Kollade på annonsen, ser ju verkligen ut som en modifierad sommarstuga. Troligen klent material och dåligt isolerat överallt. Skulle säga att 800 är ett överpris för en tomt med rivningsobjekt. Men köp, fixa bärlinorna och bo där några år tills ni hittar ett hus ni vill ha och sälj detta då. Då lär huset ha stigit i värde om det ruttna och fukten är borta.
Det blir väldigt omständigt att få till ett stort tillbygge mot detta huset och få det snyggt....
Själv köpte vi en sommarstuga och tänkte bygga till, men det blev inte snyggt ens på ritningen så vi revstugan och det har vi verkligen inte ångrat... Blir enklare och billigare att bygga, och man kan placera huset som man vill på tomten. Dessutom var sommarstugan lättriven; riktigt sopigt bygge....
Det blir väldigt omständigt att få till ett stort tillbygge mot detta huset och få det snyggt....
Själv köpte vi en sommarstuga och tänkte bygga till, men det blev inte snyggt ens på ritningen så vi revstugan och det har vi verkligen inte ångrat... Blir enklare och billigare att bygga, och man kan placera huset som man vill på tomten. Dessutom var sommarstugan lättriven; riktigt sopigt bygge....
Husägare
· Västragötaland
· 313 inlägg
Jag har idag pratat med Bygglovhandläggaren i kommunen och han såg inga direkta problem med ett eventuellt nybygge/utbyggnad av befintligt hus. När jag väl fått reda på detta kontaktade jag ansvarig besiktningsman och diskuterade hans upplevelser av husets krypgrund.
När jag förklarat att jag hade som intention att köpa huset och genomföra enklare men akuta åtgärder på huset för att kunna bo där under byggtiden. Kunde han, utifrån vad han själv uppmärksammat, råda mig att inte lägga ner ett allt för stort och kostsamt arbete med tanke på min intention. Enligt besiktningsmannen så skulle det räcka med att byta de mer akuta blindbottnarna, stärka upp bärlinor samt eventuellt syllar. Därefter rulla ut plast, installera avfuktare och kanske en fotokatalytisk luftrenare. Att därefter bo i huset under en kortare period såg inte han som något problem.
Nu är det bara en fråga man måste ställa sig! Vad är huset/tomten värd? Hur tycker ni att jag ska tänka i ett läge som detta? (Enligt mäklaren så sattes priset innan man sett skadorna nere i krypgrunden)
När jag förklarat att jag hade som intention att köpa huset och genomföra enklare men akuta åtgärder på huset för att kunna bo där under byggtiden. Kunde han, utifrån vad han själv uppmärksammat, råda mig att inte lägga ner ett allt för stort och kostsamt arbete med tanke på min intention. Enligt besiktningsmannen så skulle det räcka med att byta de mer akuta blindbottnarna, stärka upp bärlinor samt eventuellt syllar. Därefter rulla ut plast, installera avfuktare och kanske en fotokatalytisk luftrenare. Att därefter bo i huset under en kortare period såg inte han som något problem.
Nu är det bara en fråga man måste ställa sig! Vad är huset/tomten värd? Hur tycker ni att jag ska tänka i ett läge som detta? (Enligt mäklaren så sattes priset innan man sett skadorna nere i krypgrunden)
Redigerat:
Om utgångspriset är satt utifrån att rötskadorna inte fanns så är väl ett lämpligt utgångsbud utgångspriset minus säg 75% av kostnaden för att låta en byggfirma reparera bjälklaget (reparationen innebär troligen en standardhöjning).
Reparerar ni huset så har ni ett litet hus, som inte borde vara värt lika mycket som grannhusen från 80-talet.
Är ni komfortabla med att bo i ett litet hus tycker jag att det kan vara ett bra köp. Vill ni bo i ett större hus så är det nog bättre att köpa ett större hus med en gång.
Reparerar ni huset så har ni ett litet hus, som inte borde vara värt lika mycket som grannhusen från 80-talet.
Är ni komfortabla med att bo i ett litet hus tycker jag att det kan vara ett bra köp. Vill ni bo i ett större hus så är det nog bättre att köpa ett större hus med en gång.
Husägare
· Västragötaland
· 313 inlägg
Vi är intresserade, men vi vill lägga ner minimalt med arbete på nuvarande hus. Jag kommer att se och benämna huset som min och familjens arbetsbarack framöver 
Jag kan tänka mig att följande behövs för att få baracken beboligt...
1) Hårt arbete, 200 timmar +
2) byggmaterial + färg och tapet, 25.000 kr
(3) Luft/Luft värmepump, 10.000 kr
(4) CanVac Q Vent (väggfäst FTX), 5000 kr
(6) avfuktare, 3500 kr
(7) ev. en AirSteril, 3500 kr
(8) Tvättmaskin och tumlare, 15.000 kr
Säg att jag sätter upp en kostnadsbudget på 100.000 varav mycket kan flyttas med/säljas när det nya huset står färdigt...
Jag har upptäckt att det finns ett kommunalt servitut eller markreservat beläget genom tomten. Detta "reservat" tar upp ca 1/3 av tomtytan och är markerad med ett (u) vilket betyder att "[m]arken ska vara tillgänglig för allmännyttiga underjordiska ledningar" (boverket.se)
Vad tänker ni kring detta? Drar det ner värdet än mer på priset, dvs ska jag lyfta in detta som ett argument att endast 2/3 av tomtens totala yta är byggbar?
Jag kan tänka mig att följande behövs för att få baracken beboligt...
1) Hårt arbete, 200 timmar +
2) byggmaterial + färg och tapet, 25.000 kr
(3) Luft/Luft värmepump, 10.000 kr
(4) CanVac Q Vent (väggfäst FTX), 5000 kr
(6) avfuktare, 3500 kr
(7) ev. en AirSteril, 3500 kr
(8) Tvättmaskin och tumlare, 15.000 kr
Säg att jag sätter upp en kostnadsbudget på 100.000 varav mycket kan flyttas med/säljas när det nya huset står färdigt...
Jag har upptäckt att det finns ett kommunalt servitut eller markreservat beläget genom tomten. Detta "reservat" tar upp ca 1/3 av tomtytan och är markerad med ett (u) vilket betyder att "[m]arken ska vara tillgänglig för allmännyttiga underjordiska ledningar" (boverket.se)
Vad tänker ni kring detta? Drar det ner värdet än mer på priset, dvs ska jag lyfta in detta som ett argument att endast 2/3 av tomtens totala yta är byggbar?
Om du ska göra det här själv så kan det vara en vettig idé att ta ledigt utan lön för att jobba på huset. Säg att du tjänar som medelsvensson, dvs 28000 kr/månad och har ut 21000 netto för 170 arbetstimmar. Då kostar eget arbete 124 kr/h i utebliven lön. Det är hälften av vad en snickare kostar efter ROT-avdrag.
Annars är blocket din vän. Åtminstånde vitvarorna kan du få till en fjärdedel av din budget om du accepterar några år gamla grejor. Även krupgrundsavfuktare brukar dyka upp till rimliga priser. Luft/luftvärmepumpar finns för 5000 på jula.
200 timmar låter väldigt optimistiskt tycker jag rent spontant. Jag har inte gjort någon djupare fundering.
Markreservatet hade jag sett som ett rejält minus även om jag inte riktigt vet vad det innebär.
Annars är blocket din vän. Åtminstånde vitvarorna kan du få till en fjärdedel av din budget om du accepterar några år gamla grejor. Även krupgrundsavfuktare brukar dyka upp till rimliga priser. Luft/luftvärmepumpar finns för 5000 på jula.
200 timmar låter väldigt optimistiskt tycker jag rent spontant. Jag har inte gjort någon djupare fundering.
Markreservatet hade jag sett som ett rejält minus även om jag inte riktigt vet vad det innebär.
Husägare
· Västragötaland
· 313 inlägg
Jag skickar upp en (nerkladdad) nybyggnadskarta från 72. I denna syns de nämnda markreservaten... alla fyrapelpet skrev:
Husägare
· Västragötaland
· 313 inlägg
Som du ser så vill jag ligga lite högt i vad det gäller priser, hellre glatt överraskad än tvärtom... och vad det gäller arb. tiden så ser jag 200 timmar som fullt rimligt, särskillt då allt arbete inte ska räknas som arbete :x... Som jag ser det så är det "roliga arbetet" hobby, med andra ord räknar jag med 200 timmar skitjobbpelpet skrev:
Tja, det innebär att byggbar tomtyta är kraftigt begränsad. Kommunen, el vem som nu äger ledningarna, måste alltid kunna komma åt dem, dvs gräva upp dem för reparation el något. Brukar iofs i stort sett aldrig inträffa, men ändå. Så något bygglov över dem lär knappast beviljas får man anta. Ser ju dock ut som att tomtytan räcker till ändå...
Husägare
· Västragötaland
· 313 inlägg
Det är en fin tomt på hela 1220 kvm, därav har jag kunnat rita in en huskropp på 10,5 * 17,5 vid sidan om bostadshuset... synd bara på alla gamla fina fruktträd ...
...
Husägare
· Västragötaland
· 313 inlägg
En plus och minus lista!
(+)
1. Tomten finns i ett bra område (Råda)
2. Tomten är stor (1220 kvm)
3. Det kommer att bli grymt bra när det nya huset står färdigt! Då både ekonomiskt, pga. av läget och även sett till livskvalitén så spelar läget en avgörande roll. (läget, läget., läget)
4. Rent ekonomiskt så kan man bygga billigt, genom att man utför en utbyggnad och att man i denna kan lägga ner 80% eget arbete med en generös tidsplan på 2-3 år i ryggen.
(-)
1. Huset är i mycket dåligt skick.
2. Vi måste bo i huset inledningsvis och kommer vara tvungna att reparera huset Köpet innebär med andra ord kostnader som vi inte kan räkna hem, dvs.
a. Reperation av bärlinor och bjälklag, syll.
b. Utgrävning av grund, se över dränering, plasta och avfukta befintlig grund samt sanera mögel
c. Vi måste installera en luft/luft värmepump samt se över ventilationen
d. Vi måste se till att upprätta en tvättstuga
3. Jag har upptäckt att det finns ett kommunalt servitut eller markreservat beläget genom tomten. Detta "reservat" tar upp ca 1/3 av tomtytan och är markerad med ett (u) vilket betyder att "[m]arken ska vara tillgänglig för allmännyttiga underjordiska ledningar" (boverket.se) skyddad rördragningar finns både framför och bakom huset.
(+)
1. Tomten finns i ett bra område (Råda)
2. Tomten är stor (1220 kvm)
3. Det kommer att bli grymt bra när det nya huset står färdigt! Då både ekonomiskt, pga. av läget och även sett till livskvalitén så spelar läget en avgörande roll. (läget, läget., läget)
4. Rent ekonomiskt så kan man bygga billigt, genom att man utför en utbyggnad och att man i denna kan lägga ner 80% eget arbete med en generös tidsplan på 2-3 år i ryggen.
(-)
1. Huset är i mycket dåligt skick.
2. Vi måste bo i huset inledningsvis och kommer vara tvungna att reparera huset Köpet innebär med andra ord kostnader som vi inte kan räkna hem, dvs.
a. Reperation av bärlinor och bjälklag, syll.
b. Utgrävning av grund, se över dränering, plasta och avfukta befintlig grund samt sanera mögel
c. Vi måste installera en luft/luft värmepump samt se över ventilationen
d. Vi måste se till att upprätta en tvättstuga
3. Jag har upptäckt att det finns ett kommunalt servitut eller markreservat beläget genom tomten. Detta "reservat" tar upp ca 1/3 av tomtytan och är markerad med ett (u) vilket betyder att "[m]arken ska vara tillgänglig för allmännyttiga underjordiska ledningar" (boverket.se) skyddad rördragningar finns både framför och bakom huset.
Redigerat:
Husägare
· Västragötaland
· 313 inlägg
Imorgon ska jag krypa ner i grunden för andra gången… Ska fotografera känna och klämma för att se om jag behöver ta in snickare, Anticimex eller om jag tror mig klara av saneringsarbetet själv. Håll tummarna
By the way
Då marknaden alltid styr värdet på ett utannonserat hus och marknaden nu tycks vara helt död kring objektet som presenterats i tråden så måste jag hitta ett sakligt sätt för att värdera hjuset utifrån mig. Genom att punkta upp faktorer så får jag sakargument då ett eventuellt bud ska läggas…
... Jag ska därför skriva ihop en liten värderings metod. Jag hoppas på så sätt kunna dra igång en diskussion med mäklaren/säljaren… Jag lägger upp texten om en liten stund och skulle vara mycket tacksam om ni kunde kommentera och komplettera min högst subjektiva värderings metod.
By the way
Då marknaden alltid styr värdet på ett utannonserat hus och marknaden nu tycks vara helt död kring objektet som presenterats i tråden så måste jag hitta ett sakligt sätt för att värdera hjuset utifrån mig. Genom att punkta upp faktorer så får jag sakargument då ett eventuellt bud ska läggas…
... Jag ska därför skriva ihop en liten värderings metod. Jag hoppas på så sätt kunna dra igång en diskussion med mäklaren/säljaren… Jag lägger upp texten om en liten stund och skulle vara mycket tacksam om ni kunde kommentera och komplettera min högst subjektiva värderings metod.
Husägare
· Västragötaland
· 313 inlägg
VÄRDERING AV HUSET
Hur jag värderar huset: En högst ovetenskaplig metod:
För att skapa en bild på värdet av huset (helt subjektivt och utifrån mig) så har jag försökt skapa en summering utifrån följande frågeställningar:
1. Hur mycket är tomten värd, sett till faktiska priser i området?
2. Hur motiveras värdet på det rivningsfärdiga huset, dvs. vad är huset värt?
3. Hur mycket är jag beredd att betala för att få bo i området och på nämnda tomt?
Hur mycket är tomten värd, sett till faktiska priser i området?
En tomt i Råda (900 kvm i nybyggda området) kostar ca 550.000 kronor, då inkluderar kommunen allt som krävs för att påbörja byggnation, dvs. VA, el, bygglov, utmätning, etc…
Om vi räknar med att kommunen ger en riktigt bra rabatt till de som väljer att köpa kommunens nya tomter och därför endast behöver betala en symbolisk summa á 100.000 kronor för VA, El, fjärrvärme, bygglov, etc.
Då får vi ett tomtpris á 450.000:- dvs. 500:- per kvm.
(Någon kommer att kommentera det orimliga i ovanstående så det är lika bra att jag förekommer genom att säga att det är mer troligt att tomten säljs symboliskt för 200.000 kronor och att restarande 350.000 är kopplade till kommunens kostnader för El, VA, bygglov etc…
Tomtens värde, en slutsats:
Värdet på Lillängsvägen 4 uppskattas till att vara 506.000 kronor. Då har jag tagit hänsyn till kommunpriserna á 500 kr per kvm och multipliserat med tomtens kvm. Jag har också gjort ett avdrag pga. Markservitutet som kraftigt begränsar” friheten” på tomten.
Tomtvärde =
550.000kr/900kvm * 1212kvm = 606.000kr
606.000kr -100.000kr
Tomtpris: 506.000 kr
____________________________________________________________________________________
Hur motiveras värdet på det rivningsfärdiga huset, dvs. vad är huset värt?
Då vi köper huset som en beboligt rivningskåk så väljer jag att räkan husets värde utifrån en motsvarande hyra. Huset kommer med lån, amorteringar och levnadskostnader hamna på omkring 6400 kronor. Denna ”hyra” räknar jag över två år vilket kommer att resultera i ett värde av 153.600 kronor
Som jag ser det så lägger jag hellre dessa pengar i mitt egna hus än att hyra från någon fastighetsägare. Jag kanske även kan trolla med värdet på rivningskåken och därigenom frigöra ett visst kapital för att snabbare komma igång med utbyggnaden/nybyggnationen.
Husets värde dras ner ytterligare pga. huset är i ett stort behov av underhåll.
Kostnaderna för att skapa en bra levnadsmiljö kommer defenitivt att kosta!
Ventilation, värme och sanering beräknas kosta 100.000 kronor. Det jag har blivit rekommenderad är följande åtgärder:
1. Preliminär sanering av mögel och röta i källaren (ca 35.000 kronor)…
2. Motverka ytterligare fuktproblem, dvs. utgrävning, plasttäckning av krypgrund, installation av avfuktare samt en fotokatalysator för att döda all förekomst av mögelsporer i krypgrunden. Samt dränering. (Ca. 45.000 kronor)...
3. För att åtgärda dåligt ventilation och dyr elvärme har jag rekommenderats att installera ett ”CanVac Q Vent” (ett väggfäst FTX) för (ca 5000 kronor)... samt en luft/luf värmepump för (ca. 10.000 kronor)...
4. Man bör också gå över tacket, en lapplagning av underlagspappen (ca. 10.000 kronor)...
Genom ovanstående prisuppgifter så framgår det att vi bör dra av 105.000 kronor på priset, detta då kostnaderna krävs för att man överhuvudtaget ska våga leva med sina barn i huset
105.000 kronor bör utifrån ovanstående räknas bort från huspriset. Vilket ger oss ett värde á 48.600 kronor
____________________________________________________________________________________
Hur mycket är jag beredd att betala för att få bo i området och på nämnda tomt?
Det subjektiva värdet! Det är svårt att sätta ett värde på en känsla men jag ska försöka…
Att få bosätta sig i den äldre delen av Råda känns bättre än att köpa en tomt i ”nyråda”
Barnen kommer att kunna cykla till sina kompisar och inom kort även till skolan.
Som jag ser det så har jag i framtiden ett modernt hus i ett område där vi alla skulle kunna trivas.
Värde: 200.000kr
I och med objekt belägenhet så kan familjen bo relativt billigt samtidigt som nybyggnation kan påbörjas och fortgå. (nära till bygget)
Värde: 100.000kr
Det är ett riktigt umbärande att bo i ett hus som av sin ålder och skick kan skapa oförutsedda problem och kostnader.
Värde: -150.000kr
Det subjektiva värdet sätter jag utifrån ovanstående till: 150.000kr
____________________________________________________________________________________
VÄRDERING SUMMERING:
Tomt: +506.000 kronor
Husets värde (hyra) +153.600 kronor
Kostsamma åtgärder -105.000 kronor
Subjektivt värde: +150.000 kronor
Jag kan tänka mig att betala: 704.600 kronor
Hur jag värderar huset: En högst ovetenskaplig metod:
För att skapa en bild på värdet av huset (helt subjektivt och utifrån mig) så har jag försökt skapa en summering utifrån följande frågeställningar:
1. Hur mycket är tomten värd, sett till faktiska priser i området?
2. Hur motiveras värdet på det rivningsfärdiga huset, dvs. vad är huset värt?
3. Hur mycket är jag beredd att betala för att få bo i området och på nämnda tomt?
Hur mycket är tomten värd, sett till faktiska priser i området?
En tomt i Råda (900 kvm i nybyggda området) kostar ca 550.000 kronor, då inkluderar kommunen allt som krävs för att påbörja byggnation, dvs. VA, el, bygglov, utmätning, etc…
Om vi räknar med att kommunen ger en riktigt bra rabatt till de som väljer att köpa kommunens nya tomter och därför endast behöver betala en symbolisk summa á 100.000 kronor för VA, El, fjärrvärme, bygglov, etc.
Då får vi ett tomtpris á 450.000:- dvs. 500:- per kvm.
(Någon kommer att kommentera det orimliga i ovanstående så det är lika bra att jag förekommer genom att säga att det är mer troligt att tomten säljs symboliskt för 200.000 kronor och att restarande 350.000 är kopplade till kommunens kostnader för El, VA, bygglov etc…
Tomtens värde, en slutsats:
Värdet på Lillängsvägen 4 uppskattas till att vara 506.000 kronor. Då har jag tagit hänsyn till kommunpriserna á 500 kr per kvm och multipliserat med tomtens kvm. Jag har också gjort ett avdrag pga. Markservitutet som kraftigt begränsar” friheten” på tomten.
Tomtvärde =
550.000kr/900kvm * 1212kvm = 606.000kr
606.000kr -100.000kr
Tomtpris: 506.000 kr
____________________________________________________________________________________
Hur motiveras värdet på det rivningsfärdiga huset, dvs. vad är huset värt?
Då vi köper huset som en beboligt rivningskåk så väljer jag att räkan husets värde utifrån en motsvarande hyra. Huset kommer med lån, amorteringar och levnadskostnader hamna på omkring 6400 kronor. Denna ”hyra” räknar jag över två år vilket kommer att resultera i ett värde av 153.600 kronor
Som jag ser det så lägger jag hellre dessa pengar i mitt egna hus än att hyra från någon fastighetsägare. Jag kanske även kan trolla med värdet på rivningskåken och därigenom frigöra ett visst kapital för att snabbare komma igång med utbyggnaden/nybyggnationen.
Husets värde dras ner ytterligare pga. huset är i ett stort behov av underhåll.
Kostnaderna för att skapa en bra levnadsmiljö kommer defenitivt att kosta!
Ventilation, värme och sanering beräknas kosta 100.000 kronor. Det jag har blivit rekommenderad är följande åtgärder:
1. Preliminär sanering av mögel och röta i källaren (ca 35.000 kronor)…
2. Motverka ytterligare fuktproblem, dvs. utgrävning, plasttäckning av krypgrund, installation av avfuktare samt en fotokatalysator för att döda all förekomst av mögelsporer i krypgrunden. Samt dränering. (Ca. 45.000 kronor)...
3. För att åtgärda dåligt ventilation och dyr elvärme har jag rekommenderats att installera ett ”CanVac Q Vent” (ett väggfäst FTX) för (ca 5000 kronor)... samt en luft/luf värmepump för (ca. 10.000 kronor)...
4. Man bör också gå över tacket, en lapplagning av underlagspappen (ca. 10.000 kronor)...
Genom ovanstående prisuppgifter så framgår det att vi bör dra av 105.000 kronor på priset, detta då kostnaderna krävs för att man överhuvudtaget ska våga leva med sina barn i huset
105.000 kronor bör utifrån ovanstående räknas bort från huspriset. Vilket ger oss ett värde á 48.600 kronor
____________________________________________________________________________________
Hur mycket är jag beredd att betala för att få bo i området och på nämnda tomt?
Det subjektiva värdet! Det är svårt att sätta ett värde på en känsla men jag ska försöka…
Att få bosätta sig i den äldre delen av Råda känns bättre än att köpa en tomt i ”nyråda”
Barnen kommer att kunna cykla till sina kompisar och inom kort även till skolan.
Som jag ser det så har jag i framtiden ett modernt hus i ett område där vi alla skulle kunna trivas.
Värde: 200.000kr
I och med objekt belägenhet så kan familjen bo relativt billigt samtidigt som nybyggnation kan påbörjas och fortgå. (nära till bygget)
Värde: 100.000kr
Det är ett riktigt umbärande att bo i ett hus som av sin ålder och skick kan skapa oförutsedda problem och kostnader.
Värde: -150.000kr
Det subjektiva värdet sätter jag utifrån ovanstående till: 150.000kr
____________________________________________________________________________________
VÄRDERING SUMMERING:
Tomt: +506.000 kronor
Husets värde (hyra) +153.600 kronor
Kostsamma åtgärder -105.000 kronor
Subjektivt värde: +150.000 kronor
Jag kan tänka mig att betala: 704.600 kronor