Föreningen försökt med en fuling

[perserkungen]

Läste 1a inlägget så kanske ändrats under tiden

"Hej Alla, jag äger en BOSTADSRÄTTSLOKAL"

En lokal är en lägenhet

 

[Håbbe01]

Vad står i kontraktet lokal eller lägenhet?

 

[Claes Sörmland]

Men med det resonemanget så skulle de som installerar tvättmaskiner i sina lägenheter inte behöva vara med och bekosta renovering av tvättstugor. De som inte har barn skulle inte behöva vara med på kostnaderna för lekplatsen. Och balkongrenoveringar skall i så fall givetvis helt läggas ut på de som har balkonger.

Det är inte så bostadsrättsföreningar fungerar. Hela tanken med BRF (på gott och på ont) är att man har ett kollektivt ansvar för alla de kostnader som uppstår för drift och underhåll av fastigheten. Fördelningen av ansvaret speglas i andelstalen.

Lagstiftaren tycks inte ha riktigt samma syn som dig:

"Det vanliga är att grundavgifterna fungerar som fördelningsgrund när det gäller att fastställa årsavgifterna. Men det är även möjligt att använda sig av andra normer, exempelvis bostadsrätternas lägenhetsytor eller särskilt fastställda andelsvärden. Det är inte heller något som hindrar att olika beräkningsgrunder tillämpas beroende på avgiftsändamålet. Det är t.ex. möjligt att fördela kostnaden för värme och vatten m.m. efter storleken på lägenheten, medan andra kostnader fördelas efter grundavgiften."

https://www.riksdagen.se/sv/dokumen...orslag-till-ny-bostadsrattslag-mm_GE0392/html

Summa summarum så kan årsavgiften fastställas av styrelsen utifrån multipla variabler om en förening vill ha det så.

 

[perserkungen]

Lagstiftaren tycks inte ha riktigt samma syn som dig:

"Det vanliga är att grundavgifterna fungerar som fördelningsgrund när det gäller att fastställa årsavgifterna. Men det är även möjligt att använda sig av andra normer, exempelvis bostadsrätternas lägenhetsytor eller särskilt fastställda andelsvärden. Det är inte heller något som hindrar att olika beräkningsgrunder tillämpas beroende på avgiftsändamålet. Det är t.ex. möjligt att fördela kostnaden för värme och vatten m.m. efter storleken på lägenheten, medan andra kostnader fördelas efter grundavgiften."

[länk]

Summa summarum så kan årsavgiften fastställas av styrelsen utifrån multipla variabler om en förening vill ha det så.

Det är prövat av HD, se mål nr. T 2271–10.

Likhetsprincipen innebär en skyldighet för föreningsstämman att, såvitt inte annat följer av FL eller är motiverat av sakliga skäl, vid sina beslut behandla medlemmarna lika (se t.ex. Malmén, s 304f.).
Högsta domstolen (”HD”) har i två mål behandlat likhetsprincipen när fråga varit om beslut av bostadsrättsföreningar. I NJA 1989 s. 751 hade stämman beslutat att installera kabel-TV och att detta skulle finansieras proportionellt över årsavgifterna, vilket medförde att medlemmar med större bostäder fick betala mer. Trots att kabel-TV konstaterades vara en nyttighet vars nyttjande inte stod i relation till en bostads storlek, till skillnad från t.ex. el eller vatten, ansågs beslutet inte stå i strid med likhetsprincipen med hänvisning till att den principen i första hand torde avse rent illojala eller på annat sätt otillbörliga fall av gynnande eller missgynnande av vissa föreningsmedlemmar. I NJA 1977 s. 393 hade en bostadsrättsförening uteslutit en medlem på grund av att denne underlåtit att betala medlemsavgift samtidigt som andra medlemmar, som inte heller hade betalat avgiften, inte hade uteslutits. HD ansåg att beslutet hade fattas i strid med likhetsprincipen, då föreningen inte haft giltig anledning att behandla den uteslutna medlemmen annorlunda än andra medlemmar som gjort sig skyldiga till samma stadgebrott.
Det i målet klandrade beslutet att uppföra ett bullerplank medför inte i sig att medlemmarna på något direkt sätt behandlas olika. Det är inte fråga om ett beslut som riktar sig endast till vissa medlemmar, som t.ex. om en stämma i en bostadsrättsförening skulle besluta att renovera endast vissa trappuppgångar i de byggnader som tillhör föreningen eller att sänka endast vissa medlemmars avgift. Beslutet innebär inte heller, som det beslut som var föremål för klander i det ovan nämnda rättsfallet NJA 1989 s. 751, att olika medlemmar får bära olika stora andelar av kostnaderna. Det är däremot ostridigt i målet att olika medlemmar kommer att ha varierande nytta av bullerplanket. Beslutet kan därmed sägas behandla medlemmarna olika på ett indirekt sätt. Likhetsprincipen kan dock inte anses innebära ett krav på att alla medlemmar alltid ska ha exakt samma nytta av ett beslut. Att vissa beslut i realiteten medför större nytta för vissa medlemmar är mer eller mindre ofrånkomligt och kan inte anses innebära ett brott mot likhetsprincipen, åtminstone inte så länge som det rör sig om en för en fastighet nödvändig eller rimlig nyttighet. Att på en fastighet med byggnader som ligger intill en trafikerad väg sätta upp ett bullerplank - som är till nytta endast för vissa av bostadsrättsinnehavarna - kan enligt tingsrättens mening inte anses skilja sig från installation av t.ex. en hiss - som är till nytta bara för dem som bor högre upp i fastigheten (jfr RH 1990:118). Nyttan av kabel-TV (NJA 1989 s. 751) torde typiskt sett också variera för olika medlemmar; vissa ser mycket på kabel-TV medan andra inte har något intresse alls av detta. Sammantaget anser tingsrätten att det som Kärandena har anfört inte leder till bedömningen att det klandrade beslutet strider mot likhetsprincipen

 

[Claes Sörmland]

Det är prövat av HD, se mål nr. T 2271–10.

Likhetsprincipen innebär en skyldighet för föreningsstämman att, såvitt inte annat följer av FL eller är motiverat av sakliga skäl, vid sina beslut behandla medlemmarna lika (se t.ex. Malmén, s 304f.).
Högsta domstolen (”HD”) har i två mål behandlat likhetsprincipen när fråga varit om beslut av bostadsrättsföreningar. I NJA 1989 s. 751 hade stämman beslutat att installera kabel-TV och att detta skulle finansieras proportionellt över årsavgifterna, vilket medförde att medlemmar med större bostäder fick betala mer. Trots att kabel-TV konstaterades vara en nyttighet vars nyttjande inte stod i relation till en bostads storlek, till skillnad från t.ex. el eller vatten, ansågs beslutet inte stå i strid med likhetsprincipen med hänvisning till att den principen i första hand torde avse rent illojala eller på annat sätt otillbörliga fall av gynnande eller missgynnande av vissa föreningsmedlemmar. I NJA 1977 s. 393 hade en bostadsrättsförening uteslutit en medlem på grund av att denne underlåtit att betala medlemsavgift samtidigt som andra medlemmar, som inte heller hade betalat avgiften, inte hade uteslutits. HD ansåg att beslutet hade fattas i strid med likhetsprincipen, då föreningen inte haft giltig anledning att behandla den uteslutna medlemmen annorlunda än andra medlemmar som gjort sig skyldiga till samma stadgebrott.
Det i målet klandrade beslutet att uppföra ett bullerplank medför inte i sig att medlemmarna på något direkt sätt behandlas olika. Det är inte fråga om ett beslut som riktar sig endast till vissa medlemmar, som t.ex. om en stämma i en bostadsrättsförening skulle besluta att renovera endast vissa trappuppgångar i de byggnader som tillhör föreningen eller att sänka endast vissa medlemmars avgift. Beslutet innebär inte heller, som det beslut som var föremål för klander i det ovan nämnda rättsfallet NJA 1989 s. 751, att olika medlemmar får bära olika stora andelar av kostnaderna. Det är däremot ostridigt i målet att olika medlemmar kommer att ha varierande nytta av bullerplanket. Beslutet kan därmed sägas behandla medlemmarna olika på ett indirekt sätt. Likhetsprincipen kan dock inte anses innebära ett krav på att alla medlemmar alltid ska ha exakt samma nytta av ett beslut. Att vissa beslut i realiteten medför större nytta för vissa medlemmar är mer eller mindre ofrånkomligt och kan inte anses innebära ett brott mot likhetsprincipen, åtminstone inte så länge som det rör sig om en för en fastighet nödvändig eller rimlig nyttighet. Att på en fastighet med byggnader som ligger intill en trafikerad väg sätta upp ett bullerplank - som är till nytta endast för vissa av bostadsrättsinnehavarna - kan enligt tingsrättens mening inte anses skilja sig från installation av t.ex. en hiss - som är till nytta bara för dem som bor högre upp i fastigheten (jfr RH 1990:118). Nyttan av kabel-TV (NJA 1989 s. 751) torde typiskt sett också variera för olika medlemmar; vissa ser mycket på kabel-TV medan andra inte har något intresse alls av detta. Sammantaget anser tingsrätten att det som Kärandena har anfört inte leder till bedömningen att det klandrade beslutet strider mot likhetsprincipen

Det som är prövat är om det strider mot likhetsprincipen att debitera årsavgift inte utifrån direkt nytta för den enskilde bostadsrättsinnehavaren utan utifrån andra principer, t ex storlek på lägenheterna eller andelstal. Och det gör det ju inte.

HD har alltså inte prövat om andra sakliga grunder för debiteringen av årsavgiften skulle vara lagstridiga, t ex att debitera lokaler och bostäder olika summor med grund i att statlig fastighetsskatt belöper den ena typen av lägenheter och kommunal fastighetsskatt den andra. Det kan hävdas vara ett sakligt kriterium och strider således inte mot likhetsprincipen.

För att citera från ditt utdrag ovan: "den principen i första hand torde avse rent illojala eller på annat sätt otillbörliga fall av gynnande eller missgynnande av vissa föreningsmedlemmar".

 

[perserkungen]

Det som är prövat är om det strider mot likhetsprincipen att debitera årsavgift inte utifrån direkt nytta för den enskilde bostadsrättsinnehavaren utan utifrån andra principer, t ex storlek på lägenheterna eller andelstal. Och det gör det ju inte.

HD har alltså inte prövat om andra sakliga grunder för debiteringen av årsavgiften skulle vara lagstridiga, t ex att debitera lokaler och bostäder olika summor med grund i att statlig fastighetsskatt belöper den ena typen av lägenheter och kommunal fastighetsskatt den andra. Det kan hävdas vara ett sakligt kriterium och strider således inte mot likhetsprincipen.

För att citera från ditt utdrag ovan: "den principen i första hand torde avse rent illojala eller på annat sätt otillbörliga fall av gynnande eller missgynnande av vissa föreningsmedlemmar".

Domarna från HD ger god vägledning och har egentligen besvarat min ursprungliga frågeställning. Det är ett solklart fall av övertramp. Längre än så här kommer vi inte, meddelar domslutet.

 

[Claes Sörmland]

Domarna från HD ger god vägledning och har egentligen besvarat min ursprungliga frågeställning. Det är ett solklart fall av övertramp. Längre än så här kommer vi inte, meddelar domslutet.

Du får gärna förklara hur HDs domar ger den vägledning som du uppfattar som god och som ger att fallet med att debitera årsavgift med utgångspunkt i att separera förvaltningskostnaden för skatt respektive fastighetsavgift på de olika lägenheterna som de berör skulle strida mot likhetsprincipen. Jag förstår uppriktigt inte ditt resonemang.

 

[perserkungen]

I de domar som HD har behandlat gäller det i huvudsak att någon medlem känt sig missgynnad pga föreningen valt att bygga ett bullerplank, installera kabel-tv, hiss med mera. Föreningen har alltså gått vidare med en installation som torde gynna föreningen som helhet, syftet har inte varit att missgynna en medlem, även om så blivit fallet. HD har konstaterat att det är oundvikligt att vissa åtgärder som föreningen vidtar inte kommer slå helt rätt och alla inte kan dra lika stor nytta, men det strider inte mot likhetsprincipen.

I vårt fall som lokalägare är syftet från början att skjuta över en betydande kostnad av föreningens löpande kostnader på ett fåtal medlemmar, syftet är alltså att sko sig själv på andra medlemmar. Det är i sak en helt annan frågeställning än de HD har tagit upp. På vilket sätt gynnas föreningen i sin helhet av en kostnadsomfördelning? Vad är syftet med åtgärden? Vilka gynnas och vilka missgynnas? Stämmobeslutet har i grunden inget annat syfte än att sänka bostadsägarnas årsavgift på bekostnad av lokalägarnas, som kraftigt missgynnas.

 

[Claes Sörmland]

I de domar som HD har behandlat gäller det i huvudsak att någon medlem känt sig missgynnad pga föreningen valt att bygga ett bullerplank, installera kabel-tv, hiss med mera. Föreningen har alltså gått vidare med en installation som torde gynna föreningen som helhet, syftet har inte varit att missgynna en medlem, även om så blivit fallet. HD har konstaterat att det är oundvikligt att vissa åtgärder som föreningen vidtar inte kommer slå helt rätt och alla inte kan dra lika stor nytta, men det strider inte mot likhetsprincipen.

Håller med om din läsning och fallen har således inte riktigt med din frågeställning att göra.

I vårt fall som lokalägare är syftet från början att skjuta över en betydande kostnad av föreningens löpande kostnader på ett fåtal medlemmar, syftet är alltså att sko sig själv på andra medlemmar. Det är i sak en helt annan frågeställning än de HD har tagit upp. På vilket sätt gynnas föreningen i sin helhet av en kostnadsomfördelning? Vad är syftet med åtgärden? Vilka gynnas och vilka missgynnas? Stämmobeslutet har i grunden inget annat syfte än att sänka bostadsägarnas årsavgift på bekostnad av lokalägarnas, som kraftigt missgynnas.

Det är här jag inte följer dig. Grunderna för beräkning av årsavgiften fastställs i stadgarna. Grunderna måste inte ha en utformning för att gynna föreningen utan handlar mer om att rättvist fördela kostnaderna för drift och underhåll. Lagstiftaren skriver uttryckligen att olika kostnader får fördelas med olika beräkningsgrunder för att summera upp till den årsavgift som bostadsrättsinnehavaren ska betala.

Jag förstår helt enkelt inte varför du menar att den specifika kostnaden fastighetsskatt som är helt länkad till just lokaler inte ska få fördelas så att lokalägarnas årsavgift till del grundas på denna kostnad. Det tycks ju vara exakt vad lagstiftaren hade som intention när man läser förarbetena.

 

[Derbyboy]

@perserkungen tror jag menar att beslutet inte är giltigt pga av att lokalägarna missgynnas och bostadsägarna gynnas, dvs att fördelen för bostadsägarna korrelerar fullt ut med nackdelen för lokalägarna.

De länkade fallen (hiss, bullerplank) där varierade nyttan (och därmed även nackdelen) och då stred det inte mot likhetsprincipen.

 

[perserkungen]

Håller med om din läsning och fallen har således inte riktigt med din frågeställning att göra.



Det är här jag inte följer dig. Grunderna för beräkning av årsavgiften fastställs i stadgarna. Grunderna måste inte ha en utformning för att gynna föreningen utan handlar mer om att rättvist fördela kostnaderna för drift och underhåll. Lagstiftaren skriver uttryckligen att olika kostnader får fördelas med olika beräkningsgrunder för att summera upp till den årsavgift som bostadsrättsinnehavaren ska betala.

Jag förstår helt enkelt inte varför du menar att den specifika kostnaden fastighetsskatt som är helt länkad till just lokaler inte ska få fördelas så att lokalägarnas årsavgift till del grundas på denna kostnad. Det tycks ju vara exakt vad lagstiftaren hade som intention när man läser förarbetena.

Intentionen med lagstiftningen är att medlemmarna skall dela på alla kostnader solidariskt med undantag av el och värme/kyla, dvs om det finns individuella mätare. Just dessa avgifter finns uppräknade i BRL. Finns ingen uppräkning avseende fastighetsskatten.

 

[Thomas i Uppland]

TS blandar och ger och hänvisar till rättsfall som inte är (särskilt) relevanta i detta fall; det blir litet rättshaveri av det hela. Rättsfallen visar snarast att det är möjligt att avvika från likhetsprincipen när det är sakligt motiverat (vilket är allmänt erkänt och framgår av Mallmén m.fl.). Det kan inte betraktas som något annat än sakligt motiverat att debitera ut den just på lokalerna belöpande fastighetsskatten på lokalbostadsrättsinnehavarna, vilka kan bedriva kommersiell verksamhet i sina lokaler.

Om samhället skulle få för sig att t.ex. gm Brf taxera ut en 2% "boendeskatt" (dubbelt så hög som fastighetsskatten på lokalerna) på de boendes bostadsrätter så vore det lika sakligt motiverat att denna skatt bara skulle belasta de boende och inte lokalbostadsrättsinnehavarana, som inte får bo i sina lägenheter.

 

[Derbyboy]

Intentionen med lagstiftningen är att medlemmarna skall dela på alla kostnader solidariskt med undantag av el och värme/kyla, dvs om det finns individuella mätare. Just dessa avgifter finns uppräknade i BRL. Finns ingen uppräkning avseende fastighetsskatten.

1) Sophämtning finns ej heller uppräknad i BRL.

2) Sophämtning finns med i HSB:s ”normalstadga”.

 

[perserkungen]

1) Sophämtning finns ej heller uppräknad i BRL.

2) Sophämtning finns med i HSB:s ”normalstadga”

[bild]

Det är en del av förvaltningen

 

[Derbyboy]

Det är en del av förvaltningen

Jag kan inte se att ”förvaltning” är ett begrepp som används i BRL. Hur menar du att det är relevant om det är en del av den löpande förvaltningen?