosätta sig i huset inledningsvis. Reglerna för ofri grund och husarrenden ser helt annrolunda ut och är inte kontrollerade av någon myndighet.

Nej det kan du inte, i alla fall inte på det sätt du verkar ha tänkt dig. Att byggnaden står på ofri grund betyder bara att den inte utgör fast egendom, det förändrar inget vad gäller regler angående strandskydd eller liknande. Eftersom huset varit övergivet har inte tomtplatsen hävdats kontinuerligt sedan det allmänna strandskyddet infördes, därför är strandskyddsregler aktuella vid fastighetsbildning eller vid ny- och/eller ombyggnation. Regler för arrende och lösöre förändrar inte den saken.

Så om jag nu bor här, detta är min fasta adress, huset blir snabbt renoverat till rimlig standard. Då kan det väl inte finnas någon instans som kan anse att platsen inte är anspråkstagen, att det inte finns en naturlig tomtplats, eller att strandskyddet skulle ha någon som helst inverkan. Det är alltså en gård som är 200 år gammal. Den går inte att flytta på.

Om jag därefter väljer att stycka av marken runtom och skapa en fastighet. Hur skulle det kunna vara ett problem då? Hur huset sett ut innan är ju irrelevant.

Ifall du bor i ett ödehus eller inte är irrelevant för fastighetsbildningsfrågan. I dagsläget är fastigheten inte bebyggd med byggnader för bostadsändamål, därför kommer någon fastighetsbildning för bostadsändamål inte kunna ske om du inte på annat sätt kan göra det sannolikt att fastigheten i framtiden kan bebyggs med erforderliga byggnader (de som finns där idag duger alltså inte för bostadsändamål). Fastigheter måste vara lämpliga för sitt ändamål, se 3:1 FBL. Utan bygglov, positivt förhandsbesked eller ett samråd kan alltså LM inte säkerställa att styckningslotten kan nyttjas på ett ändamålsenligt sätt. Eftersom du under sådana omständigheter vill ansöka om en lovpliktig åtgärd inom strandskyddat område behöver du också ansöka om en strandskyddsdispens.

Gården som sådan är ointressant i sammanhanget (annat än att den vid en tidpunkt övergivits och därför inte räcker som argument till varför tomtplatsen hävdats sedan innan det allmänna strandskyddet infördes). Det som är intressant är att du vill fastighetsbilda inom strandskyddat område och eftersom det i dagsläget inte finns några byggnader lämpade för bostadsändamål kommer någon bostadsfastighet inte nybildas med mindre än att du söker bygglov eller förhandsbesked om bygglov samt (med största sannolikhet) strandskyddsdispens.

Nej det är det inte. Min frågeställning är teoretisk.

Jo det är det, var ärlig istället för att ljuga... Du lurar ingen och du får dessutom bättre hjälp om du skriver som det är istället för att försöka låtsas som något annat.

 

[useless]

I dagsläget är fastigheten inte bebyggd med byggnader för bostadsändamål, därför kommer någon fastighetsbildning för bostadsändamål inte kunna ske om du inte på annat sätt kan göra det sannolikt att fastigheten i framtiden kan bebyggs med erforderliga byggnader (de som finns där idag duger alltså inte för bostadsändamål).

Är det verkligen så? Jag uppfattar frågan som att det finns ett bostadshus med kraftigt eftersatt underhåll? Så länge huset står upp och har ett tak så är det väl fritt fram att nyttja och renovera huset så länge man håller sig inom ramarna för de förändringar man får göra utan bygglov/bygganmälan? Ett hus som var beboerligt för några tiotal år sedan borde vara beboerligt även idag efter en grundlig renovering.

Men jag håller med om att det finns många fallgropar om man skulle vilja stycka av gården till en egen fastighet.

 

[Falckman]

Är det verkligen så? Jag uppfattar frågan som att det finns ett bostadshus med kraftigt eftersatt underhåll? Så länge huset står upp och har ett tak så är det väl fritt fram att nyttja och renovera huset så länge man håller sig inom ramarna för de förändringar man får göra utan bygglov/bygganmälan? Ett hus som var beboerligt för några tiotal år sedan borde vara beboerligt även idag efter en grundlig renovering.

Men jag håller med om att det finns många fallgropar om man skulle vilja stycka av gården till en egen fastighet.

När TS beskriver situationen som att denne inte vet huruvida husen är beboliga, i tidigare trådar beskrivit husen som ödehus etc. tror jag vi kan vara rätt säkra på att husen i dagsläget inte skulle anses klara den objektiva prövning för lämplighetsvillkoren som återfinns i 3:1 FBL. Att vissa upprustningar eventuellt kan ske utan en bygglovsanmälan må vara hänt, men för att fastighetsbilda för bostadsändamål räcker det inte. Men för all del, om TS på något mirakulöst sätt lyckas göra byggnaderna dugliga för bostadsändamål (alltså enligt FBL 3:1 och inte enligt TS) utan att söka bygglov, då har fastigheten förutsättningar för att kunna styckas av, det kommer (mest troligt) fortfarande krävas en strandskyddsdispens, planändring eller att lantmäteriet och länsstyrelsen kommer fram till att strandskyddets syften inte motverkas av fastighetsbildningen.

Men eftersom husen övergivits och marken kommer genomgå en förändrad markanvändning (från vad jag antar är jord- eller skogsbruk) till bostadsändamål kommer det per automatik medföra en privatiserande effekt som verkar menligt på strandskyddets syften. Att utan dispens stycka av området kommer därför bli svårt, även om TS på något sätt lycka runda reglera om bygglov när denne rustar upp befintliga byggnader så till den milda grad att dessa duger för bostadsändamål enligt FBLs mening.

 

[useless]

Huvudfrågan från TS rörde väl själva strandskyddet. Kan man rusta huset till beboelig standard (utan att nödvändigtvis uppfylla alla dagens krav) och bo där under ett antal år så borde väl en framtida prövning kunna komma fram till att marken är tagen i anspråk så ett undantag från strandskyddet är möjligt?

 

[Falckman]

Huvudfrågan från TS rörde väl själva strandskyddet. Kan man rusta huset till beboelig standard (utan att nödvändigtvis uppfylla alla dagens krav) och bo där under ett antal år så borde väl en framtida prövning kunna komma fram till att marken är tagen i anspråk så ett undantag från strandskyddet är möjligt?

Då tolkar vi nog TS olika, jag tolkade det som att huvudfrågan var huruvida det var möjligt att stycka av ett område kring den gamla ödegården för bostadsändamål. Nej marken måste vara ianspråktagna innan det allmänna strandskyddet infördes och därefter hävdats kontinuerligt. Om kedjan av hävd brutits gäller inte undantaget och de vanliga strandskyddsreglerna gäller, se 3:2 FBL.

Ingen mark som idag inte är ianspråktagen kan bli det. Reglerna är till för att byggnader som uppförts med ett visst regelverk inte ska behöva tvångsinlösas eller liknande efter 1974 när det allmänna strandskyddet infördes och regelverket således ändrades.

 

[Räknenisse]

Nyckelfrågan är ju om platsen är att anse som ianspråktagen eller inte innan TS flyttar in / påbörjar renovering. Dvs. om det tidigare ianspråktagandet har hunnit upphöra eller inte.

Det blir helt avgörande för i vilken mån det behövs strandskyddsdispens eller inte för i princip alla de andra sakerna: Flytta in, renovera, fastighetsbilda, få bygglov, röja en igenvuxen tomt osv.

Och det är ju lite svårt att ha någon mer utförlig diskussion utifrån ett hypotetiskt exempel med vaga detaljer hur utfallet i den bedömningen skulle bli.

Men rent allmänt tänker jag: Om man kan flytta in och bo utan någon betydande renovering (men bara vad som kan ses som underhållsåtgärder), skulle jag säga att det är något man kan göra utan strandskyddsdispens. Om det så är med torftig standard.
Det går att bo med utedass och utan indraget vatten, men det går inte att bo med ett halvt inrasat tak. Det går att bo med ett halvt inrasat tak på uthuset men inte på bostadshuset osv. Till viss del bör man kunna bevisa bobarheten genom att de facto bo där.

Men det innebär ju också att man motsäger sig själv om man ska sätta igång med 17 omfattande renoveringsinsatser inom två månader från inflyttning. Då stärker man snarare argumentet att huset inte var bobart och man som en formsak stått ut en kortare tid för att kunna kringgå reglerna. Plus att man lär heltidsbo med reell vistelse, inte var skriven där och har dubbelt boende.

Har dock inte koll på hur tillämplig praxis ser ut. Antar det är få fall där en reell inflyttning verkligen varit det första i händelseförloppet som går till prövning avseende den aspekten.