Allmän plats på privat fastighet sätter käppar i hjulen för bygglovet
Hej! Mina föräldrar äger en större fastighet på drygt 10 000 m2 centralt i en vacker fjällby. Jag har intresse av att stycka av ca 1700 m2 till en egen fastighet och bygga ett fritidshus.
Problemet är att tre fjärdedelar av fastigheten blev definierad som "park eller plantering" i en byggnadsplan från 1976 samt benämnd "Allmän plats – friområde" i en ändring av planen gjord 1982. Bifogar en karta: det röda streckade området är mina föräldrars fastighet.
En tjänsteman på kommunen rekommenderade först att skicka in ett förhandsbesked, men nu ringde en annan tjänsteman till min far och sa att om det går upp till nämnden i sin nuvarande form blir det sannolikt avslag pga. detaljplanen, men att vi kan ansöka om en planändring och att vi skulle kontakta "någon" som kunde göra den.
Jag ska naturligtvis kontakta kommunen själv och höra vad de menar men i sann forumanda så vill jag gärna vara så påläst som möjligt.
Inte i någon av byggnadsplanerna från -76 eller -82 berörs friområdet i text, det syns bara i kartan.
Här på Byggahus kan man läsa skräckexempel om detaljplaneändringar som kostar hundratusentals kronor och tar år att genomföra.
Jag läser i PBL 4 kap 14 § att kommunen är skyldig att lösa in mark som kommunen bestämmer ska användas för annat än enskilt byggande. Med tanke på tomtpriserna på nya fritidshusområden i utkanten av byn så är det inte en obetydlig summa.
Är detta faktum något man kan använda som argument för att kommunen ska prioritera eller kanske till och med betala för planändringen, eller finns det undantag jag missat som gör att jag inte ska nämna detta överhuvudtaget?
Finns det annan kunskap jag kan tänkas ha nytta av när jag pratar med kommunen.
Tar tacksamt emot alla eras erfarenheter.
Problemet är att tre fjärdedelar av fastigheten blev definierad som "park eller plantering" i en byggnadsplan från 1976 samt benämnd "Allmän plats – friområde" i en ändring av planen gjord 1982. Bifogar en karta: det röda streckade området är mina föräldrars fastighet.
En tjänsteman på kommunen rekommenderade först att skicka in ett förhandsbesked, men nu ringde en annan tjänsteman till min far och sa att om det går upp till nämnden i sin nuvarande form blir det sannolikt avslag pga. detaljplanen, men att vi kan ansöka om en planändring och att vi skulle kontakta "någon" som kunde göra den.
Jag ska naturligtvis kontakta kommunen själv och höra vad de menar men i sann forumanda så vill jag gärna vara så påläst som möjligt.
Inte i någon av byggnadsplanerna från -76 eller -82 berörs friområdet i text, det syns bara i kartan.
Här på Byggahus kan man läsa skräckexempel om detaljplaneändringar som kostar hundratusentals kronor och tar år att genomföra.
Jag läser i PBL 4 kap 14 § att kommunen är skyldig att lösa in mark som kommunen bestämmer ska användas för annat än enskilt byggande. Med tanke på tomtpriserna på nya fritidshusområden i utkanten av byn så är det inte en obetydlig summa.
Är detta faktum något man kan använda som argument för att kommunen ska prioritera eller kanske till och med betala för planändringen, eller finns det undantag jag missat som gör att jag inte ska nämna detta överhuvudtaget?
Finns det annan kunskap jag kan tänkas ha nytta av när jag pratar med kommunen.
Tar tacksamt emot alla eras erfarenheter.
Hej!F Freddedan skrev:
Mycket intressanta frågor. Jag jobbar med detaljplaner både på kommun och som egen konsult. Jag har nog handlagt ett par dussin detaljplaner från start till laga kraft. Din situation är inte helt ovanlig. I många mindre samhällen finns allmän platsmark (gata, park, natur etc) som ägs privat.
Jag ska försöka besvara dina funderingar nedan:
"En tjänsteman på kommunen rekommenderade först att skicka in ett förhandsbesked, men nu ringde en annan tjänsteman till min far och sa att om det går upp till nämnden i sin nuvarande form blir det sannolikt avslag pga. detaljplanen, men att vi kan ansöka om en planändring och att vi skulle kontakta "någon" som kunde göra den."
Svar: Med tanke på att er fastighet i stora delar är planlagd för allmän plats går det inte att göra en "planändring" utan man måste göra en ny detaljplan. Ofta används tyvärr de begreppen synonymt, men innebär stora skillnader i praktiken.
Vanligtvis är det kommunen som tar fram detaljplaner, men i vissa fall tillåter kommunen att privata fastighetsägare anlitar planarkitekter (som mig själv) att ta fram handlingar som kommunen sedan granskar och godkänner.
"Jag läser i PBL 4 kap 14 § att kommunen är skyldig att lösa in mark som kommunen bestämmer ska användas för annat än enskilt byggande."
Svar: Detaljplanen du hänvisar till togs fram på 1970-talet och med äldre lagstiftning (1947 års byggnadslag). Det är alltså inte möjligt att applicera gällande lagstiftning för att begära att kommunen ska lösa in marken. I gällande lagstiftning har man två år på sig att begära inlösen från det datum detaljplanen vann laga kraft. Det är alltså inte troligt att kommunen har en skyldighet att lösa in din mark.
"Här på Byggahus kan man läsa skräckexempel om detaljplaneändringar som kostar hundratusentals kronor och tar år att genomföra."
Svar: Det är inte ovanligt att en detaljplan kan kosta ett par hundratusenkronor med en tidsåtgång på ett par år. Det finns egentligen två huvudsakliga kostnader vid framtagandet av en detaljplan. Den första kostnaden utgörs av en planavgift. Planavgiften ska i grunden täcka kommunens kostnader för att upprätta detaljplanen. Hur hög planavgiften är varierar från kommun till kommun och kan skilja sig väldigt mycket. Vanligtvis baseras planavgiften på den byggrätt som detaljplanen i slutändan medger. Storstadskommunerna tenderar att ha en mycket högre avgift än småkommuner. Vissa kommuner väljer att ha en låg planavgift för att göra kommunen mer attraktiv att bygga i. Den andra huvudsakliga kostnaden vid framtagandet av en detaljplan är de utredningar som kommer att krävas. Vilka utredningar som krävs beror på förutsättningarna på platsen. Det kan bland annat röra sig om en bullerutredning, en skyfallsutredning och kostnader för att anlita en planarkitekt/ arkitekt att hjälpa en i processen (vilket nästan alltid leder till en snabbare och smidigare process).
Det är alltså svårt på förhand att säga vad en detaljplan kommer att kosta eller hur lång tid det kommer att ta. Men en sak att ha med sig är att det aldrig var meningen att en detaljplan skulle användas för att planera ett enskilt fritidsboende. En detaljplan är egentligen till för att planera större områden. Då blir kostnaden också försvinnande liten i jämförelse med de intäkter man kan få ut genom att sälja, eller bygga på planlagd mark.
Beroende på förutsättningar på er fastighet skulle det alltså vara mer gynnsamt och rimligt ur ett ekonomiskt perspektiv att planlägga hela eller delar av er fastighet för bostadsändamål för att sedan stycka av och sälja av ett antal bostadsfastigheter, som har ett mycket större värde än den allmänna platsen ni äger idag.
Hoppas ovan var till hjälp! Hör bara av dig om du har fler frågor eller funderingar, eller om du behöver hjälp i kontakten med kommunen!
/ DBSP
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 24 071 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 24 071 inlägg
Det verkar som om det är enskilt huvudmannaskap för allmän plats. Det betyder att planens allmänna platser ställs i ordning (utförs) i form av en gemensamhetsanläggningar enligt beslut i anläggningslagen som förvaltas av enskilda delägare i en samfällighet. Ägaren av marken har rätt till viss ersättning när marken tas över av samfälligheten men jag tror inte det är några jättebelopp för intrånget. Tills dess ligger marken som en icke förvaltad allmän plats och är rätt värdelös för markägaren. Mark som är detaljplanerad som allmän plats får inte användas för enskild ändamål så det går ju inte att få några bygglov för något vettigt.
Vet inte vad friområde är, ingen term som Boverket heller känner till. Park eller plantering är en traditionell form av reglering av allmän plats som är rätt fri vad gäller utformningen i den riktningen.
Vet inte vad friområde är, ingen term som Boverket heller känner till. Park eller plantering är en traditionell form av reglering av allmän plats som är rätt fri vad gäller utformningen i den riktningen.
Ja, jag har hängt här tillräckligt länge för att förstå att bestämmanderätten till mark är väldigt svag i Sverige. Tittar man på kartan i detaljplanen är "park eller plantering" ungefär hälften av ytan, dvs all mark som inte fått ett specifikt ändamål som "allmänt ändamål", bostäder, industri osv. Det tycker jag talar emot att marken ska ha enskilt huvudmannaskap. De områden som är markerade som bostad i detalplanen var antingen bebyggda eller en del i ett exploateringsprojekt om jag inte minns fel, och de tomterna blev bebyggda en tid efteråt.
Det är alltså lite vi kan göra? Kommunen har 1982 konfiskerat 2/3 av marken och vi får betala arbetet av en ny detaljplan som inte är säker att den godkänns? Ogillar att ta i starka ord, men är det verkligen så här rättsosäkert?
Det är alltså lite vi kan göra? Kommunen har 1982 konfiskerat 2/3 av marken och vi får betala arbetet av en ny detaljplan som inte är säker att den godkänns? Ogillar att ta i starka ord, men är det verkligen så här rättsosäkert?
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 24 071 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 24 071 inlägg
En byggnadsplan har per definition enskilt huvudmannaskap för allmän plats. PBL kom där på senare delen av 80-talet och då blev huvudregeln istället kommunalt huvudmannaskap för allmän plats, d v s det som gällt för de gamla stadsplanerna.F Freddedan skrev:
Det gäller att man bevakar planarbete som fastighetsägare. När de vinner laga kraft så är det inte mycket att göra så skyddet är samrådsprocessen och överklagandemöjligheten. Och köper man en fastighet gäller det att noga undersöka detaljplanen om en sådan finns.
Spelar huvudmannaskapet någon roll i praktiken?
Förstår att man måste vara på tårna. Tänker att farmor och farfar aldrig reflekterade över konsekvenserna av byggnadsplanerna, för dem spelade det ju ingen roll, ingen skulle ju bygga där. Utan det är först nu två generationer senare som det ställer till problem.
Förstår att jag greppar efter halmstrån men, vet att det byggts och tillbyggts på flera ställen där det i byggnadsplanen från -76 är parkmark eller plantering, är det något jag kan använda mig av?
Förstår att man måste vara på tårna. Tänker att farmor och farfar aldrig reflekterade över konsekvenserna av byggnadsplanerna, för dem spelade det ju ingen roll, ingen skulle ju bygga där. Utan det är först nu två generationer senare som det ställer till problem.
Förstår att jag greppar efter halmstrån men, vet att det byggts och tillbyggts på flera ställen där det i byggnadsplanen från -76 är parkmark eller plantering, är det något jag kan använda mig av?
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 24 071 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 24 071 inlägg
Det innebär att Lantmäteriet kan ta ett beslut om att inrätta gemensamhetsanläggning på marken och att ägaren därmed kan förlora den. Det kräver att någon ansöker om detta, t ex en fastighetsägare som ska bli en del av samfälligheten som tar över marken i samfälld form, ägaren av marken eller kommunen. Det är så att säga osäkerheten som finns med att äga allmän plats under enskilt huvudmannaskap.F Freddedan skrev:
Det är utmärkta argument för att planen är gammal och delvis har förlorat sin betydelse. Med grund i detta kan en välvilligt inställd byggnadsnämnd inrätta en s. k. frimärksdetaljplan så att du får kvartersmark som du kan bebygga. Precis som du har listat ut. Men det tar tid och kostar pengar.F Freddedan skrev:
Är den allmänna platsen anlagd på något sätt, eller är det mer vildvuxet? I så fall skulle det vara ett bra argument vid en ansökan om ny detaljplan. Då skulle det gå att argumentera för att parken inte genomförts på 45 år och att marken kan användas på ett bättre sätt.F Freddedan skrev:
jag skulle nog inte rekommendera att uppföra hus på en yta som är planlagd för allmän plats. Kan bli bekymmer i framtiden både gällande framtida bygglov, men också för att kommunen har rätt att lösa in allmän plats. Det finns alltså en stor osäkerhet inför framtiden.
Den säkra vägen är precis som Claes skriver ovan är att försöka få till en ny detaljplan och göra det enligt bokens alla regler. Jag hade då rekommenderat att ta ett större grepp och tittat på mer än bara få till en bostadsfastighet.
Marken ifråga är en slänt upp mot platån längst upp där jag och frun hoppas få bygga. Slänten klipps och behandlas som tomten till farmor och farfars hus (som mina föräldrar ärvt). Uppe på platån är det en hårdgjord yta samt lite längre gräs samt en utfart mot en mindre väg så platsen är lämplig att bygga på ur den synvinkeln. Farmor hade sitt potatisland där, och jag kan på ett sätt tycka att det är lustigt att kommunen tyckte det är allmän plats ♂️.
Kommunen är hittills positivt inställd. Är mest bara trist att det fördyras och försenas. Marken är mitt inne i byn så mycket utredningar borde kunna göras relativt enkelt så jag hoppas det inte kostar onödigt mycket.
Kommunen är hittills positivt inställd. Är mest bara trist att det fördyras och försenas. Marken är mitt inne i byn så mycket utredningar borde kunna göras relativt enkelt så jag hoppas det inte kostar onödigt mycket.
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 24 071 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 24 071 inlägg
Allmän plats under enskilt huvudmannaskap är lite av ett mysterium. Marken är ju reglerad som allmän plats f r o m att planen vinner laga kraft men den genomförs enligt 6 kap. 1 § PBL genom anläggningsbeslut:F Freddedan skrev:
"Vid enskilt huvudmannaskap tillämpas bestämmelserna om inrättande av anläggning som är gemensam för flera fastigheter i anläggningslagen (1973:1149). I anläggningslagen finns även bestämmelser om underhåll av vägar och andra allmänna platser som har enskilt huvudmannaskap. Lag (2014:900)."
Riktigt vad som händer med mark som är detaljplanerad som allmän plats under enskilt huvudmannaskap men ej omfattas av en gemensamhetsanläggning är lite oklart. T ex hur pågående planstridig verksamhet som potatislandet påverkas t ex. Oklart om kommunen kan göra så mycket åt det förutom att yrka på att en gemensamhetsanläggnings inrättas. Bor granne med sådan mark.
Potatislandet fanns långt innan byggnadsplanen kom till vad jag förstått. Men blir det inte jättekonstigt att det är tänkt att vara gemensamhetsanläggningar av all "friyta" som de kallar det i den senaste detaljplanen. Det är ju halva byn det gäller och det finns ingen gemensam nämnare av all yta annat än att det är "all övrig mark". Det står ju massor av privata fritidshus, privata lador, privata sjöbodar på den allmäna ytan i dagsläget där vissa under årens lopp styckats av och exploaterats på olika sätt.
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 24 071 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 24 071 inlägg
Låter som en detaljplan som verkligen inte är aktuell.F Freddedan skrev:
Pågående verksamhet från före detaljplanens ikrfatträdande som är planstridig får fortgå. Läs mer här:
https://www.boverket.se/sv/PBL-kuns...-planbestammelser/planbestammelsernas-verkan/
Potatislandet är således OK. D v s den allmänna platsen har aldrig genomförts och det är fortfarande i alla fall till del en tomt. Talar för att en planändring kan ske.
Redigerat:
Detta är ju ett av de största problemen med enskilt huvudmannaskap, att kommunen inte har några genomförandemedel. Så länge användningen inte kräver tillstånd kan kommunen inte göra så mycket. Det kommunen kan använda är ju att de alltid har möjligheten att ansöka om att bilda ga, men finns det inget intresse från fastighetsägare så fyller det nog inte så mkt syfte. Kommunerna börjar bli något bättre på att skriva avtal med exploatörer om färdigställande dock vilket är en del.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 18 259 inlägg
Eller planmonopolet om man är mer frihetligt lagd.M Manfreds skrev:
Om en så vill. Löser ju dock inte problemet med utbyggnad av gator etc.