Så här sägs i kommentaren till Jordabalken angående den undersökning som en köpare bör ha gjort för att få möjlighet till ersättning för ett fel som upptäcks.
”Allt som köparen kan upptäcka med syn, lukt, känsel och hörsel utan att göra åverkan på fastigheten bör han undersöka (det gäller enligt NJA 1980 s. 555 även svårtillgängliga utrymmen som t.ex. kryputrymme under byggnaden). Undersökningsplikten utökas om det finns anledning till misstanke om fel. Om lukt eller fuktfläckar finns i byggnaden, eller om säljaren har sagt någonting som ger anledning till misstanke (t.ex. på grund av en friskrivning) bör köparen därför göra en mer noggrann undersökning. Då kan han t.ex. behöva bryta upp golvbrädor och liknande för att undersöka även ”dolda utrymmen” (dock ej utan säljarens tillåtelse!). Om säljaren däremot givit en lugnande uppgift om fastighetens skick minskar köparens undersökningsplikt och han ska kunna lita på vad säljaren sagt.”
I ert fall gäller det ett hus från 50- talet som troligen målats om ett antal gånger, där det syntes att ny ommålning snart behövs. Då finns en risk att problemet är allvarligt, vilket ni nu upptäckt. Detta innebär att en fördjupad undersökning är lämpligt. Ni kan ju testa att samråda med en kompetent jurist, men jag tror att rådet till er blir att gå vidare med att fixa huset, inte att öppna en process om ersättning från säljare eller besiktningsföretag.
”Allt som köparen kan upptäcka med syn, lukt, känsel och hörsel utan att göra åverkan på fastigheten bör han undersöka (det gäller enligt NJA 1980 s. 555 även svårtillgängliga utrymmen som t.ex. kryputrymme under byggnaden). Undersökningsplikten utökas om det finns anledning till misstanke om fel. Om lukt eller fuktfläckar finns i byggnaden, eller om säljaren har sagt någonting som ger anledning till misstanke (t.ex. på grund av en friskrivning) bör köparen därför göra en mer noggrann undersökning. Då kan han t.ex. behöva bryta upp golvbrädor och liknande för att undersöka även ”dolda utrymmen” (dock ej utan säljarens tillåtelse!). Om säljaren däremot givit en lugnande uppgift om fastighetens skick minskar köparens undersökningsplikt och han ska kunna lita på vad säljaren sagt.”
I ert fall gäller det ett hus från 50- talet som troligen målats om ett antal gånger, där det syntes att ny ommålning snart behövs. Då finns en risk att problemet är allvarligt, vilket ni nu upptäckt. Detta innebär att en fördjupad undersökning är lämpligt. Ni kan ju testa att samråda med en kompetent jurist, men jag tror att rådet till er blir att gå vidare med att fixa huset, inte att öppna en process om ersättning från säljare eller besiktningsföretag.
Det kan vara vanskligt att bara klistra in en lagtext. Framför en äldre lag där det finns många dommar i hd.K klimt skrev:
Det är inte så enkelt att bara titta lukta och höra. Kraven har höjts
Men om vi fokuserar på ts frågeställning, så är det inga konstigheter att utifrån beskrivning; 50-tals hus, behöver målas om, blåsor i den gamla färgen. etc, så är det direkt synligt. Man kan inte här hänvisa till att man är lekman och inte förväntas ha den kunskapen.
Sedan finns ju en besiktningen som ts låtit utföra men då blir det att granska avtal och besiktningsunderlag om man där kan finna felaktigheter i utfört arbete.
Spontant så är målning på gammalt hus något man får räkna med att själv åtgärda.
Sedan finns ju en besiktningen som ts låtit utföra men då blir det att granska avtal och besiktningsunderlag om man där kan finna felaktigheter i utfört arbete.
Spontant så är målning på gammalt hus något man får räkna med att själv åtgärda.
När ett hus närmar 70 år så förväntas man som säljare att misstänka att allt är fel om det inte är något som är nyrenoverat. Därför blir din undersökningsplikt väldigt stor och sålda fel blir svåra att hävda då den tekniska livslängden är slut på dom flesta delarna. M.a.o så är det i princip omöjligt att få ett fel godkänt som dolt fel på en så gammal fastighet, speciellt då renoveringsbehovet tydligen var uppenbart.
Sedan så måste man komma ihåg att ersättningen för ett dolt fel ska motsvara förlusten av marknadsvärdet vid försäljningstillfället. Om det nu var uppenbart att huset behövde målas så har du redan fått den rabatten vid köpet.
Mitt råd blir att lägga dina pengar på huset istället för advokatkostnader som kommer att uppstå om du tänker driva frågan om dolt fel.
Sedan så måste man komma ihåg att ersättningen för ett dolt fel ska motsvara förlusten av marknadsvärdet vid försäljningstillfället. Om det nu var uppenbart att huset behövde målas så har du redan fått den rabatten vid köpet.
Mitt råd blir att lägga dina pengar på huset istället för advokatkostnader som kommer att uppstå om du tänker driva frågan om dolt fel.
Grundproblemet är väl att många verkar tro att 'dolt fel' betyder:
"Oj! Vi såg inte felet på 30-minutersvisningen"
När det i själva verket betyder"
En avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet."
Dvs, är huset 70 år gammalt och färgen redan har flagnat så kan man förvänta sig alla möjliga typer av fel och ingenting är 'dolt' oavsett hur många besiktningsmän man anlitar.
"Oj! Vi såg inte felet på 30-minutersvisningen"
När det i själva verket betyder"
En avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet."
Dvs, är huset 70 år gammalt och färgen redan har flagnat så kan man förvänta sig alla möjliga typer av fel och ingenting är 'dolt' oavsett hur många besiktningsmän man anlitar.
Det är naturligtvis inge kul när det dyker upp saker man inte räknat med.
Men sånt händer hela tiden. Bor man i hus så måste man tänka på det.
En panel från - 50talet. Det är ganska stor risk att folk har målat med fel färg någon gång. Är dessutom bubblor så är det tecken på att fasaden behöver lite mer kärlek.
Tänk så här, i rättens värld är devisen, det är en sak att ha rätt en annan att få rätt. Så om du skulle behöva stämma säljaren så kostar det tid och pengar.
Är det verkligen värt det?
Dessutom så är jag ganska säker på att utgången inte är den som önskas
Men sånt händer hela tiden. Bor man i hus så måste man tänka på det.
En panel från - 50talet. Det är ganska stor risk att folk har målat med fel färg någon gång. Är dessutom bubblor så är det tecken på att fasaden behöver lite mer kärlek.
Tänk så här, i rättens värld är devisen, det är en sak att ha rätt en annan att få rätt. Så om du skulle behöva stämma säljaren så kostar det tid och pengar.
Är det verkligen värt det?
Dessutom så är jag ganska säker på att utgången inte är den som önskas
Naturligtvis inte. Du har köpt en begagnad pryl utan att kolla den ordentligt, så du får helt enkelt bita i det sura äpplet och öppna din egna plånbok.Hammare&Spik skrev:
Precis som många skriver så kan knappast felet anses vara dolt. Frågan är ju snarare om du har någonting att hämta på att ta kontakt med besiktningsmannen.
Ni visste att det var brister och valde att inte göra en vidare undersökning. Där har ni brustit i eran undersökningsplikt och har inget att hämta tyvärr.
Till råga på allt så klassas nog detta ej som dolt fel då det är fullt möjligt att undersöka utan något större bekymmer.
Ett alternativ är väl att skrapa ordentligt och måla med linoljefärg.
Alltså, Det här tjafset om dolda fel så fort man hittar något som enkelt kan upptäckas vid en visning är rätt tröttsam när det kommer upp stup i kvarten.
Är fasaden bubblig och har tappat färg är det aldrig ett dolt fel, Om så förra ägaren målat med spillolja och inte sagt något så är det inte ett dolt fel då det helt uppenbart syntes innan ni köpte huset.
Det räcker med att ni som köpare misstänker att det är fel så är det de facto inte ett dolt fel, sen har en träfasad ca 40 års teknisk livslängd vilket också spelar in.
Suck it up, Skrapa, måla eller byt fasad.
Är fasaden bubblig och har tappat färg är det aldrig ett dolt fel, Om så förra ägaren målat med spillolja och inte sagt något så är det inte ett dolt fel då det helt uppenbart syntes innan ni köpte huset.
Det räcker med att ni som köpare misstänker att det är fel så är det de facto inte ett dolt fel, sen har en träfasad ca 40 års teknisk livslängd vilket också spelar in.
Suck it up, Skrapa, måla eller byt fasad.