Helt rätt, anlita inte AC utan ta en annan firma/besiktningsman + någon bekant som kan hus från den tiden huset är byggd.Exäringen skrev:
Det går visst att vinna ett doldafel-fall, det är svårt och jobbigt men det går. Det har flera(jag själv inkluderat) här på BH visat.
Klokt att reflektera över är vad som ingår i besiktningen.
Normalt brukar inte värme vatten el ingå i besiktningen om det inte är uppenbara fel.
Alltså ett hus från 60 talet kan vara jättebra på protokollet men har som regel ingen jordfelsbrytare och detta reflekterar normalt sätt inte besiktningsmannen över.
Vad besiktningsmannen reflekterar över beror också vem som betalar. Får man kanske inte skriva men så är det i min värld.
En besiktning ersätter inte undersökningsplikten på långa vägar, snarare ett komplement. Och jag skulle inte sätta stor tilltro till en dold fel försäkring då den friskriver sig på ett omfattande sätt.
Normalt brukar inte värme vatten el ingå i besiktningen om det inte är uppenbara fel.
Alltså ett hus från 60 talet kan vara jättebra på protokollet men har som regel ingen jordfelsbrytare och detta reflekterar normalt sätt inte besiktningsmannen över.
Vad besiktningsmannen reflekterar över beror också vem som betalar. Får man kanske inte skriva men så är det i min värld.
En besiktning ersätter inte undersökningsplikten på långa vägar, snarare ett komplement. Och jag skulle inte sätta stor tilltro till en dold fel försäkring då den friskriver sig på ett omfattande sätt.
Att installationen saknar jfb är inget fel. Dock är det bra att installera detta. Jag tycker att besiktningsmännen skall hålla sig borta från el om de inte kan nått... Då de har en förmåga att hitta på saker. Alla delar i besiktningen skall utföras av proffs. alltså... El= elektriker
VVS=röris pappershantering= jurist
VVS=röris pappershantering= jurist
Det är en bra sammanfattning odjuret gör att proffs ska anlitas vid besiktningar. Min poäng är dock att man lätt kan få för sig att en normal husbesiktning är en bra sammanfattning av husets skick. Så är det inte, utan huset kan ha brister som inte framgår av besiktningen. Sedan hur man ser på en jordfelsbrytare vara eller icke vara får betraktaren avgöra. Men räddar liv gör den.
Men hur har mäklaren uttryckt sig om er undersökningsplikt?LillaHon skrev:
Enl god mäklarsed så är mäklaren skyldig att försöka få er att uppfylla er undersökningsplikt. Om ni sedan väljer att inte göra det så är det OK.
Om mäklaren på olika sätt försökt få er att avstå från att besiktiga så bör ni anmäla mäklaren till fastighetsmäklarinspektionen, de kommer att varna honom, och ev. avregistrera. Detta kan ni göra i efterhand, och bör göra oavsett hur affären går (dvs. om han inte uppfyllt sin skyldighet att försöka få er att undersöka).
Ett tänkbart scenario som jag kan tänka mig är att er motpart då skulle hävda att en gammal bastu bla bla bla... där är det en öppenbar risk för fuktskador och att ni då borde ha gjort en fördjupad undersökning.LillaHon skrev:
Finns ingen indikation på fukt i badrummet och badrummet inte är äldre än 10 år, samt att man inte känns lukt eller ser ett droppande bastuagregat torde det vara ett dolt fel. Kan också krävas att bastun är nyare samt att den har fullgod ventilation. Omöjligt att säga utan att ha tittat på huset eller sett ett besiktningsprotokoll.LillaHon skrev:
Vad som är ett dolt fel i ett hus är (nästan) aldrig ett dolt i ett annat. Det beror på hur byggnadsnormen såg ut på den tiden, samt om man i efterhand har klassat en konstruktion som risk. Alltså detta är en djungel!
Nedgjutna reglar i ett 70-tals hus är aldrig dolt fel även om ingen indikation på skada finns. Hittar man det däremot i ett 80-tals hus kan det mycket väl vara dolt...
Du ser - allt handlar om omständigheter vid köp - pris, skick, varningstecken etc etc...
Om jag tar ett 1 år gammalt överlåtelse-besiktning och dess fördjupade del ang vattenskadan i badrum (som inte uppmätte fukt) och en god vän yrkeskunnig med fastigheter - täcker det min undersökningsplikt? För nu nämndes "friskrivning" som jag inte heller blir klok på... Zzzzzxynnor234 skrev:
Njej. En fullständig s.k jordablaksbesiktning skall täcka allt som man behöver undersöka för att ha fullgjort sin undersökningsplikt. Väldigt få låter utföra en riktig jordabalksbesiktning, dels för att det finns bara ett fåtal bes. företag som utför sådana (jag har bara hört talas om en firma), dels för att de är dyra, har hört siffror på 40 - 50 000.
Men för att på alla punkter fullgöra sin undersökningsplikt så gäller dels den vanliga besiktningen, VVS besiktning, elbesiktning, ventilation, skorsten/eldstäder, fuktundersökningar, dränering. OCh säkert ytterligare en massa punkter som jag inte kommer på just nu.
Men något som många missar helt (men som ingår i den dyra besiktningen) är "pappersbesiktning" alltså kontroll hos kommunen och andra myndigheter. Att säljaren faktiskt äger huset, befintlig belåning, att det finns bygglov, att det inte finns förelägganden om ex. avloppsanläggningen, hur ser detaljplanen ut, kommer nya E4an att gå på granntomten, aluminium smältverk på andra sidan huset osv. Just de kontrollerna kan man väldigt enkelt göra själv, och det bör man göra. Ägarskapet och belåningen är mäklaren skyldig att kontrollera, men det fuskas osannolikt ofta med kontrollen, rent slarv.
Men för att på alla punkter fullgöra sin undersökningsplikt så gäller dels den vanliga besiktningen, VVS besiktning, elbesiktning, ventilation, skorsten/eldstäder, fuktundersökningar, dränering. OCh säkert ytterligare en massa punkter som jag inte kommer på just nu.
Men något som många missar helt (men som ingår i den dyra besiktningen) är "pappersbesiktning" alltså kontroll hos kommunen och andra myndigheter. Att säljaren faktiskt äger huset, befintlig belåning, att det finns bygglov, att det inte finns förelägganden om ex. avloppsanläggningen, hur ser detaljplanen ut, kommer nya E4an att gå på granntomten, aluminium smältverk på andra sidan huset osv. Just de kontrollerna kan man väldigt enkelt göra själv, och det bör man göra. Ägarskapet och belåningen är mäklaren skyldig att kontrollera, men det fuskas osannolikt ofta med kontrollen, rent slarv.
Läs noga genom försäkringens villkor och se vad som gäller. Hos vissa mäklare innebär en dolda fel-försäkring även friskrivningsklausul för säljaren. Viktigt att komma ihåg är att om besiktningen är över 6 månader kan säljaren inte teckna dolda-fel försäkring såvida han/hon inte gör en uppdatering av besiktningen. Denna kan vara bra för dig som köpare att medverka på, du får samtidigt en fullständig genomgång av de brister besiktningsmannen hittat, samt kan fråga och fundera. Kostar ett par tusenlappar.LillaHon skrev:
Jag brukar ge mina köpare 4 alternativ (ja, jag är en sån där människa från helvetet - en mäklare)
1. Gör absolut ingenting själv. Jag skriver då in i kontraktet att du avböjt genomgång/egen besiktning och kan därmed inte komma med anspråk med besiktningsprotokollet som grund.
2. Gör en köpargenomgång per telefon. Gratis, men du kan missa något.
3. Gör en köpargenomgång tillsammans med besiktningsmannen på plats i huset. Kostar ett par tusen, men det är det värt tycker de som gjort detta alternativ.
4. Gör en helt egen besiktning. Kostar ca 10.000kr, men är en otroligt nyttig genomgång.
Gör du något av alternativ 3-4 har du garanterat uppfyllt din undersökningsplikt gällande det byggtekniska. Sen är det självklart även en fördel att man tar dit elektriker som tittar på elen och sotare till murstock om sådan finns. (alternativt begär ut brandskyddsprotokoll).
Om ni nu köper huset och en fuktskada uppstår eller redan finns i badrummet kommer ingen dolda fel försäkring betala detta. Eftersom felet är begånget av någon som satt dit fuktspärren undermåligt eller att själva fuktspärr systemet är felaktigt. Annars kunde inte fuktskadan ha inträffat!
Dolda fel är just dolt. Men man kan väldigt ofta hänvisa till någon annan. Det menar jag med att friskriva sig.
En försäkring är en ekonomisk överenskommelse och normalt sett ingen välgörenhet. Läs det finstilta!
Dolda fel är just dolt. Men man kan väldigt ofta hänvisa till någon annan. Det menar jag med att friskriva sig.
En försäkring är en ekonomisk överenskommelse och normalt sett ingen välgörenhet. Läs det finstilta!
Tja... om tätskiktet är felaktigt så är det ett dolt fel. Väldigt förenklat... För det kan ha funnits tecken på att badrummet inte var korrekt utfört... Men om vi bortser från det så är tätskiktet absolut dolt. och skulle täckas av en dolda fel försäkring. Förutsatt att inga tecken på fel finns alltså....
Ni har två val att göra:LillaHon skrev:
1. Att utföra besiktning.
2. Att reklamera eventuella dolda fel inom 10 år.
Om ni väljer bort 2:an, dvs biter i det sura äpplet oavsett vad ni hittar för fel på huset, så kan ni skippa 1:an. Detta alternativ skulle jag endast rekommendera till de som skiter pengar.
Om ni är rädda för att hitta sådant som kan vara dolt fel och tänker reklamera det till säljaren så stärker en bra besiktning ert bevisläge i en eventuell process även om det inte ger garantier för att vinna en process.
1:an ger er dessutom en möjlighet att lära känna ert nya hus och om ni har en bra besiktningsman (borde det inte heta besiktningshen numera) så kommer ni att få en hel del tips och råd om vad som ni bör/måste göra eller hålla ögonen på inom de kommande åren. Den besiktningen kommer kanske att omkullkasta era ombyggnadsplaner eftersom det kan finnas andra mer eller mindre akuta åtgärder (ruttna fasadbrädor, utsliten takpapp på garaget osv) som måste fixas och det kommer att äta av er ombyggnadsbudget. Med andra ord så rekommenderar jag er att göra en besiktning oavsett för att tillse att ni inte får så många "Åh nej, inte det också. Nu blir det blodpudding i en månad igen." utan "det verkar som det är dags att... ...vilken tur att vi har budgeterat för det".
Jag är lite förvånad över hur många som överväger att skippa besiktningen när de köper ett hus för 1 - 4 miljoner. Men jag är ganska övertygad om att de skulle provköra en begagnad bil för 50 000 och inte bara lita på säljaren som sparkar på däcken och säger att det är en bra bil.