Nja, så behöver det inte vara. Jag vet från en förening att man själv betalt bygget av balkong men att denna ökade avgift beror på att föreningen formellt äger balkongen och därmed har ansvar för framtida underhåll. På detta sätt bygger man upp en fond för detta framtida underhåll.Anna_H skrev:
Låter som någon blandat ihop det här med begreppet lägenhetsavgift: https://www.vivab.info/vatten-avlopp/kostnad/las-mer-vad-ar-lagenhetsavgift-
Grannen betalar nog en extra lägenhetsavgift för sin Attefallare, ombyggt garage med avlopp och hyresgäst.
Grannen betalar nog en extra lägenhetsavgift för sin Attefallare, ombyggt garage med avlopp och hyresgäst.
Jag sitter i styrelsen för en bostadsrättsförening (55 lägenheter) och vi avsätter kring 400 kr/lägenhet och månad för stambyte (utslaget över stammarnas livslängd). Det är alltså en signifikant andel av månadsavgiften som går till detta. Det som tillkommer med ditt nya badrum är anslutningen till stammen, men även att föreningen kommer stå för ett nytt badrum när det blir dags för stambyte i framtiden (olika hur föreningar gör där visserligen). En annan aspekt är risken för skador på föreningens egendom om det blir vattenläckor. Din försäkring kommer täcka ytskikt och inventarier, men det är föreningens försäkring som skall täcka undersökning, uttorkning, skador i bjälklag och liknande. Saken är den att självrisken på den typen av försäkringar är i storleksordningen 50 000, så det är absolut en merkostnad för föreningen med ett till våtrum. Risken är ju "per installation" snarare än "per dusch" eller "per spolning".
Det är absolut inte orimligt att föreningen vill höja ditt andelstal (och därmed månadsavgift). Det är inte heller så komplicerat som vissa ger intrycket här, utan något som görs rutinmässigt när folk bygger ex. balkong, parkeringar eller uteplatser. Frågan om reavinstskatt är inte aktuell längre, som jag förstått det. Sen kan jag också tycka att 400 är något högt. Kanske 200 vore rimligt?
Det är absolut inte orimligt att föreningen vill höja ditt andelstal (och därmed månadsavgift). Det är inte heller så komplicerat som vissa ger intrycket här, utan något som görs rutinmässigt när folk bygger ex. balkong, parkeringar eller uteplatser. Frågan om reavinstskatt är inte aktuell längre, som jag förstått det. Sen kan jag också tycka att 400 är något högt. Kanske 200 vore rimligt?
Ändra andelstal för att någon bygger nytt badrum? Som förening skulle jag vara mycket försiktig! Se t ex
http://www.bofakta.se/nr-4-2102-rätten-att-renovera-är-absolut
Det är visserligen inte ett nytt badrum som det handlar om, men kontentan är att föreningen inte har så mycket att säga till om, och det krävs troligen ganska mycket för att det ska vara en påtaglig skada.
http://www.bofakta.se/nr-4-2102-rätten-att-renovera-är-absolut
Det är visserligen inte ett nytt badrum som det handlar om, men kontentan är att föreningen inte har så mycket att säga till om, och det krävs troligen ganska mycket för att det ska vara en påtaglig skada.
Fast det är en väldigt annorlunda fråga tycker jag. Jag hittar inget exempel som riktigt stämmer överens, men det är t.ex. inte alls säkert att du har rätt att sätta in ett till kök. Det är även många andra hänsynstaganden som ventilation, spolljud hos grannarna under osv som föreningen definitivt skall ta hänsyn till och som kan hindra byggandet av en ny toalett. Men det är en annan fråga, här var det ju eventuell ändring av andelstal som diskuterades. Jag snokade runt lite och är inte längre lika säker som jag kanske lät i mitt inlägg. Vore intressant om någon kunde hitta något kring detta!
Intressant diskussion, där det nog inte finns enkla svar. Mycket beror nog på detaljer och förutsättningar i det enskilda fallet. Att bygga nya balkonger är ett beslut som ska fattas på en stämma inte av en styrelse. Att bygga nya badrum eller kök beror kanske på förutsättningarna, men det kan definitivt bli påverkan för andra boende, som då också bör ha en möjlighet att påverka.
A arasmus skrev:
Fallet du länkade till har ju blivit väldigt omskrivet för att det innebär att föreningar inte kan neka medlemmar att flytta kök/badrum (om allt görs rätt osv). Jag tänker att det är en betydligt större påverkan på det gemensamma att bygga ett helt nytt badrum än vad det är att flytta ett befintligt. Så om man tänker att ”stridslinjen” juridiskt har gått vid flytt av kök/badrum så är det iaf inte självklart hur detta bör fungera.
Jag har suttit i tre BRF-styrelser genom åren och aldrig varit med om diskussion att justera andelstal utom då råvindar såldes och blev bostäder.
I vår brf har vi diskuterat frågan om ändrade andelstal och rent sakligt borde det nog göras. Nya balkonger som föreningen ansvarar för, samma med nya eldstäder, mindre korrigeringar av småytor. Inga nya kök eller badrum dock. Vi har hittills tvekat av det skälet som nämnts tidigare att det kan anses som köp och försäljning och ge beskattning. Nu verkar tillämpningen av skatteregler i praktiken ha blivit mer vettig, men bara oron gör projektet tveksamt. Därför betalar nog vissa för mycket och andra för litet, men så får det nog förbli.
Jag ska bara för informationens skull berätta att den nya toan blir i direkt anslutning till föregående. Men frågor som har uppstått:
1. Föreningen kan inte neka mig att bygga en toa?
2. Ersättning/Avgift för toa?
1. Föreningen kan inte neka mig att bygga en toa?
2. Ersättning/Avgift för toa?
Jag sitter precis i situationen att köpa råvinden. Men det byggdes även balkonger förra året. Kanske dags att revidera andelstalen?nikasp skrev:
För 10 år sen eller så ändrade vi andelstalen i föreningen jag bodde i. Lägenheterna storlek stämde mycket dåligt så man mötte om och räknade om andelstalen. Vissa lägenheter stämde utan på medan andra diffade med 15%. Två identiska lägenheter kunde ha diffar på 10%. Det kostade inte en förmögenhet och utlöste ingen försäljning då.
Gällande kostnad så anser jag att föreningen har skyldighet att ta ut en förhöjd avgift om man tillåter denna ombyggnad. Nyligen hade vi en tråd där föreningen ville att brf-innehavaren skulle ansvara för en ombyggnad och att ansvaret skulle övergå till nästa köpare (eller stanna hos den som genomförde ombyggnaden) i händelse av en försäljning). Det uppskattades inte, så föreningen får sitta med ansvaret och bör rimligtvis få en ersättning för detta också. Vid stambyte blir det också en större utgift för denna lägenhet än för andra likadana som inte har en extra toalett). Om 400 kronor är rimligt eller inte vet jag dock inte.
I min gamla förening talade vi lite om att inreda vinden och då var vi tvungna att fundera på hur det påverkade pumpar med det högre tryck som skulle behövas. Nu kom vi aldrig längre än till en kort teoretisk diskussion så vi undersökte aldrig detta. Det skulle annars kunna vara en potentiell kostnad för föreningen.
Gällande kostnad så anser jag att föreningen har skyldighet att ta ut en förhöjd avgift om man tillåter denna ombyggnad. Nyligen hade vi en tråd där föreningen ville att brf-innehavaren skulle ansvara för en ombyggnad och att ansvaret skulle övergå till nästa köpare (eller stanna hos den som genomförde ombyggnaden) i händelse av en försäljning). Det uppskattades inte, så föreningen får sitta med ansvaret och bör rimligtvis få en ersättning för detta också. Vid stambyte blir det också en större utgift för denna lägenhet än för andra likadana som inte har en extra toalett). Om 400 kronor är rimligt eller inte vet jag dock inte.
I min gamla förening talade vi lite om att inreda vinden och då var vi tvungna att fundera på hur det påverkade pumpar med det högre tryck som skulle behövas. Nu kom vi aldrig längre än till en kort teoretisk diskussion så vi undersökte aldrig detta. Det skulle annars kunna vara en potentiell kostnad för föreningen.
Observera att detta med att ändra andelstal är inte något man gör bara för att de verkar stämma dåligt. Beslutsordningen för att ändra dem är rätt hård. Det finns en del tolkningsdiskussioner men att ändra andelstalen anses vara en fråga av stor betydelse för de som berörs av ändringen (här finns tydligen ett visst tolkningsutrymme). Då gäller att alla som får sina andelstal ändrade uppåt eller nedåt måste godkänna ändringen, det gäller alltså enskild vetorätt mot ett sådant beslut.
Sedan finns det en säkerhetsventil i bostadsrättslagen, som gör det möjligt att ta ett sådant beslut även om några är emot. Här har det skett ändringar/uppluckringar sedan jag var ordf. men då gällde att man kan ta beslutet med 2/3 majoritet av samtliga medlemmar, på en föreningsstämma. Observera att det betyder att de som frånvarar automatiskt anses som nejröster. Därefter skall beslutet godkännas av tingsrätten. Jag tror att man på senare år ändrat så att det är lite enklare att ta ett sådant beslut, att det räcker med 2/3 av de som närvarar på stämman, men jag har inte helt klart för mig hur det ändrats.
Jag känner till föreningar som nyligen byggt balkonger till vissa lägenheter, och betalat rakt av ur föreningens kassa, utan att ändra andelstal, utan att ta in pengar från de som får balkonger osv. För mig är det obegripligt hur man kan göra så. Dels får alltså även de som inte får några balkonger betala för det, dels innebär det ju framtida stora underhållskostnader, som borde täckas genom högre andelstal för de med balkonger. De ändrade andelstalen borde beslutsmässigt klumpas ihop med beslutet att bygga balkonger. Gör man det i efterhand så har ju balkongägarna ingen anledning att acceptera ändringen.
Sedan finns det en säkerhetsventil i bostadsrättslagen, som gör det möjligt att ta ett sådant beslut även om några är emot. Här har det skett ändringar/uppluckringar sedan jag var ordf. men då gällde att man kan ta beslutet med 2/3 majoritet av samtliga medlemmar, på en föreningsstämma. Observera att det betyder att de som frånvarar automatiskt anses som nejröster. Därefter skall beslutet godkännas av tingsrätten. Jag tror att man på senare år ändrat så att det är lite enklare att ta ett sådant beslut, att det räcker med 2/3 av de som närvarar på stämman, men jag har inte helt klart för mig hur det ändrats.
Jag känner till föreningar som nyligen byggt balkonger till vissa lägenheter, och betalat rakt av ur föreningens kassa, utan att ändra andelstal, utan att ta in pengar från de som får balkonger osv. För mig är det obegripligt hur man kan göra så. Dels får alltså även de som inte får några balkonger betala för det, dels innebär det ju framtida stora underhållskostnader, som borde täckas genom högre andelstal för de med balkonger. De ändrade andelstalen borde beslutsmässigt klumpas ihop med beslutet att bygga balkonger. Gör man det i efterhand så har ju balkongägarna ingen anledning att acceptera ändringen.
Hempularen ovan säger viktiga saker. En styrelse i en brf har ett ansvar att behandla alla lika och inte ge någon enskild medlem fördelar. Att med föreningens kassa bygga balkonger, som inte gäller samtliga, utan att begära någon form av betalning från gynnade medlemmar är i vart fall ett tveksamt beteende. Samtidigt så är det som också sägs knepigt att ändra andelstal. Men det går, det finns föreningar som gjort detta. Sen är det inte så enkelt som att andelstalet bara ska motsvara bostadens storlek. Andra faktorer påverkar, som till exempel våtrum. Därför har mindre lägenheter ofta ett större andelstal än drt som motsvarar storleken.
Angående den fråga som TS tagit upp, bygga en ny toalett, så bör den medlem som får en sådan möjlighet på något sätt kompensera övriga medlemmar i föreningen. Metod och belopp kan förstås diskuteras. Det beror väl till exempel på hur lång anslutning till befintliga stammar som behövs. Föreningen tar ju över framtida ansvar för den del av nybygget som enligt stadgar är föreningens ansvar. Den föreslagna metoden, att betala ett tillägg per månad kan nog vara en lämplig metod.
Angående den fråga som TS tagit upp, bygga en ny toalett, så bör den medlem som får en sådan möjlighet på något sätt kompensera övriga medlemmar i föreningen. Metod och belopp kan förstås diskuteras. Det beror väl till exempel på hur lång anslutning till befintliga stammar som behövs. Föreningen tar ju över framtida ansvar för den del av nybygget som enligt stadgar är föreningens ansvar. Den föreslagna metoden, att betala ett tillägg per månad kan nog vara en lämplig metod.
Det är intressant det där med andelstal tycker jag. Iaf i äldre föreningar så kommer de ofta från insatstalen, dvs hur mycket pengar de ursprungliga ägarna köpte lägenheterna för av byggbolaget (eller hyresbolaget om det var ombildning). I det priset är ju även inräknat faktorer såsom vilken våning det är, utsikt osv. Alltså sådant som inte har någon inverkan på lägenhetens "belastning" på den gemensamt ägda fastigheten. Från föreningens perspektiv så är nog kostnaderna för, säg, en 2:a och en 4:a relativt lika. El, VVS, gemensamma ytor osv är mer eller mindre detsamma. Samtidigt så har lägenheten antagligen bytt ägare flera gånger sedan den först köptes loss och då kanske man kan se det som att storleken på avgiften är inbakad i priset. Vet inte vad som blir mest rättvist egentligen..