Konstruktionsfel telgel fasad, Dolt fel?
Hej
Har under 3 års tid haft problem med att det läcker in från ett burspråk /balkong och ner i vardagsrummet.
Historien i korthet. Vi köpte huset för 3 år sedan. Vi fick reda på att bara några månader innan försäljning hade detta burspråk läkt in med vattenskada som följd.
Detta var åtgärdat genom att hela balkonggolvet var omgjort och tätat och nytt parkettgolv i rummet under, samt nytt innertak.
Julafton år 1 börjar det komma in vatten- Fick då kontakt med firman som gjort jobbet som tog på sig att gör om jobbet på garanti med en annan metod.
Första riktiga stormen vinter 2 börjar det åter läcka in. Trotts att balkongen är omgjord igen. Denna gången konstaterade vi att de hade slarvat med att sätta tillbaka plåtarna runt balkongdörren så det kunde regna rakt in i väggen och att även ett gammalt vindsfönster var så dåligt att det kunde regna in i väggen (detta är åtgärdat).
Men den stora punkten som gör att vi nu (när det åter börjar droppa in) börjar fundera på dolt fel är hur ytterväggen är byggd.
Någon gång på slutet av 70 talet lätt tidigare ägarna tilläggsisolera huset och bygga en ny tegelfasad. När vi rev av plåtningen runt balkongdörren kunde vi konstatera att den nya väggen står murad direkt på balkongen/ burspråks taket utan någon form av tätning eller dränering. Det gör att allt vatten som läcker in genom tegelfasaden inte har någon annanstans att ta vägen än ner i rummet under. Vi kunde också konstatera att det inte fanns någon luftspalt mellan isoleringen och ytterväggen så isoleringen var blött som man kunde vrida vatten ur det.
Kan denna konstruktion räkas som dolt fel. Jag kan tänka mig 2 punkter som gör att det inte blir det men är inte säker.
1. Vi vist om att det läkt in, (Men här sa alla att det var balkongen och det var åtgärdat.)
2. Konstruktionen av den nya ytterväggen kan vara tids typisk för slutet av 70 talet.
Någon kunnig som kan svara om det är lönt att gå vidare eller är det inte lönt?
Har under 3 års tid haft problem med att det läcker in från ett burspråk /balkong och ner i vardagsrummet.
Historien i korthet. Vi köpte huset för 3 år sedan. Vi fick reda på att bara några månader innan försäljning hade detta burspråk läkt in med vattenskada som följd.
Detta var åtgärdat genom att hela balkonggolvet var omgjort och tätat och nytt parkettgolv i rummet under, samt nytt innertak.
Julafton år 1 börjar det komma in vatten- Fick då kontakt med firman som gjort jobbet som tog på sig att gör om jobbet på garanti med en annan metod.
Första riktiga stormen vinter 2 börjar det åter läcka in. Trotts att balkongen är omgjord igen. Denna gången konstaterade vi att de hade slarvat med att sätta tillbaka plåtarna runt balkongdörren så det kunde regna rakt in i väggen och att även ett gammalt vindsfönster var så dåligt att det kunde regna in i väggen (detta är åtgärdat).
Men den stora punkten som gör att vi nu (när det åter börjar droppa in) börjar fundera på dolt fel är hur ytterväggen är byggd.
Någon gång på slutet av 70 talet lätt tidigare ägarna tilläggsisolera huset och bygga en ny tegelfasad. När vi rev av plåtningen runt balkongdörren kunde vi konstatera att den nya väggen står murad direkt på balkongen/ burspråks taket utan någon form av tätning eller dränering. Det gör att allt vatten som läcker in genom tegelfasaden inte har någon annanstans att ta vägen än ner i rummet under. Vi kunde också konstatera att det inte fanns någon luftspalt mellan isoleringen och ytterväggen så isoleringen var blött som man kunde vrida vatten ur det.
Kan denna konstruktion räkas som dolt fel. Jag kan tänka mig 2 punkter som gör att det inte blir det men är inte säker.
1. Vi vist om att det läkt in, (Men här sa alla att det var balkongen och det var åtgärdat.)
2. Konstruktionen av den nya ytterväggen kan vara tids typisk för slutet av 70 talet.
Någon kunnig som kan svara om det är lönt att gå vidare eller är det inte lönt?
Jag får inte riktigt bilden klar för mig från din beskrivning. Detta att tegel står direkt på balkonen låter iofs som det kan vara ett fel. Luftspalt mellan tegel och isolering har jag inte koll på hur man gjorde på 70- talet.
De två punkter du tar upp kan jag tänka mig att säljaren kommer att trycka på om du försöker få ersättning för dolt fel.
Jag tycker det låter konstigt med det här felet. För om felet beror på en felaktig konstruktion för 40 år sedan, så borde det ju varit problem med läckor i 40 år. Vilket känns orimligt. Utan rimligen så har något hänt i modern tid.
Något klart entydigt svar på frågan om detta är ngt. som säljaren är ansvarig för kan nog ingen annan än tingsrätten ge.
De två punkter du tar upp kan jag tänka mig att säljaren kommer att trycka på om du försöker få ersättning för dolt fel.
Jag tycker det låter konstigt med det här felet. För om felet beror på en felaktig konstruktion för 40 år sedan, så borde det ju varit problem med läckor i 40 år. Vilket känns orimligt. Utan rimligen så har något hänt i modern tid.
Något klart entydigt svar på frågan om detta är ngt. som säljaren är ansvarig för kan nog ingen annan än tingsrätten ge.
Det kan mycket väl ha läckt i flera år utan att det märkts. När vi i vintras tog ner innertaket stod det flera liter vatten i difusions plasten. En lite sjö. Om det tidigare bara har små läckt så har det inte runnit in så man märkt det. Men nu när det är blötare och blåsigare vintrar. Fasaden började få sina sprickor och vindsfönstret var kass så "rann det över".
Tidigare vintrar har vi fått in 1-2 l på ett dygn vid storm. Nu när fasaden är lagad. fönstren fixade fick vi vid senaste stormen i november i år bara 1dl. Hade då plasten och innertaket varit uppsatt igen hade det inte märkts.
Tidigare vintrar har vi fått in 1-2 l på ett dygn vid storm. Nu när fasaden är lagad. fönstren fixade fick vi vid senaste stormen i november i år bara 1dl. Hade då plasten och innertaket varit uppsatt igen hade det inte märkts.
Tja... Det är ingen lätt match du har att gå om du väljer att försöka processa mot säljaren i ett fall som detta.
Min spontana tanke var att det inte är dolt fel. Men om du kan bevisa att det är tilläggsisoleringen som är boven, samt (det viktigaste) om konstruktionen var korrekt enligt den tidens "regler" Så med andra ord börja med att ta reda om
Balkong är nog ett känt riskmoment vilket kan göra att rätten anser att det ställs större krav på din undersökning.
Men det är väldigt svårt att svara på överhuvudtaget, med den information som getts...
Ett väldigt knepigt fall som jag tror är svårt att vinna. Men man vet aldrig...
Min spontana tanke var att det inte är dolt fel. Men om du kan bevisa att det är tilläggsisoleringen som är boven, samt (det viktigaste) om konstruktionen var korrekt enligt den tidens "regler" Så med andra ord börja med att ta reda om
Balkong är nog ett känt riskmoment vilket kan göra att rätten anser att det ställs större krav på din undersökning.
Men det är väldigt svårt att svara på överhuvudtaget, med den information som getts...
Ett väldigt knepigt fall som jag tror är svårt att vinna. Men man vet aldrig...
Att det inte blir en lätt match inser jag. Allt med dolda fel verkar vara lite hej och hå hur utfallet blir.
Men ett total byte av tegelfasad är ingen liten utgift. Därför utvärderas alla vägar.
Balkongen som sådan är nog körd att få godkänd. Men att väggen inte är gjord med luftspalt (som jag antar redan på slutet av 70 talet var regel) går ju inte att upptäcka utan att göra åverkan på väggen. Därför känns det mer som ett "dolt fel".
Vad mer information kan behövs för att få ett klarare läge att bedöma?
Men ett total byte av tegelfasad är ingen liten utgift. Därför utvärderas alla vägar.
Balkongen som sådan är nog körd att få godkänd. Men att väggen inte är gjord med luftspalt (som jag antar redan på slutet av 70 talet var regel) går ju inte att upptäcka utan att göra åverkan på väggen. Därför känns det mer som ett "dolt fel".
Vad mer information kan behövs för att få ett klarare läge att bedöma?
Det är nog inte dolt fel utan så som man byggde på 70-talet. Vi har likadant i vårt hus och hade samma problem med en "inbyggd" balkong.
Vi har suterränghus med putsade lättbetongväggar i nedre plan, betongbjälklag och betongväggar med isolerad tegelfasad på övre våningsplanet.
Tegel, 100 mm bergull och sen 150 mm betong är vad våra väggar består av. Ingen luftspalt och ingen avrinning finns.
Precis som för er så hade vi vattenläcka från balkongen ner i lättbetongväggarna under. Vi har nu byggt in hela balkongen till del av matsalen istället och den gång som fortfarande finns ovan en yttervägg har jag konstruerat en "Nivell" lösning för så den ska hållas någorlunda torr.
Vi har tätat den del av gången som finns kvar av balkongen så gott det går utvändigt men eftersom det finns sprickor mellan betongbjälklag och lättbetongväggar kommer vi aldrig att få det 100% tätt, därav "Nivell" lösningen...
De tegelväggar jag rev för att bygga om balkongen hade blöt isolering längst ner...
Vi har suterränghus med putsade lättbetongväggar i nedre plan, betongbjälklag och betongväggar med isolerad tegelfasad på övre våningsplanet.
Tegel, 100 mm bergull och sen 150 mm betong är vad våra väggar består av. Ingen luftspalt och ingen avrinning finns.
Precis som för er så hade vi vattenläcka från balkongen ner i lättbetongväggarna under. Vi har nu byggt in hela balkongen till del av matsalen istället och den gång som fortfarande finns ovan en yttervägg har jag konstruerat en "Nivell" lösning för så den ska hållas någorlunda torr.
Vi har tätat den del av gången som finns kvar av balkongen så gott det går utvändigt men eftersom det finns sprickor mellan betongbjälklag och lättbetongväggar kommer vi aldrig att få det 100% tätt, därav "Nivell" lösningen...
De tegelväggar jag rev för att bygga om balkongen hade blöt isolering längst ner...
Ja, det är nog tyvärr så... Rent allmänt tror jag inte att man har mycket att komma med för dolda fel när man sitter i en 70-tals kåk... Man kan ju undra hur de tänkte på den tiden...
Jag har använt Kiilto X/A+ som tätning för balkong och målat ner över kanten och gjutit upp med fall och så hängrännor...
Jag har använt Kiilto X/A+ som tätning för balkong och målat ner över kanten och gjutit upp med fall och så hängrännor...
Det du måste ta reda på är hur det brukade byggas på -70talet. Det intressanta är hur saker byggdes då. inte hur det byggs idag. Därför så kan ett fel vara rätt.... Egentligen rimligt... Men inte kul för de som drabbas idag...
Det kan vara bra! Om han är bra på huskonstruktioner från -70 talet så är det väldigt mycket värt!viggen_l skrev:
Det har aldrig varit någon byggstandard med tegel utan luftning. Däremot så har du nog ingen chans att få till det som dolt fel, men man skall aldrig säga aldrig.
Men vad menar jag, - jo det syns på utsidan, det skall vara ventilerat genom tegelväggen. Vid andra eller tredje kanske fjärde tegellagret (skiftet) skall det antingen sitta ventilgaller oftast i samma storlek som en tegelsten relativt tätt, kanske på ca 2 m, eller så är det avsaknad av vertikal fog på något av dom nedre skiften men då ännu tätare mellan dessa. På så sätt kan man alltså avgöra om det är rätt utfört. Teglet i sig suger åt sig all fukt och måste därför kunna torka ut. Är det då så att man har fyllt luftspalten med isolering så är det sannolikt så att det inte finns ventiler vilket är helt fel.
När det gäller TS läckage från balkong så är det tydligen någon entreprenör som inte lyckas med sin förehavanden men som tydligen även godtagit reklamationen så det är inget dolt fel i sig.
Som en parentes kan jag ju påminna om sk. enstegstätade villor (puts direkt på isolering) som det har diskuterats mycket om dom senaste åren. En tegelvägg utan luftspalt blir ungefär samma sak.
Men vad menar jag, - jo det syns på utsidan, det skall vara ventilerat genom tegelväggen. Vid andra eller tredje kanske fjärde tegellagret (skiftet) skall det antingen sitta ventilgaller oftast i samma storlek som en tegelsten relativt tätt, kanske på ca 2 m, eller så är det avsaknad av vertikal fog på något av dom nedre skiften men då ännu tätare mellan dessa. På så sätt kan man alltså avgöra om det är rätt utfört. Teglet i sig suger åt sig all fukt och måste därför kunna torka ut. Är det då så att man har fyllt luftspalten med isolering så är det sannolikt så att det inte finns ventiler vilket är helt fel.
När det gäller TS läckage från balkong så är det tydligen någon entreprenör som inte lyckas med sin förehavanden men som tydligen även godtagit reklamationen så det är inget dolt fel i sig.
Som en parentes kan jag ju påminna om sk. enstegstätade villor (puts direkt på isolering) som det har diskuterats mycket om dom senaste åren. En tegelvägg utan luftspalt blir ungefär samma sak.
Redigerat:
Fast de enstegstätade fasaderna har ju dessutom tunnputs, som jag har hört (rätt/fel??) innehåller stora mängder Latex. Dvs. lite tillyxat kan man hävda husen inte är putsade utan målade med sandbladad latexfärg. Det gör att fukt som kommer in aldrig kommer ut genom den täta fasaden.
Det är lite lurigt att som du säger "det syns på utsidan" för det finns öppna fogar i nedersta raden. Inte så ofta som det säkert bör vara men det finns. Så därav kan man inte automatiskt dra slutsatsen att luftspalt saknas. Det har vi inte kunnat konstatera förrän vi tagit bort plåtar runt fönster och dörr.
När det gäller balkongen kan man säga att allt reparations arbete som är gjort där är ogjort det inte den som läcker. Det är vattnet som tränger ner mellan den gammal och den nya fasaden som inte kommer ut och sen rinner ner i rummet under. Konstruktionen är gjord så att den nya väggen står murad direkt på betongen till balkongen utan något tätt skick i mellan. Man kan säga att väggen blir som en stor tratt ner i rummet.
Vi får vara glada att vi har helteglat. Annars hade vi nog haft en väldigt rutten fasad.
Jag fick tag på byggnads ingenjören. Och han hade nog varit av rätta virket att svara på 70tals konstruktioner, 80 år gammal. Men tyvärr hade han nyligen blivit blind på grund av en sjukdom och slutat. Så jag får leta vidare.
När det gäller balkongen kan man säga att allt reparations arbete som är gjort där är ogjort det inte den som läcker. Det är vattnet som tränger ner mellan den gammal och den nya fasaden som inte kommer ut och sen rinner ner i rummet under. Konstruktionen är gjord så att den nya väggen står murad direkt på betongen till balkongen utan något tätt skick i mellan. Man kan säga att väggen blir som en stor tratt ner i rummet.
Vi får vara glada att vi har helteglat. Annars hade vi nog haft en väldigt rutten fasad.
Jag fick tag på byggnads ingenjören. Och han hade nog varit av rätta virket att svara på 70tals konstruktioner, 80 år gammal. Men tyvärr hade han nyligen blivit blind på grund av en sjukdom och slutat. Så jag får leta vidare.
Jagar du fortfarande "dolt fel"?
Jag tror inte du har något att hämta där, tyvärr. Visst, du kan försöka men det ska vara ett fel som köparen inte hade anledning att räkna med i hänsyn till fastighetens skick, ålder och pris, som det heter.
Med tanke på fastighetens ålder och att det inte finns öppna fogar eller avluftningar i fasaden kan du heller inte förvänta dig att det finns luftspalt.
S.k. skalmurar från 70-talet är kända för sina problem. Det var t.ex. vanligt att om de hade luftspalt och avluftning så trillade murbruk ner och täppte igen avluftningen. I det fallet skulle en "undersökningsplikt" betyda att du måste gå och peta i avluftningarna för att se om de var öppna.
Eftersom du vet att du har en skalmur utan avluftningar kan du också då direkt misstänka att det inte finns någon luftspalt (eftersom luften inte har någonstans att ta vägen) och därför är fasaden en "riskkonstruktion"...
Det är mina 2 ören om dolt fel...
Jag tror du i så fall har större chans att jaga säljaren för felaktigt utförd ombyggnad...
Jag tror inte du har något att hämta där, tyvärr. Visst, du kan försöka men det ska vara ett fel som köparen inte hade anledning att räkna med i hänsyn till fastighetens skick, ålder och pris, som det heter.
Med tanke på fastighetens ålder och att det inte finns öppna fogar eller avluftningar i fasaden kan du heller inte förvänta dig att det finns luftspalt.
S.k. skalmurar från 70-talet är kända för sina problem. Det var t.ex. vanligt att om de hade luftspalt och avluftning så trillade murbruk ner och täppte igen avluftningen. I det fallet skulle en "undersökningsplikt" betyda att du måste gå och peta i avluftningarna för att se om de var öppna.
Eftersom du vet att du har en skalmur utan avluftningar kan du också då direkt misstänka att det inte finns någon luftspalt (eftersom luften inte har någonstans att ta vägen) och därför är fasaden en "riskkonstruktion"...
Det är mina 2 ören om dolt fel...
Jag tror du i så fall har större chans att jaga säljaren för felaktigt utförd ombyggnad...