Parhus som BRF - föreningens skulder
Efter att ha dragit oss ur ett antal budgivningar på villor då vi tycker de har blivit för dyra, så funderar vi på att istället sikta in oss på en nybyggt parhus som är en bostadsrätt och del i en förening med ett 30-tal radhus & parhus.
Vid en första anblick såg insatsen för ett sådant nybyggt parhus rätt överkomligt ut (ca 1,5 miljoner). En titt på den ekonomiska planen förklarade varför insatsen var så låg, då föreningens lån låg på i princip lika mycket som insatserna. Förenklat skulle man kunna säga att parhuset egentligen kostar ca 3 miljoner. Det hela ger en föreningsskuld per kvadratmeter på ca 11 700 kr/kvm. Vidare blir föreningen väldigt räntekänslig, en ökning av räntan med 3 procentenheter gör att månadsavgiften i princip måste dubblas(?)
Fråga:
Är det bara jag som tycker att det kommer blir en hög skuldsättning i föreningen? Eller är det vanligt att ca 50% av finansieringen tas som lån av föreningen? Känns dumt att bli av med möjligheten att dra av den räntekostnaden, som man hade kunnat göra om det var ett privat lån...
Vet att detta är ett forum för husägare, men har sett att det finns mycket folk med god insikt i ekonomi-frågor ;-)
Vid en första anblick såg insatsen för ett sådant nybyggt parhus rätt överkomligt ut (ca 1,5 miljoner). En titt på den ekonomiska planen förklarade varför insatsen var så låg, då föreningens lån låg på i princip lika mycket som insatserna. Förenklat skulle man kunna säga att parhuset egentligen kostar ca 3 miljoner. Det hela ger en föreningsskuld per kvadratmeter på ca 11 700 kr/kvm. Vidare blir föreningen väldigt räntekänslig, en ökning av räntan med 3 procentenheter gör att månadsavgiften i princip måste dubblas(?)
Fråga:
Är det bara jag som tycker att det kommer blir en hög skuldsättning i föreningen? Eller är det vanligt att ca 50% av finansieringen tas som lån av föreningen? Känns dumt att bli av med möjligheten att dra av den räntekostnaden, som man hade kunnat göra om det var ett privat lån...
Vet att detta är ett forum för husägare, men har sett att det finns mycket folk med god insikt i ekonomi-frågor ;-)
Det finns ju ett fenomen som heter "strimlade lån" som i korthet innebär att betalningsskyldigheten för lånet delas upp på föreningens medlemmar.
Så att de kan utnyttja sin avdragsrätt.
Jag vet inte hur det fungerar i detalj, men det finns nog andra juridik/ekonomikunniga här som kan hjälpa dig.
Så att de kan utnyttja sin avdragsrätt.
Jag vet inte hur det fungerar i detalj, men det finns nog andra juridik/ekonomikunniga här som kan hjälpa dig.
Det har varit vanligt med ännu högre belåningsandel. Vet inte vad som är normalt idag.
Personligen är jag lite skeptisk till brf. som ägarform för villor/parhus/radhus osv. Brf är en lysande lösning i flerfamiljshus där en väldigt stor del av fastigheten är, och måste vara gemensam. Där ger det en bekväm plattform för underhåll/ombyggnader av de gemensamma områdena.
Men i ett småhus oavsett om det är friliggande eller parhus/radhus så har man betydligt mindre områden som praktiskt måste vara gemensamt ägda. Man kan sköta sitt eget tak, fasad, Avlopps, el och vattenserviser.
Jag tror att den stora drivkraften för byggen av hus i brf form, är att det skenbart ser billigare ut. Man stoppar in en lägre köpesumma, men blir samtidigt delägare i en stor skuld. Detta gör det populärt för byggföretag och exploatörer, de kan helt enkelt ta mer betalt för en brf, är för motsvarande fastighet.
Det finns två fördelar för köparen, dels kan man bli "villaägare" utan ha något som helst intresse för hus, någon annan fixar allt. Blir problem om hela föreningen tänker likadant. Dels kan det vara en bra lösning för en köpare som har svårt att få ihop kontantinsatsen som krävs för ett skenbart dyrare hus. Man kan se föreningens lån som ett stort topplån.
Personligen är jag lite skeptisk till brf. som ägarform för villor/parhus/radhus osv. Brf är en lysande lösning i flerfamiljshus där en väldigt stor del av fastigheten är, och måste vara gemensam. Där ger det en bekväm plattform för underhåll/ombyggnader av de gemensamma områdena.
Men i ett småhus oavsett om det är friliggande eller parhus/radhus så har man betydligt mindre områden som praktiskt måste vara gemensamt ägda. Man kan sköta sitt eget tak, fasad, Avlopps, el och vattenserviser.
Jag tror att den stora drivkraften för byggen av hus i brf form, är att det skenbart ser billigare ut. Man stoppar in en lägre köpesumma, men blir samtidigt delägare i en stor skuld. Detta gör det populärt för byggföretag och exploatörer, de kan helt enkelt ta mer betalt för en brf, är för motsvarande fastighet.
Det finns två fördelar för köparen, dels kan man bli "villaägare" utan ha något som helst intresse för hus, någon annan fixar allt. Blir problem om hela föreningen tänker likadant. Dels kan det vara en bra lösning för en köpare som har svårt att få ihop kontantinsatsen som krävs för ett skenbart dyrare hus. Man kan se föreningens lån som ett stort topplån.
Bra genomgång Hempularen!
Sedan vänder sig väl egna hem- och bostadsrätts-säljarna till delvis olika kunder.
Tomtytan på bostadsrättshus, -radhus och kedjehus brukar vara mycket liten.
Så om man är intresserad av en ordentlig trädgård, och inte bara en liten uteplats,
så faller bostadsrätten bort.
Sedan vänder sig väl egna hem- och bostadsrätts-säljarna till delvis olika kunder.
Tomtytan på bostadsrättshus, -radhus och kedjehus brukar vara mycket liten.
Så om man är intresserad av en ordentlig trädgård, och inte bara en liten uteplats,
så faller bostadsrätten bort.
Bostadsrättsradhus är en perfekt start på livet som husägare, man har lite ansvar men inte för mycket... däremot brukar avgiften + insatsen göra att det inte blir mycket dyrare med ett rätt mycket större huslån. (Bortser från renoveringar osv, räknade bara insats+ avgift mot att köpa hus)
Tack för all input. Ogillar personligen att föreningen blir så räntekänslig med den relativt höga skulden, å andra sidan hade vi blivit lika räntekänsliga om vi lånat själva förf att köpa en egen villa i samma storlek och skick.
Följdfråga - parhusen har på första våningen puts på trästomme. Hur kollar jag att detta inte är en så kallad "enstegstätad" fasad? Förhoppningsvis bygger man väl inte fortfarande nya hus med den metoden, men vill vara säker. Jag har konstruktionsritningarna, men jag vet inte riktigt vad jag ska kolla efter 
Uppdatering:
Kan det vara denna (från konstruktionsritning, beskrivning av gavelvägg):
Gavelvägg:
* Puts
* 12 Ventecskiva
* 28x70 (+ Luftning)
* 9,5 Whetherboard
* 45x70 + Min. Ull
* 45x170 + Min Ull
* 0,2 PF
* 45x45 + Min. Ull
* OSB
* Gips
Går det att ur detta utläsa om det är enstegstätat?
Uppdatering:
Kan det vara denna (från konstruktionsritning, beskrivning av gavelvägg):
Gavelvägg:
* Puts
* 12 Ventecskiva
* 28x70 (+ Luftning)
* 9,5 Whetherboard
* 45x70 + Min. Ull
* 45x170 + Min Ull
* 0,2 PF
* 45x45 + Min. Ull
* OSB
* Gips
Går det att ur detta utläsa om det är enstegstätat?
Redigerat:
Det väsentliga i din konstruktion (i denna fråga) är
Alltså inte "enstegstätad" fasad.
Grattis
PS
Jag vet folk med hus byggt förra året som börjat få mögelproblem.
Vet ej konstruktionen, men enstegstätat är ju en lågoddsare.
Du har alltså en luftspalt mellan regelväggen och putslagret.
Alltså inte "enstegstätad" fasad.
Grattis
PS
Jag vet folk med hus byggt förra året som börjat få mögelproblem.
Vet ej konstruktionen, men enstegstätat är ju en lågoddsare.
Det är inte enstegstätat. Det finns ju en luftning mellan borden och skivan. Tror väl inte att den typen av enstegstätad fasad görs längre heller. Däremot görs en variant med mineralull istället för cellplast och tjockputs istället för tunnputs.
KnockOnWood hann före..
KnockOnWood hann före..
Redigerat:
Räntekänsligheten beror väl lite på hur lånen läggs upp också. Jag inbillar mig att det i föreningar är möjligt att lägga upp lån med 20-30 års löptid och i det här ränteläget är det kanske ingen dum idé.
Utöver den tänkta föreningens räntekänslighet skulle jag noga betrakta den ekonomiska planens trovärdighet vad gäller kostnader för drift och underhåll. Hur känslig är kalkylen för felräkningar, hur mycket luft finns? Amorteringsplan? Alla felräkningar här kommer ofelbart leda till höjda avgifter för medlemmarna.
Nyfniken har en poäng i löptider som kan överföras till alla annan verksamhet tillsammans med Hemmapularens inlägg, du vill undersöka hur stabilt föreningen är uppbyggd/planerad och vad som händer om större delen av den visar sig bestå av folk som "bara vill bo".
Nyfniken har en poäng i löptider som kan överföras till alla annan verksamhet tillsammans med Hemmapularens inlägg, du vill undersöka hur stabilt föreningen är uppbyggd/planerad och vad som händer om större delen av den visar sig bestå av folk som "bara vill bo".
En aspekt på bostadsrättsföreningar med nybyggda bostäder är risken i början.
Det är väl ofta så att några hus säljs, och så bildas föreningen och tar över verksamheten och det ekonomiska ansvaret.
Om sedan inte alla hus blir sålda så står de återstående delägarna där med höga kostnader för de tomma/osålda andelarna.
Kanske inte så kul att hyra ut grannhusen till mig-verket
Det är väl ofta så att några hus säljs, och så bildas föreningen och tar över verksamheten och det ekonomiska ansvaret.
Om sedan inte alla hus blir sålda så står de återstående delägarna där med höga kostnader för de tomma/osålda andelarna.
Kanske inte så kul att hyra ut grannhusen till mig-verket
Just nya bostadsrättsföreningar är riskfyllda investeringar. Det finns risk att byggherren försett föreningen med stora lån till en låg ränta som gäller i några år och gjort en underbudgeterad underhållsplan så att avgifterna ska bli låga i början, så att det ska bli lätt att sälja andelarna i föreningen till ett högt pris. Om några år när lånen måste läggas om, och föreningen måste börja underhålla fastigheterna, finns risk att avgiften måste höjas rejält. Då sitter du och grannarna i samma båt, och även om du klarar av en höjning så kanske inte grannarna gör det. Och i ett sånt läge så blir grannarnas delar svårsålda, så de kan inte flytta heller. Som jag förstått det var det rätt vanligt att föreningar konkursade på det här sättet. Resultatet blir att du förlorar din insats och blir hyresgäst.
Den ekonomiska planen är beräknad med en amortering av lånen på 50 år, så det är åtminstone ett bra tecken tycker jag (inte alla villaägare som amorterar i den takten). Dock är ekonomin beräknad med en ränta på 2,79%, och det är väl en ränta som går att få nu - men som inte känns som rimlig i längden. Föreningen skulle ju dock kunna låsa en större del av lånen i detta lågränteklimat vi har och därmed för en mer förutsägbar lånekostnad.
Ytterligare en fråga är av mer juridisk natur. Nedanstående står att läsa i den ekonomiska planen, men vad betyder detta i praktiken?
"Föreningen har ingått ett avtal om förvärv av fastigheten X. Förvärvet innebär att Föreningen förvärvar ett aktiebolag, vilket är ägare till fastigheten. Aktiebolaget har inga andra tillgångar än fastigheten och bedriver heller ingen verksamhet. Föreningen avser sedan att förvärva fastigheten från aktiebolaget genom så kallad underprisöverlåtelse till fastighetens bokförda värde, vilket medför en uppskjuten skatt. Den uppskjutna skatten förfaller till betalning endast om Föreningen låter sälja fastigheten och det vid försäljningen uppstår en skattepliktig realisationsvinst."
Är detta något skumt upplägg, eller normalt? Vad är den praktiska effekten?
Ytterligare en fråga är av mer juridisk natur. Nedanstående står att läsa i den ekonomiska planen, men vad betyder detta i praktiken?
"Föreningen har ingått ett avtal om förvärv av fastigheten X. Förvärvet innebär att Föreningen förvärvar ett aktiebolag, vilket är ägare till fastigheten. Aktiebolaget har inga andra tillgångar än fastigheten och bedriver heller ingen verksamhet. Föreningen avser sedan att förvärva fastigheten från aktiebolaget genom så kallad underprisöverlåtelse till fastighetens bokförda värde, vilket medför en uppskjuten skatt. Den uppskjutna skatten förfaller till betalning endast om Föreningen låter sälja fastigheten och det vid försäljningen uppstår en skattepliktig realisationsvinst."
Är detta något skumt upplägg, eller normalt? Vad är den praktiska effekten?