Häva husköp säljarna har vanvårdat huset innan tillträdesdagen.

[Takläggare]

Det brukar finnas en klausul i ett köpekontrakt om att huset ska vara försäkrat av säljaren fram till tillträdesdagen. Om säljaren har brutit mot ett sånt villkor så har TS ännu mer på fötterna för att häva köpet.

Problemet med försäkringen är just åldersavdrag, vid min hävning ringde vi försäkringsbolaget , summorna dom ville betala var inte ens i närheten av vad det skulle kosta och byta ut allt som fryst sönder, kranar, wc-stolar, beredare, element osv var inte mycket värda enligt försäkring, största problemet för mig var just hur långt vattnet hade hunnit, även innertak hängde ner, spånfyllda bjälklag var blöta, bara torka ut allt tar månader.
Jag köpte huset för att just renovera upp den, men med omfattande vattenskada så fungerar inte 100-300 kr i avdrag, alldeles för lite. bästa var just att häva.

 

[fsn]

Det var därför jag skrev ”rejält prisavdrag”.
Har man inte hussvamp eller liknande så lär man inte behöva riva huset, det handlar om att öppna upp, torka ut och byta ut det som är skadat.

Du är med på att det är rätt lätt att skriva det men en helt annan sak att göra? Det är en vattenläcka på övervåning så det är sannolikt totalt vaskade innerväggar, bjälklag, golv, innertak mm.

Skulle jag ha fullföljt den affären så skulle jag ha krävt att en fristående, av mig utsedd besiktningsman bekostades av antingen säljaren eller försäkringsbolaget.

 

[MrDizzy]

I detta fall skulle jag häva köpet och driva på om skadestånd mot säljarna för den mer kostnad som det medför er.

Om säljarna sagt upp el, värme kan de även ha sagt upp försäkring.
Och oavsett om de sagt upp försäkring eller inte så är det inte säkert att försäkringsbolaget ersätter säljara.
Jag blev upplyst av mitt försäkringsbolag att jag var tvungen garantera +10C i ett hus jag sålde i Norrland för en 10år sen som jag inte bodde i. Dvs underhållsvärme på 14C med temperatur "logger" krävdes för att försäkringen skulle gälla.

Så ...
Alt 1)
Ni häver köpet, och sen begär skadeståd för den merkostnad som detta medfört.
Vet inte hur det är med kostnaden för advokat i detta fall, men det gissar jag hamnar på er om ni inte har nån försäkring som mot allförmodan täcker det alt säljaren måste stå för det med.
Risk att ni inte får igen merkostnads pengarna och/eller advokatkostnaden.

Alt 2)
Ni låter säljarna renovera huset och begär skadestånd för extra kostnaderna att inte kunna få tillgång på tillträdesdagen.
Risk: att försäkringsbolag inte ersätter säljarna och det blir FUL-renoverat alt inte renoverat alls om säljarna skiter i det med. Då måste ni processa i domstol och beroende på säljarnas ekonomi är det inte säkert att ni under överskådlig framtid får igen några pengar.

Alt 3) ni känner "Vi tar huset till löjligt reducerat pris"
Typ endast handpenningen alt pris minus 1.5M till 2M el liknande.
Då fixar ni själva med lejandet av hantverkare för att renovera.
Det här alternativet är ju lite beroende på kostnad på huset.
Här ska man ju se till att reduceringen av priset blir så mycket att man känner sig bekväm med att reduceringen blir så pass stor att den räcker renoveringen + extrakostnader som kan uppkomma för boende, magsinering, advokatkostnader etc etc + oangelägenheten att behöva rodda med en total renovering.

Risk: Tja ... att ni inte tog i tillräckigt för att räcka allt.

Personligen skulle jag nog erbjuda säljarna alt 3 med ett löjligt fräckt reducerat pris (som kan förhandlas en bit givetvis ) och om de inte vill ta det så finns alt 1) Häva köpet.
Jag skulle inte våga chansa på alt 2) att säljarna ska åtgärda huset till försäljningsskick, speciellt inte om ni har en advokat som säger att det går häva köpet.

 

[MrDizzy]

Jo just det ang alt 3) så måste man nog få det godkännt av banken att kan kan få tag i pengarna som behövs för renoveringen om man inte har de liggandes .....

 

[Takläggare]

Menar du att du gick in och satte på vattnet i ett hus där du tror att rören är trasiga, som du inte har tillträtt och låter vattnet stå på?

Då är det ju du som förstört huset, bortsett från rören då.

Mäklaren ringde mig dagen innan, berätta vad som hänt, att huset har råkat ut för en vattenskada, vad dom gjort var och försöka torka ut allt .
För mig att få begrep om hur omfattande vattenskadan varit så vred jag på vattnet , sprang snabbt igenom och titta vart det läcker , visa sig vara överallt, även efter elementrör.
Fråga dagen efter säljaren när dom upptäckte att huset fryst och hur länge vattnet varit på , svar dom vet inte, men med tanke på mängden som spruta ut så måste huset varit ner dränkt i vatten.
Varför jag vred på vattnet var för just om det blir tvist, man tar bilder och visa vad och hur omfattande vattenskadan är, att dom påstår sig torka ut ett helt hus på 1-2 veckor är omöjligt men spånbjälklag, utan blir bara utskicken som torkat och måste rivas från minst en sida för att kunna torkas ut.
Men som sagt i mitt köpekontrakt var §5 fastighetens skick , var inga problem och häva, huset var inte i det skick jag köpte den i .varav hävning.

 

[Nissens]

Du är med på att det är rätt lätt att skriva det men en helt annan sak att göra? Det är en vattenläcka på övervåning så det är sannolikt totalt vaskade innerväggar, bjälklag, golv, innertak mm.

Skulle jag ha fullföljt den affären så skulle jag ha krävt att en fristående, av mig utsedd besiktningsman bekostades av antingen säljaren eller försäkringsbolaget.

Ja, men hur tänker du att man skall lösa det innan tillträdesdagen? Köparen har ju snart ingenstans att bo.
Skadan kan vara stor, men du har ingen aning om det, det kan lika gärna vara relativt lätt att lösa det. Håller inte med om att det kan kosta ”hur mycket som helst”. Det finns gränser för allt.

 

[Peken]

Vad är en skada?

- hur stor är den för att den skall räknas (minimibelopp)

- vad ingår; var börjar den, var slutar den, vad ingår inte, vad är skador som blir på omgivande materiel av reparationen osv, vem bestämmer det

- vad kostar det att åtgärda, vad är kvalite på åtgärd (vad är yrkesmannamässig), vem bestämmer det

- när skall det vara klart, vem bestämmer att det är klart, var vänder man sig om man är oense, vad händer om det inte är klart (viten?)

- vad händer om det sprätter upp dolda fel när man river i huset? Påverkar det ansvaren, fördröjer det avtalad tid för åtgärd?

Detta är minst 7 sidor fullskrivet dokument av juridiskt kunning person.

jag har förmodligen i vanlig ordning glömt nåt viktigt också.

 

[Kirre2]

En fundering: det måste finnas en anledning till att säljaren stängt av elen. Tyckte det antyddes att det var med flit, men jag kan ha missuppfattat. Men om så är fallet, hur kan man tro att säljaren skulle betala renovering eller ersättning överhuvudtaget?

 

[klimt]

Advokaten vi har anlitat har stenkoll och efter våra samtal så är det självklart att vi kan häva köpet då säljarna begått kontraktsbrott.

Vi här vet inte alla detaljer så som någon redan sagt, den advokat ni redan anlitat är väl den ni i första hand bör lita på. Om man läser Jordabalken så anges att det är säljarens ansvar om en skada sker mellan kontrakt och tillträde om den beror på säljarens vanvård. Det är er sak att bevisa detta, om skadan beror på att huset inte hållits varmt under februarikylan så bör detta vara möjligt. För att köpet ska kunna hävas krävs att skadan är av väsentlig betydelse. Det är höga krav för detta, men er advokat tycks ha gjort bedömningen att dessa krav är uppfyllda. Det bästa är då om ni kan komma överens med säljaren om en hävning så att ni får ett snabbt avslut. Om ni inte kommer överens så får nu gå till domstol för att kräva en hävning. Det tar då lång tid innan det hela är avgjort och kostnaden för hantering kan bli betydande, och det är inte helt givet att ni för igenom en hävning, även om er advokat är säker på detta. Så om ni kan få igenom en snabb uppgörelse i godo med er säljare är detta nog en stor fördel.

 

[Nissens]

En fundering: det måste finnas en anledning till att säljaren stängt av elen. Tyckte det antyddes att det var med flit, men jag kan ha missuppfattat. Men om så är fallet, hur kan man tro att säljaren skulle betala renovering eller ersättning överhuvudtaget?

Det är väl självklart att om säljarens agerande orsakat en vattenläcka så skall hen också betala för återställandet.
Vem skulle annars betala menar du?

 

[Parkeringsvakten]

Ett riktigt guldläge att få allt totalrenoverat enligt mig.

Håller med. Är det inflyttning först om 6 månader så borde ju renoveringen bli klar också. Detta borde ju nästan vara det bästa som kan hända

Vi ha också haft vattenskada som vi inte orsakade själva och vi fick väldigt mycket nyrenoverat. Inget lämnads halvdant utan allt som varit i närheten av vatten revs ut och ersattes.

Är det ett seriöst försäkringsbolag så kommer de se till att det blir ordentligt renoverat. Se till att vara med så ni kan göra tillval och ändra så ni får det som. I vill ha det. Är det badrum eller kök som är skadade så lär det vara en renovering på 500k minst som ni får gratis.

 

[Parkeringsvakten]

Bara för att försökringsbolaget ersätter hela skadan betyder det inte att det blir perfekt eller i ert tycke bra återställt. Den som av FB får jobbet är den som är billigast.

Har bekanta som fick sin sommarstuga totalförstörd i brand, snickaren som byggde upp huset var i princip alridg där utan jobbet gjordes nästan uteslutande av lärlingar. Resulterade i bla. badrumsgolv utan fall, innertak som rasade ner efter några månader, sneda väggar, mönstrad tapet där vissa vårder var satta upp och ner, osv, osv.

Kommer bli extra krångligt när ni kommer få driva liknande saker mot säljaren som i sin tur ska dra det mot sitt FB, som i sin tur ska dra det mot snickarna.

Men det måste han givetvis reklamera?

 

[Appendix]

Vi här vet inte alla detaljer så som någon redan sagt, den advokat ni redan anlitat är väl den ni i första hand bör lita på. Om man läser Jordabalken så anges att det är säljarens ansvar om en skada sker mellan kontrakt och tillträde om den beror på säljarens vanvård. Det är er sak att bevisa detta, om skadan beror på att huset inte hållits varmt under februarikylan så bör detta vara möjligt. För att köpet ska kunna hävas krävs att skadan är av väsentlig betydelse. Det är höga krav för detta, men er advokat tycks ha gjort bedömningen att dessa krav är uppfyllda. Det bästa är då om ni kan komma överens med säljaren om en hävning så att ni får ett snabbt avslut. Om ni inte kommer överens så får nu gå till domstol för att kräva en hävning. Det tar då lång tid innan det hela är avgjort och kostnaden för hantering kan bli betydande, och det är inte helt givet att ni för igenom en hävning, även om er advokat är säker på detta. Så om ni kan få igenom en snabb uppgörelse i godo med er säljare är detta nog en stor fördel.

Precis detta.

Om huset förväntas återställas till samma standard som vid kontraktskrivningen funderar jag på om det finns skäl att häva köpet.

Advokater brukar generellt alltid säga att kunden har rätt. Eller den mer diffusa "du kan mycket väl vinna".
Se bara de råd som advokaterna här ger.

OM inte säljaren vill häva. Är det då värt ta risken att tvista. Som riskerar att bli en utdragen och kostsam process.

Jag skulle ställa in mig på att affären ska slutföras.

Och vad gäller att säljarna stängt av el och värme. Tja. Jag är inte så förvånad. Stämmer med hur kortsiktigt en del tänker. "Det är dyrt med el på vintern och vi bor ju inte där så vi stänger av det".

 

[Peken]

Men det måste han givetvis reklamera?

Till säljaren som han redan reklamerat huset till? Eller till försäkringsbolaget som är säljarens?

se även inlägg #82, vad är en skada?

 

[Kirre2]

Det är väl självklart att om säljarens agerande orsakat en vattenläcka så skall hen också betala för återställandet.
Vem skulle annars betala menar du?

Jag menade att om säljaren med flit stänger av värmen kanske de vill jävlas med köparen av nån anledning, tex om det handlar om en exekutiv auktion. Och mina fördomar säger att de människorna inte har några pengar till renovering eller skadestånd.