Fråga om avtalsservitut

[Annaet]

Hej,
Nu är det dags för mig att be forumet om hjälp. Frågan är lång och med trassliga detaljer varför jag dragit mig för att fråga tidigare.
Kort sammanfattning: 1975 gjordes en överenskommelse mellan 4 fastighetsägare om en ny dragning av en enskild väg, då den tidigare dragningen var olämplig pga markförhållanden. Överenskommelsen om vägbygge innefattar ett avtalsservitut som aldrig kom att skrivas in hos Lantmäteriet. Inte heller skedde något skifte av vägen på fastighetskartorna, trots att den nya dragningen gick genom en av ägarnas fastighet, och inte som tidigare, i gränserna. Syftet med vägen är att möjliggöra tillträde till skogsområden (och utforsling av avverkat timmer) samt access för jakt och fiske. I slutet av 90-talet skedde en avstyckning av en mindre bit mark samt ett bostadshus och en ny fastighet bildades, där den omlagda vägen löper över marken. Vid fastighetsbildningen gjordes ingen notis om vägen och servitutet, men vägen fortsatte att nyttjas på samma sätt som tidigare, av ägarna till marken bortanför, samt av jägare (med jakträtt) , bärplockare och andra.
Problemet nu är att nuvarande ägare till den lilla fastigheten fått för sig att servitutet från 1975 inte gäller, eftersom det inte finns inskrivet hos Lantmäteriet och han aldrig har fått kännedom om detta tidigare. En vägbom sattes upp för 2 år sedan, men vi lyckades tillsammans med de andra i avtalet att till slut få hjälp av Kronofogden med beslut om att vägen inte fick stängas av och bommen plockades ner.
Nu har den lille fastighetsägaren nosat rätt på en advokat som haussat upp detta igen, och hävdar att servitutet inte gäller, då det ej beaktats vid fastighetsbildningen. Han hänvisar (i allmänna ordalag) till Fastighetsbildningslagen och till Jordabalken, men hur jag än läser dessa så kan jag inte se att servitutet skulle vara upphävt. Bommen är enligt uppgift på väg upp igen och jag ser framför mig en ny, lång tvist.
Kan ni lagkunniga forummedlemmar hjälpa oss med vad som gäller? Jag vet vilka av er som jag vill ha svar från, och hoppas på hjälp, innan vi andra fastighetsägare tar ställning till om vi behöver kontakta jurist.

Tack på förhand.

 

[Nötegårdsgubben]

Jag skulle säga att den nya grannen sannolikt har rätt. Ett oinskrivet avtalsservitut som belastar hans fastighet och som han inte informerades om innan köpet gäller inte mot honom.

Alla andra grannar kan tänkas ha ett skadeståndsanspråk mot den som sålde av fastigheten.

Av nyfikenhet, på viken grund ingrep fogden för två år sen, eller var det så att grannen inte tog strid för sin sak då?

 

[Nötegårdsgubben]

Han hänvisar (i allmänna ordalag) till Fastighetsbildningslagen och till Jordabalken

Man kan vara ganska precis i sin hänvisning. Enligt 7 kap. 14 § jordabalken gäller inte en rättighetsinskränkning som ett servitut mot den nya ägaren om hen är oinformerad om den och i god tro. Enligt 18 § samma kapitel är säljaren ansvarig mot härskande fastigheter.

 

[Falckman]

Den här trådens frågeställning är ett bra exempel på varför man alltid ska se till att få servitut inskrivna i fastighetsregistret. För precis som Nötegårdsgubben är inne på måste överlåtaren göra förbehåll om att en oinskriven rättighet ska fortsätta gälla även efter att fastigheten överlåtits, jämför med 11:14 JB. Så eran granne har faktiskt rätt i att servitutet inte gäller, om något förbehåll aldrig gjordes när fastigheten överläts.

Däremot betyder inte det nödvändigtvis att era fastigheter inte har ett stadigvarande behov av ett servitutet i fråga. Det kan alltså vara värt att fundera på om ni vill försöka tvångsbilda ett servitut med stöd av fastighetsbildningslagen (FBL). Ett sådant servitut bildas då alltså utan stöd av överenskommelse genom att lantmäteriet gör en typ av expropriering. För att det ska vara möjligt behöver det vara ett stadigvarande behov för er fastighet att nyttja vägen samt att det inte går att lösa behovet av väg på ett annat och för tjänande fastighet mindre betungande sätt, jämför med 7:e kapitlet i FBL, framför allt 7:1 2:a stycket FBL för detaljer om tvångsbildande av servitut. Ni kommer också mest troligt få stå alla förrättningskostnader själva samt betala ersättning för det intrång ni gör till grannen, men det är en eventuell möjlighet att få tillbaka servitutet.

Men viktigt i sammanhanget är att komma ihåg att servitutet alltså upphörde när er nuvarande granne köpte fastigheten. Så jag blir också lite nyfiken på hur ni fick kronofogden att ger er på dennes vägbom, för som det ser ut nu är det faktiskt ni som nyttjar er grannes fastighet utan tillstånd.

Er tidigare granne (säljaren) kan eventuellt behöva betala skadestånd till er för att denne inte gjorde ett förbehåll och därmed i berövat er erat servitut. Skadeståndsreglerna är jag sämre på, men generellt är det den ekonomiska skadan som ska ersätta, exempelvis eventuella merkostnader för att genom lantmäteriet tvångsbilda det servitut ni tidigare hade avtal på.

Kortfattat då:
1) Er granne verka ha rätt, servitutet gäller inte eftersom något förbehåll om oinskriven rättighets bestående inte gjordes vid fastighetsöverlåtelsen.
2) Eventuellt kan ni ändå få till ett servitut med samma innebörd som det servitut som inte gällt sedan fastigheten överlåtits, men det måste ske genom lantmäteriförrättning eftersom jag håller det för osannolikt att er granne ingår någon typ av frivillig servitutsupplåtelse.
3) Tidigare ägare till fastigheten i fråga (d.v.s. den som sålt till er nuvarande granne) kan eventuellt bli skadeståndsskyldig till er för att inte gjort förbehåll om avtalsservitutets bestående. Men det är i så fall upp till er att processa om.

 

[Nötegårdsgubben]

Jag har svårt att tro att det går att tvångsbilda ett servitut om det redan finns en alternativ väg, eller i alla fall vägkorridor.

En annan möjlig väg framåt vore att ifrågasätta den goda tron. Om vägen i dess nuvarande sträckning användes och det var upprnbart när avtalet skrevs borde köparen kanske insett att det fanns någon form av vägrätt över fastigheten. Men det är nog svårbevisat.

 

[Claes Sörmland]

Hur många av de fem fastigheterna har i dag behov av vägen?

Kanske dags för en gemensamhetsanläggning för vägen? Det verkar ju dessutom som att Lantmäteriet föredrar sådana framför servitut för väg enligt anläggningslagen.

 

[Claes Sörmland]

Fundering:

Kan man ifrågasätta att köparen av den avstyckade fastigheten kände till det härskande servitutet. D v s att den personen ljuger eller har missat upplysningar i köpehandlingarna? Finns t ex säljaren kvar och har kopior på köpehandlingarna?

 

[Annaet]

Tack för era svar, som leder till många följdfrågor i mitt huvud. Jag behöver också göra ytterligare efterforskningar, samt försöka hitta gamla officialservitut som man hänvisar till i handlingarna från fastighetsbildningen, men det verkar svårt att hitta dessa (jag har frågat Lantmäteriet). Den gamla vägen finns inte kvar, jag vet inte om det någonsin var något annat än en kostig, och den gick bitvis över sankmark och intill en stenmur som innebär att en helt ny väg måste byggas i så fall, och stenmuren begränsar bredden. Den omtvistade vägen är en förlängning på samfällighetens väg (gemensamhetsanläggning) som faktiskt slutar på vår mark och sedan fortsätter skogsvägen en kort bit på vår mark, innan den går vidare in på den andra fastigheten, där ägaren vill stänga av den del som fortsätter in till skogsfastigheterna. Vi är sammanlagt 5 fastigheter som behöver nyttja vägen för att komma åt vår mark, det finns ingen annan väg in, och den största är ett skogsbolag som numera äger marken varifrån den mindre fastigheten knoppades av i slutet av 90-talet. Den förste ägaren till den lilla fastigheten sålde till nuvarande ägare 2009, och vi har hela tiden kunnat nyttja vägen fram till för 2 år sedan när bommen plötsligt kom upp, alltså 12 år efter att han köpte fastigheten. Tyvärr går det inte att tala med ägaren, som har gjort sig ovän med de flesta andra grannar. Han har även åsamkat samfällighetens väg stora skador, vilket han ersatt efter lång tid, men kräver pengarna tillbaka för, på vilken grund vet jag inte. Det hela är mycket infekterat och långdraget. Det är dock en annan tvist, som jag inte undrar något om nu.

Alla våra fastigheter har andelar i samfällighetsvägen, skogsföretaget har den största andelen, och måste ju kunna komma ut på den.
Vi andra har hela tiden utgått från att avtalsservitutet för skogsvägen fortfarande gäller, då det i FBL 2 kap 7 § står att skogsfastigheter måste kunna fortsätta nyttjas efter annan fastighetsbildning.
Men om nu servitutet inte längre gäller, så borde ju även vi, som äger marken där den första biten där vägen går, kunna stänga av denna för den oresonliga grannen? I så fall kommer han inte upp till sin fastighet, utan måste själv anlägga en ny anslutning till samfällighetsvägen, en bra bit ner, där hans mark gränsar mot den vägen.

Jag ber att få återkomma med svar på era undringar när jag läst era kommentarer igen. Jag är mycket tacksam för hjälpen.

 

[Claes Sörmland]

Tack för era svar, som leder till många följdfrågor i mitt huvud. Jag behöver också göra ytterligare efterforskningar, samt försöka hitta gamla officialservitut som man hänvisar till i handlingarna från fastighetsbildningen, men det verkar svårt att hitta dessa (jag har frågat Lantmäteriet). Den gamla vägen finns inte kvar, jag vet inte om det någonsin var något annat än en kostig, och den gick bitvis över sankmark och intill en stenmur som innebär att en helt ny väg måste byggas i så fall, och stenmuren begränsar bredden. Den omtvistade vägen är en förlängning på samfällighetens väg (gemensamhetsanläggning) som faktiskt slutar på vår mark och sedan fortsätter skogsvägen en kort bit på vår mark, innan den går vidare in på den andra fastigheten, där ägaren vill stänga av den del som fortsätter in till skogsfastigheterna. Vi är sammanlagt 5 fastigheter som behöver nyttja vägen för att komma åt vår mark, det finns ingen annan väg in, och den största är ett skogsbolag som numera äger marken varifrån den mindre fastigheten knoppades av i slutet av 90-talet. Den förste ägaren till den lilla fastigheten sålde till nuvarande ägare 2009, och vi har hela tiden kunnat nyttja vägen fram till för 2 år sedan när bommen plötsligt kom upp, alltså 12 år efter att han köpte fastigheten. Tyvärr går det inte att tala med ägaren, som har gjort sig ovän med de flesta andra grannar. Han har även åsamkat samfällighetens väg stora skador, vilket han ersatt efter lång tid, men kräver pengarna tillbaka för, på vilken grund vet jag inte. Det hela är mycket infekterat och långdraget. Det är dock en annan tvist, som jag inte undrar något om nu.

Alla våra fastigheter har andelar i samfällighetsvägen, skogsföretaget har den största andelen, och måste ju kunna komma ut på den.
Vi andra har hela tiden utgått från att avtalsservitutet för skogsvägen fortfarande gäller, då det i FBL 2 kap 7 § står att skogsfastigheter måste kunna fortsätta nyttjas efter annan fastighetsbildning.
Men om nu servitutet inte längre gäller, så borde ju även vi, som äger marken där den första biten där vägen går, kunna stänga av denna för den oresonliga grannen? I så fall kommer han inte upp till sin fastighet, utan måste själv anlägga en ny anslutning till samfällighetsvägen, en bra bit ner, där hans mark gränsar mot den vägen.

Jag ber att få återkomma med svar på era undringar när jag läst era kommentarer igen. Jag är mycket tacksam för hjälpen.

Det låter i mina öron som att lösningen på den juridiska konflikten är att ni ansöker om att ompröva den befintliga gemensamhetsanläggningen som vägföreningen förvaltar till att också omfatta vägens fortsättning på din och den knepige grannens mark. Läs mer här:

https://www.lantmateriet.se/sv/fast...ndra-eller-ta-bort-en-gemensamhetsanlaggning/

Ett annat uppslag:

Är ni 100% säkra på att gemensamhetsanläggningen inte redan omfattar den sträckan, d v s har ni tittat noga i Lantmäteriets beslut angående gemensamhetsanläggningen? Tittar man t ex bara på den digitala registerkartan på nätet så är det ofta fel vad gäller gemensamhetsanläggningars utbredning, det tycks vara väldigt svårt för Lantmäteriet att föra över gamla kartor på papper korrekt till digitala koordinater.

Vad gäller den knepige grannens rätt till väg så får ni läsa avstyckningshandlingarna för den fastigheten för att se om officialservitut gavs för att köra på din vägstump. Det borde Lantmätaren ha gjort. Om nu inte gemensamhetsanläggningen omfattar även en vägen enligt tidigare stycke.

 

[Nötegårdsgubben]

om nu servitutet inte längre gäller, så borde ju även vi, som äger marken där den första biten där vägen går, kunna stänga av denna för den oresonliga grannen? I så fall kommer han inte upp till sin fastighet, utan måste själv anlägga en ny anslutning till samfällighetsvägen, en bra bit ner, där hans mark gränsar mot den vägen.

Smart! Tyvärr tror jag inte att det är så lätt. Att ert servitut på hans väg inte längre gäller innebär inte att hans servitut på er väg inte gäller. Så länge det finns en obruten informationskedja hos tjänande fastighet så gäller servitutet.

Och som jag var inne på tidigare, försvinner ett servitut uppstår en motsatsvis skadeståndsskyldighet för den som fick servitutet att inte gälla vidare (säljaren som inte informerade), så det ska inte gå att vinna en sån här konflikt som tjänandesida – det finns alltid någon som måste bära kostnaden för servitutets värde.

Möjligen skulle man kunna argumentera för att fastigheten aldrig haft servituträtt utan att den bara gäller stamfastigheten. Jag tycker dock att det känns lite långsökt då fastigheten inte borde fått styckas av utan tillgång till väg. Nu skrev du iofs. att den är så stor att den gränsar till samfälld väg, så möjligen går det att staka ut en linje här.

Och vare sig den håller rättsligt eller ej kan ni ju prova. Är er fastighet sist på vägen i övrigt kan ni ju stänga av där lika gärna. Sen använder ni den bisarra situationen till att få grannen att skrivs på det korsvisa servitutsavtalet eller, ännu bättre, gör en gemensamhetsanläggning av vägen. Men ni får nog vara beredda att backa om grannen sätter hårt mot hårt.

 

[Claes Sörmland]

Och vare sig den håller rättsligt eller ej kan ni ju prova. Är er fastighet sist på vägen i övrigt kan ni ju stänga av där lika gärna. Sen använder ni den bisarra situationen till att få grannen att skrivs på det korsvisa servitutsavtalet eller, ännu bättre, gör en gemensamhetsanläggning av vägen. Men ni får nog vara beredda att backa om grannen sätter hårt mot hårt.

I och med att grannen verkar vara den konfliktsökande typen så skulle jag undvika detta. Det kan ju vara så att grannen har juridiskt rätt (det verkar så utan mer tillkommande information som ändrar omständigheterna i fallet) men de allra flesta skulle trots detta inte stänga av gammal väg som genomkorsar ens fastighet för att jävlas med grannarna som grannen har gjort. Det väcker s a s varningsklockor vad den här individen är kapabel till om han provoceras med t ex en bom som hindrar honom. Denna typ av män tenderar att bara vilja spela efter lagens regler när det gynnar dem själva.

 

[Annaet]

I och med att grannen verkar vara den konfliktsökande typen så skulle jag undvika detta. Det kan ju vara så att grannen har juridiskt rätt (det verkar så utan mer tillkommande information som ändrar omständigheterna i fallet) men de allra flesta skulle trots detta inte stänga av gammal väg som genomkorsar ens fastighet för att jävlas med grannarna som grannen har gjort. Det väcker s a s varningsklockor vad den här individen är kapabel till om han provoceras med t ex en bom som hindrar honom. Denna typ av män tenderar att bara vilja spela efter lagens regler när det gynnar dem själva.

Det är verkligen sant. Det finns så många oförskämdheter och knivhugg här, så man kan få magsår för mindre.

Ang Kronofogdens beslut att bommen skulle bort, så var det ingen advokat inblandad då, och herr Bråkstake opponerade sig inte när vi kunde visa fram det ursprungliga servitutet.

 

[Claes Sörmland]

Ang Kronofogdens beslut att bommen skulle bort, så var det ingen advokat inblandad då, och herr Bråkstake opponerade sig inte när vi kunde visa fram det ursprungliga servitutet.

Det förklarar ju KFMs agerande, grannen hävdade inte sin rätt. Och kanske har denna händelse hetsat upp grannen ännu mer när han i efterhand har insett att han faktiskt hade formell rätt att ha bommen där.

 

[Annaet]

Hej igen,

Jag har visat era svar för en av de andra fastighetsägarna, och han har några undringar, och jag återger hans text här:

”Den ursprungliga skogsfastigheten varifrån fastighetsbildningen senare gjordes, ägdes 1975 av ett större företag. Det året beslöts om anläggning och restaurering av skogsväg, då den gamla var undermålig för skogsbruket på de ingående fastigheterna. Inför denna träffades en överenskommelse om anläggandet och kommande underhåll. Underhållet skulle drivas i formen avtalsservitut som upprättades och godkändes av Skogsvårdsstyrelsen. Det skulle gälla tills vidare (för alltid) men kunna upphöra efter gemensamt beslut av de ingående ägarna (som vi tror kan vara att man bygger en ny bättre väg eller att all verksamhet som beskrivs i servitutet upphört) eller beslut enligt Fastighetsbildningslagen eller Jordabalken. Här skiljer sig nu våra bedömningar.

1998 avstyckades och såldes en tomt med omgivande ängsmark från den stora skogsfastigheten och avstyckningen kom då att innehålla en delsträcka av servitutsvägen. De försäljningsansvariga på företaget uppmärksammade inte servitutet vid försäljning 1998, inte heller köparen eller Lantmäteriet. Servitutet pratades inte om efter bildandet men togs för givet, eftersom de ursprungliga ägarna kände till det. Efter 1998 skötte företaget underhållet med kantröjning och sladdning på egen bekostnad.

Köparen 1998 har sagt att han inte hade något om servitutet i sitt köpekontrakt men betraktade vägen som ett självklart servitut och hade inget problem med trafiken där.

Lantmäteriet sade 2022 när jag kontaktade en företrädare telefonledes (även då i detta ärende) på en särskild och tydlig fråga om avtalsservitut gäller även om det inte är inskrivet i Fastighetsregistret, att ett avtalsservitut gäller oavsett om det skrivits in i Fastighetsregistret eller inte. Det är bara en praktisk fråga för att det obligatoriskt skall komma in i ett köpekontrakt och inte ”glömmas bort” så att ny ägare skulle invaggas i en falsk tro om att något servitut inte existerade. Alltså kan man säga att både ägarna av ursprungliga skogsfastigheten och Lantmäteriet har gjort sig skyldiga till ett fastighetsbildningsfel 1998 (länkat vidare vid nästa försäljning 2009 till nuvarande ägare). Men är det ett juridiskt fel? Kan Lantmäteriet stämmas för fel vid myndighetsutövning? Felet uppkom inte 2009 när nuvarande ägare köpte fastigheten, utan 1998 när den förre ägaren köpte det.

Det är förstås svårare att få reda på ett sådant här avtalsservitut eftersom det upprättades och godkändes av Skogsvårdsstyrelsen. Men Lantmäteriet måste ju ha vetat att Skogsvårdsstyrelsen utfärdar servitut och kontaktat denna myndighet 1998. Och man måste ju ha sett på kartorna då att det fanns en skogsväg som ledde till och från flera ägor/skiften längre in (i skogen) och tänkt på ett gällande servitut. I stället agerade skogsfastigheten som om inget servitut fanns utan berövade sig själv och oss denna väg och sålde den med förrättning gjord av Lantmäteriet så att den blev utan servitutet som gällt ända till dess (och som vi enligt detta brev med paragrafer anser oss fortfarande äga).

Det kan inte vara så att en skogsväg som bekostats och använts i form av ett avtalsservitut av ett antal fastigheter och som fortfarande 2023 är i behov av denna för att bedriva sin verksamhet skall kunna bli av med den bara för att ett område avstyckas: servitutet måste då överföras till att gälla även den nya fastigheten. De lagparagrafer som reglerar detta kan tolkas som om det är möjligt att göra så. Men det finns också lagparagrafer som kan tolkas på motsatt sätt. I sådana fall måste den praktiska faktorn få överväga för att inte menligt inverka på de ursprungliga fastigheternas skogliga och andra verksamheter.

Nedanstående utdrag ur FBL talar enligt vår mening entydigt för att servitutet finns kvar och inte borde ha ”bortglömts” vid avstyckningen 1998:

3 kap (villkor för fastighetsbildning)

4 § Förutsätter fastighetsbildning att ny utfart till allmän väg anordnas eller befintlig utfart tages i anspråk, får fastighetsbildningen ej utan synnerliga skäl äga rum, om väsentlig olägenhet därigenom skulle uppkomma för trafiken på vägen.

7 § Mark som är avsedd för skogsbruk får inte delas in på ett sådant sätt att möjligheten att ekonomiskt utnyttja skogen undergår försämring av någon betydelse. Fastighetsbildning som berör sådan mark får inte heller äga rum, om den innebär en skadlig delning av en skogsbruksfastighet. Lag (1993:1340).”

 

[Claes Sörmland]

”Den ursprungliga skogsfastigheten varifrån fastighetsbildningen senare gjordes, ägdes 1975 av ett större företag. Det året beslöts om anläggning och restaurering av skogsväg, då den gamla var undermålig för skogsbruket på de ingående fastigheterna. Inför denna träffades en överenskommelse om anläggandet och kommande underhåll. Underhållet skulle drivas i formen avtalsservitut som upprättades och godkändes av Skogsvårdsstyrelsen. Det skulle gälla tills vidare (för alltid) men kunna upphöra efter gemensamt beslut av de ingående ägarna (som vi tror kan vara att man bygger en ny bättre väg eller att all verksamhet som beskrivs i servitutet upphört) eller beslut enligt Fastighetsbildningslagen eller Jordabalken. Här skiljer sig nu våra bedömningar.

Möjligheten att upprätta ett avtalsservitut regleras idag och även 1975 av av jordabalken. Beskrivningen antyder att det är ett gällande avtalsservitut.

Skogsvårdsstyrelsen är och var en tillsynsmyndighet för skogbruksåtgärder och har ingen myndighet som har med avtalsservitut att göra. De kan således inte godkänna avtalsservitut som upprättas av enskilda fastighetsägare. Men de kanske konsulterades i frågan om vägens dragning och utformning?

1998 avstyckades och såldes en tomt med omgivande ängsmark från den stora skogsfastigheten och avstyckningen kom då att innehålla en delsträcka av servitutsvägen. De försäljningsansvariga på företaget uppmärksammade inte servitutet vid försäljning 1998, inte heller köparen eller Lantmäteriet. Servitutet pratades inte om efter bildandet men togs för givet, eftersom de ursprungliga ägarna kände till det. Efter 1998 skötte företaget underhållet med kantröjning och sladdning på egen bekostnad.

Köparen 1998 har sagt att han inte hade något om servitutet i sitt köpekontrakt men betraktade vägen som ett självklart servitut och hade inget problem med trafiken där.

Den som här har gjort fel är säljaren, alltså företaget som sålde mark. De skulle naturligtvis ha uppmärksammat Lantmäteriet på avtalsservitutet och vägfrågan för övriga fastigheter. Även övriga fastigheters ägare har inte bevakat sina rättigheter som de borde ga gjort. Lantmäteriet ska vid fastighetsbildning tillse att en ny fastighet blir lämplig för sitt ändamål, i det ingår att det finns tillgång till väg. Om det finns en fysisk väg som i detta fall så finns flexibilitet för Lantmätaren att inte upprätta servitut för utfart. T ex kunde ju köparen av den frånstyckade fastigheten ha löst rättigheten till väg genom att ha ansökt om att inrätta en gemensamhetsanläggning för vägen.

Övriga fastigheter som har fått sitt servitut omintetgjort av denna avstyckning kan nu kräva företaget som ägde stamfastigheten på skadestånd för den skada som har uppstått. En rimlig ersättning är t ex att de betalar för en anläggningsförrättning för att inrätta en gemensamhetsanläggning. Därmed reparerar de den skada som de har orsakat för de härskande fastigheterna.

Lantmäteriet sade 2022 när jag kontaktade en företrädare telefonledes (även då i detta ärende) på en särskild och tydlig fråga om avtalsservitut gäller även om det inte är inskrivet i Fastighetsregistret, att ett avtalsservitut gäller oavsett om det skrivits in i Fastighetsregistret eller inte. Det är bara en praktisk fråga för att det obligatoriskt skall komma in i ett köpekontrakt och inte ”glömmas bort” så att ny ägare skulle invaggas i en falsk tro om att något servitut inte existerade.

Avtalsservitutet gäller inte gentemot nuvarande ägare av den avstyckade fastigheten.

Alltså kan man säga att både ägarna av ursprungliga skogsfastigheten och Lantmäteriet har gjort sig skyldiga till ett fastighetsbildningsfel 1998 (länkat vidare vid nästa försäljning 2009 till nuvarande ägare). Men är det ett juridiskt fel? Kan Lantmäteriet stämmas för fel vid myndighetsutövning? Felet uppkom inte 2009 när nuvarande ägare köpte fastigheten, utan 1998 när den förre ägaren köpte det.

Den som är skadeståndsskyldig i detta fall är företaget som orsakade skadan genom att stycka en en fastighet och inte ordna med avtalsservitutet för vägen.

Det är förstås svårare att få reda på ett sådant här avtalsservitut eftersom det upprättades och godkändes av Skogsvårdsstyrelsen. Men Lantmäteriet måste ju ha vetat att Skogsvårdsstyrelsen utfärdar servitut och kontaktat denna myndighet 1998. Och man måste ju ha sett på kartorna då att det fanns en skogsväg som ledde till och från flera ägor/skiften längre in (i skogen) och tänkt på ett gällande servitut. I stället agerade skogsfastigheten som om inget servitut fanns utan berövade sig själv och oss denna väg och sålde den med förrättning gjord av Lantmäteriet så att den blev utan servitutet som gällt ända till dess (och som vi enligt detta brev med paragrafer anser oss fortfarande äga).

Skogsvårdsstyrelsen kan inte besluta om servitut så detta är ett missförstånd. Jag gissar att skogsvårdsstyrelsen var med i ett samråd eller konsulterades men det ger dem ingen rätt att upprätta servitut.

Det kan inte vara så att en skogsväg som bekostats och använts i form av ett avtalsservitut av ett antal fastigheter och som fortfarande 2023 är i behov av denna för att bedriva sin verksamhet skall kunna bli av med den bara för att ett område avstyckas: servitutet måste då överföras till att gälla även den nya fastigheten. De lagparagrafer som reglerar detta kan tolkas som om det är möjligt att göra så. Men det finns också lagparagrafer som kan tolkas på motsatt sätt. I sådana fall måste den praktiska faktorn få överväga för att inte menligt inverka på de ursprungliga fastigheternas skogliga och andra verksamheter.

Det ligger som sagt på den som styckade av och sålde fastigheten att upplysa Lantmäteriet om avtalsservitutet. Lantmäteriet gör också egen utredning. Det finns möjlighet att överklaga fastighetsbildningsbeslut som Lantmäteriet tar om man tycker de är felaktiga men när de väl vinner laga kraft så får man leva även med dåliga beslut. Och det finns gott om sådana.

Nedanstående utdrag ur FBL talar enligt vår mening entydigt för att servitutet finns kvar och inte borde ha ”bortglömts” vid avstyckningen 1998:

3 kap (villkor för fastighetsbildning)

4 § Förutsätter fastighetsbildning att ny utfart till allmän väg anordnas eller befintlig utfart tages i anspråk, får fastighetsbildningen ej utan synnerliga skäl äga rum, om väsentlig olägenhet därigenom skulle uppkomma för trafiken på vägen.

7 § Mark som är avsedd för skogsbruk får inte delas in på ett sådant sätt att möjligheten att ekonomiskt utnyttja skogen undergår försämring av någon betydelse. Fastighetsbildning som berör sådan mark får inte heller äga rum, om den innebär en skadlig delning av en skogsbruksfastighet. Lag (1993:1340).”

Fastighetsbildningslagen är en lag som styr vad Lantmäteriet kan besluta om. Men man kan alltså inte tolka fattade beslut utifrån fastighetsbildningslagen, det är myndigheten som tolkar lagen. När fastighetsbildningsbeslutet vinner laga kraft så gör det det, även om vi andra kan tycka det är uppenbart att Lantmäteriet inte följde lagen. Allt vi kan göra är att överklaga beslutet om vi är sakägare.

Det gäller således att bevaka sina intressen när förrättningslantmätare är igång. Man får inte sitta passiv som skedde i detta fall. (Och så många andra.)