Medlem
· Västerbotten
· 889 inlägg
Beror väl också på vilken utbyggnad/tillbyggnad som görs.
Vissa har nämnt garage och det är för mig en sanslöst stor skillnad mot t.ex 1-2 extra rum som motsvarar garagets storlek.
En ut-/tillbyggnad ökar nog mer själva attraktionskraften vid försäljning än totala värdet på fastigheten.
Men det är klart, ett 70 kvadrat stort extrarum med panoramafönster mot havet eller en sjö och en husvisning när det är solnedgång så vetefasen om inte folk skulle bjuda några hundratusen extra enbart för det rummet
Vissa har nämnt garage och det är för mig en sanslöst stor skillnad mot t.ex 1-2 extra rum som motsvarar garagets storlek.
En ut-/tillbyggnad ökar nog mer själva attraktionskraften vid försäljning än totala värdet på fastigheten.
Men det är klart, ett 70 kvadrat stort extrarum med panoramafönster mot havet eller en sjö och en husvisning när det är solnedgång så vetefasen om inte folk skulle bjuda några hundratusen extra enbart för det rummet
Ja, exakt vad jag hade i tankarna också. Just att kvadratmeterpriset "tyvärr" sjunker med husets storlek. Ju större hus, desto billigare per m2, åtminstone i vanliga fall. Pratar vi om mindre slott på kanske 500m2 och uppåt, så får man nog snällt betala fullpris för kvadratmetrarna ändå, men det beror ju också mycket på ett sannolikt kanonläge utan dess like, med havs- eller sjöutsikt på en höjd, en park på 10.000 m2 till trädgård osv.N noone70 skrev:
Men, en annan aspekt när man tittar på tillbyggnader av redan "stora" hus, och därmed sjunkande kvm-priser ju större huset blir med tillbyggnaden, torde väl vara själva planlösningen och användbarheten av bostaden i fråga.
Eftersom en stor villa med många kvadratmeter behöver ju inte automatiskt vara bra planerad med bra planlösning, som följer dagens standard.
Borde det inte då vara så, att en tillbyggnad av en redan stor villa med värdelös planlösning, faktiskt bibehåller kvadratmeterpriset efter tillbyggnad, även om villan därmed blir "jätte"-stor, dvs. större än vad man egentligen behöver, just på grund av att en tillbyggnad löser problemen med värdelös planlösning, till att bostaden får en riktigt bra planlösning som de flesta tycker är kanon?
Och detta då, även i städer och områden där det inte är en självklarhet att en tillbyggnad höjer värdet med lika mycket som den kostar att uppföra.
Just med tanke på att en värdelös planlösning, just är en "pain-in-the-ass" att ha att göra med om man inte med enkelhet kan förändra den (något man inte alltid kan), vilket i sin tur bidrar med att objektet inte blir attraktivt överhuvudtaget, nästan?
Eftersom en stor villa med många kvadratmeter behöver ju inte automatiskt vara bra planerad med bra planlösning, som följer dagens standard.
Borde det inte då vara så, att en tillbyggnad av en redan stor villa med värdelös planlösning, faktiskt bibehåller kvadratmeterpriset efter tillbyggnad, även om villan därmed blir "jätte"-stor, dvs. större än vad man egentligen behöver, just på grund av att en tillbyggnad löser problemen med värdelös planlösning, till att bostaden får en riktigt bra planlösning som de flesta tycker är kanon?
Och detta då, även i städer och områden där det inte är en självklarhet att en tillbyggnad höjer värdet med lika mycket som den kostar att uppföra.
Just med tanke på att en värdelös planlösning, just är en "pain-in-the-ass" att ha att göra med om man inte med enkelhet kan förändra den (något man inte alltid kan), vilket i sin tur bidrar med att objektet inte blir attraktivt överhuvudtaget, nästan?
Sammanfattningsvis kan man väl svara på frågan i trådrubriken på följande sätt:
Om kvadratmeterpriset (vid en eventuell försäljning) för objektet som byggs till är samma, eller högre, än kvadratmeterpriset för att uppföra tillbyggnaden, så går det på jämnt ut som ett minimum, alternativt lönar sig, att bygga till, förutsatt att boarean efter tillbyggnaden inte överstiger den punkt där kvadratmeterpriset börjar dala för mycket på grund av fler än normalt (av köpare) önskade kvadratmeter.
Lång mening, men det borde ju stämma rätt bra. Sedan är ju frågan var den "gyllene" punkten finns på "kvadratmeterkurvan", dvs. vid ungefär hur många kvadratmeter boarea som kvadratmeterpriset börjar falla för mycket. Den kurvan är väl också exponentiell.
Var tror ni den punkten hamnar? Vid 120 m2? Vid 150 m2? Vid 200 m2? ...borde vara under 200 m2 tycker jag?
Om kvadratmeterpriset (vid en eventuell försäljning) för objektet som byggs till är samma, eller högre, än kvadratmeterpriset för att uppföra tillbyggnaden, så går det på jämnt ut som ett minimum, alternativt lönar sig, att bygga till, förutsatt att boarean efter tillbyggnaden inte överstiger den punkt där kvadratmeterpriset börjar dala för mycket på grund av fler än normalt (av köpare) önskade kvadratmeter.
Lång mening, men det borde ju stämma rätt bra. Sedan är ju frågan var den "gyllene" punkten finns på "kvadratmeterkurvan", dvs. vid ungefär hur många kvadratmeter boarea som kvadratmeterpriset börjar falla för mycket. Den kurvan är väl också exponentiell.
Var tror ni den punkten hamnar? Vid 120 m2? Vid 150 m2? Vid 200 m2? ...borde vara under 200 m2 tycker jag?
Redigerat:
Man kan i princip inte "bygga sig rik". Att folk uppfattar saken så beror på en av följande faktorer -
1. i sitt produktionspris räknar de inte med eget arbete, eget material, egna maskiner etc
2. de överskattar det färdiga byggnadsverkets marknadsvärde (i ditt fall tillbygget)
3. de underskattar utgångsläget (typ den byggfärdiga tomtens värde med i ditt fall befintlig byggnad)
4. bygget tar så lång tid att produktionspriserna hinner öka innan huset värderas i färdigt skick.
1. i sitt produktionspris räknar de inte med eget arbete, eget material, egna maskiner etc
2. de överskattar det färdiga byggnadsverkets marknadsvärde (i ditt fall tillbygget)
3. de underskattar utgångsläget (typ den byggfärdiga tomtens värde med i ditt fall befintlig byggnad)
4. bygget tar så lång tid att produktionspriserna hinner öka innan huset värderas i färdigt skick.
Jo, det är en väl ingrodd missuppfattning att den som bygger villa bör att bo gratis. Den som köper bostadsrätt kommer att bli rik. Det är i grund och botten denna attityd som fått ett helt folk att betrakta sjunkande bostadspriser som ett hot mot rikets säkerhet.K Kirre2 skrev:
Jag vet ej hur andra tänker, men jag om jag bygger ut så gör jag det för att jag behöver ytan, inte för att tjäna pengar. Tror det är ganska svårt att tjäna pengar på att just bygga ut, i dagens läge.K Kirre2 skrev:
Däremot tycker jag inte att det är värt att bygga ut någon större yta, för säg runt miljonen, om jag inte får ett öre för den insatsen vid en eventuell försäljning.
Om vi tar en tillbyggnad på 50 m2 som exempel, med ett kvadratmeterpris på 20.000 kr, vilket inte är orimligt, så hamnar det på 1 miljon kronor. Om man bor kvar i huset i 10 år, så blir det 100.000 kr om året, dvs. drygt 8.300 kr i månaden som man har fått betala, och som man därmed aldrig får tillbaka. Det hade ju inte jag tyckt var värt det. Då är det mer värt att köpa ett annat, större hus.
Jag vill nog ha i alla fall 80% av vad det har kostat mig. Lägre än så tycker jag är orimligt.
Bra byggda tillbyggnader, som inte behöver rivas i första taget, bör ju inte vara värt "luft", utan bör så klart vara värt i princip lika mycket som vilket annat boende som helst av motsvarande rang.
Annat hade det varit om en tillbyggnad skulle få rivas var 10:e år och byggas om, lite som bilar som bara blir sämre och sämre (i normala fall) och därmed sjunker i värde. Men så länge tillbyggnaden är underhållen så den är fullt fungerande, så klart den bör behålla sitt värde, och också ha ett värde
Svarar på min egen fråga. Jag tror det hamnar runt 170 m2. Upp till den arean tror jag de flesta kan tänka sig att betala "fullpris" för varje kvadratmeter. Utöver det tror jag de flesta börjar känna att "det är bra att ha kvadratmeter, men inte för fullpris riktigt".Martin_B skrev:
Detta är så klart väldigt individuellt, men jag gissar att det hamnar ungefär där jag har skrivit, baserat på vad jag har sett folk skriva att de anser är lagom storlek på hus.
Finns säkert statistik för vad folk anser är lagom storlek på hus. Fast detta är ju också beroende på planlösning så klart, för en 120 m2 bostad som är mycket bra planerad kan vara betydligt mer attraktiv än motsvarande väldigt dåligt planerade bostad på kanske 160 m2, som på alla punkter förutom storlek och planlösning är likvärdig.
Det var exakt det jag tänkte föreslå. Ditt resonemang är i grund och botten sunt i och med att du ställer dig frågan vilket pris konsumtionen är värd.
Professionella förvaltare skriver ned sina byggnadsvärden med någon eller ett par procent per år. Skulle vanliga villaägare räkna på samma sätt hade vi haft helt andra bostäder. De skulle varit exempelvis betydligt mindre. Och då menar jag ytor jämförbara med hyresrätternas utbud, tänkta för barnfamiljer (80-120 kvm).
Givet att nyproduktion kostar 20 tkr så blir återanskaffningsvärdet 4 mkr på befintliga 200 kvm. En sund avskrivningen hamnar mellan 40 och 60 tkr årligen. Ökar man återanskaffningsvärdet 20 procent ökar avskrivning i samma proportion.
Så här resonerade jag/vi när vi byggde ut.
Vi behövde 1 sovrum till och det skulle vara bra med lite större social ytor, plus att vi inte vill lämna området vi bor i.
Först så kollade vi runt i området vad hus i den storlek vi vill ha skulle kosta oss.
Någonstans mellan 9-11 miljoner skulle det kosta oss beroende på skick.
Vi skulle få någonstans 8-9 miljoner för vårt hus
På det en "flyttskatt" och mäklararvode på ca 1 miljon.
Dvs vi skulle behöva hosta upp(i värsta fall) 4 miljoner för att få ett sovrum och lite mer sociala ytor. På det har vi logistiken med att hitta rätt hus, köpa det och sälja det gamla (eller tvärt om)
Att göra motsvarande tillbyggnad(30-40 kvm bo yta) skulle gå på mindre än 1 miljon och vi slipper besväret att leta hus, flytta mm
Utan att gå in på detaljer om varför så valde vi att göra en betydligt större tillbyggnad med en uthyrningslägenhet i källaren på tillbyggnaden, stort nytt vardagsrum och 3 extra rum. totalt tillkommen yta ca 140 kvm.
Beräknad totalkostnad (med ca 2/3 klart) ca 1,5 miljon, ungefär vad prisskillnaden (exl flyttskatt) skulle ha varit om vi valt att sälja och köpa ett annat hus i området. Nu fick vi det + 2 ytterligare sovrum och uthyrningslägenhet + en massa biarea.
Vi behövde 1 sovrum till och det skulle vara bra med lite större social ytor, plus att vi inte vill lämna området vi bor i.
Först så kollade vi runt i området vad hus i den storlek vi vill ha skulle kosta oss.
Någonstans mellan 9-11 miljoner skulle det kosta oss beroende på skick.
Vi skulle få någonstans 8-9 miljoner för vårt hus
På det en "flyttskatt" och mäklararvode på ca 1 miljon.
Dvs vi skulle behöva hosta upp(i värsta fall) 4 miljoner för att få ett sovrum och lite mer sociala ytor. På det har vi logistiken med att hitta rätt hus, köpa det och sälja det gamla (eller tvärt om)
Att göra motsvarande tillbyggnad(30-40 kvm bo yta) skulle gå på mindre än 1 miljon och vi slipper besväret att leta hus, flytta mm
Utan att gå in på detaljer om varför så valde vi att göra en betydligt större tillbyggnad med en uthyrningslägenhet i källaren på tillbyggnaden, stort nytt vardagsrum och 3 extra rum. totalt tillkommen yta ca 140 kvm.
Beräknad totalkostnad (med ca 2/3 klart) ca 1,5 miljon, ungefär vad prisskillnaden (exl flyttskatt) skulle ha varit om vi valt att sälja och köpa ett annat hus i området. Nu fick vi det + 2 ytterligare sovrum och uthyrningslägenhet + en massa biarea.
Jag tror som många skriver att det inte är så enkel matematik tyvärr. Ofta resulterar många utbyggnader i konstiga planlösningar. Många utbyggnader tror jag inte lönar sig. Om du har ett litet hus och kan nästan fördubbla ytan då kan du säkert hämta hem kostnaden och kanske gå med vinst. Men i spekulations syfte så är det dumt att bygga ut, då är det bättre å satsa på att renovera kök och badrum snabba saker som kan ge pengar i fickan. En utbyggnad gör man inte enligt mig i syfte att tjäna pengar. Utan för att man behöver den. Om värdet på huset ökar? bra! men det ska inte vara anledningen. Insatsen i förhållande till vinsten är för liten.
Klokt tänkt! Så skulle jag också göra. 140 kvm extra är inte alls illa!N noone70 skrev:
Men wow säger jag! Låter väldigt billigt! Hur kom ni ner i 10.700 kr kvadraten? Gjorde ni allt själva?
Och ungefär hur ser kostnadsfördelningen ut mellan administrativa tjänster i samband med bygglov (dvs. bygglov, KA, utstakning, besiktningsman, ritningar osv.), material, samt arbetskostnader?
Kan faktiskt bli motsatsen också. I vårt fall, om vi nu skulle bygga ut, så skulle det ändras från värdelös planlösning till superplanlösning. Så det kan gå åt det hållet också.O Odjuret skrev:
Vi kan dock förbättra planlösningen markant även utan att bygga ut, men på bekostnad av ett stort fint vardagsrum som man ju gärna inte vill förminska till typ hälften.