När är huset byggt?
När är elen utökad/ombyggd?
Vilka delar av elen är utökad/ombyggd?
Vilka punkter har besiktningsmannen klassat som "
Är det avsaknad av petskydd i uttagen, (http://www.fluxio.se/forum/elhistoria/4610-naer-blev-det-krav-pa-petskyddade-uttag.html)?
Avsaknad av jordade uttag på andra ställen än köksdel, tvättstuga, (kravet kom mitten på 90-talet)?
Avsaknad av JFB täckande hela bostaden, (är ej krav i befintlig bostad, bara nya sedan 2000, utökning/ändring sedan 2004, http://www.elsakerhetsverket.se/privatpersoner/sakra-elprodukter/Elprodukter/jordfelsbrytare/)?
Jordade elelement men ojordade uttag i samma rum, (inget fel vid nyproduktion fram till mitten av 90-talet (om jag mins rätt))?
När är elen utökad/ombyggd?
Vilka delar av elen är utökad/ombyggd?
Vilka punkter har besiktningsmannen klassat som "
"?Höstrusk skrev:
Är det avsaknad av petskydd i uttagen, (http://www.fluxio.se/forum/elhistoria/4610-naer-blev-det-krav-pa-petskyddade-uttag.html)?
Avsaknad av jordade uttag på andra ställen än köksdel, tvättstuga, (kravet kom mitten på 90-talet)?
Avsaknad av JFB täckande hela bostaden, (är ej krav i befintlig bostad, bara nya sedan 2000, utökning/ändring sedan 2004, http://www.elsakerhetsverket.se/privatpersoner/sakra-elprodukter/Elprodukter/jordfelsbrytare/)?
Jordade elelement men ojordade uttag i samma rum, (inget fel vid nyproduktion fram till mitten av 90-talet (om jag mins rätt))?
Det finns ingen chans att säljaren kan tvingas betala detta, om det inte är en någotsånär nyss gjord icke fackmässig installation. Köparen har besiktningsklausul och möjlighet att hoppa av affären. Om säljaren går med på prisreduktion så är det enbart av god vilja, för att säljaren inte vill ta besväret att sälja till någon annan eller att säljaren inte ser att utfallet kommer att bli bättre med en annan köpare.
Förväntat skick är vad man kan förvänta sig efter att ha tagit hänsyn till husets ålder, skick och pris t.ex. Om det finns lösa eller trasiga elkontakter t.ex. så kan det per definition inte påstås att det inte var "förväntat skick" eftersom det är enkelt att se vid en inspektion och alltså är det skicket du kan förvänta dig efter att ha tittat på fastigheten.
Dessutom håller jag inte alls med Bo om att "vi får anta att elfirman haft kunskap nog...". Det får stå för honom och att HAN får anta det. JAG antar ingenting sådant. Jag kan mycket väl tänka mig en överambitiös elfirma som vill helgardera sig mot att anklagas för att ha missat något. Elfirman har dessutom inget som helst motivation till att hålla kostnadsuppskattningarna på en rimlig eller realistisk nivå. Ju högre kostnadsuppskattning, desto mer förtjust kund i detta läge och dessutom verkar ju elfirman ha möjlighet att ta hem jobbet om de har tur. Självklart har inte elfirman någon prispress på sig då utan kan verkligen ta ut svängarna ordentligt.
Så finns ingen som helst anledning för mig att anta att elfirman har kunskap eller ambition att lägga rätt sak på rätt lista eller lägga det på rätt prisnivå.
TS måste kunna presentera besiktningen för att någon skall kunna avgöra om det hela ligger på en rimlig kostnadsnivå och om det är rimliga punkter som är upptagna.
Förväntat skick är vad man kan förvänta sig efter att ha tagit hänsyn till husets ålder, skick och pris t.ex. Om det finns lösa eller trasiga elkontakter t.ex. så kan det per definition inte påstås att det inte var "förväntat skick" eftersom det är enkelt att se vid en inspektion och alltså är det skicket du kan förvänta dig efter att ha tittat på fastigheten.
Dessutom håller jag inte alls med Bo om att "vi får anta att elfirman haft kunskap nog...". Det får stå för honom och att HAN får anta det. JAG antar ingenting sådant. Jag kan mycket väl tänka mig en överambitiös elfirma som vill helgardera sig mot att anklagas för att ha missat något. Elfirman har dessutom inget som helst motivation till att hålla kostnadsuppskattningarna på en rimlig eller realistisk nivå. Ju högre kostnadsuppskattning, desto mer förtjust kund i detta läge och dessutom verkar ju elfirman ha möjlighet att ta hem jobbet om de har tur. Självklart har inte elfirman någon prispress på sig då utan kan verkligen ta ut svängarna ordentligt.
Så finns ingen som helst anledning för mig att anta att elfirman har kunskap eller ambition att lägga rätt sak på rätt lista eller lägga det på rätt prisnivå.
TS måste kunna presentera besiktningen för att någon skall kunna avgöra om det hela ligger på en rimlig kostnadsnivå och om det är rimliga punkter som är upptagna.
Hobbyelektriker
· Värmland, Molkom
· 24 068 inlägg
Jag finner det anmärkningsvärt att föra fram sådana misstankar mot en elfirma utan något som helst på fötterna. Jag får väl stämma in i kören att få se protokollet så att denna fråga kan få sitt svar.
Sedan har vi lite olika synvinklar, inget fel i det.
Affären i sig en en fråga. Har huset redan köpts så är det köpt.
Att hålla elanläggningen underhållen är en annan fråga och där gäller att ägaren har lagkrav på sig att hålla den underhållen så formellt "finns inte" fallet att sälja en bostad med personfarliga brister.
I verkligheten är detta visserligen sett med godtrogna ögon, men å andra sidan tycker jag vi är lite snett ute om man regelmässigt, lite hårddraget, bör misstänka säljaren för att fuska med detta lagkrav. En köpare "ska" därför inte få en farlig elanläggning "på köpet".
Vi kanske är OT nu? Som svar till TS anser jag alltså att säljaren ska få åtgärda de farliga bristerna på hans bekostnad, det är vad jag tycker ni kan kräva. Andra lösningar går ju att komma överens om.
Sedan har vi lite olika synvinklar, inget fel i det.
Affären i sig en en fråga. Har huset redan köpts så är det köpt.
Att hålla elanläggningen underhållen är en annan fråga och där gäller att ägaren har lagkrav på sig att hålla den underhållen så formellt "finns inte" fallet att sälja en bostad med personfarliga brister.
I verkligheten är detta visserligen sett med godtrogna ögon, men å andra sidan tycker jag vi är lite snett ute om man regelmässigt, lite hårddraget, bör misstänka säljaren för att fuska med detta lagkrav. En köpare "ska" därför inte få en farlig elanläggning "på köpet".
Vi kanske är OT nu? Som svar till TS anser jag alltså att säljaren ska få åtgärda de farliga bristerna på hans bekostnad, det är vad jag tycker ni kan kräva. Andra lösningar går ju att komma överens om.
Vad du inte verkar förstå är att detta är en fastighetsaffär där man redan har skrivit köpekontrakt. Det ENDA man kan kräva kompensation/åtgärd av är vad som klassas som dolda fel. En fastighetsaffär är inte att jämföra med ett köp av en vara under konsumentköplagen eller köp av en tjänst. Alla andra former av fel som inte är dolda fel, är något som köparen får med på köpet med fastigheten. Nu har köparen en besiktningsklausul, men av vad som har framgått här, så ger det köparen rätt att avstå från köpet och inte någon automatisk rätt till rättelse eller prisavdrag.
Det spelar ingen roll om huset är byggt utan bygglov, om stora glasdörrar saknar härdat/laminerat glas, om elen är dåligt underhållen, färgen på fasaden har flagnat så det knappt är någon färg kvar, balkongräcket har 15cm mellan stolparna eller det saknas glidskydd för stegen. Samtliga uppräcknade fel är fel som (för det mesta) bryter på någon typ av lag/föreskrift men det är fel som går att upptäcka vid en besiktning av fastigheten och alltså fel som köparen köper tillsammans med fastigheten.
Om köparen inte gillar att fasaden är dåligt underhållen så kan man avstå köpet. Men det går inte att efter skrivet köpekontrakt kräva att fasaden skall målas om. Detsamma gäller i stort sett elen också. Nu vet jag att just du är speciellt intresserad av el, så därför ser du det som extra allvarligt. En fönstersäljare skulle klanka ner på vanligt fönsterglas i stora glasdörrar. En räckesförsäljaren skulle klankat ner på 15cm mellan stolparna på balkongräcket. En sotare skulle ha klagat över avsaknat glidskydd osv. Jag ser inte varför just elen skulle vara speciell. Samtliga dessa fel har potential att vara livsfarliga och det finns lagar/regler inom dessa områden.
Naturligtvis är det så att köparen i detta läge antagligen har ett ganska gott förhandlingsläge. Säljare är sällan attraherade av att försöka sälja fastigheten till någon annan när det gått så här långt och köparen har rätt att avstå köpet. Så troligtvis kommer köparen kunna få till en bra deal oavsett om man har någon juridisk rättighet till det eller inte.
Det spelar ingen roll om huset är byggt utan bygglov, om stora glasdörrar saknar härdat/laminerat glas, om elen är dåligt underhållen, färgen på fasaden har flagnat så det knappt är någon färg kvar, balkongräcket har 15cm mellan stolparna eller det saknas glidskydd för stegen. Samtliga uppräcknade fel är fel som (för det mesta) bryter på någon typ av lag/föreskrift men det är fel som går att upptäcka vid en besiktning av fastigheten och alltså fel som köparen köper tillsammans med fastigheten.
Om köparen inte gillar att fasaden är dåligt underhållen så kan man avstå köpet. Men det går inte att efter skrivet köpekontrakt kräva att fasaden skall målas om. Detsamma gäller i stort sett elen också. Nu vet jag att just du är speciellt intresserad av el, så därför ser du det som extra allvarligt. En fönstersäljare skulle klanka ner på vanligt fönsterglas i stora glasdörrar. En räckesförsäljaren skulle klankat ner på 15cm mellan stolparna på balkongräcket. En sotare skulle ha klagat över avsaknat glidskydd osv. Jag ser inte varför just elen skulle vara speciell. Samtliga dessa fel har potential att vara livsfarliga och det finns lagar/regler inom dessa områden.
Naturligtvis är det så att köparen i detta läge antagligen har ett ganska gott förhandlingsläge. Säljare är sällan attraherade av att försöka sälja fastigheten till någon annan när det gått så här långt och köparen har rätt att avstå köpet. Så troligtvis kommer köparen kunna få till en bra deal oavsett om man har någon juridisk rättighet till det eller inte.
Redigerat av moderator:
Så vi kommer aldrig få se redovisat vad det var för livsfarliga fel i elinstallationen som kostade 20,000 för elfirman att åtgärda? Förvånar mig inte och är för mig tillräckligt talande....
Nej, klart att du inte har någon skyldighet att publicera hela protokollet (eller ens några delar av det), vilket du ju inte heller har gjort. Jag bara påpekar att det för mig är ganska talande att du trots att du har noterat att det vore önskvärt för att klargöra att det är välgrundade påpekanden som gjorts, aktivt valt att inte ge någon information om felen och kostnadsuppskattningarna.
Vi får väl anta att elfirman (för att låna någon annans uttryck) kanske inte har gjort så välgrundade påpekanden och realistiska kostnadsuppskattningar. Gör detta antagande, eftersom det egentligen inte finns någon som helst anledning för TS att INTE redogöra i mer detalj för vilka fel och brister som påpekades och kostnadsuppskattningarna för dessa.
Vi får väl anta att elfirman (för att låna någon annans uttryck) kanske inte har gjort så välgrundade påpekanden och realistiska kostnadsuppskattningar. Gör detta antagande, eftersom det egentligen inte finns någon som helst anledning för TS att INTE redogöra i mer detalj för vilka fel och brister som påpekades och kostnadsuppskattningarna för dessa.
Nu hade TS om jag förstod första inlägget. Skrivit köpeavtal med en villkorsklausul just för att de inte kunde få elen besiktigad före kontraktskrivning.DIY_freak skrev:
OM den klausulen är formulerad på ett korrekt sätt (öppen klausul) så ger den formell (om än inte moralisk) rätt att hoppa av köpet om man hittar grövre elfel. Och faktiskt även om man då kommer på att "det var ju fula tapeter" i sovrummet.
Hempularen: det var ju det jag skrev. Köpare kan hoppa av köpet, men inte kräva att köpet går igenom med full kompensation för funna fel, om det inte står det i kontraktet.
Jag tror att för att kunna bedöma rimligheten och storlek på prisavdrag för de här elfelen så behöver man veta mer i detalj vad som elektrikern slog ned på. Därför är det många här som är nyfikna på vad som faktiskt står i protokollet.
Om vi tar ett exempel: Antag att bes. upptäcker ett uttag i badrummet som inte skyddas av en jordfelsbrytare.
Det har aldrig varit tillåtet med uttag i badrum utna jfb. Innan jfb var uppfunnen så var uttag totalförbjudna (undantag "rakapparatsuttag" som gick på isolertransformator, med lägre spänning och väldigt låg möjlig ström).
Dvs. detta är en typ av farligt fel som man som köpare absolut inte bör räkna med. Men som absolut inte skulle gå som dolt fel om det upptäcks i efterhand. Det är lätt att upptäcka inom ramen för undersökningsplikten. Men om detta då upptäcks innan ett köpeavtal vunnit laga kraft, så är det en typisk sak att begära prisreduktion för.
Ett andra exempel: Antag att du köper ett hus från 40 talet. Det finns inga specifika skrivningar i objektbeskrivningen om "all el bytt" eller liknande. VId en elsbesiktning upptäcker man att det delvis finns gamla tygisolerade ledningar som har dålig isolering och bör bytas omgående. I det fallet så bör man som köpare anta att det kan finnas delar av elen som är gammal, och det är i mitt tycke inte rimligt att begära kompensation (även om man i kraft av villkorklausul har den möjligheten).
Om vi tar ett exempel: Antag att bes. upptäcker ett uttag i badrummet som inte skyddas av en jordfelsbrytare.
Det har aldrig varit tillåtet med uttag i badrum utna jfb. Innan jfb var uppfunnen så var uttag totalförbjudna (undantag "rakapparatsuttag" som gick på isolertransformator, med lägre spänning och väldigt låg möjlig ström).
Dvs. detta är en typ av farligt fel som man som köpare absolut inte bör räkna med. Men som absolut inte skulle gå som dolt fel om det upptäcks i efterhand. Det är lätt att upptäcka inom ramen för undersökningsplikten. Men om detta då upptäcks innan ett köpeavtal vunnit laga kraft, så är det en typisk sak att begära prisreduktion för.
Ett andra exempel: Antag att du köper ett hus från 40 talet. Det finns inga specifika skrivningar i objektbeskrivningen om "all el bytt" eller liknande. VId en elsbesiktning upptäcker man att det delvis finns gamla tygisolerade ledningar som har dålig isolering och bör bytas omgående. I det fallet så bör man som köpare anta att det kan finnas delar av elen som är gammal, och det är i mitt tycke inte rimligt att begära kompensation (även om man i kraft av villkorklausul har den möjligheten).
Sorry jag läste lite slarvigt.DIY_freak skrev:
Jag är som alltid emot att man ser "öppet köp" som ett skäl att kunna pruta. Man har som köpare inte rätt att kräva mer än att man får kliva av affären. Säljaren behöver inte gå med på en prisreduktion om han inte vill. Men säljaren riskerar att köparen backar ur, eftersom köparen kan välja att hoppa av om han inte får sin prisreduktion.
Man bör nog tänka till på formuleringen när man låter säljaren åtgärda felen. Kanske skriva nått som att det skall vara åtgärdat till inflytt annars nån form av vite.... hur det går att formulera korrekt? det har jag ingen aning om
Vi bör faktiskt utgå ifrån att elfirman gör ett bra jobb när de besiktigar elen.
Jag tycker det är bra att TS gör en elbesiktning!
Man bör nog tänka till på formuleringen när man låter säljaren åtgärda felen. Kanske skriva nått som att det skall vara åtgärdat till inflytt annars nån form av vite.... hur det går att formulera korrekt? det har jag ingen aning om
Vi bör faktiskt utgå ifrån att elfirman gör ett bra jobb när de besiktigar elen.
Jag tycker det är bra att TS gör en elbesiktning!
Vart finns det huset?prefix skrev: