Dolda fel i badrum (inget tätskikt, mm) - åtgärder och kostnader?

[urk]

En nära person till mig köpte nyligen en bostadsrätt. När jag nu börjat granska bostaden närmare så visar det sig att det ser ut att saknas tätskikt i ett av badrummen som är relativt nyrenoverat (mindre än tio år tillbaka).
Det framgår när man studerar golvbrunnar och även bakom väggar som man kommer åt att inspektera på vissa ställen. Det finns även ett stort hål i klinkergolvet under badkaret som går rätt ned i betongplattan.
Badrummet är byggt i en källare med en betongplatta under och hela huset är byggt på 80-talet någon gång. Möjligen kan antas att man från byggfirman tänkte att det var en gammal konstruktion och enligt reglerna därför inte behövde sätta något tätskikt. Vid golvbrunnar skall dock alltid finnas tätskikt, oavsett detta, om jag förstår reglerna rätt.
Därtill finns flera elfel i hela bostaden, bland annat så har man monterat jordade kontakter, trots att ingen jordledning finns framdragen.
Vi förutsätter att allt detta kommer att betraktas som dolda fel.

Frågan är nu hur man går vidare och vad som kan bli förväntat utfall?

Köparen skall som bekant reklamera mot säljaren. Säljaren hävdar att de beställt jobbet av en firma som gjort alltsammans och man har därefter också tagit in ett oberoende besiktningsföretag som godkänt renoveringen.

Vad händer om firman som gjorde arbetet inte finns kvar?
Vilket är besiktningsföretagets ansvar, har de något?
Kommer säljaren behöva betala kostnaden för att få allting återställt om nu inte firman finns kvar?
Kommer köparen gå helt fri från detta?

Det måste ju finnas massor med badrum som är undermåligt byggda av olika badrumsrenoveringsfirmor men där de sedan gått i konkurs och inte går att kräva på ansvar. Vem blir då ansvarig och får stå för kostnaden?

 

[Lulaua]

Hur kan det vara dolt när du hittar det?

 

[Staffan-N]

Vem som gjort jobbet samt vem som besiktigat det är inte relevant. Säljaren ansvarar helt för det objekt hen säljer.

Det ni kan fundera över är om felet lever upp till väsentlighetskravet. Läs mer om detta här https://juristjouren.se/vasentligt-fel/
Bostadsrättens värde i förhållande till kostnaden att åtgärda felen är relevant för bedömningen.

 

[Fairlane]

Vi förutsätter att allt detta kommer att betraktas som dolda fel.

Det tror jag förvisso inte att det är, men vi kan ju ta det för diskussionens skull-

Vad händer om firman som gjorde arbetet inte finns kvar?

Det påverkar ingenting.

Vilket är besiktningsföretagets ansvar, har de något?

Mot köpare av BR, inget ansvar alls.
Mot säljaren av BR, troligen inget ansvar efetr så lång tid.

Kommer säljaren behöva betala kostnaden för att få allting återställt om nu inte firman finns kvar?

Nej,
Om vi som sagt antar att det verkligen är ett dolt fel, dvs ett som inte var att förvänta eller gick att upptäcka och som dessutom påverkat köpeskillingen, så kommer säljaren få betala en viss summa, men det är ju inte frågan om att köparen ska få ett spritt nytt badrum på säljarens bekostnad.

Kommer köparen gå helt fri från detta?

Nej,
Inte ens om vi antar att det verkligen rör sig om ett riktigt dolt fel, så kommer det hel fritt för köparen. Köparen har ju köpt ett 10 år gammalt badrum, inte ett splitter nytt.

 

[urk]

Hur kan det vara dolt när du hittar det?

Nu var det inte jag som köpte bostaden men jag har inspekterat den i efterhand. Jag anser att bostadsköparen i fråga rimligen inte skulle kunna veta hur man kontrollerar att det finns ett tätskikt bakom ett klinkergolv eller att genomföringar i badrummet är gjorda på korrekt vis utan särskilda fackkunskaper. Detta särskilt med tanke på att badrummet var relativt nyrenoverat.

 

[Fairlane]

Nu var det inte jag som köpte bostaden men jag har inspekterat den i efterhand. Jag anser att bostadsköparen i fråga rimligen inte skulle kunna veta hur man kontrollerar att det finns ett tätskikt bakom ett klinkergolv eller att genomföringar i badrummet är gjorda på korrekt vis utan särskilda fackkunskaper. Detta särskilt med tanke på att badrummet var relativt nyrenoverat.

Vad sa köparens besiktningsman?
Det är rimligt att kräva att man ska kunna titta i golvbrunnen hur tätskiktet är anslutet till exempel. Kan man inte det som köpare så får man ta hjälp av någon som kan det. Man kommer inte undan man att man inte kan själv.

 

[Lulaua]

Nu var det inte jag som köpte bostaden men jag har inspekterat den i efterhand. Jag anser att bostadsköparen i fråga rimligen inte skulle kunna veta hur man kontrollerar att det finns ett tätskikt bakom ett klinkergolv eller att genomföringar i badrummet är gjorda på korrekt vis utan särskilda fackkunskaper. Detta särskilt med tanke på att badrummet var relativt nyrenoverat.

Ok rimligt ändå att om köparen inte har kunskap att hitta fel själv så är det dolt.. hört talas om undersökningsplikt?

 

[Claes Sörmland]

Nu var det inte jag som köpte bostaden men jag har inspekterat den i efterhand. Jag anser att bostadsköparen i fråga rimligen inte skulle kunna veta hur man kontrollerar att det finns ett tätskikt bakom ett klinkergolv eller att genomföringar i badrummet är gjorda på korrekt vis utan särskilda fackkunskaper. Detta särskilt med tanke på att badrummet var relativt nyrenoverat.

Vad den enskilde köparen har för kunskaper påverkar inte bedömningen enligt köplagen. Om t ex otekniska tant Agda köper en bostadsrättslägenhet så får hon inte större rättigheter att hävda fel i varan än Emma som är superteknisk och praktiskt lagd. Istället så tänker man sig en normalkunnig och intresserad köpare som tar en en besiktningsman vi köpet för att bedöma lägenhetens status.

 

[useless]

Jag anser att bostadsköparen i fråga rimligen inte skulle kunna veta hur man kontrollerar att det finns ett tätskikt bakom ett klinkergolv eller att genomföringar i badrummet är gjorda på korrekt vis utan särskilda fackkunskaper

Vad har det med saken att göra? Har man inte kompetensen att bedöma skicket på det man tänker köpa så får man anlita någon med den kompetensen. Ett fel blir inte mer dolt bara att köparen inte förstår att det är ett fel eller inte vet hur man letar efter det...

 

[urk]

Ok rimligt ändå att om köparen inte har kunskap att hitta fel själv så är det dolt.. hört talas om undersökningsplikt?

Nu är golvbrunnen kanske inte det bästa exemplet eftersom golvbrunnen i duschen var av en sådan typ där man inte kan se om något tätskikt är anslutet. Jag har kunnat se att det saknas tätskikt i väggar genom att krypa in under en trapp, lysa med en ficklampa och sticka in en kamera i ett hålrum långt ned, se att det på baksidan av en annan vägg inte fanns tätskikt. Detta i kombination med att montera bort en spotlightarmatur i badrummet.
Hade man monterat ned en stor jacuzzi och tittat på golvet därunder hade man möjligen också kunnat se att det inte fanns något tätskikt där vid en golvbrunn.

Om dessa åtgärder skall betraktas som vad som ingår i undersökningsplikten för en köpare är väl något som kan diskuteras. Jag tycker det verkar tveksamt. Men det finns säkert rättsfall på detta så det behöver vi inte diskutera vidare. För svaret på min frågeställning i denna tråd räcker det med att vi här och nu förutsätter att det är ett dolt fel.

 

[Claes Sörmland]

Nu är golvbrunnen kanske inte det bästa exemplet eftersom golvbrunnen i duschen var av en sådan typ där man inte kan se om något tätskikt är anslutet. Jag har kunnat se att det saknas tätskikt i väggar genom att krypa in under en trapp, lysa med en ficklampa och sticka in en kamera i ett hålrum långt ned, se att det på baksidan av en annan vägg inte samt i kombination med att montera bort en spotlightarmatur, se att det inte finns något.
Hade man monterat ned en stor jacuzzi och tittat på golvet därunder hade man också kunnat se att det inte fanns något tätskikt där vid en golvbrunn.

Om dessa åtgärder skall betraktas som vad som ingår i undersökningsplikten för en köpare är väl något som kan diskuteras. Jag tycker det verkar tveksamt. Men det finns säkert rättsfall på detta så det behöver vi inte diskutera vidare. För svaret på min frågeställning i denna tråd räcker det med att vi här och nu förutsätter att det är ett dolt fel.

Nej det behöver inte diskuteras, man behöver inte montera ned fast badrumsinredning eller filma med kameror i håligheter när man undersöker en bostadsrättslägenhet vid köp. I grund och botten så ska lägenheten ha underhållits med fackmässigt utförda åtgärder. Men syns det på den att den inte är fackmässigt underhållen så är det ju något man är medveten om vid köpet.

 

[Alexn72]

Nu är golvbrunnen kanske inte det bästa exemplet eftersom golvbrunnen i duschen var av en sådan typ där man inte kan se om något tätskikt är anslutet. Jag har kunnat se att det saknas tätskikt i väggar genom att krypa in under en trapp, lysa med en ficklampa och sticka in en kamera i ett hålrum långt ned, se att det på baksidan av en annan vägg inte fanns tätskikt. Detta i kombination med att montera bort en spotlightarmatur i badrummet.
Hade man monterat ned en stor jacuzzi och tittat på golvet därunder hade man möjligen också kunnat se att det inte fanns något tätskikt där vid en golvbrunn.

Om dessa åtgärder skall betraktas som vad som ingår i undersökningsplikten för en köpare är väl något som kan diskuteras. Jag tycker det verkar tveksamt. Men det finns säkert rättsfall på detta så det behöver vi inte diskutera vidare. För svaret på min frågeställning i denna tråd räcker det med att vi här och nu förutsätter att det är ett dolt fel.

De bästa du kan göra i detta läge är att antingen ringa en firma och be om offert på att göra om badrummet till dagens standard.
Eller använda de som de är.
De är de två alternativ du har.
Och sen visa lite bilder här på ert nya fina badrum.

Men dolt fel är det inte.

 

[TypRätt]

Det kommer i slutändan inte spela någon roll om vi anser att det är eller inte är ett dolt fel, det handlar alltid om uppfattningar och i alla fall behöver man stämma säljaren. Då det inte är en fastighet så är det inte strikt dolt fel man går på utan något annat jag glömt vad det heter men i stort att varan inte lever upp till förväntningarna man kan ha på den. Rätten avgör om man undersökt varan på ett nog så bra sätt eller om annat påverkat så att man kan anses ha uppfyllt sin undersökningsplikt (tex om säljaren visar upp ett snyggt godkänt besiktningsprotokoll på badrummet). Om rätten finner att undersökningen varit fullgod och köparen inte rimligen kunde förvänta sig dessa fel kollar man på kostnaden. När det gäller fastigheter så är det hur mycket mindre fastigheten skulle förväntas vara med dessa fel kända vid försäljningen som leder ersättningen men på en BRF vet jag inte om man kanske går på återställningskostnaden istället (till den nivån man kunde förvänta sig). Det har varit helt ok att inte ha tätskikt mot källarväggar/golv i betong och skulle nog vara det idag med, så inte ens säker på att det är ett fel och om det nu var fel att tätskikt kring golvbrunnen saknas så är kostnaden minus åldersavdrag för litet för att det ska vara värt att stämma någon över. Men jag vill även ställa mig till de som direkt dömer ut detta som "dolt fel". Att uttag saknar kabel går direkt att se om de pillas bort och det har varit uppe många gånger och anses helt undersökningsbart.

 

[urk]

Nej det behöver inte diskuteras, man behöver inte montera ned fast badrumsinredning eller filma med kameror i håligheter när man undersöker en bostadsrättslägenhet vid köp. I grund och botten så ska lägenheten ha underhållits med fackmässigt utförda åtgärder. Men syns det på den att den inte är fackmässigt underhållen så är det ju något man är medveten om vid köpet.

Det fanns över huvud taget ingenting som tydde på att det inte skulle vara fackmannamässigt utfört i badrummet. Allting snyggt och prydligt, inga konstiga lukter, ofullständiga installationer, osv.

I fallet med elkontakterna så kan man förstås hävda att man som köpare skulle kunnat skruva lös dessa och kollat om det satt en gulgrön ledning monterad samt också mätt upp denna mot verifierad skyddsjord. Det är dock en liten kostnad i efterhand att byta ett tiotal kontakter till ojordade. Mest kan man ju fundera på hur firman som gjort installationen klantat sig så, med tanke på att det är ett brott mot gällande ellagstiftning.

 

[TypRätt]

Nej det behöver inte diskuteras, man behöver inte montera ned fast badrumsinredning eller filma med kameror i håligheter när man undersöker en bostadsrättslägenhet vid köp. I grund och botten så ska lägenheten ha underhållits med fackmässigt utförda åtgärder. Men syns det på den att den inte är fackmässigt underhållen så är det ju något man är medveten om vid köpet.

Ja fast i nästan alla kontrakt står det att man köper lägenheten i befintligt skick och att man noga ska undersöka så att den faktiskt gör det. Dvs du kan inte i efterhand komma och kräva att lägenheten ska vara i ett bättre skick än vad den är. Att innehavaren av lägenheten underhåller den på ett fackmässigt vis är rimligen något bostadsrättsföreningen kan kräva av innehavaren för att inte riskera att få den förverkad men jag tror inte att det är ett allmänt lagkrav som en eventuell köpare kan luta sig mot.