Läsvärd tråd om prisutveckling
Intressant och hyfsat välskriven kommentarstråd i Dagens industri om det finns en fastighetsbubbla. Kommentarerna utgår från en artikel där tidningen The Economist mätt och jämfört fastighetsvärdering i flertal länder:
http://www.di.se/artiklar/2013/8/30...ka-bostader/?allakommentarer=&flik=popularast
http://www.di.se/artiklar/2013/8/30...ka-bostader/?allakommentarer=&flik=popularast
Det är väl helt självklart att man har en form av bubbla i Sverige.
Men jag tror att man pyser ut den långsiktigt och försöker att stagnera priserna snarare än att de kommer att falla en massa då det skapar mer eller mindre en depression i landet.
Men jag tror att man pyser ut den långsiktigt och försöker att stagnera priserna snarare än att de kommer att falla en massa då det skapar mer eller mindre en depression i landet.
Klart att en pysning vore önskvärd, men det blir intressant att se om det kommer lyckas...Jugend skrev:Det är väl helt självklart att man har en form av bubbla i Sverige.
Men jag tror att man pyser ut den långsiktigt och försöker att stagnera priserna snarare än att de kommer att falla en massa då det skapar mer eller mindre en depression i landet.
Artikeln är en aning ytlig. Men till tidningens heder får vi veta att den här internationella jämförelsen lider av "metodproblemet", att Sverige saknar egentlig hyresmarknad för småhus. Detta varken bekräftar eller avfärdar påståendet om "bubbla".
Min åsikt gäller DI's kommentarer i stort (ej specifikt denna artikel). Men i allmänhet, oavsett ämne, så är den röda tråden i kommentarerna att allt är EU's fel och att allt var bättre förr. Svenska företag är bäst på allt och förlorar de en storaffär till ett utländsk konkurrent så är det korruption med i spelet och EU har del i skulden också.Jugend skrev:
Min teori är att statsledningen är medveten om att vi har haft slappa utlåningsregler kombinerat med historiskt låga räntor vilket drivit upp fastighetspriserna betydligt mer än inflationen. Det har också drivit upp byggkostnaderna samt fastigheter i avfolkningsbygder där det inte heller finns någon bostadsbrist. Eftersom räntorna är låga så har inte boendekostnadernas andel av disponibel inkomst stigit.
Jag tror att planen är att desarmera bubblan över en längre tid, t.ex. 20 år, genom en kombination av åtgärder. Dels fuskar man med inflationsstatistiken i kombination med att man ökar pengamängden. Man säger att inflationen är kanske 2% medans den i verkligheten är kanske 6%. På det sättet håller man nere nettolöneökningarna till ungefär samma nivå som inflationen eller strax över. Istället skickar man tillbaks överskottet till samhället genom sänkta skatter (jobbskatteavdrag) och offentlig spendering. Resultatet blir att folk får nettolöneökningar, kanske i storleksordningen 4%. Samtidigt vidtar man andra åtgärder för att hålla prisutvecklingen på bostäder i nivå med inflationen, som t.ex. bolånetaket.
Låt det pågå under 20 år så får man följande resultat.
Ett hus som är värt 2 idag blir värt ca 3 miljoner netto 2033 tack vare inflationen, men det reella värdet blir 0,93 miljoner.
Om ägaren har lån på 1,5 miljoner idag och tjänar 350000 kr/år så utgör lånet ca 4,3 ggr inkomsten. Men efter 20 år så utgör lånet 2 ggr inkomsten om ägaren inte amorterar. Samtidigt faller belåningsgraden från 75% till 50% av husets värde.
Även om husets reella värde ungefär halveras, så är kan dagens bostadsägare troligen räkna sig som vinnare eftersom de bor billigt. Jag skulle också gissa att man kan börja se höjda räntor, nedskalat ränteavdrag och höjd fastighetsskatt om kanske 5-10 år när man fått ner de reella fastighetspriserna till mindre riskfylld nivå.
Det här är som sagt min egenhändigt uttänkta teori, om någon har invändningar lyssnar jag gärna. Teorin ligger i hög grund för mitt eget agerande.
Jag tror att planen är att desarmera bubblan över en längre tid, t.ex. 20 år, genom en kombination av åtgärder. Dels fuskar man med inflationsstatistiken i kombination med att man ökar pengamängden. Man säger att inflationen är kanske 2% medans den i verkligheten är kanske 6%. På det sättet håller man nere nettolöneökningarna till ungefär samma nivå som inflationen eller strax över. Istället skickar man tillbaks överskottet till samhället genom sänkta skatter (jobbskatteavdrag) och offentlig spendering. Resultatet blir att folk får nettolöneökningar, kanske i storleksordningen 4%. Samtidigt vidtar man andra åtgärder för att hålla prisutvecklingen på bostäder i nivå med inflationen, som t.ex. bolånetaket.
Låt det pågå under 20 år så får man följande resultat.
Ett hus som är värt 2 idag blir värt ca 3 miljoner netto 2033 tack vare inflationen, men det reella värdet blir 0,93 miljoner.
Om ägaren har lån på 1,5 miljoner idag och tjänar 350000 kr/år så utgör lånet ca 4,3 ggr inkomsten. Men efter 20 år så utgör lånet 2 ggr inkomsten om ägaren inte amorterar. Samtidigt faller belåningsgraden från 75% till 50% av husets värde.
Även om husets reella värde ungefär halveras, så är kan dagens bostadsägare troligen räkna sig som vinnare eftersom de bor billigt. Jag skulle också gissa att man kan börja se höjda räntor, nedskalat ränteavdrag och höjd fastighetsskatt om kanske 5-10 år när man fått ner de reella fastighetspriserna till mindre riskfylld nivå.
Det här är som sagt min egenhändigt uttänkta teori, om någon har invändningar lyssnar jag gärna. Teorin ligger i hög grund för mitt eget agerande.
Ni verkar tro att man kan styra ekonomin med någon sorts trollspö. I verkligheten kan man göra väldigt lite. Vi kommer se något plötsligt oförutsett som får Lehman blekna, eftersom inget har retts ut sen dess. Frågan är när. Intressant kommer det bli iaf!
Skuldränteavdrag är inget trollspö. Det är ett faktum som påverkar folks beteende, och som hjälper partier att vinna val.
Det är klart man inte kan påverka arbetslöshet. Priserna faller rejlält om det blir stor arbetslöshet. Men det man kan göra är att man inför fler lättnader. Historiskt har ju trots allt svensken övervintrat i sin bostad ...
Jag har valt att försöka förstå det finansiella systemet som ett abstrakt styr- och kontrollsystem som styr allokeringen av fysiska resurser. Systemet är så oerhört komplext att ingen människa är kapabel att i större utsträckning förutspå detaljer i funktionen (som t.ex. aktiekurser), och systemet är instabilt. Makthavarna har ett flertal olika reglage och kontrollfunktioner som man kan försöka styra och övervaka systemet med. Man kan t.ex. ändra spelreglerna, öka penningmängden, justera räntor mm och på så sätt försöka hålla systemet fungerande. Om systemet havererar är det inte bra eftersom resursallokeringen då kan sluta fungera. Och samhället klarar inte att t.ex. livsmedelsförsörjningen havererar.jonmo skrev:
Makthavarna är intresserade av att (givetvis) berika sig själva, men även att hålla sina väljare hyfsat skadefria om systemet havererar, helt eller delvis. Ett exempel är Island, där det ekonomiska systemet delvis havererade. Då ändrade politikerna spelreglerna och skrev av (suddade ut) skulder till utlandet (icesave) och alla fastighetsägare som var under isen fick sina skulder nedskrivna till 110% av husens värde.
Vid lehman-krashen var systemet väldigt nära ett totalhaveri, och sedan dess upplever jag att man gjort en massa årgärder för att stabilisera systemet. Man har kraftigt ökat penningmängderna i världen, tvingat på bankerna att ha mer eget kapital, försökt förbjuda vissa derivat, periodvis stoppat vissa typer av blankning, de facto skrivit av stora delar av greklands statsskuld, på något sätt räddat cyperns banker genom att skriva av delar bankenernas skuld till kunderna mm. I sverige så upplever jag att man försöker desarmera fastighetsbubblan, som är driven av kreditexpansion (precis som förra gången).
Jag tror man får fel typ av intuition om man ser systemet som ett "abstrakt styr- och kontrollsystem". Det är inte helt fel, men jag anser att det felaktigt ger en bild av att det går att styra. Jag vill hävda att "organism" är en bättre beskrivning.pelpet skrev:
Gällande vad man har gjort så har retoriken helt klart varit hård. Men i praktiken så har man inte löst något:
- "Man har kraftigt ökat penningmängderna i världen". Ja, men något annat än ett gigantiskt tidigare obeprövat experiment är det inte. Vad det framförallt gjort är att driva upp en bubbla delvis på börsen, men framförallt på obligationsmarknaden. Skulderna är större nu än någonsin tidigare.
- "tvingat på bankerna att ha mer eget kapital". Nja, Basel III träder ju inte i kraft fullt ut än på ett tag. Och även om det är högre krav finns riskviktning fortfarande kvar som metod, vilket givetvis är helt förkastligt och en följd av att man ser ekonomin som styrbar.
- "försökt förbjuda vissa derivat". Och det brukar lyckas, eller är det bara ännu ett kraftfullt slag i luften?
- "periodvis stoppat vissa typer av blankning". Visst, shoot the messenger. Men det blir inte världen bättre av...
- "de facto skrivit av stora delar av greklands statsskuld". Sant. Men Grekland har fortfarande ett gigantiskt budgetunderskott, och lägger alltså årligen till på skulden som fortfarande efter nedskrivningen är ohållbar (150% av BNP).
- "på något sätt räddat cyperns banker genom att skriva av delar bankenernas skuld till kunderna mm". Sant. Den episoden illustrerar om inte annat att man aldrig kan vara säker på att reglerna gäller. Det var nyttigt att få det svart på vitt ännu en gång.
- "I sverige så upplever jag att man försöker desarmera fastighetsbubblan, som är driven av kreditexpansion (precis som förra gången)." Jag håller med, åtminstone i andra delen av påståendet. De åtgärder som satts in är dock för få och för sent. Så länge gemene man är av den felaktiga uppfattningen att räntorna inte kan gå upp kommer bubblan fortsätta. Vi har ju redan sett spreaden mellan korta och långa räntor öka. När även de korta räntorna stiger blir det riktigt intressant. Trots allt fokus på reporäntan är den tämligen irrelevant för bolånetagare. Bostadsobligationerna är det som bestämmer i slutändan. Därför är det extra problematiskt att svenska och skandinaviska banker är sådana upplåningsknarkare. Det här diagrammet var lite av en ögonöppnare:
