Medlem
· Västerbotten
· 895 inlägg
Nu kan jag inte svara för ett vanligt husbygge, däremot bygge av friskvårdsanläggningar. Vid två tillfällen har enbart delar av gamla fastigheter återanvänts och nu är vi inne på ett nybygge. Dessa kan sammanfattas som följande:
Bygge 1. OF Bygg skötte allt i samråd med en fastighetsägare och två hyresgäster (varav vi är den ena). Det blev en del fel som tog upp emot ett par år att lösa och några fel löstes aldrig. Ansvaret bollades bara omkring.
Bygge 2. Mina två chefer och tillika företagsägare skötte allt och anlitade själv hantverkarna. Det krockade mellan hantverkare på flera punkter då ritningar inte existerade för varken snickare, el, VVS eller IT så allt fick "lösas på plats". Detta gjorde att vissa moment tog fyra gånger så lång tid.
Bygge 3. Rekab bygger skalet och vi löser resten själv. Kommer troligtvis sluta som bygge 2.
Min erfarenhet här säger då: Ska du peka med hela handen så se till att du vet vad du vill ha gjort. "Löses på plats" är inte det bästa en hantverkare vet. Men ska du lägga ansvaret på någon annan, se till att det är någon du kan lita på och som faktiskt går att prata med.
Bygge 1. OF Bygg skötte allt i samråd med en fastighetsägare och två hyresgäster (varav vi är den ena). Det blev en del fel som tog upp emot ett par år att lösa och några fel löstes aldrig. Ansvaret bollades bara omkring.
Bygge 2. Mina två chefer och tillika företagsägare skötte allt och anlitade själv hantverkarna. Det krockade mellan hantverkare på flera punkter då ritningar inte existerade för varken snickare, el, VVS eller IT så allt fick "lösas på plats". Detta gjorde att vissa moment tog fyra gånger så lång tid.
Bygge 3. Rekab bygger skalet och vi löser resten själv. Kommer troligtvis sluta som bygge 2.
Min erfarenhet här säger då: Ska du peka med hela handen så se till att du vet vad du vill ha gjort. "Löses på plats" är inte det bästa en hantverkare vet. Men ska du lägga ansvaret på någon annan, se till att det är någon du kan lita på och som faktiskt går att prata med.
Oops, det har du ju helt rätt i.roli skrev:
Bra fråga, som har behandlats härnino skrev:
https://www.byggahus.se/forum/byggl...langning-ar-ej-langre-mojlig-med-nya-pbl.html
och här
https://www.byggahus.se/forum/bygglov/173107-20000-att-forlanga-befintlingt-bygglov.html
Men det vete humhum vad som gäller egentligen nu för tiden.
Du har helt rätt. Bara det att läsa på om allt känns just nu helt övermäktigt.kanonkula skrev:
Bara grunden med allt som ska till innebär väldigt många val; isolering, tjocklek, armering, vvs, ev ventilation, golvvärme etc.
Har tagit till mig av alla tips!
Stora upphandlingar och så få inblandade som möjligt! Och så ska jag köpa en grävmaskin 😜
Diversearbetare
· Göteborg
· 9 428 inlägg
Beror ju helt på hur mycket du lånar och hur mycket huset är värt i det skedet du vill göra om lånet till ett vanligt hypotekslån. Vi skrev om lånet från byggkreditiv till hypotekslån långt innan huset blir färdigt. Ej helt färdig än, faktiskt.Max R70 skrev:
Lite om mitt husprojekt.
Jag startade mitt 2 ½ plans husbygge i mitten av Juli 2012 och har nu ca 1 år kvar tills inflyttning. Huset som byggs i lösvirke är på ca 200m2 och jag har ett vidbyggt garage på 30m2 med en våning ovanpå där man kan ha hobbyrum, mans cave, kontor eller kanske en lägenhet.
Viktiga förutsättningar för mig har varit att ha ekonomi för att bygga långsamt. Jag behöver tursamt nog inte byggkreditiv och slipper därför dessa kostnader vilket annars hade gjort det mycket dyrare.
Jag jobbade som vanligt parallellt med byggandet de 2 första åren och under det senaste året har jag tagit ledigt för att bygga på heltid.
Fördelarna med att bygga helt själv är att man får det precis som man vill, det blir ordentligt gjort och det är en minimal kostnad att få rejälare konstruktioner än vad man normalt kan få med prefab hus.
Nackdelen är att det tar lång tid och väldigt många timmar. För mig har det tagit mer än dubbelt så lång tid som jag trodde. Problemet är allt som måste "lösas på plats". Det ger ställtider då det skall tänkas och materiel ska beställas mm.
För att hålla kostnaden nere och tempot uppe borde jag ha bygg lågt istället, men det gick inte eftersom att tomten var liten och detaljplanen väldigt reglerad. När man bygger på höjden så måste man ha bra och rejäl byggställning och ibland även personlig säkerhetsutrustning.
Planeringsfasen:
Ritningar:
Har lagt minst 1000 timmar, troligen mer. Jag har använt MS VISIO för att planera och rita huset ner i minsta detalj, dvs ner till minsta regel, VVS och elritning nivå. Det finns idag 70 tal ritningar på diverse delar i huset. I efterhand skulle jag nog ha valt ett bättre och stabilare program typ som AutoCad. Många svordomar blir det när det krachat innan man sparat.
Budget:
Det var viktigt att göra en budget för hela projektet och hittills har jag lyckats hålla mig hyffsat på spåret. Visst har jag dragit över den ursprungliga budgeten men det har varit medvetna ändringar.
Avtal, levereantörer av byggmaterial:
Jag gjorde en detaljerad materiallista och tog in flera offerter och skaffade avtal med flera olika företag inom bygghandeln och handla virke och annat materiel till lägre priser. Jag har även en egen firma som jag använder för att kunna förhandla till mig rabatter. Fakturorna betalar jag ändå privat med mina egna skattade pengar.
Byggfasen:
Markjobbet:
Kommunen mäte ut vart huset skulle byggas sedan gjorde jag allt markjobb själv utom pålningen med en hyrd 7,5 t grävare för 1500:- per dag. Det tog mig 3 veckor att fixa med alla mina avlopp, dräneringar, ballast, plana till tomten och grovplanera. Om man ska köpa en grävare så är stållarver nog att föredra, dom hoppar inte av lika lätt som de med gummilarver. En hjulgrävare kan funka men jag misstänker att de funkar bäst på planare och fastare mark.
Plattan:
Traditionella plattor på mark med lite extra isolering och golvvärme tog mig ca 4 månader att göra klart för gjutning till garage och hus. Det enda jag köpt in var betonggjutningen vilket gjordes av en erfaren entreprenör.
Stomen:
Det gick snabbt att kapa till och resa. Jag gjorde det på 6 månader för både hus och garage inklusive murning av en öppen spis.
Tak:
Köpte takstolarna färdigt av en tillverkare då det krävs CE märkning av dessa. De kranades upp av den skicklige åkaren på 7h till det facila priset om ca 10KSEK. Under arbetets gång gällde det att ha bra ställning att gå på samt säkerhetsutrustning. Allt jobb var noggrant panerat inför takstolsreningen. För mig tog det 3 månader att färdigställa taken med 38 graders takvinkel. Fördelen med riktig haki ställning var att man kunde lasta allt materiel där. Hade en del pall med takpannor och 3 buntar med råspont 5-6 meter upp.
Fasad, dörar och fönster:
Panelade och målade hela huset på ca 4 månader och sedan lyfte jag in alla fönster och dörrar och färdigställde alla foder.
Invändigt:
Innan taket byggdes lyfte jag in allt skivmateriel på vånig 1 och 2. Eftersom att vikten är hög (flera ton) är det viktigt att stämpa upp bjälklag för att undvika hängmattor till golv.
Om man är själv så blir allt jobb invändigt ett 15-spel. Ibland måste man färdigställa diverse saker för att kunna göra det man egentligen hade tänkt göra. Isolering av vissa ryggåstak med takhöjder på 4, 5 och 7 meter tog en evig tid och krävde temporära bjälklag för att underlätta.
Alla olika delar så som ventilation, golv, el, vatten mm, måste komma på plats i takt med varandra vilket gör mitt byggande en aningen rörigt när man är själv. Min insikt är i alla fall att det är bättre att göra detta själv än att arbetsleda/koordinera olika hantverka. Det skulle bli alldeles för stressigt för mig att hålla koll på att allt sker i rätt ordning, gissar att det blir ställtider och irriterade hantverkare.
Har kommit överens med min elektriker att jag gör all kanalisering själv. Jag kommer nog kalla in elektriker för att besiktiga innan jag gipsar igen väggarna. Sedan när det är spacklat och målat så får han koppla all el på en gång för att minimera ställtider mm.
Hoppas ovanstående kan vara till hjälp..
mvh
Anders
Jag startade mitt 2 ½ plans husbygge i mitten av Juli 2012 och har nu ca 1 år kvar tills inflyttning. Huset som byggs i lösvirke är på ca 200m2 och jag har ett vidbyggt garage på 30m2 med en våning ovanpå där man kan ha hobbyrum, mans cave, kontor eller kanske en lägenhet.
Viktiga förutsättningar för mig har varit att ha ekonomi för att bygga långsamt. Jag behöver tursamt nog inte byggkreditiv och slipper därför dessa kostnader vilket annars hade gjort det mycket dyrare.
Jag jobbade som vanligt parallellt med byggandet de 2 första åren och under det senaste året har jag tagit ledigt för att bygga på heltid.
Fördelarna med att bygga helt själv är att man får det precis som man vill, det blir ordentligt gjort och det är en minimal kostnad att få rejälare konstruktioner än vad man normalt kan få med prefab hus.
Nackdelen är att det tar lång tid och väldigt många timmar. För mig har det tagit mer än dubbelt så lång tid som jag trodde. Problemet är allt som måste "lösas på plats". Det ger ställtider då det skall tänkas och materiel ska beställas mm.
För att hålla kostnaden nere och tempot uppe borde jag ha bygg lågt istället, men det gick inte eftersom att tomten var liten och detaljplanen väldigt reglerad. När man bygger på höjden så måste man ha bra och rejäl byggställning och ibland även personlig säkerhetsutrustning.
Planeringsfasen:
Ritningar:
Har lagt minst 1000 timmar, troligen mer. Jag har använt MS VISIO för att planera och rita huset ner i minsta detalj, dvs ner till minsta regel, VVS och elritning nivå. Det finns idag 70 tal ritningar på diverse delar i huset. I efterhand skulle jag nog ha valt ett bättre och stabilare program typ som AutoCad. Många svordomar blir det när det krachat innan man sparat.
Budget:
Det var viktigt att göra en budget för hela projektet och hittills har jag lyckats hålla mig hyffsat på spåret. Visst har jag dragit över den ursprungliga budgeten men det har varit medvetna ändringar.
Avtal, levereantörer av byggmaterial:
Jag gjorde en detaljerad materiallista och tog in flera offerter och skaffade avtal med flera olika företag inom bygghandeln och handla virke och annat materiel till lägre priser. Jag har även en egen firma som jag använder för att kunna förhandla till mig rabatter. Fakturorna betalar jag ändå privat med mina egna skattade pengar.
Byggfasen:
Markjobbet:
Kommunen mäte ut vart huset skulle byggas sedan gjorde jag allt markjobb själv utom pålningen med en hyrd 7,5 t grävare för 1500:- per dag. Det tog mig 3 veckor att fixa med alla mina avlopp, dräneringar, ballast, plana till tomten och grovplanera. Om man ska köpa en grävare så är stållarver nog att föredra, dom hoppar inte av lika lätt som de med gummilarver. En hjulgrävare kan funka men jag misstänker att de funkar bäst på planare och fastare mark.
Plattan:
Traditionella plattor på mark med lite extra isolering och golvvärme tog mig ca 4 månader att göra klart för gjutning till garage och hus. Det enda jag köpt in var betonggjutningen vilket gjordes av en erfaren entreprenör.
Stomen:
Det gick snabbt att kapa till och resa. Jag gjorde det på 6 månader för både hus och garage inklusive murning av en öppen spis.
Tak:
Köpte takstolarna färdigt av en tillverkare då det krävs CE märkning av dessa. De kranades upp av den skicklige åkaren på 7h till det facila priset om ca 10KSEK. Under arbetets gång gällde det att ha bra ställning att gå på samt säkerhetsutrustning. Allt jobb var noggrant panerat inför takstolsreningen. För mig tog det 3 månader att färdigställa taken med 38 graders takvinkel. Fördelen med riktig haki ställning var att man kunde lasta allt materiel där. Hade en del pall med takpannor och 3 buntar med råspont 5-6 meter upp.
Fasad, dörar och fönster:
Panelade och målade hela huset på ca 4 månader och sedan lyfte jag in alla fönster och dörrar och färdigställde alla foder.
Invändigt:
Innan taket byggdes lyfte jag in allt skivmateriel på vånig 1 och 2. Eftersom att vikten är hög (flera ton) är det viktigt att stämpa upp bjälklag för att undvika hängmattor till golv.
Om man är själv så blir allt jobb invändigt ett 15-spel. Ibland måste man färdigställa diverse saker för att kunna göra det man egentligen hade tänkt göra. Isolering av vissa ryggåstak med takhöjder på 4, 5 och 7 meter tog en evig tid och krävde temporära bjälklag för att underlätta.
Alla olika delar så som ventilation, golv, el, vatten mm, måste komma på plats i takt med varandra vilket gör mitt byggande en aningen rörigt när man är själv. Min insikt är i alla fall att det är bättre att göra detta själv än att arbetsleda/koordinera olika hantverka. Det skulle bli alldeles för stressigt för mig att hålla koll på att allt sker i rätt ordning, gissar att det blir ställtider och irriterade hantverkare.
Har kommit överens med min elektriker att jag gör all kanalisering själv. Jag kommer nog kalla in elektriker för att besiktiga innan jag gipsar igen väggarna. Sedan när det är spacklat och målat så får han koppla all el på en gång för att minimera ställtider mm.
Hoppas ovanstående kan vara till hjälp..
mvh
Anders
Onödiga risker ska man undvika tycker jag.
Om man ska leja bort allt men inte ha totalentreprenad så finns det en hel del onödiga risker tycker jag.
Om man köper ett prefab hus är det viktigt att huset blir tätt fort för att minimera risk för fuktskador. Detta kräver en tydlig entrepenad.
Om man bygger i lösvirke så spelar det mindre roll om det regnar på stomen under byggtiden. När allt kommit under tak hinner ändå allt torka ut ordentligt innan man hinner börjar isolera så man hinner knappast bygga in fukt på samma sätt.
Markarbetet och plattan kan man enkelt göra själv om man man är händig men man sparar inte så mycket pengar som man tror. Att pruta eller ha bra avtal med leverantörerna är lika viktigt. Jag sparade 50-100k efter en hel del förhandlande samt att jag byggde en lite exklusivare platta anpassat efter mitt eget behov.
En fördel med prefab hus är att leverantören har alla ritningar som behövs och köper man ett komplett hus stomrest (utvändigt klart) så är det mesta färdigtänkt och det är "bara" invändigt arbete kvar. Dvs mycket av planeringsarbetet får man då på köpet men man kan spara en hel del på eget arbete. Många prefab hustillverkare har dock svårt att kundanpassa speciellt mycket.
Allt är dyrare än vad man tror. Om jag ska vara ärlig så tror jag inte man kommer långt med en byggbudget på 1 MSEK, särskilt om andra skall göra jobbet.
Om man redan har en tomt, gör markjobbet själv och köper det billigaste Älvsbyhuset (grund ingår) så hamnar man på runt 1,5-2 MSEK. Billigare går det knappast att få. Om man har en dyr tomt i ett exklusivare område så gissar jag att det är mer lönsamt med ett påkostat hus om man måste sälja. Billig tomt i ett mindre exklusivt område kräver ett billigt hus för att man inte ska riskera att gå back om man måste sälja.
mvh
Anders
Om man ska leja bort allt men inte ha totalentreprenad så finns det en hel del onödiga risker tycker jag.
Om man köper ett prefab hus är det viktigt att huset blir tätt fort för att minimera risk för fuktskador. Detta kräver en tydlig entrepenad.
Om man bygger i lösvirke så spelar det mindre roll om det regnar på stomen under byggtiden. När allt kommit under tak hinner ändå allt torka ut ordentligt innan man hinner börjar isolera så man hinner knappast bygga in fukt på samma sätt.
Markarbetet och plattan kan man enkelt göra själv om man man är händig men man sparar inte så mycket pengar som man tror. Att pruta eller ha bra avtal med leverantörerna är lika viktigt. Jag sparade 50-100k efter en hel del förhandlande samt att jag byggde en lite exklusivare platta anpassat efter mitt eget behov.
En fördel med prefab hus är att leverantören har alla ritningar som behövs och köper man ett komplett hus stomrest (utvändigt klart) så är det mesta färdigtänkt och det är "bara" invändigt arbete kvar. Dvs mycket av planeringsarbetet får man då på köpet men man kan spara en hel del på eget arbete. Många prefab hustillverkare har dock svårt att kundanpassa speciellt mycket.
Allt är dyrare än vad man tror. Om jag ska vara ärlig så tror jag inte man kommer långt med en byggbudget på 1 MSEK, särskilt om andra skall göra jobbet.
Om man redan har en tomt, gör markjobbet själv och köper det billigaste Älvsbyhuset (grund ingår) så hamnar man på runt 1,5-2 MSEK. Billigare går det knappast att få. Om man har en dyr tomt i ett exklusivare område så gissar jag att det är mer lönsamt med ett påkostat hus om man måste sälja. Billig tomt i ett mindre exklusivt område kräver ett billigt hus för att man inte ska riskera att gå back om man måste sälja.
mvh
Anders
Jag anlitade vvs-firman först efter att plattan var gjuten, vilket var dumt såhär i efterhand..
Jag lät dom som gjorde grunden dra alla vattenrör, avlopp, och slingor. Inget fel med det. Inte ovanligt att dom gör sådant.
men det hade varit både billigare och bättre om vvs-firman hade fått göra det också.
Då får dom allt där dom vill ha det. är ju dom som senare ska ansluta allt
Sedan var det ett stressmoment för mig att inte ha alla kontrakt klara i god tid.
Jag lät dom som gjorde grunden dra alla vattenrör, avlopp, och slingor. Inget fel med det. Inte ovanligt att dom gör sådant.
men det hade varit både billigare och bättre om vvs-firman hade fått göra det också.
Då får dom allt där dom vill ha det. är ju dom som senare ska ansluta allt
Sedan var det ett stressmoment för mig att inte ha alla kontrakt klara i god tid.
Hehe, antar att du bor i området, eller?
Vi bygger själva i lösvrkelösvirke och sakta .
Det som är nackdel är att vårat bygglov hinner gå ut. Men vi tar det anledningen är nämnligen omfattande med sjukdom under byggtiden så det har fått ta ett tag. Men visst stressad blir man men vinkade aldrig någonsin klarat av att bygga denna boning om vi mallar på med gigantiska lån och lejt bort allt. Snabbt och fort klart ... Nej inte vi...
Det som är nackdel är att vårat bygglov hinner gå ut. Men vi tar det anledningen är nämnligen omfattande med sjukdom under byggtiden så det har fått ta ett tag. Men visst stressad blir man men vinkade aldrig någonsin klarat av att bygga denna boning om vi mallar på med gigantiska lån och lejt bort allt. Snabbt och fort klart ... Nej inte vi...
Varför inte räkna tiden det tar som en extra kostnad.