Rimlig ersättningsnivå vid dolt fel i badrum.

[Petzzon]

Ja man kanske skulle ta detta en vända till. Huset besiktigades innan köp utan att detta upptäcktes, ca 2 mån efter köp märker köparen att fog lossnar och plattor känns lösa. Dom kände till att jag gjort jobbet själv men vi påstod o andra sidan att det var utfört enl då gällande krav. Dom har senare haft ute en besiktningsman som tagit bort några plattor och dessutom konstaterat att manschetten inte är rätt monterad, även vi har anlitat en annan besiktningsman där hans uppdrag var om man borde kunna sett detta fel redan vid köpet men inte heller han kunde ge oss den positiva feedback vi var ute efter.Badrummet är ännu inte åtgärdat.

Vi har i dagsläget inte lovat eller erkänt något men den advokat vi anlitat ser ingen möjlighet för oss att slippa undan helt.

Men man får ju onekligen lite ny kraft att kanske försöka ytterligare en gång.
Det jag känner är att man skulle behöva lite konkret "text" eller ett prejudicerade fall där det klart och tydligt framgår att finns det rester av fix i brunnen så man inte kan se brunnsmanschetten måste man ta till en fördjupad undersökning. helt enkelt behöver jag något som konkret säger detta är inget dolt fel.

Forum är grymt bra, men bevisvärdet i en rättegång är väl inte det bästa kanske.

 

[injonil]

Jag har som köpare vunnit ett snarlikt fall. Det var ett dolda-fel-försäkringsbolag som skötte ärendet åt säljaren.

När klinker lossnar runt golvbrunnen i ett badrum byggt på golvbjälklag med spånskiva etc är det högst sannolikt att det beror på en fuktskada. Fukten får spånskivan att svälla.

 

[Thomas59]

Jag har som köpare vunnit ett snarlikt fall. Det var ett dolda-fel-försäkringsbolag som skötte ärendet åt säljaren.

När klinker lossnar runt golvbrunnen i ett badrum byggt på golvbjälklag med spånskiva etc är det högst sannolikt att det beror på en fuktskada. Fukten får spånskivan att svälla.

Att du (Injonil) fått ersättning via försäkringen behöver ju per definition inte betyda att felet var att klassa som dolt. En dolda-fel-försäkring kan ju täcka även andra fel/skador. Vann du i rätten eller fick du ersättning pga ett internt beslut av försäkringsbolaget?

Du har iofs rätt i att om klinkers lossnar runt golvbrunnen så beror det sannolikt på fuktskador men ORSAKEN till fuktskadorna behöver ju inte vara dold.

En felaktigt monterad brunnsmanschett går i de allra flesta fall att upptäcka vid besiktning och har säljaren renoverat badrummet själv och manschett/klämring är dold av fix/betong/flytspackelrester skulle nog jag vilja påstå att detta sammantaget är skäl nog för att undersöka saken närmare.

Angående din (TS) besiktningsman så kan det ju vara så att han/hon inte har riktigt klart för sig vilken typ av utlåtande du behöver. Man ska ha klart för sig att en besiktningsman i bästa fall är byggnadsingenjör, inte jurist och definitivt inte fastighetsrättsjurist med inriktning på fel i fastighet/dolda fel. Detsamma kan ju faktiskt gälla din jurist.

Frågan besiktningsmannen skulle ha svarat på är rimligen: Skulle det vara normalt att i besiktningsprotokollet notera att vidare undersökning rekommenderas då manschett/klämring ej var åtkomlig för undersökning pga byggrester och då badrummet renoverat av en hempulare. Har svårt att se att detta "fel" inte skulle ha upptäckts vid en fördjupad undersökning.

Återkommer även till frågan angående kakel/klinkers som lossnat. Fanns det verkligen INGA indikationer på fel i golvet runt golvbrunnen vid besiktningen. Låter väldigt märkligt att allt var frid och fröjd i nio (9) år och sedan börjar plattor lossna två månader efter att en ny ägare tagit fastigheten i bruk. Verkar faktiskt orimligt.

Din utsaga att badrummet var "utfört enl då gällande krav" behöver i sig inte betyda så mycket. Det är tveksamt om det uttalandet i sig skulle minska undersökningsplikten. Finns det uttalandet skriftligt/på papper eller var det bara något du nämnde i förbifarten. Köparen kan, om det nu skulle tillmätas något värde, ha svårt att bevisa att du ens sagt detta om man ska vara lite fräck.

Normalt ska en "försäkran" likt den du gjorde vara mycket specifik och i princip skriftlig för att tillmätas något värde i en process. Svepande "lovprisningar" som en säljare gör kan man i princip bortse ifrån, särskilt om dom är muntliga.

Ponera dock att du ändå tar ansvar/skall anses ersättningsskyldig. Då kommer vi till frågan vad du ska ersätta och till vilken kostnad. Den problematiken har berörts ovan så den lämnar jag därhän tills vidare.

STÅ PÅ DIG!

 

[injonil]

Försäkringsbolaget ansåg, givetvis efter att jag lagt fram bevisning, att felet var dolt och ersatte utan att processa.

I TS fall är det tydligen inte bara en besiktningsman som ansett att felet inte går att upptäcka, utan två.

Att det är orimligt att ett felbyggt badrum börjar läcka efter nio år är inte alls orimligt och det vet du mycket väl. Det var förövrigt samma sak i mitt fall, ca 9 år.

Det vi kan vara relativt säkra på i TS situation är att badrummet var felbyggt, att fuktskada uppstått pga detta och att felet inte kunnat hittas vid besiktning av 2 besiktningsmän samt att huset sålts under förevändningen att badrummet var byggt enligt då gällande regler vilket i sin tur sannolikt gjort att säljaren fått mer betalt för huset än det i själva verket var värt (iom att badrummet visat sig vara felbyggt). Och du, Thomas59, tycker att säljaren ska stå på sig och försöka komma undan sitt ansvar?

 

[Thomas59]

Försäkringsbolaget ansåg, givetvis efter att jag lagt fram bevisning, att felet var dolt och ersatte utan att processa.

I TS fall är det tydligen inte bara en besiktningsman som ansett att felet inte går att upptäcka, utan två.

Att det är orimligt att ett felbyggt badrum börjar läcka efter nio år är inte alls orimligt och det vet du mycket väl. Det var förövrigt samma sak i mitt fall, ca 9 år.

Det vi kan vara relativt säkra på i TS situation är att badrummet var felbyggt, att fuktskada uppstått pga detta och att felet inte kunnat hittas vid besiktning av 2 besiktningsmän samt att huset sålts under förevändningen att badrummet var byggt enligt då gällande regler vilket i sin tur sannolikt gjort att säljaren fått mer betalt för huset än det i själva verket var värt (iom att badrummet visat sig vara felbyggt). Och du, Thomas59, tycker att säljaren ska stå på sig och försöka komma undan sitt ansvar?

Jo jag förstår men ibland täcker den typen av försäkringar även fel som inte är att klassa som dolda fel i rättslig mening. Därav min fråga. Det är till och med så att vissa av dessa försäkringar marknadsförs specifikt i syfte att ge ett UTÖKAT skydd. Alltså att försäkringen även täcker skador som inte är att anse som dolda fel.

Att badrummet var felbyggt har jag aldrig ifrågasatt. Att två besiktningsmän inte upptäckte felet är ju lite graverande men inte heller helt avgörande. Besiktningsmän har sällan några djupgående kunskaper i rättsliga frågor kring dolda fel och vissa av dem är inte heller särskilt duktiga på den byggtekniska biten. Det vittnar många trådar här på byggahus om. Därmed inte sagt av majoriteten av besiktningsmännen är inkompetenta. Vem som helst kan ju i princip utge sig för att vara besiktningsman. Titeln Besiktningsman är inte en skyddad yrkestitel.

Nej det är inte orimligt att fuktskador uppstår efter nio år, men tidsrymden är inte avgörande för ansvarsfrågan. Avgörande är istället om "felet" skulle ha gått att upptäcka vid en ordinär ELLER utökad underökning.

Märkligt i sammanhanget är ju då inga plattor lossnat och inga fogar spruckit på 9 år för att sedan i princip självdesintegrera på 2 månader.

Att säljaren i detta fall uttalat sig om fackmässigheten i renoveringen KAN ha betydelse i sammanhanget men behöver inte ha det. Se mitt svar ovan. Du vet lika väl som mig att dylika uttalanden måste vara väldigt specifika och i princip skriftliga för att en domstol ska fästa avseende vid dem.

Ja, jag tycker nog att han (TS) bör "stå på sig" OM HAN VILL, och jag tror även att han med rätt expertis (besiktningman/jurist) kan göra det med framgång.

Vad menar du med "komma undan sitt ansvar". Det måste ju först utredas om han HAR ETT ANSVAR. DU verkar utgå från att ansvaret finns per automatik då det finns en fuktskada men så är ju inte fallet.

Jag skulle lika gärna kunna argumentera för köparens förmodade ståndpunkt att säljaren ska ersätta skadan men i just detta falla resonerar jag utifrån säljarens synvinkel. Det var ju trots allt säljaren som bad om råd och synpunkter.

 

[Adolf]

Ska bli riktigt intressant att följa denna tråd!
Det man ofta får läsa på detta forum är ju köparens version, och svaren brukar alltid vara: du är rökt, INTE dolt fel.
Så jag hoppas verkligen att TS står på sig och även uppdaterar tråden till slutet.
Och för övrigt kan jag bara instämma med tidigare svar. Är klämringen inbäddad i fix är inte jobbet utfört fackmannamässigt...

 

[Thomas59]

Ska bli riktigt intressant att följa denna tråd!
Det man ofta får läsa på detta forum är ju köparens version, och svaren brukar alltid vara: du är rökt, INTE dolt fel.
Så jag hoppas verkligen att TS står på sig och även uppdaterar tråden till slutet.
Och för övrigt kan jag bara instämma med tidigare svar. Är klämringen inbäddad i fix är inte jobbet utfört fackmannamässigt...

Instämmer i din syn på fackmässighet avseende klämringen/manschetten som doldes av fix.

I princip är det ju faktiskt så, vilket en kunnig besiktningsman borde känna till, att upptäcker man NÅGOT som inte är fackmannamässigt utfört så "smittas" i princip hela badrummet (i detta fall).

Ett missat tröskeluppvik, en felaktig rörgenomföring, ja i princip vad som helst som inte är fackmannamässigt, gör att frågan om dolt fel och vidden av undersökningsplikten kommer i en helt annan dager. Felen behöver inte ens ha med varandra att göra. Det finns mao inget uttalat krav på direkt causalitet mellan felen eller mellan indikation på fel och faktiskt fel.

Detta, i kombination med att badrummet var utfört av en ej certifierad hempulare, borde få i alla fall några varningsklockor att ringa hos en nitisk besiktningsman.

 

[injonil]

Vad menar du med "komma undan sitt ansvar". Det måste ju först utredas om han HAR ETT ANSVAR. DU verkar utgå från att ansvaret finns per automatik då det finns en fuktskada men så är ju inte fallet.

Jag menar precis vad jag sa: säljaren har sålt ett badrum som om det vore korrekt utfört och fått ett pris därefter, när det sedan visar sig att badrummet har fel som ej två besiktningsmän anser går att upptäcka vid besiktning bör säljaren ta sitt ansvar och betala tillbaka de pengar som han lurat till sig vid försäljningen.

Om jag vänder på frågan istället, Thomas59: vad tror du är den principiella, moraliska avsikten med de lagar som vi hänvisar till när vi talar om dolda fel?

 

[injonil]

I princip är det ju faktiskt så, vilket en kunnig besiktningsman borde känna till, att upptäcker man NÅGOT som inte är fackmannamässigt utfört så "smittas" i princip hela badrummet (i detta fall).

Ett missat tröskeluppvik, en felaktig rörgenomföring, ja i princip vad som helst som inte är fackmannamässigt, gör att frågan om dolt fel och vidden av undersökningsplikten kommer i en helt annan dager. Felen behöver inte ens ha med varandra att göra. Det finns mao inget uttalat krav på direkt causalitet mellan felen eller mellan indikation på fel och faktiskt fel.

Detta, i kombination med att badrummet var utfört av en ej certifierad hempulare, borde få i alla fall några varningsklockor att ringa hos en nitisk besiktningsman.

Jasså, är det så?! Kan du styrka detta, mer än att det är så resonemanget brukar gå på detta forum?

Jag tror inte att det är så enkelt; jag har svårt att tro att praxis verkligen stödjer dina ståndpunker.

Fel som upptäcks vid besikning och som inte har åtminstone någon koppling till ett ett dolt fel som uppstår senare lär inte ha någon som helst betydelse. Visst, kan man påvisa att ett fel som upptäcks vid besikning beror på slarv/okunskap så håller jag med. Men ofta kan man inte bevisa detta; en röruppgång genom golv kan bero på att kunden valt den lösningen trots regelverket; en lägre tröskel likaså. Varför skulle detta minska trovärdigheten på att golvbrunnen är monterad korrekt? Dina två exempel skulle med lätthet kunna avfärdas som bevis för att det finns indikationer på att ett badrum skulle vara ett fuskjobb.

 

[Adolf]

Men ofta kan man inte bevisa detta; en röruppgång genom golv kan bero på att kunden valt den lösningen trots regelverket; en lägre tröskel likaså. Varför skulle detta minska trovärdigheten på att golvbrunnen är monterad korrekt?

För att kunden kanske valt att inte använda sig av klämring heller...?
Skiter man i att rör inte får gå genom golv så kanske man hoppar över en del andra regler oxå...

 

[perkaby]

Jag menar precis vad jag sa: säljaren har sålt ett badrum som om det vore korrekt utfört och fått ett pris därefter, när det sedan visar sig att badrummet har fel som ej två besiktningsmän anser går att upptäcka vid besiktning bör säljaren ta sitt ansvar och betala tillbaka de pengar som han lurat till sig vid försäljningen.

Om jag vänder på frågan istället, Thomas59: vad tror du är den principiella, moraliska avsikten med de lagar som vi hänvisar till när vi talar om dolda fel?

Ursäkta, men har TS påstått att han avsiktligen felaktigt monterat golvbrunnen och sedan begärt ett högre pris för huset än vad det är värt? Du får det att låta som om han avsiktligen lurat köparen.

Jag har nyligen köpt ett radhus som jag tänkt renovera själv, men jag vet inte om jag skulle våga sälja det i framtiden om alla köpare resonerar på detta vis...

/P

 

[Thomas59]

Jag menar precis vad jag sa: säljaren har sålt ett badrum som om det vore korrekt utfört och fått ett pris därefter, när det sedan visar sig att badrummet har fel som ej två besiktningsmän anser går att upptäcka vid besiktning bör säljaren ta sitt ansvar och betala tillbaka de pengar som han lurat till sig vid försäljningen.

Om jag vänder på frågan istället, Thomas59: vad tror du är den principiella, moraliska avsikten med de lagar som vi hänvisar till när vi talar om dolda fel?

Jag kan förstå att du resonerar som du gör men oavsett vad du TYCKER så bör säljaren förhålla sig till vad som faktiskt gäller avseende dolda fel. Är felet upptäckbart vid en professionellt utförd besiktning, ev med åtföljande fördjupad undersökning (om indikationer på fel finns) har säljaren ingen skyldighet att bekosta hela eller delar av åtgärdandet. Du får tycka vad du vill men sådan är lagen.

Jag tycker vidare att du ska dämpa tonläget lite. Du har i inlägg efter inlägg kommit med uttalanden som har liten bäring på den faktiska frågställningen och nu påstår du att säljaren (medvetet?) lurat köparen och att detta förhållade skull konstituera något sorts automatiskt ersättningsansvar. Vad vet du om det?

Två besiktningsmän har redan givit sin syn på saken men baserat på vad TS faktiskt berättat kan man inte dra några säkra slutsatser utifrån detta.

Ja vad tror du själv Injonil? Du verkar ha ett i huvudsak moraliskt förhållnigssätt till frågan med liten bäring på vad som faktiskt gäller enligt lagar och praxis. Ansvarsfördelningen vid dolda fel sätter i princip gränsen för säljarens ansvar vid sådana fel som INTE går att upptäcka, se ovan. Går felet att upptäcka (oavsett om det faktiskt upptäcks eller inte) har lagstiftaren ansett att ansvar inte ska kunna utkrävas.

Knäckfrågan är således om felet (felaktig golvbrunn) kunnat upptäckas och jag anser att en korrekt utförd besiktning skulle ha påvisat felet, av tidigare nämnda skäl.

 

[Thomas59]

Jasså, är det så?! Kan du styrka detta, mer än att det är så resonemanget brukar gå på detta forum?

Jag tror inte att det är så enkelt; jag har svårt att tro att praxis verkligen stödjer dina ståndpunker.

Fel som upptäcks vid besikning och som inte har åtminstone någon koppling till ett ett dolt fel som uppstår senare lär inte ha någon som helst betydelse. Visst, kan man påvisa att ett fel som upptäcks vid besikning beror på slarv/okunskap så håller jag med. Men ofta kan man inte bevisa detta; en röruppgång genom golv kan bero på att kunden valt den lösningen trots regelverket; en lägre tröskel likaså. Varför skulle detta minska trovärdigheten på att golvbrunnen är monterad korrekt? Dina två exempel skulle med lätthet kunna avfärdas som bevis för att det finns indikationer på att ett badrum skulle vara ett fuskjobb.

Jo, så är det, men visst. Du får tro vad du vill. Det du skriver är helt felaktigt. I praxis har även fel/felaktiga utföranden som inte har direkt koppling till det faktiska felet gjort att fel inte bedömts som dolt. Skälet är att ett fel, tex felaktigt tröskeluppvik/felaktigt utförd rörgenomföring utgör just en sådan indikation som medför en utökad undersökningsplikt och DÅ skulle även det påstått dolda felet ha upptäcks och då är det ju inte dolt=inget ansvar för säljaren.

Visst, det är möjligt att DU avfärdar mina exempel men nu är det ju så att det inte är du Injonil som som dömer så vad du tycker är inte särskilt relevant. Dolda fel är förövrigt inte per automatik fuskjobb.

 

[Thomas59]

Några, Injonil inräknad, kanske tycker att min argumentation strider mot sunt förnuft och visst, jag har i detta fall tagit säljaren i försvar, MEN lagstiftaren har de facto ålagt köparen en MYCKET LÅNGTGÅENDE undersökningsplikt och det får man helt enkelt förhålla sig till.

Men TS har ju fått fullt betalt för ett badrum som sedan visat sig vara behäftat med allvarliga (?) fel. Klart ha ska betala, Ja, så kan man ju tycka men lagstiftaren är av en annan uppfattning och ställer upp ett antal specifika villkor som ska vara uppfyllda för att säljaren ska kunna ställas till ansvar. Dessa villkor är inte helt lätta att uppfylla vilket också visar sig i den låga andelen "fällande" domar avseende dolt fel. Inget jag hittat på.

 

[Dudeish]

Tips kan vara att du som säljare använder annan expertis än besiktningsman, detta eftersom det möjligt skall ligga en tvist mellan köparen och besiktningsmannen. Min tro är att dessa kan hålla varandra runt ryggen.