Brev som dödsbo ej uppvisat vid försäljning
Hej,
Jag och min sambo har precis köpt vårat första hus (Woho!).
Huset är ett dödsbo som är byggt på 50-talet och är i behov av renovering. Vi visste om allt detta och har satt av en rejäl budget för att göra en himla massa för att få det bra.
Läget är så här att i maj månad skickade kommunen ut brev till alla berörda fastigheter att de skulle separera spill och dagvatten i gatan och att även vi behöver separera det även på vår fastighet.. Gubben som "bodde" där var död då brevet landade i brevlåda och det var alltså hans arvingar som tog hand om huset då.
Mäklaren nämnde aldrig detta för oss när vi tittade. Mäklaren säger sig aldrig ha fått informationen av säljarna men säger att de enligt avtal behöver nämna detta vi försäljning.
Säljarna däremot säger att de aldrig har fått detta brev och inte visste om någonting.
Vi köpte huset för en vecka sedan och fick häromdagen efter kontakt med kommunen reda på detta brev. Vi kommer att ta över huset i oktober och har alltså bara betalat handpenning än så länge.
Hur ligger läget till här, går detta under vår undersökningsplikt eller har även säljaren en upplysningsplikt? Har vi något att hämta över huvud taget eller är det bara att släppa och se glad ut?
Mäklaren tyckte vi tillsammans skulle åka ut till huset för att diskutera hur vi vill göra men det är här jag inte riktigt vet vad jag ska säga till säljarna.
Jag har inga problem med att göra detta då avloppsrören förmodligen är gamla betongrör som ändå någon gång behöver göras om. Jag är mer intresserad av det juridiska i det hela om och det som sagt är lönt att "skapa" en onödig "fight" med säljaren.
Jag och min sambo har precis köpt vårat första hus (Woho!).
Huset är ett dödsbo som är byggt på 50-talet och är i behov av renovering. Vi visste om allt detta och har satt av en rejäl budget för att göra en himla massa för att få det bra.
Läget är så här att i maj månad skickade kommunen ut brev till alla berörda fastigheter att de skulle separera spill och dagvatten i gatan och att även vi behöver separera det även på vår fastighet.. Gubben som "bodde" där var död då brevet landade i brevlåda och det var alltså hans arvingar som tog hand om huset då.
Mäklaren nämnde aldrig detta för oss när vi tittade. Mäklaren säger sig aldrig ha fått informationen av säljarna men säger att de enligt avtal behöver nämna detta vi försäljning.
Säljarna däremot säger att de aldrig har fått detta brev och inte visste om någonting.
Vi köpte huset för en vecka sedan och fick häromdagen efter kontakt med kommunen reda på detta brev. Vi kommer att ta över huset i oktober och har alltså bara betalat handpenning än så länge.
Hur ligger läget till här, går detta under vår undersökningsplikt eller har även säljaren en upplysningsplikt? Har vi något att hämta över huvud taget eller är det bara att släppa och se glad ut?
Mäklaren tyckte vi tillsammans skulle åka ut till huset för att diskutera hur vi vill göra men det är här jag inte riktigt vet vad jag ska säga till säljarna.
Jag har inga problem med att göra detta då avloppsrören förmodligen är gamla betongrör som ändå någon gång behöver göras om. Jag är mer intresserad av det juridiska i det hela om och det som sagt är lönt att "skapa" en onödig "fight" med säljaren.
Självbyggare
· Stockholm
· 9 815 inlägg
Jag skulle ta in en kostnadsuppskattning från firma för att göra det kommunen kräver och lägga fram det till dödsboet.
Hade det framgått i prospektet att avloppet behövde ändras hade troligtvis alla intressenter dragit bort något för det när de räknat på huset.
Är avloppet +70år är det som du också kommit fram till långt över teknisklivslängd så det är i princip en kostnad du får ta oavsett.
Men efter du lagt fram hur mycket det kommer att kosta och de inte accepterar det, föreslå att ni delar på det. Går de inte med på det heller skulle jag gå på vad merkostnaden för att dela upp det i två avlopp mm kostar extra och kräva det.
Egentligen skulle jag säga att ni inte har så bra grund för avdrag, men det är ändå värt ett försök. Speciellt då det är ett dödsbo då de ofta bara brukar vilja bli av med huset/problem och gå vidare.
Ett så gammalt hus som ni också är helt inställd på att renovera mycket på kan ni också köpslå med friskrivning på. Det är ändå i det närmaste omöjligt att få igenom dolda fel på det.
Hade det framgått i prospektet att avloppet behövde ändras hade troligtvis alla intressenter dragit bort något för det när de räknat på huset.
Är avloppet +70år är det som du också kommit fram till långt över teknisklivslängd så det är i princip en kostnad du får ta oavsett.
Men efter du lagt fram hur mycket det kommer att kosta och de inte accepterar det, föreslå att ni delar på det. Går de inte med på det heller skulle jag gå på vad merkostnaden för att dela upp det i två avlopp mm kostar extra och kräva det.
Egentligen skulle jag säga att ni inte har så bra grund för avdrag, men det är ändå värt ett försök. Speciellt då det är ett dödsbo då de ofta bara brukar vilja bli av med huset/problem och gå vidare.
Ett så gammalt hus som ni också är helt inställd på att renovera mycket på kan ni också köpslå med friskrivning på. Det är ändå i det närmaste omöjligt att få igenom dolda fel på det.
Det finns egentligen 3 olika "fel" som en säljare kan bli ansvarig för.
Den mest kända är "dolda fel".
Men så har vi felaktiga utfästelser, om en säljare ex. påstår att dräneringen är omgjord, men det är inte sant
Och så har vi om säljaren undlåter att informera om något som skulle varit viktigt för köparen att känna till. Det kan då ex. handla om att det finns ett föreläggande från kommunen.
Det kan vara intressant att titta på exakt vad brevet betyder. Det kan betyda att kommunen gärna vill att man gör om avloppet, det kan betyda att om ni inte gör om avloppet inom ex. 2 år, så kommer kommunen att utfärda ett föreläggande. Eller det kan vara ett föreläggande.
Eftersom ni aldrig kan bevisa att säljaren har sett brevet, så kan ni inte hävda att detta är ngt. som säljaren borde informerat om.
Det är ju ingen utfästelse från säljaren. Då återstår frågan om detta är ett dolt fel. Det skulle rent teoretiskt kunna vara ett dolt fel OM det är föreläggande som kommunen utfärdta, men som ingen vet om.
Det är allmänt bra att som köpare prata med kommunen innan köp för att ta reda på om det finns några föreläggande riktade mot fastigheten, men det verkar inte normalt ingå i undersökningsplikten (finns lite olika bud där).
Eftersom detta är ett dödsbo, så är det stor chans att det finns en friskrivningsklausul i avtalet. I så fall är även den vägen stängd. Den var nog rätt osannolik oavsett.
Den mest kända är "dolda fel".
Men så har vi felaktiga utfästelser, om en säljare ex. påstår att dräneringen är omgjord, men det är inte sant
Och så har vi om säljaren undlåter att informera om något som skulle varit viktigt för köparen att känna till. Det kan då ex. handla om att det finns ett föreläggande från kommunen.
Det kan vara intressant att titta på exakt vad brevet betyder. Det kan betyda att kommunen gärna vill att man gör om avloppet, det kan betyda att om ni inte gör om avloppet inom ex. 2 år, så kommer kommunen att utfärda ett föreläggande. Eller det kan vara ett föreläggande.
Eftersom ni aldrig kan bevisa att säljaren har sett brevet, så kan ni inte hävda att detta är ngt. som säljaren borde informerat om.
Det är ju ingen utfästelse från säljaren. Då återstår frågan om detta är ett dolt fel. Det skulle rent teoretiskt kunna vara ett dolt fel OM det är föreläggande som kommunen utfärdta, men som ingen vet om.
Det är allmänt bra att som köpare prata med kommunen innan köp för att ta reda på om det finns några föreläggande riktade mot fastigheten, men det verkar inte normalt ingå i undersökningsplikten (finns lite olika bud där).
Eftersom detta är ett dödsbo, så är det stor chans att det finns en friskrivningsklausul i avtalet. I så fall är även den vägen stängd. Den var nog rätt osannolik oavsett.
Redigerat:
Tack för era svar.
Kommunen har gett oss fram till slutet av januari 2024 att åtgärda separata dag- och spillvatten.
I kontraktet står det ordagrant "Köparen godtar fastighetens skick och avstår härmed med bindande verkan från alla anspråk mot säljaren på grund av fel eller brister i fastigheten"
Någon mer friskrivningsklausul pratade vi inte om, nämndes inte av mäklaren eller stod i prospektet, men visst känns ovan mening som en friskrivningsklausul?
Ska träffa säljaren på lördag vid huset så får se vad vi kommer fram till då.
Kommunen har gett oss fram till slutet av januari 2024 att åtgärda separata dag- och spillvatten.
I kontraktet står det ordagrant "Köparen godtar fastighetens skick och avstår härmed med bindande verkan från alla anspråk mot säljaren på grund av fel eller brister i fastigheten"
Någon mer friskrivningsklausul pratade vi inte om, nämndes inte av mäklaren eller stod i prospektet, men visst känns ovan mening som en friskrivningsklausul?
Ska träffa säljaren på lördag vid huset så får se vad vi kommer fram till då.
Ja det är en friskrivningsklausul. Du kan låta en jurist bedöma om den är giltig. Det har varit en del juridiska turer om hur de skall vara formulerade. Enl. jordabalken får man egentligen inte skriva friskrivning annat än för enstaka entydigt beskrivna delar av fastigheten. Men efter en dom i HD har en viss formulering, och om en del andra förutsättningar är uppfyllda blivit OK.
Det är svårt att formulera en giltig klausul.
Men även utan klausul så är det lite ”long shot ” att detta skall gå som dolt fel, av flera skäl.
Det är svårt att formulera en giltig klausul.
Men även utan klausul så är det lite ”long shot ” att detta skall gå som dolt fel, av flera skäl.
Okej, då var den dörren stängd.
Så egentligen för mig är det bara låta det passera och åtgärda det själv (vilket jag inte har något emot då jag ändå hade tänkt att göra detta) men det hade så klart trevligt att få denna informationen från säljaren och inte kommunen i efterhand.
Så egentligen för mig är det bara låta det passera och åtgärda det själv (vilket jag inte har något emot då jag ändå hade tänkt att göra detta) men det hade så klart trevligt att få denna informationen från säljaren och inte kommunen i efterhand.
Vad är det som är fel? Går stuprören ut i spillvattnet? Eller är det bara information om att ni eventuellt måste göra åtgärder?
"Felet" idag är att spill- och dagvatten går ut på samma ledning i gatan. Detta gör att reningsverket blir belastat mer än vad det behöver göra. Man vill alltså att enbart spillvattnet ska gå ner till reningsverket medans resten ska rinna ut i guds fria natur.
Så koppla loss hängrännorna så är det klart?
Självbyggare
· Stockholm
· 9 815 inlägg
Jag skulle inte säga att dörren är stängd. Ni har ju gjort er del av avtalet och undersökt om det finns något som belastar fastigheten och det gör det ju tydligen.H Hindemith skrev:
Man kan utan större problem hävda att informationen är av betydelse för köpet och kan vara grund för att häva avtalet och få tillbaka handpenningen. Iaf skulle jag presentera det kortet om de inte vill jämka och om de hävdar motsatsen så får de väl visa vilken klausul de lutar sig mot.
Nej, detta kan inte vara grund för hävning. Framförallt inte om det finns friskrivning.
Jag skulle ha ställt mig in på att alla dörrar är stängda, men ändå tagit det där mötet som mäklaren föreslog och helt enkelt testa och se vad som går att få till för överenskommelse med säljarna.H Hindemith skrev:
Hur en ev förlikning kan se ut beror ju mycket på vad det skulle kosta att åtgärda situationen så att kommunen blir nöjd.
Om det räcker att kapa stuprören och montera utkastare så är det ju inga direkta pengar att förhandla kring.
Är inne på den linjen med. Nu har vi dock inte bara stuprör som leder dagvatten utan även en brunn i källartrappan. Den ska förvisso bytas ut i samband med dräneringen med detta är inget jag har berätta för säljaren 🙃G Gabbe1 skrev:
Om man kan är det alltid bättre att leda ut dagvattnet i kommunens dagvattenrör i gatan istället för att bara ha utkastare och få allt vatten från taket vid husknuten.H Hindemith skrev: