El och VVS kan ju "dra med sig" så mycket annat också... Ska man lägga på massor av uttag, flytta badrum etc så blir det dyrt, då man ju sabbar ytskikt etc.Fred vom Jupiter skrev:
I ett putsat hus är sannolikt arbeten med att byta / flytta dörrar / väggar dyrare än i ett "vanligt" trähus... Är det 40-tals masonitdörrar eller gabondörrar så förstår jag att man vill byta. Här såg det ut att vara sena spegeldörrar. De har en överlägsen kvalitet och utseende mot moderna dörrar. Hur man än vänder på det kan det inte vara prisvärt att byta - det är omöjligt att köpa nåt bättre i butiken idag... Lite som att byta en Rolls Roys mot en Nissan Micra... Eller en gammalt gudsmycke mot ett nytt i plast...
Bara målning så är det nog inte farligt alls! Säg att det tar 1-3h per fönster att skrapa, olja, måla - så ca 500-1500kr per fönster är min gissning. Men görs det "på plats" får man ju ROT, lämnar man bort blir det väl inte det. Nåt att tänka på även vid byte, materialet får man inte ROT på... Är det dåligt trä som måste bytas blir det dyrt, på "vanliga" fönster från 37 troligen inte värt det (fönster från sekelskiftet är mer hantverksmässiga och av bättre trä, så här blir utseende och resultat sämre om man byter till nytillverkat).IcePrincezzz skrev:
Kontentan. Har ni en dryg mille så kommer ni sannolikt att klara av att få huset i bra bobart skick. Troligen så får ni justera vad ni vill göra - nåt har ni säkert inte råd med medan nåt annat som ni inte tänkt göra blir ändå, men som någon skrev, låt det ta tid. Efter 2h i huset (eller hur länge ni varit inne i det hittills) så vet man inte vad som behöver göras. Låt det gå lite tid och gå runt, fundera och vrid och vänd på saker. Så ni renoverar rätt saker på rätt sätt.
Det BORDE inte gå åt helsike, bara ni tänker efter, ber om offerter, prioriterar, frågar kloka personer... och inte bara beställer utan att göra detta researchjobb...
Du har vissa saker som du inte kommer ändra dig om:IcePrincezzz skrev:
Kök, Bad, WC, VVS, Tvättstuga, Ytskikt, Altan: 675k
Detta eftersom du kan se skicket på dom och inte är nöjd. Vidare undersökning kommer inte ge så mycket. Om du vill minska kostnaden på detta så får du göra mer själv (men det vill du inte och det respekterar jag helt) eller gå ner i kvalité, Det rekommenderar jag inte. Om du ska göra det med proffs så välj inte billigt skräp som du blir missnöjd med efter några år. Med hårt offertarbete ock lite tur kanske du kan få ner summan för detta till 600k.
Sedan finns det några poster som är osäkra huruvida dom behöver större åtgärd:
Tak, Fönster, El, Dränering: 425k
Dessa behöver närmare undersökning för att bestämma huruvida dom behöver åtgärdas med dyrt ingrepp eller om det bara behövs några takpannor och lite färg på fönstren.
Jag skriver med el i andra gruppen eftersom jordning som du vill ha inte förbättrar personsäkerheten, som är din anledning. För personsäkerhet ska du se till att: Jordfelsbrytare finns (billigt att installera). Anläggningen inte är felgjord (exempelvis dåligt hempul), och att materialet inte är "slut" (tex. isoleringen på ledarna kan vara av åldrad plast). Om då det bara är en JFB som saknas så kostar det snarare 5k.
I det här läget skulle jag antingen:
a) Hoppas på att det blir under 1M, buda som om det blir det, kräva en öppen besiktningsklausul (vanligt i dag), och kontrollera att min gissning (förhoppning) stämmer med en grundlig besiktning. Om det visar sig att allt i andra listan måste åtgärdas så kan du då hoppa av kontraktet.
b) Ringa mäklaren och säga att du vill titta på huset en gång till för att se renoveringsbehovet. Innan du åker dit så starta en tråd om varje del i rätt under-forum och be om tips på vad du ska kolla. Ta med en kamera och en stark ficklampa etc. Lägg sedan upp bilder & beskrivning i frågetrådarna så kan du göra en bättre bedömning innan budgivningen startar.
Möjligtvis kan du också optimera rot-avdraget. Om ni är två med hög nog inkomst och du kan få fakturorna & betalningen före och efter nyår kan du maximalt få 200'000 i avdrag. Men du måste, så vitt jag vet, bo där när arbetet utförs.
Vilket bra tips, det ska jag ABSOLUT göra!! TACK!!redarn skrev:
Hej.
Fint hus!
Jag är trådskapare om 70-tals huset.
Jag skulle säga att era pengar inte räcker långt vad gäller renoveringen och tänker att det är just någon som ni som kommer göra att vi inte vinner vår budgivning.
Jag skulle vilja kasta in en till aspekt som jag kom att tänka på i natt.
Som jag förstår er renovering rör det sig skattemässigt i princip bara om underhåll. Möjligen med undantag för isolering av källarvägg vid dränering.
Det innebär att vinsten vid försäljning om ni bor mer än 6 år blir stor. Möjligheten till avdrag försvinner då nämligen och skillnaden mellan inköpspris och försäljningspris blir vinst, dvs skall beskattas med 22% även om ni renoverat för 1,5 miljoner. Så anta att husets värde ökar med lika mycket som ni renoverat för blir skatten 330' vid försäljning.
Hoppas ändå att ni kan satsa.
Ser ut som att det kan bli väldigt bra.
Fint hus!
Jag är trådskapare om 70-tals huset.
Jag skulle säga att era pengar inte räcker långt vad gäller renoveringen och tänker att det är just någon som ni som kommer göra att vi inte vinner vår budgivning.
Jag skulle vilja kasta in en till aspekt som jag kom att tänka på i natt.
Som jag förstår er renovering rör det sig skattemässigt i princip bara om underhåll. Möjligen med undantag för isolering av källarvägg vid dränering.
Det innebär att vinsten vid försäljning om ni bor mer än 6 år blir stor. Möjligheten till avdrag försvinner då nämligen och skillnaden mellan inköpspris och försäljningspris blir vinst, dvs skall beskattas med 22% även om ni renoverat för 1,5 miljoner. Så anta att husets värde ökar med lika mycket som ni renoverat för blir skatten 330' vid försäljning.
Hoppas ändå att ni kan satsa.
Ser ut som att det kan bli väldigt bra.
Ska förtydliga mig.
Jag tycker ni tänker fel. Ni tänker, hur billig kan renoveringen bli? Inte hur dyr? Om ni redan vid 1,5 Mkr renovering tänker att ni måste pruta 400' på ert vinnande bud så tycker jag ni ska lägga ned och inte höja priset i en budgivning för någon som faktiskt kan ge huset en chans. Det kommer bara resultera i halvdana renoveringar som kan vara ogjorda för nästa köpare, eller i att ni får bo i ett hus som det låter som att ni inte kommer vara nöjda med.
Annars får ni bestämma er för att huset har andra kvaliteter som gör att ni kan acceptera den lägre standarden. I så fall tycker jag ni ska göra så lite renovering som möjligt och försöka hålla renoveringsbudget ännu lägre. Lägg inte om taket om ni inte verkligen måste. Dränera bara om ni verkligen måste. Syna stammarna och gör relining bara av de bitar som verkligen behövs etc.
Jag tycker ni tänker fel. Ni tänker, hur billig kan renoveringen bli? Inte hur dyr? Om ni redan vid 1,5 Mkr renovering tänker att ni måste pruta 400' på ert vinnande bud så tycker jag ni ska lägga ned och inte höja priset i en budgivning för någon som faktiskt kan ge huset en chans. Det kommer bara resultera i halvdana renoveringar som kan vara ogjorda för nästa köpare, eller i att ni får bo i ett hus som det låter som att ni inte kommer vara nöjda med.
Annars får ni bestämma er för att huset har andra kvaliteter som gör att ni kan acceptera den lägre standarden. I så fall tycker jag ni ska göra så lite renovering som möjligt och försöka hålla renoveringsbudget ännu lägre. Lägg inte om taket om ni inte verkligen måste. Dränera bara om ni verkligen måste. Syna stammarna och gör relining bara av de bitar som verkligen behövs etc.
Jag skulle vilja vända på det. För 1.5MSEK tror jag att ni får tak, el, VVS och ett nytt badrum. Och lite nya ytskikt samt troligen ett förnyat kök. Men inga "dramatiska" planlöningsändringar, tillbyggnader eller lyxrenoveringar av kök och bad.Låneslav skrev:
Det kommer alltid komma nåt i kalkylen som blir dyrare. Ganska sällan blir det billigare. Så var beredd på att helt stryka ett antal poster. Och det är då jag föreslår att INTE stryka sådant som måste göras. Däremot kan ju tex tak och dränering kanske (beroende på status på dessa) skjutas på i tiden, men tex el och VVS "sabbar" ytskikt, så de är lika bra att göra direkt. Och är taket så dåligt att man är rädd för läckage så kan man ju även då "sabba" det arbete man lägger ned på renovering.
Vill ni "bygga om" huset till ett nytt hus så är det fel hus. Dessa hus kvalitéer är i de planlösningar och detaljer som finns bevarat, dörrar, trägolv, putsade väggar etc. Att lägga pengarna på att "öppna upp" (dvs slå ut väggar) för att få en "modern" planlösning och byta gamla dörrar och fönster till moderna varianter MEN skita i det som MÅSTE underhållas så får ni en yta i huset som håller 20 år och sen är slut och stammar, el, tak etc är ÄNNU mer slut.
Byggsätt på dessa gamla hus är bra. Ytskikt går alltid att göra om senare. Det är inte dyrt, relativt sett.
Har ni ett "fuktsäkert" badrum, ny VVS (stammar, värme etc) samt ett bra tak så håller huset länge. Om ni bara vill ha ett hus med denna planlösning etc. så är det nog en bra väg framåt.
Kikade på din tråd Låneslav. Som några av kommentarerna i din tråd skrev, du vill göra ganska stora förändringar.Låneslav skrev:
Det jag förstår på denna tråd är att TS egentligen är nöjd med huset som det är, vill fixa det eftersatta underhållet samt ytskikt. Inte dra nätverk i hela huset, flytta väggar osv. Visst kan (från din kalkyl) tex trädgård kosta 180.000 kr om man ska dit med grävmaskiner, fälla träd, etc etc. Vi tog ned ett par träd och det gick på om jag minns rätt 25.000 (men då var ett av träden gigantiskt och vi hade bortforsling med i det priset). Så jag tycker absolut att din kalkyl är rimlig. Men jag tror inte TS vill göra lika omfattande renovering som du tänker dig. Isåfall håller jag med, då är det inte rimligt med 1.5MSEK. Och som jag tror jag skrev tidigare - det är inga problem att med marginal spräcka en sådan budget iom att bara kök, toa och bad kan kosta mer än 750.000 om man ska lyxa till det... För 1.5MSEK med allt bortlejt så blir det inte en lyxrenovering, eller en total omdaning. Det blir att åtgärda det nödvändiga och fräscha till huset med befintlig planlösning.