besiktning av badrum/ husköp anmärkningar!
Hej, vi är spekulanter på ett hus som iaf utåt sett är väldigt fint och exklusivt. Det set helt enkelt ut som ett nytt hus då det har totalrenoverats.
Vi har lagt bud men då vi hade besiktning som krav och att det inte skulle finnas något som var kostsamt att åtgärda gjorde säljarna en besiktning. (oavsett så gör vi även en egen innan köp).
Det som framkom var följande i badrum:
"Enligt ägaren har man använt pappersbeklädd gips vilket är ett utförande som man i dag under viker i våtzon 1 (duschzon).
Kvalitetsdokument saknas.
Brunnsduk saknas i golvbrunnen vilket är ett felaktigt utförande enligt tillverkarens anvisningar."
Betyder detta utlåtande att man måste helrenovera badrummen? (2 st med samma anmärkning)
Blir lite orolig då huset som sagt ser ut att vara tip top och exclusiva matrialval överallt.
Tack för feedback!
Vi har lagt bud men då vi hade besiktning som krav och att det inte skulle finnas något som var kostsamt att åtgärda gjorde säljarna en besiktning. (oavsett så gör vi även en egen innan köp).
Det som framkom var följande i badrum:
"Enligt ägaren har man använt pappersbeklädd gips vilket är ett utförande som man i dag under viker i våtzon 1 (duschzon).
Kvalitetsdokument saknas.
Brunnsduk saknas i golvbrunnen vilket är ett felaktigt utförande enligt tillverkarens anvisningar."
Betyder detta utlåtande att man måste helrenovera badrummen? (2 st med samma anmärkning)
Blir lite orolig då huset som sagt ser ut att vara tip top och exclusiva matrialval överallt.
Tack för feedback!
Fattas lite information. Det beror lite på vilket tätskiktssystem man använt. Och om det är i en äldre källare, (I utrymme där det kan förekomma fuktvandring utifrån) så är det inte nödvändigtvis fel. Har man använt plastmatta under klinkers, så behöver det inte ens vara fel med saknad brunnsmanschett.
Har man använt foliebaserat tätskikt så är det jättefel, och så elementärt att du i så fall nog bör förutsätta att ingenting i huset är korrekt utfört (typ takstolar sammanfogade med kontorslim). Eller s.k rollat tätskikt, då är det ännu värre. Eftersom bes. mannen anmärkt på det så förutsätter jag att det är foliebaserat, eller rollat.
Som sagt, antag att ingenting är korrekt gjort, brunnen är det enda man kan besiktiga, du får förutsätta att man inte använt manschetter runt rörgenomföringar (går inte att besiktiga) osv.
Men OM man ändå väljer att fixa bara det här med brunnsmanschetten. Det kanske ev. kan gå att bryta upp klinkers lokalt, typ inom duschen. och fixa dit en manschett, skarva i ny folie. En förutsättning är att det går att kolla med tillverkaren om metoden gokänns av tillverkaren, och man måste använda samma system som det bef. Man får inte blanda.
OM ni väljer att gå vidare med det här huset så tycker jag att ni skall utöka besiktningen (begär ev. mer tid, ordna ett reviderat köpeavtal med längre frist), felet med brunnsmanschetten, är (troligen) väldigt grovt.
Sådant som ni troligen inte fått besiktigat med en "vanlig" överlåtelse bes. är el.
Har man använt foliebaserat tätskikt så är det jättefel, och så elementärt att du i så fall nog bör förutsätta att ingenting i huset är korrekt utfört (typ takstolar sammanfogade med kontorslim). Eller s.k rollat tätskikt, då är det ännu värre. Eftersom bes. mannen anmärkt på det så förutsätter jag att det är foliebaserat, eller rollat.
Som sagt, antag att ingenting är korrekt gjort, brunnen är det enda man kan besiktiga, du får förutsätta att man inte använt manschetter runt rörgenomföringar (går inte att besiktiga) osv.
Men OM man ändå väljer att fixa bara det här med brunnsmanschetten. Det kanske ev. kan gå att bryta upp klinkers lokalt, typ inom duschen. och fixa dit en manschett, skarva i ny folie. En förutsättning är att det går att kolla med tillverkaren om metoden gokänns av tillverkaren, och man måste använda samma system som det bef. Man får inte blanda.
OM ni väljer att gå vidare med det här huset så tycker jag att ni skall utöka besiktningen (begär ev. mer tid, ordna ett reviderat köpeavtal med längre frist), felet med brunnsmanschetten, är (troligen) väldigt grovt.
Sådant som ni troligen inte fått besiktigat med en "vanlig" överlåtelse bes. är el.
Tack för svar. Vi kommer oavsett göra en fullständig besiktning då el/VA/kamin inte var med i besiktningen. Jag antar att försäljarna ville få en snabb överblick av deras hus då jag hade krav. Men blir nu lite orolig då huset som sagt ser väldigt fint ut och så blir det nedslag på en sådanhär enkel sak....
Fullständig beskrivning är enligt nedan, dock säger den inte så mycket heller vad jag kan se.
"Bad/wc
Utförande
Klinkergolv och kakelklädda väggar.
Utfört år:
2004/2005 enligt ägaren.
Värt att veta
Företrädare för branschen anser att branschregler ska följas för arbeten i våtrum och försäkringsbolagen kräver för full ersättning, vid uppkommen skada, att våtrummet är utfört enligt de branschregler som gällde vid tiden för utförandet, se www.bkr.se eller www.gvk.se.
Om arbetet utförts av behörig/branschansluten entreprenör skall Kvalitetsdokument överlämnas till beställare efter färdigställt arbete.
Livslängden bedöms vid korrekt utförande till ca 25 år.
Iakttagelser
Enligt ägaren har man använt pappersbeklädd gips vilket är ett utförande som man i dag under viker i våtzon 1 (duschzon)
Kvalitetsdokument saknas.
Tätskikt bedöms (enligt foto) saknas på golvet under badkaret ej fullt åtkomligt för besiktning. Brunnsduk saknas i golvbrunnen vilket är ett felaktigt utförande enligt tillverkarens anvisningar.
Riskanalys
Avsaknad av Kvalitetsdokument (dokumentation av att arbetet utförts enligt Branschreglerna) innebär risk för att arbetet inte är fackmässigt utfört. Detta kan innebära risk för fuktskador och att försäkringsbolaget lämnar ett begränsat försäkringsskydd för våtrummet alternativt undantar våtrummet från hemförsäkringen. Omfattning av försäkringsskydd får kontrolleras med respektive försäkringsbolag.
Avsaknad av tätskikt och brunnsduk medför risk för uppkomst av fuktskador i anslutande konstruktionsdelar."
Fullständig beskrivning är enligt nedan, dock säger den inte så mycket heller vad jag kan se.
"Bad/wc
Utförande
Klinkergolv och kakelklädda väggar.
Utfört år:
2004/2005 enligt ägaren.
Värt att veta
Företrädare för branschen anser att branschregler ska följas för arbeten i våtrum och försäkringsbolagen kräver för full ersättning, vid uppkommen skada, att våtrummet är utfört enligt de branschregler som gällde vid tiden för utförandet, se www.bkr.se eller www.gvk.se.
Om arbetet utförts av behörig/branschansluten entreprenör skall Kvalitetsdokument överlämnas till beställare efter färdigställt arbete.
Livslängden bedöms vid korrekt utförande till ca 25 år.
Iakttagelser
Enligt ägaren har man använt pappersbeklädd gips vilket är ett utförande som man i dag under viker i våtzon 1 (duschzon)
Kvalitetsdokument saknas.
Tätskikt bedöms (enligt foto) saknas på golvet under badkaret ej fullt åtkomligt för besiktning. Brunnsduk saknas i golvbrunnen vilket är ett felaktigt utförande enligt tillverkarens anvisningar.
Riskanalys
Avsaknad av Kvalitetsdokument (dokumentation av att arbetet utförts enligt Branschreglerna) innebär risk för att arbetet inte är fackmässigt utfört. Detta kan innebära risk för fuktskador och att försäkringsbolaget lämnar ett begränsat försäkringsskydd för våtrummet alternativt undantar våtrummet från hemförsäkringen. Omfattning av försäkringsskydd får kontrolleras med respektive försäkringsbolag.
Avsaknad av tätskikt och brunnsduk medför risk för uppkomst av fuktskador i anslutande konstruktionsdelar."
OK. badrum som utfördes 2004/2005 är med stor sannolikhet utförda med s.k rollat tätskikt. Denna metod användes standardmässigt fram till 2010, när den förbjöds i reglerna. Foliebaserat tätskikt fanns (nog) redan 2004, men blev inte vanligt förrän något år innan det blev obligatoriskt. Egentligen inget fel på rollat tätskikt, om det utförs enl anvisningarna, men det inbjöd till byggfusk. Många rollade för tunnt. Folie ger ju rätt tjocklek direkt.
Kartongklädd gips var tillåtet 2004 (har för mig att det förbjöds av BKR 2006, fortfarande OK enl. GVK).
Kartongklädd gips var tillåtet 2004 (har för mig att det förbjöds av BKR 2006, fortfarande OK enl. GVK).
Som sagt saknad brunnsmanschett och rollat tätskikt är fullkomlig katastrof. Och går troligen inte att fixa med mindre än att allt görs om. Men saknat tätskikt under badkar låter ju också som ett grovt fel. Så man bör nog göra om allt. Har de fuskat med sådant, så är troligen mer fel.
Tack så hemskt mycket "hempularen". Har ställt frågor till mäklaren.
Man kanske trots allt ska vara lite försiktig med värdeord som katastrof för det var väl knappast katastrof 2004 med rollat tätskikt och skivmaterial som använts i detta fallet. Lika förvånad är jag när en besiktningsman mer eller mindre använder standard formuleringar utan att ge förklaringar till att regler bla har ändrats.
Kom ihåg att 2004 använde man PER 1999 som egentligen mer eller mindre är 1995 års regler, dvs badrummen har byggts enligt regler som gällde för 20 år sedan.
Vi har också sett så många gånger här på BH att besiktningsmän har påstått att tätduk saknas vid brunn men det är inte alltid detta ens går att se. På den tiden fanns det ju flänsade brunnar utan klämring som duken limmades mot sen satte man slukristen och klinker över så att man inte såg duken nere i brunnen.
Jag håller helt med om att det är ingen bra lösning baserat på dagens erfarenheter och dagens krav om hur ett badrum skall se ut men att förkasta ett hus som mer eller mindre ett "fuskbygge" för att man följt reglerna som gällde när bygget gjordes anser jag som fel.
Och om det inte finns fuktskador efter 10 år så lär det ju inte vara någon ko på isen men man kanske ska budgetera och prissätta huset efter att så snart som möjligt renovera sina badrum, halva livslängden är ju trots allt passerat.
Kom ihåg att 2004 använde man PER 1999 som egentligen mer eller mindre är 1995 års regler, dvs badrummen har byggts enligt regler som gällde för 20 år sedan.
Vi har också sett så många gånger här på BH att besiktningsmän har påstått att tätduk saknas vid brunn men det är inte alltid detta ens går att se. På den tiden fanns det ju flänsade brunnar utan klämring som duken limmades mot sen satte man slukristen och klinker över så att man inte såg duken nere i brunnen.
Jag håller helt med om att det är ingen bra lösning baserat på dagens erfarenheter och dagens krav om hur ett badrum skall se ut men att förkasta ett hus som mer eller mindre ett "fuskbygge" för att man följt reglerna som gällde när bygget gjordes anser jag som fel.
Och om det inte finns fuktskador efter 10 år så lär det ju inte vara någon ko på isen men man kanske ska budgetera och prissätta huset efter att så snart som möjligt renovera sina badrum, halva livslängden är ju trots allt passerat.
Redigerat:
Ja och jag säger att det inte alls är säkert att man inte har en manschett eftersom dom fanns i modell som limmades mot kanten och som inte alltid är så enkel att se............
Men min slutkläm är ju att om det inte finns någon fuktskada efter 10 år så lär det antagligen inte vara någon större fara med huset. Men att man bör planera för en uppgradering.
Så katastrof lär det inte vara oavsett hur man gjort i detta fallet, förutsatt att det inte finns fuktskador idag. Katastrofen uppstår väl inte bara så där 10 år senare?
Men min slutkläm är ju att om det inte finns någon fuktskada efter 10 år så lär det antagligen inte vara någon större fara med huset. Men att man bör planera för en uppgradering.
Så katastrof lär det inte vara oavsett hur man gjort i detta fallet, förutsatt att det inte finns fuktskador idag. Katastrofen uppstår väl inte bara så där 10 år senare?
Absolut har du rätt i detta att vi får utgå ifrån det.injonil skrev:
Men tanken ifrån min sida var mer att man ska inte heller måla upp katastrofscenario om man har en konstruktion som fungerat i 10 år och är baserad på en gammal policy. Alla vet att bilar konstruerade med krocksäkerhetstänk från 90-talet är mer osäkra än dagens bilar....men det är ingen katastrof och vi kör med dom ännu trots detta.
Och jag delar ju Hempularens uppfattning att det är en mindre bra konstruktion med allt vi vet idag.
Så vitt jag vet så slutade man med limmade manchetter i samband med de "nya" typgodkännande reglerna för golvbrunnar 1992. Alla golvbrunnar som var godkända 2004 använde klämring.oceanis skrev:Ja och jag säger att det inte alls är säkert att man inte har en manschett eftersom dom fanns i modell som limmades mot kanten och som inte alltid är så enkel att se............
Jag kan ha fel.
Hej igen. Skall besöka nuvarande ägarna idag och diskutera badrumsproblematiken. Nuvarande ägarna anser att besiktningsmannen har ett felaktigt utlåtande och vill redovisa varför på plats.
Oavsett så skall vid ev. köp vi göra en ytterligare oberoende besiktning sas MEN då vi skall dit idag och ev köp diskuteras undrar jag vad som är lämpligt avdrag på 2st badrum för att täcka ev. merkostnader som kan uppstå.
Badrum 1, ca 8 kvadrat med dusch.
Badrum 2, ca 8 kvadrat med badkar.
Vid ev helrenovering är det ca 80k styck?
Vad är lämpligt att dra av totalt på priser tycker ni om övrigt är OK?
tack på förhand!
Oavsett så skall vid ev. köp vi göra en ytterligare oberoende besiktning sas MEN då vi skall dit idag och ev köp diskuteras undrar jag vad som är lämpligt avdrag på 2st badrum för att täcka ev. merkostnader som kan uppstå.
Badrum 1, ca 8 kvadrat med dusch.
Badrum 2, ca 8 kvadrat med badkar.
Vid ev helrenovering är det ca 80k styck?
Vad är lämpligt att dra av totalt på priser tycker ni om övrigt är OK?
tack på förhand!