Är vi tokiga som ens funderar på ett hus som detta?
Vi är ett par som tapetserat lite och målat om som mest. Rätt ohändiga men envisa. Nu kollar vi på ett hus som behöver totalrenoveras (badrum, kök, alla ytskikt i huset), har trekammarbrunn utan infiltration, grävd brunn och som har en veranda som behöver rivas och byggas om. Vi kommer kunna tapetsera och fixa golv själva, men resten blir att ta in hantverkare / våtrumsbehöriga.
Nu undrar jag:
Vad kostar det att sätta in infiltration i en brunn?
Vad innebär det eg att ha grävd brunn? Kan man byta ut den mot en borrad brunn, och vad kan det kosta?
Vad kan det kosta att ta hem hantverkare och bygga en veranda till ett hus?
Kök har vi renoverat en gång så där tror jag att vi lär hamna på runt 100 000 kronor
Badrum inkl ny varmvattenberedare, skulle tippa på 150 000 kr som max låter det troligt?
Nu undrar jag:
Vad kostar det att sätta in infiltration i en brunn?
Vad innebär det eg att ha grävd brunn? Kan man byta ut den mot en borrad brunn, och vad kan det kosta?
Vad kan det kosta att ta hem hantverkare och bygga en veranda till ett hus?
Kök har vi renoverat en gång så där tror jag att vi lär hamna på runt 100 000 kronor
Badrum inkl ny varmvattenberedare, skulle tippa på 150 000 kr som max låter det troligt?
Det kommer att blir fruktansvärt dyrt om ni ska ta in hantverkare för allt utom målning och tapetsering. Tänk också på att ROT-avdraget maxar ut på 50.000 / person.
Däremot klarar man mer än man själv tror. Tålamod, nyfikenhet och noggrannhet kommer man långt med.
Däremot klarar man mer än man själv tror. Tålamod, nyfikenhet och noggrannhet kommer man långt med.
Om ni är tokiga eller inte beror ju på om ni har råd att anlita folk för alla de momenten samt om huset är värt att kosta på så mycket (beror ju på läget). Badrumskostnaden går nog att ro hem. Vi gav runt 100 för ett litet helkaklat inkl rivning av det gamla. Angående avloppslösning måste ni ju kolla så att det ens är godkänt med trekammarlösning.
Sedan lär man sig ju efter hand. Kanske ni till och med får lust att själva försöka bygga verandan om nåt år?
Sedan lär man sig ju efter hand. Kanske ni till och med får lust att själva försöka bygga verandan om nåt år?
Jag skulle överväga att köpa ett hus i bättre skick....det finns ganska många fallgropar även om man ska ta in andra som ska göra jobbet....det ska vara roligt att fixa med hus...inte en kamp och ständig oro....
Några snabba svar:
Om avloppet fungerar så kan ni vänta med åtgärder där tills kommunen ställer krav.
En grävd brunn är oftast grundare än en borrad, och jag skulle tro att det är större risk för föroreningar i brunnen. Kolla upp vattentillgång och vattenkvalitet.
Några bekanta betalade 15000 efter ROT för 25 kvm trädäck. Då grävde de plinthål själva. Veranda borde kosta lite mer.
Siffrorna för kök låter rimligt, och för 150000:- får ni ett riktigt fint badrum.
Kom ihåg att det är inte alls gratis att måla och tapetsera även om ni gör det själva. Säg att golv kostar 200 kr/kvm, tapet eller målning 50 kr/kvm väggyta inkl underarbete med hyfsat ekonomiska materialval. Ett 4 m x 3 m kostar då 2400 kr för golvet, 1400 för väggarna, 600 kr för taket samt en tusenlapp för annat (lister, eluttag etc). Totalt 5400 för ett vanligt rum.
Om avloppet fungerar så kan ni vänta med åtgärder där tills kommunen ställer krav.
En grävd brunn är oftast grundare än en borrad, och jag skulle tro att det är större risk för föroreningar i brunnen. Kolla upp vattentillgång och vattenkvalitet.
Några bekanta betalade 15000 efter ROT för 25 kvm trädäck. Då grävde de plinthål själva. Veranda borde kosta lite mer.
Siffrorna för kök låter rimligt, och för 150000:- får ni ett riktigt fint badrum.
Kom ihåg att det är inte alls gratis att måla och tapetsera även om ni gör det själva. Säg att golv kostar 200 kr/kvm, tapet eller målning 50 kr/kvm väggyta inkl underarbete med hyfsat ekonomiska materialval. Ett 4 m x 3 m kostar då 2400 kr för golvet, 1400 för väggarna, 600 kr för taket samt en tusenlapp för annat (lister, eluttag etc). Totalt 5400 för ett vanligt rum.
Kan man inget och tror sig inte kunna lära sig och utföra saker korekt, eller vet att man är riktigt dålig på renovera så bör man köpa något färdigt eller hyra något som någon annan förvaltar.
Är man som ovan men har gott om pengar så kan man köpa något som ger utrymme för att även lägga stora summor på att färdigställa det hela.
Har man viljan, orken, är metodisk, kan ta in ny kunskap och är nogrann så kan man i stort sätt lyckas med allt. Ett hus med stort renoveringsbehov är oftast ett gigantiskt arbete som normalt kan ta 5-10år att färdigställa om man är beslutsam. Man måste verkligen gilla hus, renovering och att tycka det är värt all tid och pengar det kommer ta innan man är där man vill vara. Det kan kännas kul att måla och renovera i ett par månader, men det kan ofta kännas väldigt motigt efter 1år eller 3... Är man inte säker på att man kan slutföra det man tar på sig så kanske man inte ens bör tänka sig att gå på det från allra första början.
Något ni bör tänka på är att det ofta krävs dubbelt så mycket åtgärder än man kunnat beräkna från början. Man river upp saker och inser att det som fanns under inte var så bra som man trodde eller så upptäcker man att saker saknas, är ivägen eller liknande. Kanske upptäcker man problem som man först upptäcker efter att ha bor i huset i ett år. Kanske blir huset tokvarmt på sommaren eller liknande.
Är man som ovan men har gott om pengar så kan man köpa något som ger utrymme för att även lägga stora summor på att färdigställa det hela.
Har man viljan, orken, är metodisk, kan ta in ny kunskap och är nogrann så kan man i stort sätt lyckas med allt. Ett hus med stort renoveringsbehov är oftast ett gigantiskt arbete som normalt kan ta 5-10år att färdigställa om man är beslutsam. Man måste verkligen gilla hus, renovering och att tycka det är värt all tid och pengar det kommer ta innan man är där man vill vara. Det kan kännas kul att måla och renovera i ett par månader, men det kan ofta kännas väldigt motigt efter 1år eller 3... Är man inte säker på att man kan slutföra det man tar på sig så kanske man inte ens bör tänka sig att gå på det från allra första början.
Något ni bör tänka på är att det ofta krävs dubbelt så mycket åtgärder än man kunnat beräkna från början. Man river upp saker och inser att det som fanns under inte var så bra som man trodde eller så upptäcker man att saker saknas, är ivägen eller liknande. Kanske upptäcker man problem som man först upptäcker efter att ha bor i huset i ett år. Kanske blir huset tokvarmt på sommaren eller liknande.
Hej Fabba, välkommen till Bygga Hus-forumet!
Ni har alltså "fastnat" för ett hus som behöver "totalrenoveras".
Men ni verkar ha koncentrerat er nästan bara på interiör och ytskikt.
Men glöm inte att huset har en utsida också, och en hel del installationer förutom avloppet.
Hur är det med yttertaket? Kanske pannor, läkt och papp är mogna för utbyte? Och råsponten (taksvallet) behöver bättras på fläckvis.
Kan man elda i kamin/öppen spis eller behöver skorstenen renoveras?
Hur är ytterväggarna? Har panelen några ruttna brädor? Kanske även dags att tillägsisolera.
Fönster OK?
Hur är grunden? Jag antar att det är torpargrund/krypgrund. Är där torrt och fint?
Behöver ev. dränering ses över?
Elsystemet är kanske gammalt med söndertorkad isolering och dålig jordning (måste åtgärdas inför köks/badrumsrenovering)?
Usch, det blev en lång lista med många kanske!
Men om huset behöver "totalrenoveras" är det nog inte bara tapeter och dylikt som kräver uppmärksamhet.
Även klimatskalet kan vara medfaret, och det är trots allt viktigast att huset kan hållas torrt och varmt.
Men förhoppningsvis har ni koll på dessa saker också
Några prisuppskattningar:
Infiltration (om trekammarbrunn finns): Ca 25.000 kr
Borrad brunn: Ca 50.000 kr
En varmvattenberedare kostar ca 7.000 kr, så om du nöjer dig med ett enkelt dusch/tvätt/toalettrum utan kakel och klinker kan du nog stryka 55.000 - 75.000 kr från din uppskattning.
OBS det är bara mina uppskattningar.
Skall bli intressant att se hur det utvecklar sig för er, och lycka till!
Ni har alltså "fastnat" för ett hus som behöver "totalrenoveras".
Men ni verkar ha koncentrerat er nästan bara på interiör och ytskikt.
Men glöm inte att huset har en utsida också, och en hel del installationer förutom avloppet.
Hur är det med yttertaket? Kanske pannor, läkt och papp är mogna för utbyte? Och råsponten (taksvallet) behöver bättras på fläckvis.
Kan man elda i kamin/öppen spis eller behöver skorstenen renoveras?
Hur är ytterväggarna? Har panelen några ruttna brädor? Kanske även dags att tillägsisolera.
Fönster OK?
Hur är grunden? Jag antar att det är torpargrund/krypgrund. Är där torrt och fint?
Behöver ev. dränering ses över?
Elsystemet är kanske gammalt med söndertorkad isolering och dålig jordning (måste åtgärdas inför köks/badrumsrenovering)?
Usch, det blev en lång lista med många kanske!
Men om huset behöver "totalrenoveras" är det nog inte bara tapeter och dylikt som kräver uppmärksamhet.
Även klimatskalet kan vara medfaret, och det är trots allt viktigast att huset kan hållas torrt och varmt.
Men förhoppningsvis har ni koll på dessa saker också
Några prisuppskattningar:
Infiltration (om trekammarbrunn finns): Ca 25.000 kr
Borrad brunn: Ca 50.000 kr
En varmvattenberedare kostar ca 7.000 kr, så om du nöjer dig med ett enkelt dusch/tvätt/toalettrum utan kakel och klinker kan du nog stryka 55.000 - 75.000 kr från din uppskattning.
OBS det är bara mina uppskattningar.
Skall bli intressant att se hur det utvecklar sig för er, och lycka till!
Hur är det med yttertaket? Kanske pannor, läkt och papp är mogna för utbyte? Och råsponten (taksvallet) behöver bättras på fläckvis.
- Ingen aning.
Kan man elda i kamin/öppen spis eller behöver skorstenen renoveras?
- Kaminerna o skorstenarna är godkända i höstas.
Hur är ytterväggarna? Har panelen några ruttna brädor? Kanske även dags att tillägsisolera.
- Vet ej. Tilläggsisolerades på 70-talet.
Fönster OK?
- Tvåglas, kan nog behöva fräscha gummilister
Hur är grunden? Jag antar att det är torpargrund/krypgrund. Är där torrt och fint?
Behöver ev. dränering ses över?
- står påbetongplatta tydligen, gjort på 70-talet.
Elsystemet är kanske gammalt med söndertorkad isolering och dålig jordning (måste åtgärdas inför köks/badrumsrenovering)?
- Ingen aning.Elstammarna är från 70-talet.
Usch, det blev en lång lista med många kanske!
Men om huset behöver "totalrenoveras" är det nog inte bara tapeter och dylikt som kräver uppmärksamhet.
Även klimatskalet kan vara medfaret, och det är trots allt viktigast att huset kan hållas torrt och varmt.
Men förhoppningsvis har ni koll på dessa saker också
- Ja,, det har du förstås rätt i. Tack för alla vettiga svar!
Innan ev köp tar vi dit besiktningsman tänkte vi.
Mhur vanligt är det med grävd brunn egentligen?
- Ingen aning.
Kan man elda i kamin/öppen spis eller behöver skorstenen renoveras?
- Kaminerna o skorstenarna är godkända i höstas.
Hur är ytterväggarna? Har panelen några ruttna brädor? Kanske även dags att tillägsisolera.
- Vet ej. Tilläggsisolerades på 70-talet.
Fönster OK?
- Tvåglas, kan nog behöva fräscha gummilister
Hur är grunden? Jag antar att det är torpargrund/krypgrund. Är där torrt och fint?
Behöver ev. dränering ses över?
- står påbetongplatta tydligen, gjort på 70-talet.
Elsystemet är kanske gammalt med söndertorkad isolering och dålig jordning (måste åtgärdas inför köks/badrumsrenovering)?
- Ingen aning.Elstammarna är från 70-talet.
Usch, det blev en lång lista med många kanske!
Men om huset behöver "totalrenoveras" är det nog inte bara tapeter och dylikt som kräver uppmärksamhet.
Även klimatskalet kan vara medfaret, och det är trots allt viktigast att huset kan hållas torrt och varmt.
Men förhoppningsvis har ni koll på dessa saker också
- Ja,, det har du förstås rätt i. Tack för alla vettiga svar!
Innan ev köp tar vi dit besiktningsman tänkte vi.
Mhur vanligt är det med grävd brunn egentligen?
Tror att det är mycket vanligt i äldre bebyggelse, men mycket ovanligt vid nyanläggning.Fabba skrev:
Man är väl rädd att vattnet skall kontamineras av ytvatten med nitrater och andra kemiska föroreningar i ytvattnet som kan vara skadliga, i alla fall i längden och för små barn.
Vill minnas att det var ganska vanligt förr att man hade dricks- kaffe- och matlagningsvatten separat i dunkar, hämtade från bättre källa, för att brunnsvattnet var osmakligt. (Det var nog smaken på kaffet som signalerade kvaliteten.)
Sedan är det nog lättare att få tillräcklig tillrinning för nutida intensiva tvättande, diskande och duschande från en borrad brunn.
Bra att ni låter besiktiga huset!
Besiktningsmannen bör kunna ge råd om vad som behöver åtgärdas direkt och vad som kan vänta några år,
och även ge en kostnadsuppskattning för olika åtgärder.
Lycka till som sagt!
PS
När får vi se vilket hus det är?
Det är en oskriven regel på forumet att vi inte går in och "stjäl" varandras drömhus
Redigerat:
Jag har sett folk på tv som tagit sig vatten över huvudet.
Börja riv ut allt, bygg lite här och där, gör aldrig färdigt någonstans, få slut på pengar, bo i eländet, bråka om allt, skilj er, och försök sen sälja allt med förlust.
Börja riv ut allt, bygg lite här och där, gör aldrig färdigt någonstans, få slut på pengar, bo i eländet, bråka om allt, skilj er, och försök sen sälja allt med förlust.
OK, det låter lite märkligt att huset som i sig själv är 100 år gammalt skulle stå på en betongplatta från 70 talet (kolla noga!). Men platta på mark från 70 talet är en välkänd riskkonstruktion. Det är väldigt vanligt med fukt och mögelproblem, eller "bara" murkna syllar i hus med den konstruktionen.
Det krävs en nogran undersökning, och helt säker kan man ändå inte vara.
Taket, om vi gissar att det är från 70- talet, huset ser ut att ha genomgått en stor renovering då, och utseendemässigt på bilden ser det rimligt ut att tro, 70 tal. I så fall ligger taket på gränsen av sin tekniska livslängd, underlagspappen är troligen slut. Det kan hålla tätt i 10 år till men det kan också börja läcka om en vecka. Dvs. Räkna med takbyte.
El. Om den är från 70 talet så är det troligen inga större säkerhetsproblem, investera i en jordfelsbrytare, om det inte redan satts in.
OM rördragningarna är från 70 talet så är det troligen inga akuta problem, avloppsledningar från den tiden är ofta i "första generationens" plaströr. De bör man byta så mycket som möjligt av när man ändå öppnar väggar och golv vid större renoveringar. De kan vara väldigt sköra. Kall och varmvatten är troligen koppar som håller i "oändlig tid".
Det där med godkänd skorsten. Det kan betyda att den sotades då. Det är inte samma sak som att den kontrollerats. Begär att få titta på protokollet, ring till sotaren som utfört kontrollen och fråga vad det betyder, vad som ev kan vara fel som inte står i protokollet.
På bilderna syns elradiatorer i rummen. Frågan är om man lyckas hålla huset helt uppvärmt med ved (och fundera på vad det innebär för er att såga och klyva 25 kbm ved, varje år), kolla med någon om uppgiften om 25 kbm är rimlig för det huset.
Avloppet. Det kan vara en bra strategi att avvakta tills det faktiskt kommer ett föreläggande om att åtgärda, under förutsättning att avloppet överhuvudtaget fungerar.
MEN ni bör kolla med kommunen vad som gäller ang. avlopp i området. Det är inte alls säkert att kommunen accepterar 3 kammar med infitration, det kan krävas minireningsverk, enl. de nya reglerna.
Och till sist: Lita aldrig på någonting överhuvudtaget som en mäklare säger, det är lätt att tycka "så mycket kan han ju inte ljuga", jo en mäklare kan ljuga om precis vad som helst, hur grova lögner som helst, det finns inga gränser (egen erfarenhet).
Tomten. Kontrollera med kommunen att tomten verkligen ser ut som det uppges. Finns gott om fall där det visar sig att den där hästhagen man ser, bara delvis hör till fastigheten.
Utan dubelkolla ALLT som kommer från mäklaren, även om det är helt triviala "oviktiga" uppgifter.
Det krävs en nogran undersökning, och helt säker kan man ändå inte vara.
Taket, om vi gissar att det är från 70- talet, huset ser ut att ha genomgått en stor renovering då, och utseendemässigt på bilden ser det rimligt ut att tro, 70 tal. I så fall ligger taket på gränsen av sin tekniska livslängd, underlagspappen är troligen slut. Det kan hålla tätt i 10 år till men det kan också börja läcka om en vecka. Dvs. Räkna med takbyte.
El. Om den är från 70 talet så är det troligen inga större säkerhetsproblem, investera i en jordfelsbrytare, om det inte redan satts in.
OM rördragningarna är från 70 talet så är det troligen inga akuta problem, avloppsledningar från den tiden är ofta i "första generationens" plaströr. De bör man byta så mycket som möjligt av när man ändå öppnar väggar och golv vid större renoveringar. De kan vara väldigt sköra. Kall och varmvatten är troligen koppar som håller i "oändlig tid".
Det där med godkänd skorsten. Det kan betyda att den sotades då. Det är inte samma sak som att den kontrollerats. Begär att få titta på protokollet, ring till sotaren som utfört kontrollen och fråga vad det betyder, vad som ev kan vara fel som inte står i protokollet.
På bilderna syns elradiatorer i rummen. Frågan är om man lyckas hålla huset helt uppvärmt med ved (och fundera på vad det innebär för er att såga och klyva 25 kbm ved, varje år), kolla med någon om uppgiften om 25 kbm är rimlig för det huset.
Avloppet. Det kan vara en bra strategi att avvakta tills det faktiskt kommer ett föreläggande om att åtgärda, under förutsättning att avloppet överhuvudtaget fungerar.
MEN ni bör kolla med kommunen vad som gäller ang. avlopp i området. Det är inte alls säkert att kommunen accepterar 3 kammar med infitration, det kan krävas minireningsverk, enl. de nya reglerna.
Och till sist: Lita aldrig på någonting överhuvudtaget som en mäklare säger, det är lätt att tycka "så mycket kan han ju inte ljuga", jo en mäklare kan ljuga om precis vad som helst, hur grova lögner som helst, det finns inga gränser (egen erfarenhet).
Tomten. Kontrollera med kommunen att tomten verkligen ser ut som det uppges. Finns gott om fall där det visar sig att den där hästhagen man ser, bara delvis hör till fastigheten.
Utan dubelkolla ALLT som kommer från mäklaren, även om det är helt triviala "oviktiga" uppgifter.