Rimlig ersättningsnivå vid dolt fel i badrum.

[Petzzon]

Har för ett par år sedan sålt ett hus där det ganska omgående visade sig vara ett dolt fel i badrummet. Vi har accepterat detta och kommer ersätta dom nya ägarna. Frågan är hur mycket som är rimligt.
Badrummet var 9 år gammalt när felet upptäcktes, inte speciellt modernt med dagens mått mätt.
Givetvis gjort efter den tidens standard med kartong gips osv. Billigaste offerten är på 145,000 Kr. Väl medveten om att det finns avskrivningstider som är ganska långa på kakel och klinker men faktum är ju att det jag skall ersätta dom nya ägarna med, är ju skillnaden mellan den summa som huset såldes för och den summa huset hade inbringat om felet varit känt vid försäljningen. Dessutom får ju nya ägarna ett toppmodernt badrum enligt senaste kraven vad gäller underarbete. Dessutom kan dom utnyttja ROT avdraget. Vad hade ni varit nöjda med?

 

[daugaard]

vad va felet? och hur mycket såldes huset för?

 

[NetNut]

Du skriver att det visade sig ett dolt fel, vad var det för fel som upptäcktes ? Var det en firma som renoverat badrummet eller gjorde det du själv ? Vad man själv är nöjd med varierar nog väldigt mycket mellan olika personer. Som du själv skriver är ju den skäliga summan skillnaden i köpesumman om man vetat om skadan vid köpet. Gjordes det någon besiktning när du sålde huset ?

 

[largab]

> Givetvis gjort efter den tidens standard med kartong gips osv

Om dåtidens regler följdes så kan det väl inte vara ett dolt fel. Ett ev fel ersätts väl av nya ägarens försäkringsbolag ?!?! Eller var det något som inte var gjort riktigt ?

eller tänker jag fel :x

 

[Petzzon]

Förtydligar lite, som jag skrev så är det ett dolt fel det är redan utrett.

En felaktigt monterad brunnsmanschett har orsakat en fuktskada runt golvbrunnen, och jag har själv tillsammans med kompis hjälp gjort jobbet. Dom pengar jag sparade då får man lägga ut nu Huset såldes för knappa 3 miljoner, men köpeskillingen spelar nog ingen större roll för kostnaden att renovera badrummet igen.

 

[Petzzon]

> Givetvis gjort efter den tidens standard med kartong gips osv

Om dåtidens regler följdes så kan det väl inte vara ett dolt fel. Ett ev fel ersätts väl av nya ägarens försäkringsbolag ?!?! Eller var det något som inte var gjort riktigt ?

eller tänker jag fel :x

Förutom skadan var det utfört enligt den tidens gällande regler, det jag ville påtala var det faktum att den tidens regler inte var dom bästa heller. Dagens branchregler är klart bättre, vilket den som min köpte mitt hus får på köpet, det var just värdet att detta faktum jag undrade om man kunde ta hänsyn till vid värdering av ersättningsnivån

 

[hempularen]

En felaktigt monterad brunnsmanschett är nästan aldrig ett dolt fel. Det ligger på köparens undersökningsplikt att upptäcka. Nu kan man säkert tänka sig varianter på felet som faktiskt inte går att upptäcka, men oftast går felet att upptäcka om man tittar i brunnen.

 

[hempularen]

Förutom skadan var det utfört enligt den tidens gällande regler, det jag ville påtala var det faktum att den tidens regler inte var dom bästa heller. Dagens branchregler är klart bättre, vilket den som min köpte mitt hus får på köpet, det var just värdet att detta faktum jag undrade om man kunde ta hänsyn till vid värdering av ersättningsnivån

njaa. Se det så här: Om vi antar att ditt badrum kostade 50 000 att fixa för 9 år sedan, och anta att det skall skrivas av till 50% (har ingen aning om vilken nivå det skall vara på ålderavdraget). Och anta att det nya badrummet kostar 150 000. Då är det ju 50% av 150 000 du får skriva ned, trots att det är ditt 50 000 kronors badrum som är förbrukat till 50%.

Däremot så skall du ju inte ersätta porslin, möbler osv. Det får köparen återanvända eller själv bekosta byte. Jag tror tom att om rördargningen är utvändig så får köparen återanvända de bef. rören.

Men som sagt jag tvivlar på att du egentligen behöver betala något alls.

 

[Petzzon]

En felaktigt monterad brunnsmanschett är nästan aldrig ett dolt fel. Det ligger på köparens undersökningsplikt att upptäcka. Nu kan man säkert tänka sig varianter på felet som faktiskt inte går att upptäcka, men oftast går felet att upptäcka om man tittar i brunnen.

Vi hade länge denna åsikt men har ännu inte kunna finna någon besiktningsman som håller med. Ingen hade varit gladare än jag om jag hade kunnat luta mig mot detta faktum. Det fanns betongrester i golvbrunnen vilket gjorde att man inte kunde se att brunnsmanschetten inte gick ner under klämringen utan slutade ovanför.

 

[hempularen]

OK jag förstår. Man skulle ev. kunna hävda att om det är dolt av betongrester (fix antar jag?) så borde det föranlett en fördjupad undersökning, det är ett tecken på att det inte är fackmannamässigt utfört.

Men det blir lite krystat.

 

[daugaard]

hur upptäckte dom felet då? om det inte gick att se på en besiktning så borde det va svårt att hitta senare oxå?

kan det gå att bara laga felet utan att riva hela badrummet?

 

[Petzzon]

Dom upptäckte att plattor lossnade i duschen. Hurtillvida man bara kan laga den delen vet jag inte men borde vara svårt att få det godkänt.

 

[Thomas59]

Köparens undersökningsplikt är MYCKET långtgående och betongrester i brunnen som hindrar kontroll av manschett/klämring borde rimligtvis föranleda följdfrågor avseende om arbetet utförs av fackmän och i förlängningen en fördjupad undersökning varvid felet borde ha upptäckts.

Anlitade köparen en professionell besiktningsman i samband med förvärvet?

Att manschetten är felaktigt monterad leder inte automatiskt till att det klassas som dolt fel. Frågan är istället om det hade gått att upptäcka vid en grundlig-/fördjupad undersökning. Felaktigt monterad manschett/golvbrunn är ett mycket vanligt fel som INTE borde missas av en professionell besiktningsman.

Är det du och köparen som kommmit överens om att felet ska klassas som "dolt"? En besiktningsman har normalt inte kompetens och/eller erfarenhet att bedöma om ett fel är att klassa som dolt eller ej så så utsagor från besiktningsmän, avseende om detta är dolt fel eller ej, har inte nån större relevans i ansvarsfrågan. Dvs ni kan i stort sett bortse från vad dom säger ang detta.

Din fråga till besiktningsmännen du varit i kontakt med är troligtvis felställd. En besiktningsmann bör endast uttala sig avseende om en fördjupad undersökning hade förslagits om manschett/klämring inte går att undersöka alt om arbetets utförande i övrigt skull ha givit anledning till vidare undersökning.

En besiktningsman bör tex ha frågat VEM som utförde renoveringen och svaret (ni=ej yrkesmän/ej cert) i kombination med betongresterna och svårigheten att avgöra tätskiktets utförande bör ha givit besiktningsmannen tilläckligt med underlag för att konstatera att golvbrunnen inte var besiktningsbar och att vidare undersökning rekommenderats och DÅ borde felet ha upptäckts=ej dolt fel.

Jag tvivlar på att köparen skulle ha haft framgång i rätten, baserat på din beskrivning, och undrar om du helt enkelt har tagit på dig ersättningsansvar helt i onödan.

Har de besiktningsmän du pratat med (eller du själv) haft möjlighet att besiktiga golvbrunnen i det skick den var då skadan upptäcktes eller hade köparen redan tagit bort golvbrunnen UTAN att ge dig (din besiktningsman) tillfälle/möjlighet att besiktiga?

Hur och när i tiden dokumenterades inte bara skadan utan också UTFÖRANDET som enligt köparen föranlett skadan?

Har du diskuterat ansvarsfrågan med en kunnig fastighetsrättsjurist?

Slutligen, viss kan det vara så att felet verkligen var dolt även om jag betvivlar detta, och då återstår frågan VAD du egentligen ska ersätta och/eller hur/hur omfattande en åtgärd som ditt ersättningsansvar ska täcka.

I nuläget är frågetecknen så många att ansvarsfrågan knappast är så klar som du (och köparen) tycks tro.

Här på byggahus.se skulle jag gissa att 99 av 100 (eller snarare 999 av 1000) frågor Potentiella "dolda fel" snabbt kan avfärdas med att det

a/ Felet borde ha upptäckts vid en grundlig professionell undersökning alt fördjupad undersökning

b/ Felet eller bristen, oavsett om det kunde upptäckas eller ej, inte är ett dolt fel i lagens mening (finns ett antal rekvisit som måste uppfyllas)

c/att även om felet möjligen skulle kunna klassas som dolt så är i alla fall inte utgången i en process given


Open Case således!

 

[andersmc]

Du säger att du installerat golvbrunnen själv. Har du gjort någon hemlighet av det?

Är det så mycket murbruk i golvbrunnen att man inte kan se klämringen är det en mycket stark signal att något inte står rätt till. Detta i kombination med att husägaren själv installerat golvbrunnen gör att man helt klart skulle undersökt det hela närmare.

Det är inte besiktningsmannen som bestämmer om det är dolt fel eller inte.

 

[Thomas59]

Dom upptäckte att plattor lossnade i duschen. Hurtillvida man bara kan laga den delen vet jag inte men borde vara svårt att få det godkänt.

Lossnade plattorna helt plötsigt, efter 9 år? Hade du själv märkt att plattor satt lösa? Att plattor lossnar kan ha många orsaker och innebär inte per automatik att man har att göra med ett dolt fel.

Fanns lösa plattor redan vid överlåtelsen borde detta ha föranlett vidare undersökning.

Har du, som jag undrade ovan, givits möjlighet att själv eller med hjälp av anlitad besiktningsman besiktiga "skadan" INNAN köparen börjat riva i golvbrunnen?

Vilka fuktskador är de facto konstaterade och av vem?

Ja du kan hävda att en "skada" går att åtgärda lokalt (och få godkänd, lite beroende på vilka fuktskador som faktiskt finns och också beroende på golvets konstruktion) även om jag som köpare givetvis skulle argumentera för ett nytt fint badrum.