Totalrenovera stuga på prickad mark?

[Harry_k]

Hej! Vi äger en sommarstuga på 80 m2 i detaljplanerat område som helt och hållet står på prickad mark, alldeles intill strandlinjen (man kan anta att det är närheten till stranden som gör att marken blivit punktprickad).
Stugan är i mycket dåligt skick då den stått obeboelig sedan långt innan vi tog över den och skulle därmed behöva en rejäl upprustning. Plintarna spretar åt alla håll och taket håller på ge vika så det absolut bästa hade vart att riva och bygga nytt, men i och med prickmark så går det inte att riva och bygga upp på samma ställe eftersom marken inte får bebyggas.

Hur omfattande tak, fasad och totalrenovering får man egentligen göra utan att det räknas som ett nybygge?

Har tidigare frågat en handläggare på kommunen om det räcker med att behålla en plint eller en bärande vägg men det kunde hon inte svara på utan hänvisade mig till att leta fällande domar i liknande fall (har letat febrilt på domstol.se men hittar inga liknande fall).

Vi skulle helst vilja riva 99% av stugan, gjuta platta, nya takstolar osv. Någon som gjort något liknade?

 

[hempularen]

Jag tror det blir väldigt svårt att hitta tydliga gränser. I det här fallet, där det både handlar om grov avvikelse från detaljplan, och strandskydd, finns det stor risk att någon driver ett fall till högsta instans.

 

[Dr Jumping Jack]

Du ser, inte ens kommunen vet. Hur skall man då veta. Det här är ju ett känsligt läge och du måste nog vara försiktigt om det skall gå vägen. Har ett fall i mitt närområde (sommarboende) där man behöll en takstol. Men inte i känsligt läge och ingen som störs. Om jag får gissa så tror jag du skall ändra exteriört så lite som möjligt. Behåll plintar, liknande väggbeklädnad osv. Gjuter du en ny bottenplatta så är det ju uppenbart ett nytt hus!

 

[Silver78]

Du vet nog svaret själv - Att det kan bli en segdragen kamp, som du sannolikt förlorar, om du renoverar fullt ut i en snabb takt. Börja med den insats som är mest akut. Sedan får du byta ut de delar som är dåliga efter hand utan att göra ändringar i stugans estetiska look eller funktion. Då borde du rimligen ha ditt på det torra. Äger själv en fiskebod i ett servitut som omfattas av strandskyddet. En enkel byggnad som tog flera år att renovera pga att jag tog det försiktigt. Detta pga en annan person som inte gjorde så var tvungen att riva sin fiskebod helt. Man får utan problem underhålla och renovera. Men slår man ut samtliga väggar samtidigt så är det inte längre renovering utan kräver rivnings och bygglov. Ska du renovera stugan helt får du sannolikt räkna med en process på minst fem år.

 

[Harry_k]

Jag tror det blir väldigt svårt att hitta tydliga gränser. I det här fallet, där det både handlar om grov avvikelse från detaljplan, och strandskydd, finns det stor risk att någon driver ett fall till högsta instans.

Enligt samma handläggare så är strandskyddet upphävt i detaljplanen men ja, det kan bli svårt att få igenom vilket som.

 

[Harry_k]

Du vet nog svaret själv - Att det kan bli en segdragen kamp, som du sannolikt förlorar, om du renoverar fullt ut i en snabb takt. Börja med den insats som är mest akut. Sedan får du byta ut de delar som är dåliga efter hand utan att göra ändringar i stugans estetiska look eller funktion. Då borde du rimligen ha ditt på det torra. Äger själv en fiskebod i ett servitut som omfattas av strandskyddet. En enkel byggnad som tog flera år att renovera pga att jag tog det försiktigt. Detta pga en annan person som inte gjorde så var tvungen att riva sin fiskebod helt. Man får utan problem underhålla och renovera. Men slår man ut samtliga väggar samtidigt så är det inte längre renovering utan kräver rivnings och bygglov. Ska du renovera stugan helt får du sannolikt räkna med en process på minst fem år.

Man borde kunna vara helt ärlig med kommunen och säga att stugan måste renoveras i sin helhet pga brister i konstruktionen samt eftersatt underhåll genom åren. Som i ditt fall så är det helt sjukt att man ska måste dra ut på en renovering bara för att man är rädd för att gå fort fort fram vilket kan leda till att man måste riva allt mot sin vilja.
Det borde ligga i allas intresse att man ska få göra en omfattande renovering som är kostnadseffektiv och framförallt enklare och säkrare.
Jag skulle säga att i vårt fall, då stugan är fallfärdig, så är det inte en enda bärande del man skulle kunna återanvända vid en renovering.

 

[Nötegårdsgubben]

Du får byta ut varenda brädlapp och sten i huset om du vill, men du får inte först riva allt det gamla och sen bygga upp nytt, utan du måste göra det successivt. Det blir förstås dyrare, men så är det. Jag skulle rekommendera att du först säkrar att byggnaden inte rasar, sen funderar på hur den kan räddas och i vilken ordning.

Har du tur har du en tillmötesgående kommun och får riva lite mer åt gången, som @bopakoster i hans mastodonttråd som jag kan rekommendera. Minns jag rätt handlade den i början om en liknande situation. https://www.byggahus.se/forum/threads/renovering-av-gardshus-riva-helt-eller-delvis.337652/

Edit: Skummade de första sidorna i den tråden och jag kanske minns fel att han behövde renovera snarare än riva, eller så missade jag det bara i hastigheten. Annars finns liknande äldre trådar om exempelvis sjöbodar med liknande förutsättningar.

 

[twoody]

Du ser, inte ens kommunen vet. Hur skall man då veta. Det här är ju ett känsligt läge och du måste nog vara försiktigt om det skall gå vägen. Har ett fall i mitt närområde (sommarboende) där man behöll en takstol. Men inte i känsligt läge och ingen som störs. Om jag får gissa så tror jag du skall ändra exteriört så lite som möjligt. Behåll plintar, liknande väggbeklädnad osv. Gjuter du en ny bottenplatta så är det ju uppenbart ett nytt hus!

Varför skulle ts inte få gjuta en bottenplatta?

 

[Dr Jumping Jack]

Hur skall du göra det utan att riva huset? Se Nötegårdsgubbens inlägg!

 

[Nötegårdsgubben]

Fast jag håller med @twoody. Klart det går att gjuta inomhus också, det är bara betydligt bökigare.

 

[backstad]

Klä in hela byggnaden i ett stort väderskydd och jobba sedan ”ostört” under det?
Blir då svårt för någon utomstående att dokumentera processen utan att göra intrång?
Exteriört bör ju då den nya byggnaden likna den gamla så långt som möjligt.

 

[Harry_k]

Du får byta ut varenda brädlapp och sten i huset om du vill, men du får inte först riva allt det gamla och sen bygga upp nytt, utan du måste göra det successivt. Det blir förstås dyrare, men så är det. Jag skulle rekommendera att du först säkrar att byggnaden inte rasar, sen funderar på hur den kan räddas och i vilken ordning.

Har du tur har du en tillmötesgående kommun och får riva lite mer åt gången, som @bopakoster i hans mastodonttråd som jag kan rekommendera. Minns jag rätt handlade den i början om en liknande situation. [länk]

Edit: Skummade de första sidorna i den tråden och jag kanske minns fel att han behövde renovera snarare än riva, eller så missade jag det bara i hastigheten. Annars finns liknande äldre trådar om exempelvis sjöbodar med liknande förutsättningar.

Skummade också igenom tråden, han rev vad kan kan förstå ena halvan för att sedan bygga upp och göra likadant med andra halvan. Kanske är att gå fort hårt fram i vårt fall. Men bra tips, ska kika efter trådar om sjöbodar.

 

[Harry_k]

Klä in hela byggnaden i ett stort väderskydd och jobba sedan ”ostört” under det?
Blir då svårt för någon utomstående att dokumentera processen utan att göra intrång?
Exteriört bör ju då den nya byggnaden likna den gamla så långt som möjligt.

Vad kan ett sånt vädertält tänkas kosta? Vill minnas att dom är rätt dyra att hyra.
Kanske ska tillägga att vi vill ändra varenda fönsterplacering samt göra om lutningen på taket också. Tanken är då självklart att söka bygglov för dessa åtgärder och hoppas på det bästa. Gjuta platta får man göra under resans gång, den åtgärden behöver väl rent krasst inget bygglov.

 

[Dr Jumping Jack]

Man borde kunna vara helt ärlig med kommunen och säga att stugan måste renoveras i sin helhet pga brister i konstruktionen samt eftersatt underhåll genom åren. Som i ditt fall så är det helt sjukt att man ska måste dra ut på en renovering bara för att man är rädd för att gå fort fort fram vilket kan leda till att man måste riva allt mot sin vilja.
Det borde ligga i allas intresse att man ska få göra en omfattande renovering som är kostnadseffektiv och framförallt enklare och säkrare.
Jag skulle säga att i vårt fall, då stugan är fallfärdig, så är det inte en enda bärande del man skulle kunna återanvända vid en renovering.

Om du ser det med kommunens ögon så är det ett fallfärdigt hus som saknar bygglov och idag skulle ses som ett svartbygge som behöver rivas pga skick och där man inte avser att ge bygglov. Jag skulle inte prata med kommunen alls. Renovera i stilla takt och väck ingen uppmärksamhet.

 

[backstad]

Vad kan ett sånt vädertält tänkas kosta? Vill minnas att dom är rätt dyra att hyra.
Kanske ska tillägga att vi vill ändra varenda fönsterplacering samt göra om lutningen på taket också. Tanken är då självklart att söka bygglov för dessa åtgärder och hoppas på det bästa. Gjuta platta får man göra under resans gång, den åtgärden behöver väl rent krasst inget bygglov.

De kostar såklart en del att hyra, men får då vägas mot att det även kostar tid och pengar att renovera del-för-del. Killgissar på att det blir billigare att hyra tält, riva, bygga ny stomme. När det är klart exteriört kan ju tältet tas bort och det invändiga arbetet göras.