Hej Anders L,
Du får nog en hel del frågor om specifika fall o här kommer ett till
. Först bakgrundsfakta, på slutet kommer en mer generell fråga.
Kommunen i norra sthlm där jag bor har byggfeber och har mål att öka antalet invånare kommande år. Man bygger bredare vägar, större centrum och massor av lägenheter i hela kommunen. De flesta större punkthusen har man placerat vettigt där det inte utgör en inskränkning i befintligt område.
Jag bor i ett funkis flerfamiljshus i två plan insprängt mitt i en villaidyll i kommunen, ett område från tidigt 50-tal. Inget hus i området får enligt stadsplanen ej vara högra en två våningar(dock så vet jag att det ploppat en 3-våningsfastighet en bit bort för ca 5 år sedan och ett tvåvåningshus med sadeltak modell XXXL(inrymmer 4 lägenheter i etage)
På granntomten till oss finns idag en förlegad bensinmack, punktprickad tomt, ej tomt för bostäder, max 2 våningar(detta enligt detaljplan).
Nu kämpar kommunen med byggaren med att få igenom en jättefastighet med 18 lägenheter i 3 våningar plus en vind(högt sadeltak) som utgör en 4:e våning där förråd skall finnas och utgång till terrass. Många i området och i vår fastighet har invändning mot denna koloss då fastigheten är alldeles för avvikande för hela området. Det är avvikande både till volym och tomtbestämmelser.
Kommunen har ännu inte godkänt bygglovet(?) men de ser inga konstigheter med projektet. Byggaren ville först bygga hela 5 vångar men kommunen sa nej och accepterade 3 våningar plus inredd vind. Vi som bor 18,5 meter från den tänkta fastigheten kommer få många medförda försämringar av boendekvaliteen, som tex bilbuller från bilramp till garage mellan huset, solljuset försvinner en hel del o skuggar oss, försämrat insläppt av allmänljus, kraftig insyn, utsikt försvinner helt, syn av himmeln försvinner för alla på bottenplan och delvis för dem på vån 2. Man skall också sätta ett 1,9meter högt plank ca 20-30 meter för att bli kvitt vägljud(Finns knappt sådana plank i området - men jag känner till andra områden med sådana höga plan och det ser för jävligt ut, labyrintkänsla)
Vi grannar kommer kämpa in i det sista för att få byggaren att bygga två våningar, men enligt honom spricker hans kalkyler och kommunen verkar se till hans intressen främst och vägar inte in vår värdeminskning av vår fastighet och vår försämrade boendekvalitet. Dock så verkar andra byggare i området byggt flertalet flerfamiljshus i två våningar och fått kalkylen att gå ihop.
Nu äntligen till min generella fråga, kan kommunen verkligen styra o ställa hur som helst utan att ta hänsyn till gällande detaljplan? Om nu kommunen tutar vidare o låter byggaren bygga detta jättehus så är ju detta att sätta vind i seglen för andra byggare att bygga höga hus i området. Är detaljplan/stadsplan för oss privatpersoner att rätta oss efter och kan kommunen dansa efter egen taktpinne?
Du får nog en hel del frågor om specifika fall o här kommer ett till
. Först bakgrundsfakta, på slutet kommer en mer generell fråga.Kommunen i norra sthlm där jag bor har byggfeber och har mål att öka antalet invånare kommande år. Man bygger bredare vägar, större centrum och massor av lägenheter i hela kommunen. De flesta större punkthusen har man placerat vettigt där det inte utgör en inskränkning i befintligt område.
Jag bor i ett funkis flerfamiljshus i två plan insprängt mitt i en villaidyll i kommunen, ett område från tidigt 50-tal. Inget hus i området får enligt stadsplanen ej vara högra en två våningar(dock så vet jag att det ploppat en 3-våningsfastighet en bit bort för ca 5 år sedan och ett tvåvåningshus med sadeltak modell XXXL(inrymmer 4 lägenheter i etage)
På granntomten till oss finns idag en förlegad bensinmack, punktprickad tomt, ej tomt för bostäder, max 2 våningar(detta enligt detaljplan).
Nu kämpar kommunen med byggaren med att få igenom en jättefastighet med 18 lägenheter i 3 våningar plus en vind(högt sadeltak) som utgör en 4:e våning där förråd skall finnas och utgång till terrass. Många i området och i vår fastighet har invändning mot denna koloss då fastigheten är alldeles för avvikande för hela området. Det är avvikande både till volym och tomtbestämmelser.
Kommunen har ännu inte godkänt bygglovet(?) men de ser inga konstigheter med projektet. Byggaren ville först bygga hela 5 vångar men kommunen sa nej och accepterade 3 våningar plus inredd vind. Vi som bor 18,5 meter från den tänkta fastigheten kommer få många medförda försämringar av boendekvaliteen, som tex bilbuller från bilramp till garage mellan huset, solljuset försvinner en hel del o skuggar oss, försämrat insläppt av allmänljus, kraftig insyn, utsikt försvinner helt, syn av himmeln försvinner för alla på bottenplan och delvis för dem på vån 2. Man skall också sätta ett 1,9meter högt plank ca 20-30 meter för att bli kvitt vägljud(Finns knappt sådana plank i området - men jag känner till andra områden med sådana höga plan och det ser för jävligt ut, labyrintkänsla)
Vi grannar kommer kämpa in i det sista för att få byggaren att bygga två våningar, men enligt honom spricker hans kalkyler och kommunen verkar se till hans intressen främst och vägar inte in vår värdeminskning av vår fastighet och vår försämrade boendekvalitet. Dock så verkar andra byggare i området byggt flertalet flerfamiljshus i två våningar och fått kalkylen att gå ihop.
Nu äntligen till min generella fråga, kan kommunen verkligen styra o ställa hur som helst utan att ta hänsyn till gällande detaljplan? Om nu kommunen tutar vidare o låter byggaren bygga detta jättehus så är ju detta att sätta vind i seglen för andra byggare att bygga höga hus i området. Är detaljplan/stadsplan för oss privatpersoner att rätta oss efter och kan kommunen dansa efter egen taktpinne?
Nej, kommunen måste också följa gällande detaljplan, men de kan gå med på mindre avvikelser och de kan förstås göra en helt ny plan. I det sistnämnda fallet borde ni som grannar få möjlighet att yttra er i samrådsprocessen.
Kommunen har redan muntligt på ett öppet möte godkänt bygget o dess kraftiga avvikelser, men låter oss grannar yttra sig nu en andra gång i processen innan slutligt beslut tas. Så jag fattar inte vad då detaljplanen har för lagstöd för oss grannar. Visst kan vi överklaga kommunens beslut och gå in i en jobbig process som ingen har lust med - men samma fråga återstår, hur kan kommunen köra över oss grannar med så kraftiga detaljplansavvieksler. Okej, kommunen har inte tagit beslutet ännu men vi känner på oss vilket håll det lutar åt efter informationsmötet vid projektets start.b8q skrev:
Hejnattugglan11 skrev:
Jag kan bara tipsa er om att så många som möjligt överklagar.
Jag kan tänka mig att kommunen har för avsikt att ändra detaljplanen så de får stöd för det dom bygger.
Jag gissar också att kommunen håller på att ta fram en ny detaljplan, för det låter på dig nattugglan11 som om det vore för mycket saker i strid mot nu gällande detaljplan för att de skulle kunna ge bygglov enligt den. Då är det bara att samla ihop så många som möjligt och gå på alla samrådsmöten, skriva till kommunen (både politiker och tjänstemännen) osv.
Sedan är jag faktiskt inte HELT säker på om du har rätt när du skriver att byggherren borde få ekonomi i projektet även om de byggde mindre tvåvåningshus - du säger ju att det är en gammal bensinmack på tomten och då är det säkert en hel del marksanering som måste göras innan man kan bygga bostäder där. Det kan bli rätt dyrt.
Jag tror inte kommunen ser till byggarens intressen i första hand (då hade de ju låtit dem bygga 5 våningar som de först ville!), utan försöker nå fram till en lösning som är så bra som möjligt för så många som möjligt. Då blir alltid några besvikna, i det här fallet kanske ni.
Sedan är jag faktiskt inte HELT säker på om du har rätt när du skriver att byggherren borde få ekonomi i projektet även om de byggde mindre tvåvåningshus - du säger ju att det är en gammal bensinmack på tomten och då är det säkert en hel del marksanering som måste göras innan man kan bygga bostäder där. Det kan bli rätt dyrt.
Jag tror inte kommunen ser till byggarens intressen i första hand (då hade de ju låtit dem bygga 5 våningar som de först ville!), utan försöker nå fram till en lösning som är så bra som möjligt för så många som möjligt. Då blir alltid några besvikna, i det här fallet kanske ni.
Men hur menar du? Det skall vara omöjligt att få bygglov för 150 om detaljplanen säger 100. Är det verkligen din byggyta som är 150?
Självbyggare
· Stockholm
· 9 815 inlägg
Vad står det om uthus/garage/förråd i detaljplan?
Enligt gällande rättsfall så brukar man medge en avvikelse på 10% om detta är den enda avvikelsen. Om planen skulle säga tex 20% av ytan så är det brukligt att godkänna upp till 24,9 %. Detta gäller om det är den enda avvikelsen, finns det flera avvikelser skall dessa sammanvägas.
Prisavvikelser är om de baseras på SKL's taxa vilket de flesta kommuner gör, blir då 20% påslag på bygglovsavgiften. (dock inte 20% på start/slutbeskedet)
Prisavvikelser är om de baseras på SKL's taxa vilket de flesta kommuner gör, blir då 20% påslag på bygglovsavgiften. (dock inte 20% på start/slutbeskedet)
Jag får inte ihop det. 24,9% BYA är 25 % mer än tillåtna 20% BYA, men 4,9%enheter mer.K Kristian242 skrev:
Var och hur kommer 10% in?
Jag måste vara måndagströg idag.
Om fastighets ytan är 1000 kvm så ger 20% bygg rätt 200 kvm. En maximal avvikelse på 24.9 ger 249 kvm.
Om detaljplanen medger en fast BYA på tex 100 kvm så räknar man med 10% av den alltså 110 kvm som maximal avvikelse.K Kristian242 skrev:
Kanske lite rörigt skrivet i mitt första inlägg. Hoppas det är mer förståeligt nu.
Förr har det varit gängse praxis att man får göra avvikelser, och då har man försökt hålla det kring 10% gällande ytor. Men med en ny lagstiftning och kanske främst en ny generation tjänstemän som faktiskt använder lagstiftningen som den är skriven måste det finnas särskilda skäl till avvikelsen.
Ofta handlar det, i ärenden om yta, mer om att man valt ett hus som inte är anpassat till platsen eller detaljplanen än om omständigheter som berättigar avvikelser... Bara för att en person vill bygga större än planen medger betyder det absolut inte att de får det. Då skulle man istället valt en annan plats eller ett annat hus.
31b § Trots 30 § första stycket 2, 31 § 1 och 31 a § 2 får bygglov ges för en åtgärd som avviker från en detaljplan eller områdesbestämmelser, om avvikelsen är förenlig med detaljplanens eller områdesbestämmelsernas syfte och
1. avvikelsen är liten, eller
2. åtgärden är av begränsad omfattning och nödvändig för att området ska kunna användas eller bebyggas på ett ändamålsenligt sätt. Lag (2014:900) .
31c § Efter det att genomförandetiden för en detaljplan har gått ut får bygglov utöver vad som följer av 31 b § ges för en åtgärd som avviker från detaljplanen, om åtgärden
1. är förenlig med detaljplanens syfte och tillgodoser ett angeläget gemensamt behov eller ett allmänt intresse, eller
2. innebär en sådan annan användning av mark eller vatten som utgör ett lämpligt komplement till den användning som har bestämts i detaljplanen. Lag (2014:900) .
En konsekvens av detta är alla lättnader gällande komplementbyggnader och tillbyggnader som kommit de senaste åren, för det är billigare för samhället att man medger avsteg från begränsningar som kanske inte är tidsenliga eller har efterlevts tidigare än att kommunerna ska börja ändra alla gamla detaljplaner som har, med dagens mått mätt, för snäva begränsningar.
Ofta handlar det, i ärenden om yta, mer om att man valt ett hus som inte är anpassat till platsen eller detaljplanen än om omständigheter som berättigar avvikelser... Bara för att en person vill bygga större än planen medger betyder det absolut inte att de får det. Då skulle man istället valt en annan plats eller ett annat hus.
31b § Trots 30 § första stycket 2, 31 § 1 och 31 a § 2 får bygglov ges för en åtgärd som avviker från en detaljplan eller områdesbestämmelser, om avvikelsen är förenlig med detaljplanens eller områdesbestämmelsernas syfte och
1. avvikelsen är liten, eller
2. åtgärden är av begränsad omfattning och nödvändig för att området ska kunna användas eller bebyggas på ett ändamålsenligt sätt. Lag (2014:900) .
31c § Efter det att genomförandetiden för en detaljplan har gått ut får bygglov utöver vad som följer av 31 b § ges för en åtgärd som avviker från detaljplanen, om åtgärden
1. är förenlig med detaljplanens syfte och tillgodoser ett angeläget gemensamt behov eller ett allmänt intresse, eller
2. innebär en sådan annan användning av mark eller vatten som utgör ett lämpligt komplement till den användning som har bestämts i detaljplanen. Lag (2014:900) .
En konsekvens av detta är alla lättnader gällande komplementbyggnader och tillbyggnader som kommit de senaste åren, för det är billigare för samhället att man medger avsteg från begränsningar som kanske inte är tidsenliga eller har efterlevts tidigare än att kommunerna ska börja ändra alla gamla detaljplaner som har, med dagens mått mätt, för snäva begränsningar.
Just detta att kommunerna ändrar tolkningen av regelverken är vansinnigt rättsosäkert.A Alias_Olle skrev:
Ett område kan vara fullständigt belamrat med avvikelser tex placering av friggebodar, sophus, cykelskjul, småbodar, garage och carportar lite här och där och med ytor som överstiger tillåten yta med god marginal. Helt plötsligt skall reglerna följas? WTF? Vilken skillnad gör det i ett område där husen är minst 40-50 år gamla? Det kommer ta flera generationer innan allting är "återställt" till detaljplanenivå eftersom bodar mm repareras successivt.
Jag ser inte heller nyttan med detta. Då skulle man hållt efter från början.
Men om det nu finns rättspraxis på max 10% så är det ju ett riktmärke om man orkar dra det hela vägen i kampen med kommunen. Kommunen måste ju också motivera avslagen.
Detaljplanen för där jag bor omfattar 4 tomter och tillåter maximalt 25% BYA. I resten av orten är det 25/30/40% BYA beroende på tomtyta, vi hade haft 30%. Tur det finns nya regler om komplementbyggnader osv...
tack för beräkningsförklaringen. Vi har idag BYA på 171kvm på 625 kvm tomt. Det är 27,5% eller prick 10% avvikelse. Det är dock senast tillbyggt 1989...