Rent spontant hade jag velat göra dräneringen först, för att slippa gräva ut trädgården i ett senare skede.
Till din diskussion om priser. Det du skriver på sista raden, är det efter er renovering på 800 k eller innan? Räkna inte med att banken lånar er dessa pengar. Ang. värdet på huset när det är klart så säger jag spontant nej. Att lägga hälften av värdet på en renovering är sällan ekonomiskt försvarbart om man ska kunna sälja huset igen. De ni budar mot har nog lägre standard än er och kan tänka sig att bo där som det är, alternativt förstår de inte vilka kostnader det innebär att renovera ett helt hus.
Du skriver ju själv att huset troligtvis säljs för runt 2 Mkr i färdigt skick. Ni ligger redan innan ni har börjat back 300' och då har ni inte tagit en krona betalt för eget arbete. Redan här spricker kalkylen enligt mig. Förhållandet bör vara det omvända.
Ang. era kostnader så antar jag att ni ska ha trådburet KNX om ni ska ha ett smart hem och det kostar såsom du skrivit. 70' för ett kök räcker inte särskilt långt om ni inte ska ha IKEA:s egna vitvaror och laminatbänkskivor o.s.v. samt att köket inte är så stort.
Till din diskussion om priser. Det du skriver på sista raden, är det efter er renovering på 800 k eller innan? Räkna inte med att banken lånar er dessa pengar. Ang. värdet på huset när det är klart så säger jag spontant nej. Att lägga hälften av värdet på en renovering är sällan ekonomiskt försvarbart om man ska kunna sälja huset igen. De ni budar mot har nog lägre standard än er och kan tänka sig att bo där som det är, alternativt förstår de inte vilka kostnader det innebär att renovera ett helt hus.
Du skriver ju själv att huset troligtvis säljs för runt 2 Mkr i färdigt skick. Ni ligger redan innan ni har börjat back 300' och då har ni inte tagit en krona betalt för eget arbete. Redan här spricker kalkylen enligt mig. Förhållandet bör vara det omvända.
Ang. era kostnader så antar jag att ni ska ha trådburet KNX om ni ska ha ett smart hem och det kostar såsom du skrivit. 70' för ett kök räcker inte särskilt långt om ni inte ska ha IKEA:s egna vitvaror och laminatbänkskivor o.s.v. samt att köket inte är så stort.
Vi sålde precis vårt hus och det steg 20%. Vi var beredda att sälja för utgångspris men det var flera olika budgivare som var intresserade. Vi hade tur att många gillade huset.
Vi satte inget lockpris. Det behöver inte vara lockpris bara för att många gillar huset.
Vi satte inget lockpris. Det behöver inte vara lockpris bara för att många gillar huset.
Det är svårt att bedöma om totalkostnaden efter renoveringen är prisvärd. Men om du jämför liknande hus och deras slutpris så ser du om värderingen är rimlig (alltså en totalkostnad på ca 2,7 milj). För om huset kostar 1,5 milj att köpa, och ni räknar med 0,8 för renovering,s å bör du rakt av lägga på 50% på renoveringsbudgeten för oförutsedda kostnader och alltför optimistisk kalkyl.
Och när du jämför så jämför med andra hus som är i rimligt, men inte nyskick. Ett helt nyrenoverat hus kan ibland ge 100 - 200 000 extra i en försäljning, men om 3 år så är det inte nyrenoverat. Så det blir en rätt hög extra boendekostnad om man räknar in den avskrivningen på 3 år.
Som flera här har varit inne på så låter det som ni tar i lite mycket på renovering, och kanske lite (fört mig) konstiga prioriteringar.
OM taket är original från 70- talet så bör det vara hög prio att byta det nu. Och iom. att du kan få det billigt via kompispris, så kör på det så snart släktingen har tid (om det inte läcker innan dess).
OM källaren inte är rätt nydränerad så är det stor sannolikhet att det bör göras snart, framförallt på ett 70-tals hus. Men OM där inte finns några indikationer på problem, så blir det lite svårare att bedöma, risk att man "lagar sönder" något som fungerar.
Elsystemet, om din sambo , elektrikern bedömer att elen behöver åtgärdas så vet han troligen det bättre än vi här på forumet. Men el från 70 talet är nästan aldrig i ett akut dåligt skick. Att satsa på automation är en kul teknik grej, men det ger väldigt lite för det dagliga boendet. OK man kan fixa så att flera rum tänds upp på en gång när man kommer hem, så att lite diverse lampor tänds slumpartat när man är bortrest, slippa sätta lös timer för det osv. Men är det värt 150 000? En ev. köpare kommer definitivt inte att tycka det om 5 år. Om din sambo är elektriker så kan han säkert fixa ev. rena felaktigheter för några få tusenlappar. och en total omdragning av all el i huset, men traditionellt elsystem gör han på ett par dagar, för en materialkostnad på max 20 000. fast det är som sagt troligen inte speciellt nödvändigt.
Jag personligen som är lite tekniknerd, skulle satsa på hemautomation om jag själv vore behörig elektriker med egen firma, så att jag kan dra av hela materialkostnaden som utbildningsmaterial, för min egen kunskapsutveckling. Och skulle min revisor klaga så skulle jag låta bli det helt.
Och när du jämför så jämför med andra hus som är i rimligt, men inte nyskick. Ett helt nyrenoverat hus kan ibland ge 100 - 200 000 extra i en försäljning, men om 3 år så är det inte nyrenoverat. Så det blir en rätt hög extra boendekostnad om man räknar in den avskrivningen på 3 år.
Som flera här har varit inne på så låter det som ni tar i lite mycket på renovering, och kanske lite (fört mig) konstiga prioriteringar.
OM taket är original från 70- talet så bör det vara hög prio att byta det nu. Och iom. att du kan få det billigt via kompispris, så kör på det så snart släktingen har tid (om det inte läcker innan dess).
OM källaren inte är rätt nydränerad så är det stor sannolikhet att det bör göras snart, framförallt på ett 70-tals hus. Men OM där inte finns några indikationer på problem, så blir det lite svårare att bedöma, risk att man "lagar sönder" något som fungerar.
Elsystemet, om din sambo , elektrikern bedömer att elen behöver åtgärdas så vet han troligen det bättre än vi här på forumet. Men el från 70 talet är nästan aldrig i ett akut dåligt skick. Att satsa på automation är en kul teknik grej, men det ger väldigt lite för det dagliga boendet. OK man kan fixa så att flera rum tänds upp på en gång när man kommer hem, så att lite diverse lampor tänds slumpartat när man är bortrest, slippa sätta lös timer för det osv. Men är det värt 150 000? En ev. köpare kommer definitivt inte att tycka det om 5 år. Om din sambo är elektriker så kan han säkert fixa ev. rena felaktigheter för några få tusenlappar. och en total omdragning av all el i huset, men traditionellt elsystem gör han på ett par dagar, för en materialkostnad på max 20 000. fast det är som sagt troligen inte speciellt nödvändigt.
Jag personligen som är lite tekniknerd, skulle satsa på hemautomation om jag själv vore behörig elektriker med egen firma, så att jag kan dra av hela materialkostnaden som utbildningsmaterial, för min egen kunskapsutveckling. Och skulle min revisor klaga så skulle jag låta bli det helt.
Anledningen att vi väljer att göra vid entreplan först är för att vi dels vill kunna flytta in så snabbt som möjligt men också för att lägga fokus på det som är viktigast för oss, att få ett plan färdigt. Då kan vi sedan renovera efter lönen kommer in.
Taket tror vi, utan att ha besiktigat det, klarar sig till nästa år - för att vi helt enkelt inte vill prioritera det om det inte är något fel på det, då anser vi att det viktigaste är att få ett kök, badrum och sovrum till en början.
Likadant med dräneringen, drar vi ut alla levande material som sitter på väggarna(ett rum med pärlspont) och låter det få stå så ett år till så är inte det heller prio för oss.
Visst ska man täta huset från väta först men i vårat fall så vill vi kunna flytta in så snabbt som möjligt - om det inte är akut behov av utvändig renovering.
Som någon skrev ovan så spricker våran budget med 300' Men då har vi räknat hög kostnad för renovering(enligt våra förutsättningar, svärfar äger byggfirma vilket kan hålla nere lite på materialkostnaden) Sedan har jag räknat med minimum pris för vad huset kan tänkas säljas för.
Ahhh vi försöker vara realistiska men det är svårt! Speciellt när man så gärna vill ha huset. Samtidigt som man inte vill göra en dålig affär.
Lutar nog åt att magkänslan får styra sen får allt ordna sig efter hand
Taket tror vi, utan att ha besiktigat det, klarar sig till nästa år - för att vi helt enkelt inte vill prioritera det om det inte är något fel på det, då anser vi att det viktigaste är att få ett kök, badrum och sovrum till en början.
Likadant med dräneringen, drar vi ut alla levande material som sitter på väggarna(ett rum med pärlspont) och låter det få stå så ett år till så är inte det heller prio för oss.
Visst ska man täta huset från väta först men i vårat fall så vill vi kunna flytta in så snabbt som möjligt - om det inte är akut behov av utvändig renovering.
Som någon skrev ovan så spricker våran budget med 300' Men då har vi räknat hög kostnad för renovering(enligt våra förutsättningar, svärfar äger byggfirma vilket kan hålla nere lite på materialkostnaden) Sedan har jag räknat med minimum pris för vad huset kan tänkas säljas för.
Ahhh vi försöker vara realistiska men det är svårt! Speciellt när man så gärna vill ha huset. Samtidigt som man inte vill göra en dålig affär.
Lutar nog åt att magkänslan får styra sen får allt ordna sig efter hand
Det är nog inte lockpriser. Vi har en överhettad efterfrågan på bostäder som håller på att bli ett samhälleligt problem.
Hur länge tänker ni behålla huset?
På 30 år är några 100' mer än ni tänkt ingenting. På kort sikt får ni nog inte tillbaka dom pengarna.
Känns det dyrt så stryk från listan och gör lite "pö om pö".
Utan att ha sett huset så:
Byta el - Vänta Är säkert i tillräckligt bra skick ett tag till och man måste inte ha smarta hem typ KNX
Golvvärme 103 kvm - Gör om ni vill ha det. Ett elände att riva upp och bo i.
Dränera - Vänta. Behövs det? Även om det gör det så är det sällan panik.
Tak - Gör om det visar minsta tecken på att vara dåligt, och det kan det vara trots att det bara är 40+ år
Fönster - Helt onödigt om dom inte är ruttna eller trasiga.
2 badrum - Gör åtminstone ett av dom direkt.
Nytt kök - Gör
Ytskikt - Tag allteftersom
Hur länge tänker ni behålla huset?
På 30 år är några 100' mer än ni tänkt ingenting. På kort sikt får ni nog inte tillbaka dom pengarna.
Känns det dyrt så stryk från listan och gör lite "pö om pö".
Utan att ha sett huset så:
Byta el - Vänta Är säkert i tillräckligt bra skick ett tag till och man måste inte ha smarta hem typ KNX
Golvvärme 103 kvm - Gör om ni vill ha det. Ett elände att riva upp och bo i.
Dränera - Vänta. Behövs det? Även om det gör det så är det sällan panik.
Tak - Gör om det visar minsta tecken på att vara dåligt, och det kan det vara trots att det bara är 40+ år
Fönster - Helt onödigt om dom inte är ruttna eller trasiga.
2 badrum - Gör åtminstone ett av dom direkt.
Nytt kök - Gör
Ytskikt - Tag allteftersom
Medlem
· Etelä Pohjanmaa
· 2 469 inlägg
Varför måste renoveringarna ni gör motiveras med hur värdet på huset ändras? Ska ni köpa för att sälja? Renoverar ni inte för att bo och trivas i ert hus?
Ni tycker nu att ni har räknat högt, men det tillkommer så otroligt mycket småsaker som ni inte har räknat med. Har ni t.ex. en verktygspark för en renovering som detta? Jag har lagt närmare 30' på verktyg för renovering av vår lägenhet och då är det inga extremgrejer, men några borr här och nya bits där blir snabbt mycket pengar. Just köket och badrummet är områden som lätt drar iväg. Prova bygga upp ert tänkta kök på IKEA och se vad det kostar. Sedan tillkommer ju VS i köket och kakel, belysningsarmaturer o.s.v. Har ni budgeterat för förvaring såsom garderober och liknande? En garderobsvägg på 3 meter med trevlig inredning kostar 15'.Dags skrev:
Jag förstår att er svärfar har byggfirma, men så länge den inte är väldigt stor har han inte så pass mycket bättre priser än vad ni själva har på byggmax eller liknande. Jag jobbar själv i byggbranschen på ett större entreprenadföretag (Oms. > 500 miljoner) och vi har inte extremlåga priser på material.
Vad gäller el så tycker jag nog att ni tänker helt rätt som fixar till det. Ett elsystem från 70-talet är som flera säger, sannolikt inte i akuta problem, men jag tycker iallafall att det är värt en uppdatering. Men man behöver ju inte spendera ohyggliga summor på det. Dra nya trådar så att ni får jordade uttag överallt, byt uttag och brytare, och sätt absolut in jordfelsbrytare om det inte redan finns. Centralen kanske det är lika bra att byta när man ändå är och där och håller på, men är det en fin diazed-central som det går att sätta jordfelsbrytare på så kan ju den behållas.
Det är dock ofta mycket utökningar som behöver göras, tex golvvärme till badrum, nya maskiner i köket som behöver egna grupper mm, så man måste eventuellt utöka centralen.
Jag har precis gjort allt detta i mitt hus, och det blev ca 100 timmar för elektrikern och dryga 50000 i material (då ingår en del extra som spotlights mm)
Det är dock ofta mycket utökningar som behöver göras, tex golvvärme till badrum, nya maskiner i köket som behöver egna grupper mm, så man måste eventuellt utöka centralen.
Jag har precis gjort allt detta i mitt hus, och det blev ca 100 timmar för elektrikern och dryga 50000 i material (då ingår en del extra som spotlights mm)
Prioriteringen när det gäller hus är
Skalet först, alltså tak och ytterväggar.
Vad har du för glädje av ett helt nytt kök när det regnar in?
Dränering kan man säkerligen vänta med.
Skalet först, alltså tak och ytterväggar.
Vad har du för glädje av ett helt nytt kök när det regnar in?
Dränering kan man säkerligen vänta med.
Är huset orört sedan det byggdes skall ni börja åtgärda alla nödvändiga saker så huset klarar väder och vind.
Börja med nytt tak därefter dränering och rent praktiskt i den ordningen för annars kan det bli bökigt med ställning på ny grävd mark. Därefter är det ytterväggar och fönster, sedan kommer insidan. Någon tidigare pratar ROT men ni skulle vad jag förstår göra jobbet själva då gäller inte ROT. Anlitar ni mycket yrkesfolk så är nog hela er kalkyl spräckt redan vid punkt 1. När nu huse är säkrat mot väder och vind då tar man insidan för bästa slut resultat. Men gör en noggrann plan innan ni börjar så att ni inte behöver flytta fönster eller dörrar när fasaden är nygjord och färdig.
Börja med nytt tak därefter dränering och rent praktiskt i den ordningen för annars kan det bli bökigt med ställning på ny grävd mark. Därefter är det ytterväggar och fönster, sedan kommer insidan. Någon tidigare pratar ROT men ni skulle vad jag förstår göra jobbet själva då gäller inte ROT. Anlitar ni mycket yrkesfolk så är nog hela er kalkyl spräckt redan vid punkt 1. När nu huse är säkrat mot väder och vind då tar man insidan för bästa slut resultat. Men gör en noggrann plan innan ni börjar så att ni inte behöver flytta fönster eller dörrar när fasaden är nygjord och färdig.
Huset är byggt 69
Huset klarar idag väder och vind vad vi kan se och vad säljaren säger - men det får besiktningen avgöra.
Sjukt jobbigt med budgivning, nu är vi 310' över utgångspriset......Mycket pengar! Kan man få tak och ett kök för
Huset klarar idag väder och vind vad vi kan se och vad säljaren säger - men det får besiktningen avgöra.
Sjukt jobbigt med budgivning, nu är vi 310' över utgångspriset......Mycket pengar! Kan man få tak och ett kök för
Att misstänka lockpriser kan vara ett försvarsmekanism för att inte behöva se att man betalar ett överpris.
En budgivning mellan två som verkligen vill ha huset har inte mycket med husets värde att göra.
Man tror att huset är värd det som motparten bjuder, och lägger ett lite högre bud som ökar husets värde ännu mer.
Men om du nu med möda, många rabatter och mycket egentid kan räkna hem en renovering, då låter det inte som ett lockpris men snarare att ni håller på att betala ett överpris.
En budgivning mellan två som verkligen vill ha huset har inte mycket med husets värde att göra.
Man tror att huset är värd det som motparten bjuder, och lägger ett lite högre bud som ökar husets värde ännu mer.
Men om du nu med möda, många rabatter och mycket egentid kan räkna hem en renovering, då låter det inte som ett lockpris men snarare att ni håller på att betala ett överpris.
Man ska renovera för att trivas, men samtidigt är det bra att ha det ekonomiska värdet i bakhuvudet. Det är inte ovanligt att livssituationen snabbt ändras och att man då står inför en husförsäljning snabbare än man tänkt sig. I det läget kanske man inte heller har råd att sälja med förlust.Finndjävel skrev: