Stuga/or för uthyrning
Hej,
Mitt första inlägg så var snälla
Jag har en fastighet som jag vill exploatera. Den är modell större men nackdelen är att den är omgiven av olika stugområden. Det gör att kommunen bara vill godkänna stugor på området. Fördelen är att de gärna ser att jag gör det kommersiellt.
Jag har ingen erfarenhet av bygg så jag vill gärna ha hjälp av er experter här.
Min tanke är små stugor som jag hyr ut som hyresrätter året om (efterfrågan finns).
Jag tittar på denna Flybo Picazzo med loft 456 000 fritt fabrik ex moms. Tekn specfikation finns bilagd.
Vilken grund? ja frågorna är många
Är detta rimligt och vad slutar det i så fall på per inflyttningsklar stuga?
Det känns dyrt när man hör att andra på forumet fått till större stugor inflyttningsklara för runt halv miljon? Något som jag siktar på för att få bra ekonomi i det hela.
/Andy
Mitt första inlägg så var snälla
Jag har en fastighet som jag vill exploatera. Den är modell större men nackdelen är att den är omgiven av olika stugområden. Det gör att kommunen bara vill godkänna stugor på området. Fördelen är att de gärna ser att jag gör det kommersiellt.
Jag har ingen erfarenhet av bygg så jag vill gärna ha hjälp av er experter här.
Min tanke är små stugor som jag hyr ut som hyresrätter året om (efterfrågan finns).
Jag tittar på denna Flybo Picazzo med loft 456 000 fritt fabrik ex moms. Tekn specfikation finns bilagd.
Vilken grund? ja frågorna är många
Är detta rimligt och vad slutar det i så fall på per inflyttningsklar stuga?
Det känns dyrt när man hör att andra på forumet fått till större stugor inflyttningsklara för runt halv miljon? Något som jag siktar på för att få bra ekonomi i det hela.
/Andy
En stor stuga inflyttningsklar för en halv mille? Det tror jag du ska ta med en mycket stor nypa salt. Det gäller antagligen någon som gör allt själv, som känner elektrikern, som har en granne med grävmaskin och som driver en köks- och badrumsinredningsbutik
Just de där två meningarna får mig att dra öronen åt mig. Jag skulle vara ytterst tveksam till att ge mig in i ett kommersiellt projekt där jag totalt saknar erfarenhet.madrid72 skrev:
Professionell fastighetsförvaltning är en lågmarginalbransch, med avkastning på omkring 3% - 5% på eget kapital. Så det är inte som att skära guld med täljkniv.
Jag hade sett till att åtminstånde ha en ordentligt genomarbetad affärsplan och en erfaren rådgivare innan jag påbörjade något sånt här. Forumen kanske kan fungera som rådgivare, men se själv till att du verkligen förstår alla aspekter av detta innan du sätter din privatekonomi på spel.
Ska man få bra marginaler i en sån här verksamhet så hade jag nog tänkt så här.
- Bygg Attefallshus utifrån en beprövad byggbeskrivning. De verkar vara lika stora som funkismodellen av stugan du tänker på. Bygg alla hus likadana. Om du senare behöver avveckla verksamheten så borde Attefallshusen vara säljbara.
- Se till att få tag i billig arbetskraft och en pålitlig och erfaren arbetsledare. Kanske polska byggare eller migranter som du anställer i ett separat bemanningsbolag. Någon bonde med traktor som kan utföra markarbetena. Se själv till att det inte byggfuskas så att du får mögelproblem eller liknande.
- Se till att fixa ett avtal med något sågverk som tillhandahåller allt trämaterial. Du kan spara mycket pengar på att gå förbi bygghandeln. Mycket material kan nog importeras från Polen.
- Bygg med enkel standard. Inga kaklade badrum eller dyra ytskikt. Folk som vill bo i en 25 kvm stuga är knappast villiga att betala extra för hög standard. Uthyrningsboende slits också hårt. Tänk plastmattor, plastfönster, ikea-kök osv.
- Bygg så stora altaner som möjligt i anslutning till husen, det ger stort mervärde för liten merkostnad.
- Lägg all el, internetanslutning, V/A och liknande i en gemensam anläggning och sälj vidare detta till de boende. Det finns rätt bra marginaler att hämta här. T.ex. kostar företags-ADSL knappt 800kr/mån och privat knappt hälften. Om vi antar att du säljer detta vidare till 5 stugor för 250:- högre hyra så har du en vinst på drygt 8000 kr/år bara där.
- Låt gräsklippning, snöskottning och liknande ingå i hyran så att du inte behöver ha en gubbe som går där och drar pengar.
- Bygg Attefallshus utifrån en beprövad byggbeskrivning. De verkar vara lika stora som funkismodellen av stugan du tänker på. Bygg alla hus likadana. Om du senare behöver avveckla verksamheten så borde Attefallshusen vara säljbara.
- Se till att få tag i billig arbetskraft och en pålitlig och erfaren arbetsledare. Kanske polska byggare eller migranter som du anställer i ett separat bemanningsbolag. Någon bonde med traktor som kan utföra markarbetena. Se själv till att det inte byggfuskas så att du får mögelproblem eller liknande.
- Se till att fixa ett avtal med något sågverk som tillhandahåller allt trämaterial. Du kan spara mycket pengar på att gå förbi bygghandeln. Mycket material kan nog importeras från Polen.
- Bygg med enkel standard. Inga kaklade badrum eller dyra ytskikt. Folk som vill bo i en 25 kvm stuga är knappast villiga att betala extra för hög standard. Uthyrningsboende slits också hårt. Tänk plastmattor, plastfönster, ikea-kök osv.
- Bygg så stora altaner som möjligt i anslutning till husen, det ger stort mervärde för liten merkostnad.
- Lägg all el, internetanslutning, V/A och liknande i en gemensam anläggning och sälj vidare detta till de boende. Det finns rätt bra marginaler att hämta här. T.ex. kostar företags-ADSL knappt 800kr/mån och privat knappt hälften. Om vi antar att du säljer detta vidare till 5 stugor för 250:- högre hyra så har du en vinst på drygt 8000 kr/år bara där.
- Låt gräsklippning, snöskottning och liknande ingå i hyran så att du inte behöver ha en gubbe som går där och drar pengar.
Det kan man säkert, men med tanke på att stugan redan verkar prispressad, så är det nog bara du själv som kan avgöra vad som skulle kunna skäras ned på och ändå ha en stuga som dina kunder vill bo i.madrid72 skrev:
Sätt dig ner och gör en kalkyl, du kan ju utgå ifrån stugan du har. Kolla vad du får betala för allt material om du skulle bygga stugan själv i lösvirke.
Det är ett digert arbete att bli egenföretagare.
Samtidigt bör du kontakta stugtillverkaren och börja förhandla med dem, för att se hur mycket du kan pressa priset på stugorna. Borde gå en del eftersom du ska ha flera stugor.
Åsså måste du planera området och ta in offerter från markentreprenörer. Glöm inte vägar, bil, cykel och eller gång-vägar, inom området. Grönområde, gemensamhetslokaler med tvättstuga, sopr
Men du bör börja med att göra en affärsplan, så du vet hur ekonomin får se ut, och vilka kostnader du kan bära. Glöm inte risktilläggen och att ha ett extrakapital som är större än risktilläggen.
Jag är ledsen Pelpet, men jag tror du missar några mycket viktiga och avgörande punkter.
För att få bygga ett Attefallshus på tomten, måste det finnas en huvudbyggnad. Jag misstänker att TS dessutom bara skulle kunna bygga ett Attefallshus, om det funnits en huvudbyggnad på fastigheten.
Dessutom ska man i första hand utgå ifrån kundernas behov. Om det finns ett underlag för folk som vill bo fast, året runt, i 25 kvm stugor, så visst. Men det har jag svårt att tro på. Oavsett vilket, så är det marknadens behov och krav man måste utgå ifrån. Annars kommer TS att få sälja sina hus vidare innan någon ens flyttat in i dem.
Hyresgästerna skall alltså hyra sin bostad men gemensamt äga VA? Hur tänkte du där?
Ja, gräsklippning, snöskottning osv ska nog ingå i hyran, vilket innebär att hyresvärden (TS) står för det (inte tvärtom). Möjligen kan man ordna med en vicevärd som sköter det.
För att få bygga ett Attefallshus på tomten, måste det finnas en huvudbyggnad. Jag misstänker att TS dessutom bara skulle kunna bygga ett Attefallshus, om det funnits en huvudbyggnad på fastigheten.
Dessutom ska man i första hand utgå ifrån kundernas behov. Om det finns ett underlag för folk som vill bo fast, året runt, i 25 kvm stugor, så visst. Men det har jag svårt att tro på. Oavsett vilket, så är det marknadens behov och krav man måste utgå ifrån. Annars kommer TS att få sälja sina hus vidare innan någon ens flyttat in i dem.
Hyresgästerna skall alltså hyra sin bostad men gemensamt äga VA? Hur tänkte du där?
Ja, gräsklippning, snöskottning osv ska nog ingå i hyran, vilket innebär att hyresvärden (TS) står för det (inte tvärtom). Möjligen kan man ordna med en vicevärd som sköter det.
Jag tänkte inte att man ska bygga ett Attefallshus (i meningen komplementbostadshus) utan använda byggbeskrivningar för Attefallshus fast med bygglov. Det är standardiserade modeller som borde vara både beprövade och enkla att sälja vidare om verksamheten ska avvecklas.
Jag tänkte mig en fastighet men med flera lägenheter, där man låter VA, el och internet stå på fastigheten med ett abbonemang. Sedan får värden (TS) göra manuella avläsningar och avstämningar. Det borde finnas abbonemans- och anslutningsavgifter att spara på detta.
Jag ser en ekonomisk fördel med att hyresgäster sköter snöskottning. Ska TS göra det på betald arbetstid så blir det mycket dyrare för hyresgästerna att betala det med skattade pengar jämfört med om de tar fram spaden.
Jag tänkte mig en fastighet men med flera lägenheter, där man låter VA, el och internet stå på fastigheten med ett abbonemang. Sedan får värden (TS) göra manuella avläsningar och avstämningar. Det borde finnas abbonemans- och anslutningsavgifter att spara på detta.
Jag ser en ekonomisk fördel med att hyresgäster sköter snöskottning. Ska TS göra det på betald arbetstid så blir det mycket dyrare för hyresgästerna att betala det med skattade pengar jämfört med om de tar fram spaden.
Det du beskriver är ju precis vad TS gör, köper stugor med en färdig lösning. Vad menar du att skillnaden med ditt förslag skulle vara?pelpet skrev:
Ok, vill till då att underhåll och administration för tjänsten och vidareförsäljningen inte blir dyrare än intäkten. Det räcker att det strular en eller två gånger och att TS måste ringa in någon, för att de där 8000:- ska ha ätits upp.
Det är en sak som är väldigt viktig att tänka på när man driver verksamhet, man kan aldrig spara sig till en förtjänst. Man måste se till vad marknaden/kunderna vill ha, vad de är beredda att betala för det, vilken investering som måste göras och vilka omkostnader man kommer att ha. Sedan får man titta på risken och vinsten.
Att man har en anslutning till fastigheten för ex.vis el är antagligen den enda vettiga lösningen. Huruvida TS sedan kan ta provision på el-försäljningen i vinstsyfte, kan man ju fundera över. Det kan vara både enklare och mer lönsamt med varmhyra. Kunderna blir antagligen inte heller så förtjusta när de upptäckter att hyran saltas inte bara med bredband utan även med el, vatten och avlopp och att ingenting av det man normalt kan förvänta sig ingår i en hyra, inte ingår, som fastighetsskötseln t.ex. Hyran TS kan ta ut måste ju ställas i relation till detta, annars kommer ingen att vilja bo där.Och gemenasmhetsytorna, vem ska skotta och klippa dem? Nej, jag är ledsen, men det är upplagt för problem. Till och med små bostadsrättsföreningen har ofta just snöskottningen på entreprenad, även om gräsklippningen i en del mindre föreningar är fördelad över medlemmarna. Men då klipper de medlemmarna "sin egen" gräsmatta. Sedan kan man fundera på vad som händer rent juridiskt om tant Agda inte skottat när det var hennes tur, och graanngubben därför haklar och bryter lårbenet. Står då TS utan ansvar?
Goda tankar, men jag tror tyvärr inte på dem i praktiken. Bättre att erbjuda ett bekvämt boende till sina hyresgäster, och se till att ta ut en hyra så att det går runt. Och om det inte gör det, då ska man inte satsa på det från början. Som jag tror jag nämnde tidigare, börja med att göra en affärsplan
Att det nog går att göra billigare om man lyckas hitta billig arbetskraft. Jag tycker att en knapp halvmiljon (ex moms) för en stuga på 25 kvadrat är mycket pengar. Materialet och inredningen till ett sånt hus borde hamna på kanske 150000 ex moms om man lyckas hitta riktigt bra priser. Jag byggde en oisolerad frigga med schysst (dyrt) plåttak för 25 ex moms om man bara räknar material. För det dubbla borde man kunna få till stommen till en oinredd attafallare med papptak. Då har man 100' ex moms kvar till inredning, kök, badrum mm. Plus arbete såklart.thomasx skrev:
Ett vanligt villabygge kostar ju typiskt 20 - 30 000 per kvm. I en mindre stuga kostar de dyra sakerna relativt mer, så en stuga på ex. 25 kvm, borde ha ett kvadratmeterpris i övre delen av prisspannet. Dessutom har du relativt sett mer ytterväggar (som skall värmas upp) per kvm hus, om huset är litet. Driftskostnaden blir högre.
Det är rätt stor skillnad på en oinredd friggebod och ett nyckelfärdigt bostadshus, även om bostadshuset "bara" är dubbelt så stort som friggeboden. Det är inte bara det att man ska ha inredning, kök och badrum, man ska ha isolering, värme, ventilation, vatten, avlopp och el också, för att inte tala om ytskikt i alla rum, innerväggar, innergolv och innertak. Dörrar och fönster är inte heller gratis.pelpet skrev:
Det är bara att ta specen TS presenterade och börja sätta en kostnad på varje rad, så har man snart slutsumman. Det är ju en alldeles utmärkt start-spec för en gör-det-självare
Det skulle placera TS hus runt 900 papp. Grundarbete, el och VA, bygglov, gemensamhetsanläggningar osv tillkommer, så tja, svårt att säga på rak arm men kanske inte orimligt, även om man tycker att det borde gå att göra billigare.hempularen skrev:
TS, du får helt enkelt sätta dig ner och göra en kalkyl och presentera, så får vi se om vi har några mer detaljerade förslag kring besparingar.
En grej jag såg i specen på stugan var Fibo-trespo paneler i badrummet. De är inte gratis, men, tar man hänsyn till installationsarbete så är de kanske inte dyrare heller, även om jag tycker att en plastmatta borde bli billigare. I det stora hela är det dock en mycket liten besparing.
Hittar en länk till Älvsbyhus - Tor som kostar 1,5 miljon för 120 kvmhempularen skrev:
https://www.byggahus.se/husmodeller/alvsbyhus-tor
Och det går utan problem att hitta fler husmodeller som kostar långt under 20 tkr/kvm.