Försäkring mot dolda fel?
Jag har fått tagit över ett hus av min far som jag nu ska sälja. Huset är gammalt och säkert i behov av viss renovering.
Det jag funderar på är om det kan behövas en försäkring som skyddar mot dolda fel?
Mäklaren säger att det är svårt för köparen att få mig ersättsskyldig,specielt med tanke på att huset är gammalt och att man då får räkna med att det kan dyka upp fel/brister.
Men ändock finns chansen att jag åker på nått skit.
Försäkringen kostar 12000:-. Pengar som man gärna vill lägga på annat men ändå är en liten summa i en husförsäljning.
Är det någon som har erfarenheter om detta?
Det jag funderar på är om det kan behövas en försäkring som skyddar mot dolda fel?
Mäklaren säger att det är svårt för köparen att få mig ersättsskyldig,specielt med tanke på att huset är gammalt och att man då får räkna med att det kan dyka upp fel/brister.
Men ändock finns chansen att jag åker på nått skit.
Försäkringen kostar 12000:-. Pengar som man gärna vill lägga på annat men ändå är en liten summa i en husförsäljning.
Är det någon som har erfarenheter om detta?
Jag tror att mäklaren har rätt, du riskerar inte särskilt mycket i ett gammalt hus. Vad är liksom dolt där? Det du köper dig med försäkringen är någon att peka på om de nya ägarna är av det grälsjuka slaget. Då får de bråka med försäkringsbolaget istället, och det kommer säkert inte att bli lönsamt för dem.
Skulle inte betala för en dolda-hus-försäkring för ett gammalt hus.
Mäklaren har rätt. Som sagt det största värdet av en sådan försäkring för dig är att du slipper diskutera ev. fel med köparen.
Reglerna om dolda fel säger dels att felet skall vara dolt etc (köparens undersökningsplikt osv.). MEN också att ett fel är inte ersättningsbart om man med ledning av husets ålder eller allmäna skick kan anta att felet skulle kunna finnas.
Det innebär att mycket få fel i gamla hus är ersättningsbara. Framförallt om det finns ett tydligt renoveringsbehov av synliga ytor, då måste en köpare anta att det kan finnas osynliga renoveringsbehov också.
En kompis sålde huset, köparen började redan någon dag efter tillträdet med att hävda dolt fel efterssom glödlampan i tvättsugan behövde bytas ut. Sedan kom liknande krav i en strid ström. En dag efter ett år sade kompisen "nu har de faktiskt hittat något som vi måste betala". De hade provtryckt skorstenen till öppna spisen, den läckte. På min inrådan pratade han med advokat innan han skulle hosta upp med 30 000. Advokaten hade skrattat och sagt "dolt fel? läckande skorsten i ett 30-tals hus, det var dagens bästa skämt". Kompisen vägrade betala, köparen gick till advokat som tydligen fick lika roligt. Efter det kom det inga mer krav från köpararen.
Reglerna om dolda fel säger dels att felet skall vara dolt etc (köparens undersökningsplikt osv.). MEN också att ett fel är inte ersättningsbart om man med ledning av husets ålder eller allmäna skick kan anta att felet skulle kunna finnas.
Det innebär att mycket få fel i gamla hus är ersättningsbara. Framförallt om det finns ett tydligt renoveringsbehov av synliga ytor, då måste en köpare anta att det kan finnas osynliga renoveringsbehov också.
En kompis sålde huset, köparen började redan någon dag efter tillträdet med att hävda dolt fel efterssom glödlampan i tvättsugan behövde bytas ut. Sedan kom liknande krav i en strid ström. En dag efter ett år sade kompisen "nu har de faktiskt hittat något som vi måste betala". De hade provtryckt skorstenen till öppna spisen, den läckte. På min inrådan pratade han med advokat innan han skulle hosta upp med 30 000. Advokaten hade skrattat och sagt "dolt fel? läckande skorsten i ett 30-tals hus, det var dagens bästa skämt". Kompisen vägrade betala, köparen gick till advokat som tydligen fick lika roligt. Efter det kom det inga mer krav från köpararen.
En tanke slog mig direkt:
Ta in som vilkor att köpare betalar för en "opartisk" besiktningsman innan köpet. Om han inte går med på det så bekosta den själv. Var noga med att allt blir besiktigat, och rehglera detta skriftligt. Borde inte kosta mer än en tusenlapp.
Sedan en sak till. Hur många ägre har det varit och hur länge har du ägt fastigheten? Har du gjort några reparationer ändringar..? Det måste väl vara en begränsning i ditt ansvar för vad tidigare ägare gjort.
Ta in som vilkor att köpare betalar för en "opartisk" besiktningsman innan köpet. Om han inte går med på det så bekosta den själv. Var noga med att allt blir besiktigat, och rehglera detta skriftligt. Borde inte kosta mer än en tusenlapp.
Sedan en sak till. Hur många ägre har det varit och hur länge har du ägt fastigheten? Har du gjort några reparationer ändringar..? Det måste väl vara en begränsning i ditt ansvar för vad tidigare ägare gjort.
Va!
Det ligger i köparens intresse att besiktiga, inte säljarens. Dock är en mäklare skyldig att uppmana en köpare att besiktiga.
Som säljare är man ansvarig för fastigheten oavsett vilket skick den hade när man själv tog över, däremot så blir det ansvaret väldigt begränsat i äldre fastigheter av anledningar som behandlats här ovan.
Det ligger i köparens intresse att besiktiga, inte säljarens. Dock är en mäklare skyldig att uppmana en köpare att besiktiga.
Som säljare är man ansvarig för fastigheten oavsett vilket skick den hade när man själv tog över, däremot så blir det ansvaret väldigt begränsat i äldre fastigheter av anledningar som behandlats här ovan.
hempularen skrev:
Intressant det där med din kompis.
Du skrev: "Det innebär att mycket få fel i gamla hus är ersättningsbara."
Vad skulle det tex kunna vara?
Jag känner mig väldigt splittrad.. Jag är 23år och har absolut ingen kunskap om sånt här.
Det jag tänker är att en kostnad på 12000:- för försäkringen är relativt liten, med tanke på att jag kan åka på skorstensrenoveringar för 30-40000:-.
Men huset är gammalt och man ser på utsidan att tex skorsten och tak är gammalt och väderbitet.
Om takstolar osv är ruttet,skulle jag kunna bli erstättningsskyldig till det?
Rapid skrev:
Men om besiktningsmannen hittar fel som "man får räkna med" i ett gammalt hus.. Hur ställer man sig till det.
Han som tidigare i den här tråden berättade om sin kompis som sålde huset och sedan fick klagomål från köparen. Det kopplades in advokater osv. Han fick ju till slut rätt,men att få sådana problem INNAN affären kan kanske skrämma en eventuell köpare?
Innan mig ägde min far det,före honom hans pappa och innan det en annan släkting som byggde det. Alltså tre ägare.
Jag har ägt huset drygt ett år,lite mer.
Jag har drenerat grund och taptserat/målat.
Den som är intresserad att se huset kan gå in på www.hemnet.se och söka på dalarna sen mora. Mora Östnor,bältervägen 8 är rubriken.
En lösning är ju att sälja huset med en friskrivningsklausul. Det kan vara lämpligt när man säljer äldre hus som man inte vet så mycket om. Det signalerar även till köparen att han behöver undersöka huset extra noga.
Brukar väl tyvärr också ofta betyda att det blir lägre försäljningpris...andersmc skrev:
Tyvärr för säljaren, alltså ...
Som jag ser det finns ingen anledning att sälja huset med friskrivningsklausul. Precis som andra skrivit brukar det (nästan alltid) innebära ett lägre försäljningspris. Ett "vanligt, normalt, gammalt" hus säljs på vanligt vis (utan friskrivningsklausul). Alla köpare bör vara medvetna om husets ålder och eventuella renoveringsbehov.
När man inte tecknar dolda fel-försäkring så bör man vara extra försiktig med sk utfästelser. Dvs säg inget om att elen funkar, kaminen är eldningsbar osv. På alla dessa frågor ska du som säljare lämpligen säga, "vet inte" såvida du inte vet att det är något fel, då ska du säga det. Påpeka att det är ett gammalt hus med allt det för med sig, så ska det vara oerhört mycket till för att du ska åka dit för dolda fel.
Jag fick mina säljar att ersätta mig för dolda fel för en dränering som hade gjorts, men när vi ändå dränerade om, så upptäckte vi att den inte var ordenligt gjord. Där hade alltså säljaren gjort en utfästelse att något skulle fungera som sedan inte gjorde det.
Vad det gäller en gammal skorsten, så ser jag det som omöjligt att åka dit på dolda fel, såvida du inte uttryckligen sagt att den var ok. Huset är ju gammalt, gamla skorstenar får man reparera...
Jag fick mina säljar att ersätta mig för dolda fel för en dränering som hade gjorts, men när vi ändå dränerade om, så upptäckte vi att den inte var ordenligt gjord. Där hade alltså säljaren gjort en utfästelse att något skulle fungera som sedan inte gjorde det.
Vad det gäller en gammal skorsten, så ser jag det som omöjligt att åka dit på dolda fel, såvida du inte uttryckligen sagt att den var ok. Huset är ju gammalt, gamla skorstenar får man reparera...
Dessutom finns ju faktiskt köparens undersökningsplikt. Nu handlar ju detta om alla möjliga fel men just med skorstenen så får väl köparen fixa en provtryckning innan han köper. Det är ju inget dolt fel att en gammal skorsten kan vara dålig och det går att upptäcka innan köpet. Som köpare borde man ju vara intresserad av att känna till alla eventuella brister. Jag tycker inte du ska oroa dig så mycket, det är som sagt ett gammalt hus, men var noga med att påpeka allt du känner till som är felaktigt eller misstänkt. Många tror ju att de tjänar på att dölja saker men det är ju faktiskt tvärtom. Har du upplyst köparen om att det till exempel kan var fel på skorstenen har han ännu större krav på sig att undersöka den.