Bedömning ekonomi stambyte
Morsans HSB-förening skall fatta beslut om stambyte. Några hundra lägenheter tror jag. Jag vet ingenting om sånt här, så jag slänger upp den info jag fått och så om någon kan se om det verkar rimliga siffror eller skrämselpropaganda. Bladet har delats ut av några i föreningen som inte vill ha stambyte...
Ja, vad pratar man om för kostnad för stambyte? Inkluderar kakel o klinker i badrum och dragning av nytt vatten från badrum till kök i lägenheten, så några hundra tusen per lägenhet är väl inte orimligt.
Ja, vad pratar man om för kostnad för stambyte? Inkluderar kakel o klinker i badrum och dragning av nytt vatten från badrum till kök i lägenheten, så några hundra tusen per lägenhet är väl inte orimligt.
Svårt att säga om 80 miljoner är rimligt för stambytet.
Hur många lägenheter är det, några hundra lägenheter? 200? 300? Det är ganska många kvm i föreningen och tar med dom delat med treorna på 72 kvm så blir det 230 lägenheter. Hur många toaletter och badrum finns där? Drar man även nytt vatten och avlopp till tvättstugorna i källaren?
Jag tycker inte priset känns orimligt men utan att veta exakt vad som ska göras och vad som ingår är det svårt att säga om det är skrämselpropaganda eller inte.
Vad avgiftshöjningen blir är ju inte helt rätt uträknad här med tanke på att dom bara verkar har räknat på vad amorteringen kommer göra med avgiften. Räntan är inte med här vad jag förstår.
Sen är frågan om föreningen under en längre tid har valt att inte lägga undan pengar för detta och därför behöver låna ännu mer än de första 20 miljonerna dom lånade för 4 år sedan? Det är inte helt ovanligt att föreningars styrelser håller avgifterna nere för att höja värdet på bostadsrätterna och tänker att jag kommer inte behöva bry mig för jag kommer ha flyttat innan vi behöver ta den smällen.
Vad är alternativet till att göra stambytet? Relining? Låta rören springa läck och ta kostnaderna för detta?
Vad säger föreningens försäkringar om dom genomför stambytet? Blir försäkringskostnaderna lägre?
Hur många lägenheter är det, några hundra lägenheter? 200? 300? Det är ganska många kvm i föreningen och tar med dom delat med treorna på 72 kvm så blir det 230 lägenheter. Hur många toaletter och badrum finns där? Drar man även nytt vatten och avlopp till tvättstugorna i källaren?
Jag tycker inte priset känns orimligt men utan att veta exakt vad som ska göras och vad som ingår är det svårt att säga om det är skrämselpropaganda eller inte.
Vad avgiftshöjningen blir är ju inte helt rätt uträknad här med tanke på att dom bara verkar har räknat på vad amorteringen kommer göra med avgiften. Räntan är inte med här vad jag förstår.
Sen är frågan om föreningen under en längre tid har valt att inte lägga undan pengar för detta och därför behöver låna ännu mer än de första 20 miljonerna dom lånade för 4 år sedan? Det är inte helt ovanligt att föreningars styrelser håller avgifterna nere för att höja värdet på bostadsrätterna och tänker att jag kommer inte behöva bry mig för jag kommer ha flyttat innan vi behöver ta den smällen.
Vad är alternativet till att göra stambytet? Relining? Låta rören springa läck och ta kostnaderna för detta?
Vad säger föreningens försäkringar om dom genomför stambytet? Blir försäkringskostnaderna lägre?
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 24 485 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 24 485 inlägg
Ett rätt så obegripligt dokument. Svensk skola levererar!
Märkligt skrivet och väldigt osammanhängande skrivelse. Känns mer som "fakta" än fakta, som det verkar påstås.
Ett riktvärde brukar vara 300.000 kr per lägenhet i kostnad, men det kan givetvis variera både beroende på förutsättningar och nivå som väljs.
Även om ränteläget f.n. är högt (i relation till vad det varit) är det obegripligt varför någon skulle binda upp sig på en ränta på minst 6% under 10 år, som det påstås i brevet. Förstår inte den här blandningen med ett lån på 20 mnkr som verkar ha tagits upp 2018 med ett framtida lån för en stamrenovering?
Det har inte heller tagits upp vad alternativkostnaden är. Om stammarna är "slut" kommer det knappast vara gratis för föreningen att inte göra något. Att inte göra något i ett sådant läge kommer garanterat innebära ökat antal vattenskador, vilket innebär dyra akutåtgärder, ökande fastighetsförsäkring och kanske till och med i ett värsta fall att försäkringsbolag vägrar att försäkra fastigheten/fastigheterna helt. Kan vara värt att kika i senaste årsredovisningen för att se vad skador kostar föreningen nu, för det är pengar medlemmarna betalar redan för att inte göra något.
Ett riktvärde brukar vara 300.000 kr per lägenhet i kostnad, men det kan givetvis variera både beroende på förutsättningar och nivå som väljs.
Även om ränteläget f.n. är högt (i relation till vad det varit) är det obegripligt varför någon skulle binda upp sig på en ränta på minst 6% under 10 år, som det påstås i brevet. Förstår inte den här blandningen med ett lån på 20 mnkr som verkar ha tagits upp 2018 med ett framtida lån för en stamrenovering?
Det har inte heller tagits upp vad alternativkostnaden är. Om stammarna är "slut" kommer det knappast vara gratis för föreningen att inte göra något. Att inte göra något i ett sådant läge kommer garanterat innebära ökat antal vattenskador, vilket innebär dyra akutåtgärder, ökande fastighetsförsäkring och kanske till och med i ett värsta fall att försäkringsbolag vägrar att försäkra fastigheten/fastigheterna helt. Kan vara värt att kika i senaste årsredovisningen för att se vad skador kostar föreningen nu, för det är pengar medlemmarna betalar redan för att inte göra något.
Det där är som sagt framtaget av några okunniga som vill stoppa utgiften.
De tror uppenbarligen att de bor i hyresrätt dessutom.
Listräntor på bolån på 10år ligger i intervaller 3,8-4,35%. Det borde går att komma ordentligt under det om föreningen inte har mer lån.
De tror uppenbarligen att de bor i hyresrätt dessutom.
Listräntor på bolån på 10år ligger i intervaller 3,8-4,35%. Det borde går att komma ordentligt under det om föreningen inte har mer lån.
Ja, dokumentet har lite prägel av någon som resonerar högt...
För det första verkar man slå ihop de nya lånen 80'' med befintliga 20'' och använder summan = 100'' för att räkna ut vad man anser avgiftshöjningen minst kommer att bli(?)
Den enda indikationen på vad man får för pengarna är uppgiften om 16 568 kvm lägenhetsyta. Vilket innebär att kostnaden då skulle bli ca. 4 800 kr/kvm, eller ca. 350 000 kr för en lägenhet på 72 kvm.
Låter väl spontant rätt dyrt, givetvis lite beroende på vad som ingår. Men HSB-föreningar är väl inte heller kända för att ha en särskilt "snål" förvaltning.
Är samtidigt också lite dilemmat med lågt belånade föreningar. Stora/dyra underhållsåtgärder gör relativt sett stora avtryck i ekonomin, och det är inte heller rimligt att föreningen skall spara ihop till sådant, även om det vore mest rättvist/korrekt att slå ut kostnaden över tid.
För det första verkar man slå ihop de nya lånen 80'' med befintliga 20'' och använder summan = 100'' för att räkna ut vad man anser avgiftshöjningen minst kommer att bli(?)
Den enda indikationen på vad man får för pengarna är uppgiften om 16 568 kvm lägenhetsyta. Vilket innebär att kostnaden då skulle bli ca. 4 800 kr/kvm, eller ca. 350 000 kr för en lägenhet på 72 kvm.
Låter väl spontant rätt dyrt, givetvis lite beroende på vad som ingår. Men HSB-föreningar är väl inte heller kända för att ha en särskilt "snål" förvaltning.
Är samtidigt också lite dilemmat med lågt belånade föreningar. Stora/dyra underhållsåtgärder gör relativt sett stora avtryck i ekonomin, och det är inte heller rimligt att föreningen skall spara ihop till sådant, även om det vore mest rättvist/korrekt att slå ut kostnaden över tid.
Som sagt det här är ju egentligen två separata frågor. Skall stammbyte genomföras eller inte (finns något alternativ), och vilken strategi sakll man ha för ränte hanteringen, skall man bilnda räntan och i så fall på hur lång tid.
Detta med bindningstid för räntan är inget man bör hantera på en stämma, det bör hanteras av styrelsen med ett styrelsebeslut.
Även stammbyte är oftast rent formellt en ren styrelsefråga, behöver man byta stammar så skall styrelsen se till att det görs. Men eftersom det är så mycket pengar inblandat, vill man ofta förankra beslutet på en stämma. Men i praktiken finns oftast inget vettigt alternativ.
När det gäller summan 80 milj. Så tycker jag spontant att det låter som en rimlig kostnad. Men väldigt mycket beror på hur många badrum det finns i föreningen, vilket inte framgår av dokumentet.
Jag jämför med föreningen där jag var ordf. för drygt 30 år sedan. Föreningen hade ca 800 lgh, men de var små. Så jag tror att totalytan var ca dubbelt så stor som i föreningen som tråden handlar om.
Då för 30 år sedan kostade stammbytet ca 75 milj (och vi pressade upphandlingen. Så om vi tänker oss att ni får det får ungefär samma slutsumma men hälften så stor förening, men 30 år senare, så är 80 milj. billigt. Kostnadsökningen för bygg har varit mycket mer än en faktor 2 sedan dess. Men om vi tänker oss att ni har större lägenheter så blir det billigare (färre badrum).
Detta med bindningstid för räntan är inget man bör hantera på en stämma, det bör hanteras av styrelsen med ett styrelsebeslut.
Även stammbyte är oftast rent formellt en ren styrelsefråga, behöver man byta stammar så skall styrelsen se till att det görs. Men eftersom det är så mycket pengar inblandat, vill man ofta förankra beslutet på en stämma. Men i praktiken finns oftast inget vettigt alternativ.
När det gäller summan 80 milj. Så tycker jag spontant att det låter som en rimlig kostnad. Men väldigt mycket beror på hur många badrum det finns i föreningen, vilket inte framgår av dokumentet.
Jag jämför med föreningen där jag var ordf. för drygt 30 år sedan. Föreningen hade ca 800 lgh, men de var små. Så jag tror att totalytan var ca dubbelt så stor som i föreningen som tråden handlar om.
Då för 30 år sedan kostade stammbytet ca 75 milj (och vi pressade upphandlingen. Så om vi tänker oss att ni får det får ungefär samma slutsumma men hälften så stor förening, men 30 år senare, så är 80 milj. billigt. Kostnadsökningen för bygg har varit mycket mer än en faktor 2 sedan dess. Men om vi tänker oss att ni har större lägenheter så blir det billigare (färre badrum).
Räntan på nytt lån är kraftigt lägre än 6%. Just nu är det 4.59%. Eftersom att den matematiken är helt felaktig blir allt övrigt i dokumentet fel.
Det finns också olika tekniker för stambyten som kostar olika mycket. Sedan beror det på hur illa problemet är. Stammar som läcker eller går sönder är dyrare att reparera än så.
Har det gjorts någon undersökning på stammarna?
Har flera offerter tagits in?
Vilken konkret ränta har erbjudits?
Jag skulle börja med de frågorna.
Men om vi bara korrigerar räntan så ser vi iaf att den är 20% lägre. Därför bör även höjningen blir lika mycket lägre. Men jag får intrycket misförstånd och försök till provokation
Det finns också olika tekniker för stambyten som kostar olika mycket. Sedan beror det på hur illa problemet är. Stammar som läcker eller går sönder är dyrare att reparera än så.
Har det gjorts någon undersökning på stammarna?
Har flera offerter tagits in?
Vilken konkret ränta har erbjudits?
Jag skulle börja med de frågorna.
Men om vi bara korrigerar räntan så ser vi iaf att den är 20% lägre. Därför bör även höjningen blir lika mycket lägre. Men jag får intrycket misförstånd och försök till provokation
Kostanden är normal om det är normala förutsättningar. Räntan bör ligga på mellan 3,5-5% per idag oavsett bindningstid om Brf inte är
Högt belånad innan. Amortering på 1-2% är normalt. Styrelsen borde anlita en ränteförhandlare inför att dom ansöker om lånelöfte hos bankerna.
Högt belånad innan. Amortering på 1-2% är normalt. Styrelsen borde anlita en ränteförhandlare inför att dom ansöker om lånelöfte hos bankerna.
Jag hoppas att du menar per år.
Tack alla! Det var tal redan 2019 att göra stambyte, men pga Covid ville man inte gå in i lägenheterna och jobba. Så man grävde i marken och fixade i källaren bara. Exakt vad som gjordes vet jag inte.
Deta är kallat till en extra stämma för att bara svara ja/nej på om stambytet skall genomföra, om man spekulerar lite så är det en grupp männiksor som har satt sig emot och styrelsen har lag ut det för omröstning för att få klara besked. Finns allt från 1: or till 5: or i föreningen.
Deta är kallat till en extra stämma för att bara svara ja/nej på om stambytet skall genomföra, om man spekulerar lite så är det en grupp männiksor som har satt sig emot och styrelsen har lag ut det för omröstning för att få klara besked. Finns allt från 1: or till 5: or i föreningen.
Intrycket man får som sagt av flera i tråden redan.
1) Att det är gjort av någon som är emot stambytet pga att det höjer avgiften oavsett hur mycket/lite det är.
2) Därför blandas korten hej vilt och ger ett förvirrat intryck.
Det som är det väsentliga är
Vad kostar det om man inte gör stambytet nu?
Dvs hur stora höjningar av avgiften kommer det att bli pga akuta reparationer av stammarna?
Har det redan skett ett antal akuta reparationer så kan man säga att man måste ta tag i det nu, annars blir det akuta reparationer + stambyte iallafall
Har det inte skett ett antal akuta reparationer så kanske man kan höja avgiften redan nu för att lägga undan till en stambytesbuffer som minskar lånekostnaden då stambytet ska ske och därvid en stor höjning vid stambytet.
Bara för att "livlängden" på stammarna är slut och de är åldersstigna och om det inte skett några akuta reparationer så kan ju stammarna hålla 2dar lika gärna som 2 år till men troligen inte 20år utan större reparationer.
Frågan är hur länge vågar man vänta innan man gör stambytet för att inte drabbas av stora akuta reparationskostnader.
Har själv varit ordförande i en Brf en gång i tiden och mitt svar till alla som gnällde och klagade
"Det är lugnt, vi i styrelsen tar in dig som extra resurs och då får du räkna på vad alternativkostnaden och stambyteskostnaden samt in offerter för stambytet. Det skulle avlasta oss mycket , givetvis kommer du att få ersättning för det jobb du lägger ned motsvarande det vi får, samt att vi kan då koncentrera oss på detta med lånen samt resterande delar som har med Brf:en att göra. Visst låter det bra???"
Dvs jag ville dumpa över jobbet till den som gnällde att komma med förslag på att fixa det.
Märkligt nog var det INGEN som nappade på det under de 3 år jag var i styrelsen.
Och märkligt nog , slutade det att gnällas med.
Konstigt det där....
1) Att det är gjort av någon som är emot stambytet pga att det höjer avgiften oavsett hur mycket/lite det är.
2) Därför blandas korten hej vilt och ger ett förvirrat intryck.
Det som är det väsentliga är
Vad kostar det om man inte gör stambytet nu?
Dvs hur stora höjningar av avgiften kommer det att bli pga akuta reparationer av stammarna?
Har det redan skett ett antal akuta reparationer så kan man säga att man måste ta tag i det nu, annars blir det akuta reparationer + stambyte iallafall
Har det inte skett ett antal akuta reparationer så kanske man kan höja avgiften redan nu för att lägga undan till en stambytesbuffer som minskar lånekostnaden då stambytet ska ske och därvid en stor höjning vid stambytet.
Bara för att "livlängden" på stammarna är slut och de är åldersstigna och om det inte skett några akuta reparationer så kan ju stammarna hålla 2dar lika gärna som 2 år till men troligen inte 20år utan större reparationer.
Frågan är hur länge vågar man vänta innan man gör stambytet för att inte drabbas av stora akuta reparationskostnader.
Har själv varit ordförande i en Brf en gång i tiden och mitt svar till alla som gnällde och klagade
"Det är lugnt, vi i styrelsen tar in dig som extra resurs och då får du räkna på vad alternativkostnaden och stambyteskostnaden samt in offerter för stambytet. Det skulle avlasta oss mycket , givetvis kommer du att få ersättning för det jobb du lägger ned motsvarande det vi får, samt att vi kan då koncentrera oss på detta med lånen samt resterande delar som har med Brf:en att göra. Visst låter det bra???"
Dvs jag ville dumpa över jobbet till den som gnällde att komma med förslag på att fixa det.
Märkligt nog var det INGEN som nappade på det under de 3 år jag var i styrelsen.
Och märkligt nog , slutade det att gnällas med.
Konstigt det där....
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 24 485 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 24 485 inlägg
Håller med om att man ska vara försiktig med att påbörja stambyten utan att faktiskt veta att rören är slut. Det enda sättet att veta är att det uppstår läckor i en större förening över säg 10 år. Då har man en reell indikation på att det är hög tid.
Att konsulter, besiktningsmän, rörmokare, förvaltare, rörinspektörer och annat yrkesfolk tycker det är dags att byta handlar om något annat, att de naturligtvis rekommenderar att ta bort gammalt junk och vill fakturera för besväret att utreda stambytet och faktiskt utföra det. De har ett ekonomiskt egenintresse av att man ofta - för ofta - stambyter.
Att konsulter, besiktningsmän, rörmokare, förvaltare, rörinspektörer och annat yrkesfolk tycker det är dags att byta handlar om något annat, att de naturligtvis rekommenderar att ta bort gammalt junk och vill fakturera för besväret att utreda stambytet och faktiskt utföra det. De har ett ekonomiskt egenintresse av att man ofta - för ofta - stambyter.
Redigerat:
Det var en intressant aspekt, ni tycker man skall vänta tills det börjar gå sönder alltså?
Jag är lite sen på bollen i det, tror det var 10:e januari som det skulle vara omröstning. Mest ville jag få en liten heads-up om vad morsan rimligen kan få för avgiftshöjning. Vore ju tråkigt om hon måste flytta till ... säg något barn?
Jag är lite sen på bollen i det, tror det var 10:e januari som det skulle vara omröstning. Mest ville jag få en liten heads-up om vad morsan rimligen kan få för avgiftshöjning. Vore ju tråkigt om hon måste flytta till ... säg något barn?