Vad gäller ecklesiastikbyggnad?

[TobiasGren]

Vi är spekulanter på en så kalladecklesiastikbyggnad, typkod 827. Men enligt banken, som stått bakom oss vidtidigare och dyrare affärer, (som aldrig blev av), kan det bli svårt att lånapengar för detta hus.

Jag har precis skickat iväg en förfrågantill mäklaren om inte han kan undersöka om säljaren mer eller mindre omgåendekan omtaxera huset. I annat fall kan det bli svårt att få någon köpare alls.

Är det någon här som är insatt i fråganom omtaxering , eller är det någon som kan ge mig något ytterligare råd i vaddet gäller mitt nästa steg, vad behöver jag göra? Jag vill verkligen ha huset!

Väntar otåligt på många klokasvar,
Tobias

 

[Baron]

Det som behöver göras är en planändring av fastigheten.
Säkert olika hur det går till i olika kommuner.
Men i vårt fall så tog planändringen 6 månader att få igenom.
Och då gick det ut brev till alla berörda grannar där de hade viss tid på sig att överklaga planändringen.
Vilket ingen gjorde.
Det är inte gratis heller, vi betalade runt 50000;-

Ring och hör vad som gäller i din kommun.
Vår kommun kunde inte heller lämna några garantier på att planändringen skulle gå igenom.
Men för vår del gick allt vägen

 

[Troberg]

Been there, done that.

Det som behövs är ett "Bygglov för ändrad användning" och att man anmäler ändringen till skattmasen. För mig kostade det cirka 6-7000. Inte så värst komplicerat, skicka in en planskiss på huset där du skrivit i "sovrum", "kök" osv så att de ser att det är möjligt att ha huset som bostad, så borde det inte vara några problem.

Kör igång arbetet med det snarast möjligt, för det tar 3-4 månader, och under den tiden så räknas lånet inte som ett huslån utan som vilket lån som helst, vilket är dyrare.

 

[Joppa83]

Det är som troberg skriver. För min del var det betydligt billigare 3500 pengar. Tog ca 1 månad innan det var klart, men det berodde nog på att säljaren jobbade på kommunen.

 

[Joppa83]

Kan ju nämna att vi fick huslån trots att bygglovet ej var klart.

 

[TobiasGren]

Ok! det här låter allt mer positivt. Men jag har en ytterligare tanke här. Den dag då vi får skriva kontrakt, (nu tänker jag positivt här), kommer vi skriva kontrakt på en så kallad ecklesiastikbyggnad (827) och inte ett småhus (220).

Som jag har förstått det så brukar hus som säljs som verksamhet rent kostnadsmässigt ligga en bit under småhusmarknadens priser. Detta är ett högs ovetenskapligt antagande som bygger på tre års hängivet betraktande av "hemnet.se" ... Vad tänker ni om detta?

Som ni förstår så när jag en förhoppning att mäklaren övervärderat byggnaden, detta då han satt ett värde utifrån att han säljer ett 220 och inte ett 827. Med tanke på att vi tycks vara de enda som är intresserade, i ett annars mycket attraktivt område, Känns det som om vi bör lägga ett eventuellt bud en bit under det nu begärda priset... Eller hur tycker ni att jag/vi ska tänka här?

 

[TobiasGren]

Kan ju nämna att vi fick huslån trots att bygglovet ej var klart.

Hur gick er förhandling med banken till, finns det något jag bör tänka på då jag talar med min bankkvinna?

 

[hempularen]

Det kan ju vara värt att kolla reglerna runt bygglov för bostad här också. Det skulle kunna finnas risk att kommunen kräver att ni uppfyller en mängd nybyggnadsregler om huset skall bli ny bostadsyta. Framförallt tänker jag på handikapsanpassning. Men man bör kanske även kolla hur de ställer sig till regler om energieffektivitet, det skulle kunna bli extremt dyrt att bygga om ett gammalt hus till dagens energikrav (tror inte att det behövs).

Tänk också på att det kommer som sagt att ta tid att få bygglovet, tveksamt om ni får bo i huset under den tiden (nya PBL har höga böter om man tar en byggnad i bruk innan slubeviset är utfärdat). Vet inte om det bara gäller nybyggen eller om det även gäller sådana här mer "administrativa" bygglov.

 

[TobiasGren]

Kan ju nämna att vi fick huslån trots att bygglovet ej var klart.

Jag var inne och läste lite på dina tidigare inlägg och såg då att ert missionshusprojekt kan komma bli ganska så lik vår framtid ...

Vi har ju tänkt lägga ner så mycket eget arbete som möjligt och likt er så har vi småbarn, finns det några lärdomar som du vill dela med dig av med tanke på ert projekt, finns det några do's and don'ts?

 

[Joppa83]

Hur gick er förhandling med banken till, finns det något jag bör tänka på då jag talar med min bankkvinna?

Det var ett lokalt bankkontor i en liten ort där frugan varit kund sen länge. Så det var inga problem för oss att få lånelöfte, samt lån när vi väl skulle köpa. Så med den frågan är jag nog inte mycket till hjälp.

 

[Joppa83]

Jag var inne och läste lite på dina tidigare inlägg och såg då att ert missionshusprojekt kan komma bli ganska så lik vår framtid ...

Vi har ju tänkt lägga ner så mycket eget arbete som möjligt och likt er så har vi småbarn, finns det några lärdomar som du vill dela med dig av med tanke på ert projekt, finns det några do's and don'ts?

Vet inte riktigt vad man skall svara, men planeringen är nog det viktigaste.
Vi satsade först på uppvärmningen av huset, som var el/olja, nu har vi bergvärme installerat.
Efter detta har vi tagit rum efter rum, allt efter vad ekonomin har tillåtit. Just nu håller vi på med kyrksalen, där vi bygger 2/3 av salen i två plan och 1/3 låter vi vara öppen.

Men allt är ju individuellt om vad man tycker är do's and dont's.

Hoppas detta kanske ger lite klarhet.

 

[TobiasGren]

Vet inte riktigt vad man skall svara, men planeringen är nog det viktigaste.
Vi satsade först på uppvärmningen av huset, som var el/olja, nu har vi bergvärme installerat.
Efter detta har vi tagit rum efter rum, allt efter vad ekonomin har tillåtit. Just nu håller vi på med kyrksalen, där vi bygger 2/3 av salen i två plan och 1/3 låter vi vara öppen.

Men allt är ju individuellt om vad man tycker är do's and dont's.

Hoppas detta kanske ger lite klarhet.

Jag antar att ni aldrig ångrat erat stora livsprojekt? Själv tycker jag att det låter som drömmen... Att alltid ha något att fixa med, jag brukar ofta gnälla över att jag inte har någon hobby och genom ett renoveringsprojekt lär man inte bära runt på det problemet

Jag vill också passa på och tacka både dig och alla andra som gett respons på mina undringar...

 

[TobiasGren]

Fler frågor kommer säkert efter att jag varit i kontakt med kommunen

 

[Troberg]

Kan ju nämna att vi fick huslån trots att bygglovet ej var klart.

Samma här, det var bara lite högre amorteringstakt och lite högre ränta innan byggnaden bytt typ.

Hur gick er förhandling med banken till, finns det något jag bör tänka på då jag talar med min bankkvinna?

Var öppen, berätta om problemet och berätta om er plan för att lösa det. Ta ett snack med kommunen i förväg, de kan ge ett förhandsutlåtande som är en rätt så tydligt indikation på att de tänker godkänna bygglov för ändrad användning.

Det skulle kunna finnas risk att kommunen kräver att ni uppfyller en mängd nybyggnadsregler om huset skall bli ny bostadsyta. Framförallt tänker jag på handikapsanpassning

Fast med tanke på att det varit en offentlig lokal innan så bör den väl redan uppfylla kraven?

Tänk också på att det kommer som sagt att ta tid att få bygglovet, tveksamt om ni får bo i huset under den tiden (nya PBL har höga böter om man tar en byggnad i bruk innan slubeviset är utfärdat).

Det var inga problem alls för mig.

Jag misstänker (utan att veta) att det är skillnad på en ny byggnad och en byggnad som bara ändrar användning.

Vi satsade först på uppvärmningen av huset, som var el/olja, nu har vi bergvärme installerat.
Efter detta har vi tagit rum efter rum, allt efter vad ekonomin har tillåtit. Just nu håller vi på med kyrksalen, där vi bygger 2/3 av salen i två plan och 1/3 låter vi vara öppen.

Ganska exakt vad jag gjort, med undantag för att jag inte delar av kyrksalen, jag vill behålla den som ett magnifikt 12x9m rum med 6m i takhöjd, men jag har gott och väl tillräckligt med rum ändå.

För oss var ordningen så här:

* Fixa takläckor. De hade inte varit problem tidigare, eftersom lokalen inte stått varm på vintern (problemet kom först när man hade ett islager på taket och det smälte under det), så inga fuktskador till följd av dem.
* Slipa golv i matsalen. Det var verkligen slitet, det blev ett nytt rum efter att det slipat/lackats.
* Värme. Direktverkande el -> markvärme.
* Sovrum. Bara färg/tapeter. Sammanföll ungefär med när min sambo i praktiken flyttade in.
* Kidsens sovrum. Bara färg/tapeter i de rummen också. Sammanföll ungefär när sambon och kidsen formellt flyttade in.
* "Korridoren" på ovanvåningen. Mest en bieffekt av att vi gjorde sovrummen, som den binder samman. Bara färg.
* Toalett uppe. Lilla toaletten, så en snabb fix att måla.
* Toalett nere. Egentligen bara en snabbfix med färg, för att hålla tills vi gör det ordentligt om kanske 5-10 år.
* Kök. Storrenovering. Tak, väggar, golv, skåp, luckor (över 50 luckor/lådor...), lite el, fläkt osv.

Nästa projekt:

* Lampor i spelrummet. Av 12 lysrör i 6 armaturer så är 9 trasiga inom loppet av några månader. Bra läge att sätta upp lite snyggare lampor.
* Väggarna i hallen.

Sedan är vi klara med det som skriker efter arbete.

Fler frågor kommer säkert efter att jag varit i kontakt med kommunen

Ett tips: Gå dit och prata med dem direkt. Sådant som de kanske skulle kicka på blir istället bara ett fartgupp, där de kan föreslå alternativa lösningar. Mycket enklare än mail/telefon.

 

[hempularen]

Det där med rätt att bo i huset innan bygglovet är klart. Troberg gjorde det här innan nya PBL trädde i kraft (tror jag).

Det är i den nya lagen man kraftigt har skärpt reglerna mot att ta ett "bygge" i bruk innan det finns slutbevis. Med gamla PBL så var det i praktiken fritt fram att bo i nybygge så fort man fått på taket, var helt OK med väggar av pressening till sovrummet. Men som sagt jag vet inte om nya PBL gör skillnad på nybyggen och sådana här mer administrativa "ombyggnader".