Friskrivningsklausul- hjälp!
Hej!
Jag har precis köpt en fastighet. Vid visning fick vi information att säljaren vill ha in en friskrivningsklausul i avtalet, eftersom hen inte ville åka på något som han inte känner till. Halva huset är byggt -71, resterande tillbyggnad gjord av säljaren -09.
Vi fick info från mäklaren att man måste installera trekammarbrunn med infiltration då avloppet inte är godkänt. Vi tog med denna kostnad i våra beräkningar för huset.
Vi har precis betalt handpenning men när jag kontaktade kommunen en andra gång fick jag veta att man inte får anlägga en trekammarbrunn då avståndet är för kort från filtrationen till vår egna djupborrade brunn. Säljaren fick ett Mail om detta från miljökontoret 2008 och visste om detta. Hen har inte meddelat mäklaren eller oss vid kontraktsskrivningen.
Min fråga är; gäller en friskrivningsklausul som lyder ”Köparen har uppmanats att undersöka fastigheten. Köparen godtar fastighets skick och avstår här med bindande verkan från allt anspråk mot säljaren pga fel eller brister i fastigheten” om säljaren visste om att man inte får anlägga avlopp?
Jag har precis köpt en fastighet. Vid visning fick vi information att säljaren vill ha in en friskrivningsklausul i avtalet, eftersom hen inte ville åka på något som han inte känner till. Halva huset är byggt -71, resterande tillbyggnad gjord av säljaren -09.
Vi fick info från mäklaren att man måste installera trekammarbrunn med infiltration då avloppet inte är godkänt. Vi tog med denna kostnad i våra beräkningar för huset.
Vi har precis betalt handpenning men när jag kontaktade kommunen en andra gång fick jag veta att man inte får anlägga en trekammarbrunn då avståndet är för kort från filtrationen till vår egna djupborrade brunn. Säljaren fick ett Mail om detta från miljökontoret 2008 och visste om detta. Hen har inte meddelat mäklaren eller oss vid kontraktsskrivningen.
Min fråga är; gäller en friskrivningsklausul som lyder ”Köparen har uppmanats att undersöka fastigheten. Köparen godtar fastighets skick och avstår här med bindande verkan från allt anspråk mot säljaren pga fel eller brister i fastigheten” om säljaren visste om att man inte får anlägga avlopp?
Jag var otydlig. Säljaren kan inte svara för delen som är byggd tidigt 70 tal, övriga kan hen svara för.K kanonkula skrev:
Tack, lite så känner jag också. Har en pågående dialog med mäklaren och hen ska även kolla upp med sin jurist eftersom hen själv inte kan tyda den hen skrivit i avtalet för oss parter.SkitOxe skrev:
Har du anlitat besiktningsman För att se vad som döljer sig?N Nyhusägare20 skrev:
Vad gäller avloppet hade jag kollat om kommunen kan erbjuda avlopp?
Jag tror på sikt alla egna lösningar kommer försvinna.
Gillat ni huset får du nog bara mynta upp för nytt avlopp, tyvärr.
Är ej jurist ocv har 100 koll på vad som gäller men vill ni ha huset så prova och prata med säljaren om ni kan komma överens om något bättre pris med tanke på den extra kostnaden det medför.
Redigerat av moderator:
Tack för ditt svar igen!K kanonkula skrev:
Jag har pratat med kommunen. Inget kommunalt avlopp på gång (2 mil från närmaste avlopp). Däremot ska det komma kommunalt vatten och man kommer få betala ca 100.000 kronor, då försvinner vårt problem med trekammarbrunn och infiltration enligt kommunen. Problemet finns endast om man har egen brunn.
Min första tanke är att säljaren och jag delar kostnaden som en deal, men beror ju såklart på vad klausulen säger. Inväntar ivrigt svar från mäklaren.
Så om du får anstånd med avloppsanläggning tills kommunalt dricksvatten är påkopplat finns inget problem?
Annars finns det ju andra avloppslösningar med t.ex. minireningsverk, där kan man prata med kommunen och/eller en lokal entreprenör som anlägger avlopp vad som är möjligt. Annars är det inte helt ovanligt att be grannen om lov att få anlägga infiltration på grannfastigheten, då behöver det skapas ett servitut för det.
(Att mäklaren har stenkoll på vilka avlopp kommunen kan tänkas godkänna tror jag inte är rimligt att kräva, det är nog mest att trekammarbrunn + infiltration är vanligast i området)
Annars finns det ju andra avloppslösningar med t.ex. minireningsverk, där kan man prata med kommunen och/eller en lokal entreprenör som anlägger avlopp vad som är möjligt. Annars är det inte helt ovanligt att be grannen om lov att få anlägga infiltration på grannfastigheten, då behöver det skapas ett servitut för det.
(Att mäklaren har stenkoll på vilka avlopp kommunen kan tänkas godkänna tror jag inte är rimligt att kräva, det är nog mest att trekammarbrunn + infiltration är vanligast i området)
H huvudtystnad skrev:
Tack för ditt svar!H huvudtystnad skrev:
Det stämmer. Men det blir en extra kostnad som undanhållits i försäljningsprocessen på ca 100.00. Jag anser att säljaren bör informerat om att man inte får installera trekammarbrunn då hem visste om detta.
Jag har kikat på olika lösningar, och visst finns det lösningar. Minireningsverk skulle troligtvis funka enligt kommunen, men vi behöver nog köpa mark av granne eller skapa servitut som du skriver.
Tack för ditt svar!
Frågan har rätt många olika aspekter.
Troligen löser det sig när det kommunala vattnet ansluts (ofta obligatoriskt att anslutas ig).
Men om vi tar frågan i rubriken, om friskrivning. Jag tror att om du vill lägga en del energi på det, så kan det vara så att klausulen inte är giltig.
Grundprincipen är att generella friskrivningsklausuler är inte giltiga. De strider mot jordabalkens formuleringar. Det är OK att friskriva sig för vissa specifika egenskaper. Något i stil med "taket lades om förra året, men firman var slarvig, jag vill inte ta ansvar för att de har gjort rätt".
Det finns dock vissa formuleringar som har bedömts giltiga i rättsfall.
Men om vi nu antar att man kan ifrågasätta om friskrivningen är giltig, så blir det troligen en rätt seg (och dyr) process att få rätt. Säljaren är troligen övertygad om att det finns en giltig klausul, och lär inte ge med sig direkt.
Tveksamt om det är värt det. Ingen kommer att kunna säga tvärsäkert att klausulen är ogiltig (eller giltig).
Troligen löser det sig när det kommunala vattnet ansluts (ofta obligatoriskt att anslutas ig).
Men om vi tar frågan i rubriken, om friskrivning. Jag tror att om du vill lägga en del energi på det, så kan det vara så att klausulen inte är giltig.
Grundprincipen är att generella friskrivningsklausuler är inte giltiga. De strider mot jordabalkens formuleringar. Det är OK att friskriva sig för vissa specifika egenskaper. Något i stil med "taket lades om förra året, men firman var slarvig, jag vill inte ta ansvar för att de har gjort rätt".
Det finns dock vissa formuleringar som har bedömts giltiga i rättsfall.
Men om vi nu antar att man kan ifrågasätta om friskrivningen är giltig, så blir det troligen en rätt seg (och dyr) process att få rätt. Säljaren är troligen övertygad om att det finns en giltig klausul, och lär inte ge med sig direkt.
Tveksamt om det är värt det. Ingen kommer att kunna säga tvärsäkert att klausulen är ogiltig (eller giltig).
Bästa svaret
En korrekt formulerad friskrivningsklausul kan göra att köparen inte kan anmärka på så kallade dolda fel efter köpet.
Fel och brister man känner till kan man inte friskriva sig från, heller inte direkta lögner.
I det här fallet verkar säljaren ha undanhållit viktig information och mäklaren verkar ha kommit med felaktig information, inget av det täcks av någon friskrivningsklausul, oavsett hur den är formulerad. Hur ni ska gå vidare i ärendet vet jag inte, men ett skäligt krav är att säljaren står för eventuella merkostnader om avloppet blir dyrare än vad en trekammarbrunns-/infiltrationslösning skulle vara.
Fel och brister man känner till kan man inte friskriva sig från, heller inte direkta lögner.
I det här fallet verkar säljaren ha undanhållit viktig information och mäklaren verkar ha kommit med felaktig information, inget av det täcks av någon friskrivningsklausul, oavsett hur den är formulerad. Hur ni ska gå vidare i ärendet vet jag inte, men ett skäligt krav är att säljaren står för eventuella merkostnader om avloppet blir dyrare än vad en trekammarbrunns-/infiltrationslösning skulle vara.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 18 259 inlägg
Håller med om att det här är pudelns kärna och att TS borde ha en rätt bra förhandlingsposition.B Blazermannen skrev:
Ni kan försöka konsultera en skicklig fastighetsjurist. Friskrivningsklausulen förefaller korrekt vid en snabb läsning. Den kan möjligen ifrågasättas om ni kan visa att säljaren medvetet ljugit för er. I detta fall har säljaren meddelat er att det är problem med avloppet, men nu visar det sig att problemen är värre än antaget. Det ni kan anföra är ett gammalt mail för rätt många år sedan från kommunen som kommunen sedan inte följt upp. Säljaren kanske kan hävda att denne inte fått mailet eller att det glömts bort när kommunen inte följde upp. Utgången av en tvist är tveksam.
Om jag förstår rätt så förändras situationen till det bättre när ni i framtiden för kommunalt vatten. Kanske kan man få en enklare lösning som gäller temporärt fram till dess godkänd.
Om jag förstår rätt så förändras situationen till det bättre när ni i framtiden för kommunalt vatten. Kanske kan man få en enklare lösning som gäller temporärt fram till dess godkänd.
Tack för ditt svar! Ja vi ska vänta vad mäklaren säger. Hen ska återkomma under dagen. Vi kommer först och främst häva att betala lite mindre än köpeskillingen, vi tänker 50/50 gentemot vad det kommunala vattnet kommer kosta.K klimt skrev: