Dolda fel i badrum (inget tätskikt, mm) - åtgärder och kostnader?

[Jonatan79]

En nära person till mig köpte nyligen en bostadsrätt. När jag nu börjat granska bostaden närmare så visar det sig att det ser ut att saknas tätskikt i ett av badrummen som är relativt nyrenoverat (mindre än tio år tillbaka).
Det framgår när man studerar golvbrunnar och även bakom väggar som man kommer åt att inspektera på vissa ställen. Det finns även ett stort hål i klinkergolvet under badkaret som går rätt ned i betongplattan.
Badrummet är byggt i en källare med en betongplatta under och hela huset är byggt på 80-talet någon gång. Möjligen kan antas att man från byggfirman tänkte att det var en gammal konstruktion och enligt reglerna därför inte behövde sätta något tätskikt. Vid golvbrunnar skall dock alltid finnas tätskikt, oavsett detta, om jag förstår reglerna rätt.
Därtill finns flera elfel i hela bostaden, bland annat så har man monterat jordade kontakter, trots att ingen jordledning finns framdragen.
Vi förutsätter att allt detta kommer att betraktas som dolda fel.

Frågan är nu hur man går vidare och vad som kan bli förväntat utfall?

Köparen skall som bekant reklamera mot säljaren. Säljaren hävdar att de beställt jobbet av en firma som gjort alltsammans och man har därefter också tagit in ett oberoende besiktningsföretag som godkänt renoveringen.

Vad händer om firman som gjorde arbetet inte finns kvar?
Vilket är besiktningsföretagets ansvar, har de något?
Kommer säljaren behöva betala kostnaden för att få allting återställt om nu inte firman finns kvar?
Kommer köparen gå helt fri från detta?

Det måste ju finnas massor med badrum som är undermåligt byggda av olika badrumsrenoveringsfirmor men där de sedan gått i konkurs och inte går att kräva på ansvar. Vem blir då ansvarig och får stå för kostnaden?

Har det uppstått någon skada i badrummet,?

 

[Bananskalare]

Fast i normalfallet, om elanläggningen synbart är OK, så behöver man inte börja mäta eller demontera elprylar för att fullgöra sin undersökningsplikt.

Sådant blir aktuellt om det finns anledning att göra en fördjupad undersökning, något ser fel/konstigt ut på det man kan se.

Men om man ser till den dom som förvisso gäller villa så har man satt kraven ganska högt. Du kan enkelt kolla om ett uttag är jordat eller inte kostar 100:- på jula för en mätare.

 

[merbanan]

Gällande ej inkopplad jordledare så kan det testas med en vägguttagsprovare. En sådan kostar ca 100kr och är enkel att bruka. Är lägenheten äldre anser jag att en köpare borde ha brukat en sådan för att uppfylla sin undersökningsplikt. Är lägenheten ny så anser jag att man skall kunna förvänta sig att uttagen är korrekt jordade.

Men faktum kvarstår att den är enkelt att icke destruktivt undersöka detta. Kan du dammsuga kan du undersöka.

 

[BirgitS]

Jag är mer intresserad av frågan om hur det fungerar med det juridiska efterspelet vad gäller köpare, säljare, byggföretag, besiktningsman, etc. Så som jag skrev i min ursprungliga fråga.

Om inte säljaren är villig att betala självmant så får köparen dra säljaren till tingsrätten. Där förväntas de båda parterna framlägga bevis för varför de har rätt, t.ex. då utlåtanden från var sin besiktningsman.

Om säljaren blir ålagd att ersätta köparen för en del kostnader så kan säljaren välja att gå på det besiktningsföretag som hen har anlitat och/eller det företag som utförde renoveringen.

Ungefär så.

 

[Håbbe01]

Trist läge. Som jag uppfattar det så skulle jag svara

Vad händer om firman som gjorde arbetet inte finns kvar?
Då nya köparen inte är beställare av jobbet som gått fel så funkar ej detta

Vilket är besiktningsföretagets ansvar, har de något?
Samma här

Kommer säljaren behöva betala kostnaden för att få allting återställt om nu inte firman finns kvar?
Nej, av den anledning du ej vill höra

Kommer köparen gå helt fri från dett a?
Ja

 

[Fairlane]

Trist läge. Som jag uppfattar det så skulle jag svara

Vad händer om firman som gjorde arbetet inte finns kvar?
Då nya köparen inte är beställare av jobbet som gått fel så funkar ej detta

Vilket är besiktningsföretagets ansvar, har de något?
Samma här

Kommer säljaren behöva betala kostnaden för att få allting återställt om nu inte firman finns kvar?
Nej, av den anledning du ej vill höra

Kommer köparen gå helt fri från dett a?
Ja

Jag håller inte helt med.
Jag håller med om det mesta, men inte att köparen kommer gå helt fri från detta. Tvärtom, ser jag det som att köparen kommer vara den som får ta kostnaden. Om det sen i praktiken är någon kostnad är en annan femma.

 

[Bananskalare]

Jag konstaterar att jag antingen var otydlig i min inledande frågeställning eller att många underlåtit att läsa vad jag frågat efter. Men jag känner ju också till att många lägger en stor del av sitt liv på olika forum för att diskutera, spekulera och debattera annat än själva ämnet och frågan.
Jag läste därför min trådstart igen och kunde inte se något om att jag frågade efter om huruvida det var ett dolt fel. Jag kan därför avskriva min farhåga om att jag var otydlig.

Så jag skriver det igen: vi förutsätter att det är ett dolt fel här.
Eventuella ifrågasättanden om det verkligen är ett dolt fel eller ej har jag inte för avsikt att besvara och jag undanbeder mig tills vidare vidare kommentarer om detta.
För att stilla den oerhörda nyfikenheten som ändå tycks finnas och också för att avstyra den vidare debattlustan så kan jag dock som sista ord nämna att det inte finns något tätskikt, baserat på bland annat följande:

- Det sitter spotlights på väggarna (snedställda visserligen men i duschhörna) där man kan se att tätskickt saknas.
- Inspektion har gjorts i kryputrymmen bakom väggar och i anslutning mot golv. Man kan där se, t ex i övergång mot armatur.
- Det går också i samma utrymmen se tydliga rötskador på trä som legat mot golvet.
- Stort hål, rätt ned i golvet om man skruvar bort jacuzzin.
- Ingen manschett syns mot klämring i golvbrunn under jacuzzin.
- Inget tätskikt syns vid dosor till kontakter i väggar
- Genomföringar i vägg saknar uppdrag och spår av manschett och tätskikt.
- Under golvsocklar finns inget uppdrag med tätskikt från golv
- Med mera

Jag har byggt flera badrum själv och är väl påläst på branschreglerna som gäller och jag har också jobbat många år med elinstallationer så har god koll även där.
Jag är mer intresserad av frågan om hur det fungerar med det juridiska efterspelet vad gäller köpare, säljare, byggföretag, besiktningsman, etc. Så som jag skrev i min ursprungliga fråga.

Vad som händer är att du skriver till säljaren att du anser att badrummet inte är korrekt utfört det samma gäller.
Det kan vara viktigt att ha tagit in offerter, så att du vet vad det kommer kosta. Där efter är bara att vänta. För nu ligger bollen hos säljaren. Antingen betalar säljaren redan här eller så får man gå till rätten. Jag tror att det är smart att anlita en jurist redan vid första brevet. Då många blir rädda för ett brev från en jurist.
Men det finns en risk att säljaren inte skräms av ett brev från en jurist.
Då blir det dags att dra det till domstolen. Då börjar det dyra nöjet.
Du tycker att det hela är helt klart. Då ska du tänka på att Det ställs högre krav på besiktningen av ett badrum. Så du måste kunna visa att det krävdes väldigt långtgående undersökningar. Det är värt att tänka på. Det viktigaste är att devisen Det är en sak att ha rätt en annan att få rätt.
Sen kan man enkelt se det som att det finns fyra steg i domen.
1. Felen är dolda, du får ersättning för hela alltet. både kostnader för jurist och badrum.
2. Felen är dolda men kostnaden för att åtgärda felen i förhållande till värdet på bostaden. Ingen ersättning.
3. Delvis rätt. Du får ersättning för det fel som anses dolt. Du får dock stå för dina kostnader för juristen
4. Du förlorar. Du står för samtliga kostnader.

Så fungerar det väldigt förenklat.
Bara för att är säker innebär det inte att du får rätt eller har rätt.
Det finns ingen magisk plånbok som öppnar sig när man säger dolt fel. Säljaren har ingen skyldighet att betala någonting innan rätten säger det.
Det är en process med väldigt oviss utgång. Men tänk på att det finns en garanterad vinnare. -Juristen

 

[Håbbe01]

Jag håller inte helt med.
Jag håller med om det mesta, men inte att köparen kommer gå helt fri från detta. Tvärtom, ser jag det som att köparen kommer vara den som får ta kostnaden. Om det sen i praktiken är någon kostnad är en annan femma.

Läste det som att det vsr säljaren som skulle gå fri, sorry mitt fel

 

[Bananskalare]

Trist läge. Som jag uppfattar det så skulle jag svara

Vad händer om firman som gjorde arbetet inte finns kvar?
Då nya köparen inte är beställare av jobbet som gått fel så funkar ej detta

Vilket är besiktningsföretagets ansvar, har de något?
Samma här

Kommer säljaren behöva betala kostnaden för att få allting återställt om nu inte firman finns kvar?
Nej, av den anledning du ej vill höra

Kommer köparen gå helt fri från dett a?
Ja

Det är mycket enkelt. Köparen har sitt avtal med säljaren. Köparen har ingenting med andra tidigare avtal Däremot kan säljaren föra en process mot hantverkare eller andra parter. Men det är inget som köparen behöver bry sig om.

 

[Hybro]

Kan ju spara lite bekymmer om man gör husesyn innan man köper.

Kanske t o m hittar något som påverkar slutpriset.

Ungefär som när man t ex köper en bil, så vill man veta skicket på denna, innan man lägger en enda krona.

 

[Fairlane]

Vad som händer är att du skriver till säljaren att du anser att badrummet inte är korrekt utfört det samma gäller.
Det kan vara viktigt att ha tagit in offerter, så att du vet vad det kommer kosta. Där efter är bara att vänta. För nu ligger bollen hos säljaren. Antingen betalar säljaren redan här eller så får man gå till rätten. Jag tror att det är smart att anlita en jurist redan vid första brevet. Då många blir rädda för ett brev från en jurist.
Men det finns en risk att säljaren inte skräms av ett brev från en jurist.
Då blir det dags att dra det till domstolen. Då börjar det dyra nöjet.
Du tycker att det hela är helt klart. Då ska du tänka på att Det ställs högre krav på besiktningen av ett badrum. Så du måste kunna visa att det krävdes väldigt långtgående undersökningar. Det är värt att tänka på. Det viktigaste är att devisen Det är en sak att ha rätt en annan att få rätt.
Sen kan man enkelt se det som att det finns fyra steg i domen.
1. Felen är dolda, du får ersättning för hela alltet. både kostnader för jurist och badrum.
2. Felen är dolda men kostnaden för att åtgärda felen i förhållande till värdet på bostaden. Ingen ersättning.
3. Delvis rätt. Du får ersättning för det fel som anses dolt. Du får dock stå för dina kostnader för juristen
4. Du förlorar. Du står för samtliga kostnader.

Så fungerar det väldigt förenklat.
Bara för att är säker innebär det inte att du får rätt eller har rätt.
Det finns ingen magisk plånbok som öppnar sig när man säger dolt fel. Säljaren har ingen skyldighet att betala någonting innan rätten säger det.
Det är en process med väldigt oviss utgång. Men tänk på att det finns en garanterad vinnare. -Juristen

Jag håller med om det mesta, men i punkt 1 så är jag inte helt enig. Köparen får inget nytt badrum utan att peta in en slant själv, oavsett, då det finns ett åldersavdrag.

 

[Hybro]

Jag håller med om det mesta, men i punkt 1 så är jag inte helt enig. Köparen får inget nytt badrum utan att peta in en slant själv, oavsett, då det finns ett åldersavdrag.

Med lite försiktighet hade förmodligen felen kunnat upptäckas av TS, innan köp. Eller någon annan som begriper sig på... Kanske kostat nån krona.
Väl investerade pengar i så fall.

Är ju inte fel att ta hjälp, om man int begrip själv.
Men i dag ska det sparas på varje krona.

 

[Fairlane]

Med lite försiktighet hade förmodligen felen kunnat upptäckas av TS, innan köp. Eller någon annan som begriper sig på... Kanske kostat nån krona.
Väl investerade pengar i så fall.

Är ju inte fel att ta hjälp, om man int begrip själv.
Men i dag ska det sparas på varje krona.

Där är vi överens, men även om det är så att det klassas som ett dolt fel så kommer inte köparen få ett nytt badrum utan kostnad.

 

[LandxPelle]

Jag konstaterar att jag antingen var otydlig i min inledande frågeställning eller att många underlåtit att läsa vad jag frågat efter. Men jag känner ju också till att många lägger en stor del av sitt liv på olika forum för att diskutera, spekulera och debattera annat än själva ämnet och frågan.
Jag läste därför min trådstart igen och kunde inte se något om att jag frågade efter om huruvida det var ett dolt fel. Jag kan därför avskriva min farhåga om att jag var otydlig.

Så jag skriver det igen: vi förutsätter att det är ett dolt fel här.
Eventuella ifrågasättanden om det verkligen är ett dolt fel eller ej har jag inte för avsikt att besvara och jag undanbeder mig tills vidare vidare kommentarer om detta.
För att stilla den oerhörda nyfikenheten som ändå tycks finnas och också för att avstyra den vidare debattlustan så kan jag dock som sista ord nämna att det inte finns något tätskikt, baserat på bland annat följande:

- Det sitter spotlights på väggarna (snedställda visserligen men i duschhörna) där man kan se att tätskickt saknas.
- Inspektion har gjorts i kryputrymmen bakom väggar och i anslutning mot golv. Man kan där se, t ex i övergång mot armatur.
- Det går också i samma utrymmen se tydliga rötskador på trä som legat mot golvet.
- Stort hål, rätt ned i golvet om man skruvar bort jacuzzin.
- Ingen manschett syns mot klämring i golvbrunn under jacuzzin.
- Inget tätskikt syns vid dosor till kontakter i väggar
- Genomföringar i vägg saknar uppdrag och spår av manschett och tätskikt.
- Under golvsocklar finns inget uppdrag med tätskikt från golv
- Med mera

Jag har byggt flera badrum själv och är väl påläst på branschreglerna som gäller och jag har också jobbat många år med elinstallationer så har god koll även där.
Jag är mer intresserad av frågan om hur det fungerar med det juridiska efterspelet vad gäller köpare, säljare, byggföretag, besiktningsman, etc. Så som jag skrev i min ursprungliga fråga.

Den frågan som jag tror ingen ställde eller inte hittade bland alla diskussioner och kommentarer.
"Har de/den som köpt bostadsrätten besiktat den innan köp?"
Som köpare oavsett bostadsrätt eller hus hat man undersökningsplikt!
Har de inte besiktat med egen besiktningsman blir det svårt för de att hävda dolt fel. Tyvärr!
Men de/denne kan vara påstridig och hävda det mot säljaren.
Sen som du skrev initialt har säljaren hävdat att arbetet utfördes av fackman och detta har besiktats. Har köparen sett fakturan och den besiktningsprotokoll?

Som någon tidigare nämnde ingen RIKTIG elektriker skulle sätta jordade uttag där ingen jordning är dragen även om ägaren skulle säga att imorgon kommer kablarna dras om. Sorry.
Det är inte heller inget en besiktningsman skruvar upp samtliga eluttag eller lamputtag och kontrollera sladdar. Här brukar de friskrivning sig genom att "köparen har undersökningsplikt" om nu besiktningsmannen misstänker fusk eller oegentligheter.
Det förväntas inte heller att "du som köpare" (generellt uttryckt) ska behöva också skruva och kontrollera samtliga uttag. Däremot kräva kontroll av fakturan eller annat bevis på att en elektriker göra el-jobb.
El arbete som sagt skulle jag säga att det var säljaren själv som utfört eller riktig klåpare till elektriker. Det skulle man kunna hävda som dolt fel.

Så slutsatsen blir: Badrumsjobbet kräv bevis av faktura på vem som utfört arbetet och de som utfört besiktningen. Ställa de som utförde besiktningen att den var inte korrekt utförd. och hävda fel mot den firman.
El-jobbet liknande som för badrum, dock igen skulle jag säga att de var föra ägaren som utförde jobb och kräva dolt fel här.
Men all som allt så kan det bero på om besiktningutfördes och vem som kommer acceptera dolt fel. I värsta fall driva det till rätten. Kan vara att om säljaren viker sig och man kommer fram smidigast att komma överens. Men här är det en chansning.

 

[BirgitS]

El arbete som sagt skulle jag säga att det var säljaren själv som utfört eller riktig klåpare till elektriker. Det skulle man kunna hävda som dolt fel.

Men kostnaden för att åtgärda problemet är för låg i förhållande till priset på bostadsrätten för att det ska anses ha påverkat försäljningspriset (om nu inte bostaden kostade bara 100 000 kr).