Föreningen försökt med en fuling

Hep · 18 dec 2021 15:54

En helt uppriktig fråga helt utan några inbyggda spydigheter eller annat. Varför väljer du att nedvärdera och komma med personangrepp mot alla som inte skriver saker som du uppskattar? Att alla inte har den kompetens du hoppas på är en sak, men att till varje pris försöka förminska andra istället för att bara strunta i dem verkar så onödigt på något sätt.

Staffan-N · 18 dec 2021 16:05

Äh, ta i från tårna och gå till domstol! En dammig jurist som redan utrett frågan är väl inget att lyssna på.
Lova att berätta hur det går! Vi kommer ha en liten vadslagning här så länge.

Claes Sörmland · 18 dec 2021 16:18

M merbanan skrev:
Men om vi tar stadgarna i min förening så hittar jag följande:

"Styrelsen kan besluta att i årsavgiften ingående ersättning för taxebundna kostnader såsom värme, varmvatten, renhållning, konsumtionsvatten, el, TV, bredband och telefoni ska erläggas efter förbrukning"

Så med lite tveksam tolkning skulle man få fastighetsskatten till en taxebunden kostnad och om man sen tar ut ersättning efter "förbrukning" så skulle man ju kunna anse att lokalerna förbrukar skatten och att således är det endast lokalerna som får en kostnad större än 0 för den delen på avin.

Det är inte fastighetsskatt som lagstiftaren har som utgångspunkt utan just taxebundna driftkostnader. Så detta är fel lagrum om föreningen vill ta ut mer pengar från TS och andra bostadsrättslokalägare.

M merbanan skrev:
Jag hittar dock inte tillbaka i brf-lagen för denna typ av tolkning (ej heller avgifter gällande förbrukning av telefoni som ändå står i våra stadgar från en stor Bostadsrättsorganisation). Det som tydligt står är att:

"Föreningen får i övrigt inte ta ut särskilda avgifter för åtgärder som föreningen ska vidta med anledning av denna lag eller någon annan författning."

Den här formuleringen finns eftersom lagstiftaren förtydligade lagen när den reviderades till
1991:614. Just sådana där extra avgifter inte får sedan dess inte förekomma. I föregående lag från 1971 så fanns det en gråzon gällande dylika extra avgifter. Se mitt inlägg ovan: https://www.byggahus.se/forum/threads/foereningen-foersoekt-med-en-fuling.438476/page-8#post-4530683

hempularen · 18 dec 2021 16:41

P perserkungen skrev:
Där har du fel. Formkraven är uppfyllda, men beslutet gynnar vissa medlemmar och missgynnar andra som dessutom är i klar minoritet. Styrelsen skall därmed inte följa stämmobeslutet.

Var det kvalificerad majoritet (3/4 majoritet)?

Bostadsrättslagen 9 kap §23.

merbanan · 18 dec 2021 17:16

Claes Sörmland skrev:
Det är inte fastighetsskatt som lagstiftaren har som utgångspunkt utan just taxebundna driftkostnader. Så detta är fel lagrum om föreningen vill ta ut mer pengar från TS och andra bostadsrättslokalägare.

Ja, den enda möjligheten ser ut att komma från att ändra andelen för avgiftsfördelning.

Om man bara ändrat stadgarna och explicit skriver att skatten får vidarefaktureras till brf-lokalsinnehavare så tror jag TS framgångsrikt kan klandra stämman i det beslutet. Men om man istället beslutat om andelsomfördelning för avgiften så är det mer oklart om det går att klandra.

Håbbe01 · 18 dec 2021 18:43

Nu är det helt normalt att fördela ut fastighetsskatten avseende lokaler till resp lokalägare i BR enligt andelen på innehavet av lokaler som en extra tillägg och benämns fastighetsskatteklausul i kontraktet. Det är så det funkar. Andelsförfarandet har inget med övriga hyresgäster att göra men faktum kvarstår att skyldigheten att Fa-skatten blir inbetald faller på BR föreningen. Har själv haft BR lokal så skatten fanns tydligt angiven. Sen kan man ju diskutera när och hur föreningen har skött detta.
Sitter man med det ultimatum att det är dags att förnya kontraktet och åker även på skatten denna gång då står det väl på att obstruera eller lämna lokalen till bättre behövande.

Claes Sörmland · 18 dec 2021 19:24

H håbbe1961 skrev:
Nu är det helt normalt att fördela ut fastighetsskatten avseende lokaler till resp lokalägare i BR enligt andelen på innehavet av lokaler som en extra tillägg och benämns fastighetsskatteklausul i kontraktet. Det är så det funkar. Andelsförfarandet har inget med övriga hyresgäster att göra men faktum kvarstår att skyldigheten att Fa-skatten blir inbetald faller på BR föreningen. Har själv haft BR lokal så skatten fanns tydligt angiven. Sen kan man ju diskutera när och hur föreningen har skött detta.
Sitter man med det ultimatum att det är dags att förnya kontraktet och åker även på skatten denna gång då står det väl på att obstruera eller lämna lokalen till bättre behövande.

Det gäller inte hyreslokaler utan lokal som upplåts med bostadsrätt.

Thomas i Uppland · 19 dec 2021 00:19

P perserkungen skrev:
Vi får väl se. Är du jurist i familjerätt? Det hjälper inte

Affärsjurist. Men inget ont om familjejurister.

Frågan man ska ställa sig är - när nu samhället har bestämt att fastighetsägare (Brf) ska beskattas för innehav av kommersiella lokaler - varför det inte skulle vara sakligt motiverat eller ”orättvist”, och därmed stå i strid med likhetsprincipen, att de lokalbostadsrättsinnehavare som bedriver (el. har möjlighet att bedriva) kommersiell verksamhet, också får stå för den andel av Brfs kostnader som belöper på just de bostadsrättslokalerna. Eller: varför ska de som bor i bostäder subventionera den kostnad som belöper på konsultföretagets eller mäklarfirmans bostadsrättslokal där de bedriver kommersiell verksamhet? Det ska också beaktas att kostnaden för fastighetsskatten är avdragsgill för konsultföretaget/mäklarfirman medan det blir en kostnad med beskattade medel för dem som bor i bostäder.

hempularen · 19 dec 2021 00:41

T Thomas M skrev:
Affärsjurist. Men inget ont om familjejurister.

Frågan man ska ställa sig är - när nu samhället har bestämt att fastighetsägare (Brf) ska beskattas för innehav av kommersiella lokaler - varför det inte skulle vara sakligt motiverat eller ”orättvist”, och därmed stå i strid med likhetsprincipen, att de lokalbostadsrättsinnehavare som bedriver (el. har möjlighet att bedriva) kommersiell verksamhet, också får stå för den andel av Brfs kostnader som belöper på just de bostadsrättslokalerna. Eller: varför ska de som bor i bostäder subventionera den kostnad som belöper på konsultföretagets eller mäklarfirmans bostadsrättslokal där de bedriver kommersiell verksamhet? Det ska också beaktas att kostnaden för fastighetsskatten är avdragsgill för konsultföretaget/mäklarfirman medan det blir en kostnad med beskattade medel för dem som bor i bostäder.

Men med det resonemanget så skulle de som installerar tvättmaskiner i sina lägenheter inte behöva vara med och bekosta renovering av tvättstugor. De som inte har barn skulle inte behöva vara med på kostnaderna för lekplatsen. Och balkongrenoveringar skall i så fall givetvis helt läggas ut på de som har balkonger.

Det är inte så bostadsrättsföreningar fungerar. Hela tanken med BRF (på gott och på ont) är att man har ett kollektivt ansvar för alla de kostnader som uppstår för drift och underhåll av fastigheten. Fördelningen av ansvaret speglas i andelstalen.

merbanan · 19 dec 2021 02:08

H hempularen skrev:
Men med det resonemanget så skulle de som installerar tvättmaskiner i sina lägenheter inte behöva vara med och bekosta renovering av tvättstugor. De som inte har barn skulle inte behöva vara med på kostnaderna för lekplatsen. Och balkongrenoveringar skall i så fall givetvis helt läggas ut på de som har balkonger.

Ditt resonemangs logik håller. Följande hittar jag följande på Nabos hemsida:

"2008 infördes den kommunala fastighetsavgiften. Fastighetsavgift betalas för småhus och de delar av flerbostadshus som upplåts för boende." "för de delar av ett flerbostadshus som utgörs av lokaler betalas istället fastighetsskatt. Fastighetsskatten är generellt sett högre än fastighetsavgiften."

"Både fastighetsavgiften och fastighetsskatten baseras på din fastighets taxeringsvärde, dvs. det samlade värdet av fastigheten. Bostadsrättshus och hyreslägenheter taxeras vart tredje år"

Så här har vi 2 olika grupper (bostäder / lokaler) vilka har olika påverkan på föreningens kostnader. Fastighetsskatten för lokaler är 1% av taxeringsvärdet medans fastighetsavgiften får max bli 0.3% av taxeringsvärdet med ett maxtak på 1429kr (2020).

Så skillnaden bostäder/lokaler ger 0.7% skillnad (utan maxtak). Dessa 0.7% hamnar på kollektivet och är svåra att prisa in vid orginalupplåtelsen då man oftast inte har tillgång till framtida uppgifter.

Då är frågan, ska man följa orginalupplåtelsens villkor för evigt eller ska man justera andelstalen ibland? Vilket är det jag ser är det enda man kan nyttja för att få en balans mellan bidraget från bostäderna och lokalerna till föreningens totala kostnader.

perserkungen · 19 dec 2021 05:23

T Thomas M skrev:
Affärsjurist. Men inget ont om familjejurister.

Frågan man ska ställa sig är - när nu samhället har bestämt att fastighetsägare (Brf) ska beskattas för innehav av kommersiella lokaler - varför det inte skulle vara sakligt motiverat eller ”orättvist”, och därmed stå i strid med likhetsprincipen, att de lokalbostadsrättsinnehavare som bedriver (el. har möjlighet att bedriva) kommersiell verksamhet, också får stå för den andel av Brfs kostnader som belöper på just de bostadsrättslokalerna. Eller: varför ska de som bor i bostäder subventionera den kostnad som belöper på konsultföretagets eller mäklarfirmans bostadsrättslokal där de bedriver kommersiell verksamhet? Det ska också beaktas att kostnaden för fastighetsskatten är avdragsgill för konsultföretaget/mäklarfirman medan det blir en kostnad med beskattade medel för dem som bor i bostäder.

Du resonerar inte utefter ett juridiskt perspektiv, vilket får mig att betvivla din juridiska bakgrund. Föreningen har i sina stadgar lyft ut fastighetskatten som en särskild post, de har inte alltså inte ändrat fördelningsgrunden, som fortfarande sker efter andelstalet. I grunden strider det mot likhetsprincipen att behandla medlemmar olika. Likhetsprincipen är själva grundidén, fundamentet som ligger till grund för lagstiftningen. Enligt ditt resonemang kan man i en förening besluta att alla månadsavgifterna skall fördelas enligt inkomst. De med lägst inkomst betalar minst och de med högst mest. Det kan tyckas vara väldigt rättvist och skulle mycket väl kunna röstats igenom med 3/4 majoritet på en extra stämma, men det håller inte ur ett juridiskt perspektiv. De med majoritet skall inte kunna rösta igenom beslut som missgynnar de i minoritet. Alla skall behandlas lika. Lokalägare må ha ett kommersiellt syfte, men det är inget lagstiftaren ser annorlunda på.

perserkungen · 19 dec 2021 05:48

Så här står det föreningens stadgar:
Bostadsrättshavarna betalar till föreningen årsavgift, vilken skall täcka föreningens löpande verksamhet. Årsavgifterna fördelas på bostadsrättslägenheterna i förhållande till lägenheternas andelstal. Styrelsen kan även besluta att i årsavgiften ingående ersättning för fastighetsskatt/fastighetsavgift kan tas ut i förhållande till taxeringsvärde per lokal/lägenhet.

Nota bene, de skriver "i årsavgiften ingående ersättning..." Men enligt första stycket skall årsavgiften fördelas enligt andelstalet. En klar motsägelse. "I årsavgiften" borde ersättas med en "särskild avgift" ty den ligger helt utanför årsavgiften och specas dessutom på avin som "fastighetsskatt"

Det är så uppenbart felaktigt att det förvånar mig att ingen har ifrågasatt det innan. Det har blivit fel på mer än ett sätt. Men de hade tydligen konsulterat en familjejurist innan de genomförde stadgeändringen.

Håbbe01 · 19 dec 2021 07:48

Claes Sörmland skrev:
Det gäller inte hyreslokaler utan lokal som upplåts med bostadsrätt.

Står ju bostadsrättslokal i inlägget. Då ansvara väl br föreningen för lokalen och tar ut avgift från medlemmar och lokalägare

perserkungen · 19 dec 2021 07:52

H håbbe1961 skrev:
Står ju bostadsrättslokal i inlägget. Då ansvara väl br föreningen för lokalen och tar ut avgift från medlemmar och lokalägare

Det står bostadsrättslägenhet.

Håbbe01 · 19 dec 2021 08:06

P perserkungen skrev:
Det står bostadsrättslägenhet.

Läste 1a inlägget så kanske ändrats under tiden

"Hej Alla, jag äger en BOSTADSRÄTTSLOKAL"