Renovera eller riva och bygga nytt?
Hej,
Ska försöka att inte göra detta till en novell.
Vi har planer på att ta över min mammas hus. Funderingarna går kring hur man skulle kunna renovera/bygga ut för att göra det funktionellt eller om det är bättre att riva och bygga nytt. Har läst en del trådar kring resonemang huruvida det lönar sig att renovera ett hus eller om man ska riva och bygga nytt. I vårt fall antar jag att många skulle säga att renovering är det bästa alternativet men jag ska dra lite förutsättningar för att ge hela bilden. Anledningen till att vi inte väljer ett annat hus är att tomten är oslagbar med sjöutsikt, rejäla uthus samt att vi vigde oss på gräsmattan.
Kåken är från ~1910. Ursprungligen en 1½ plan men senare lyft till 2-plans. En källare har grävts ut och i mitten av kåken står en fet murstock med ventilationskanaler. Varje plan är på ca 70kvm. Tyvärr äts mycket av ytan upp av murstocken. Väggarna består gissningsvis av panel-liggande halvtimmer-tretexskivor. Isolering i stort sett obefintlig och fönstren är "krigsfönster" d.v.s. inte helt klara utan lite vågiga i glaset. Badrum/toalett finns endast på det övre planet, lite liten men skulle kunna duga om man gör ett större badrum på bottenvåningen. "Tvättstuga" finns i källaren. Källaren är oinredd och består av ett garage, en bagarstuga, ett pannrum och ett rum där det står en tvättmaskin och en ackumulatortank.
Det vi ser skulle behöva göras är bl.a:
- Omläggning av tak med nytt tegel
- Nya fönster och gärna även flytta några av dom som finns.
- Ett badrum/toalett på nedre plan, vilket jag tolkar som att det måste vara handikappanpassat med dagens regler?
- Vi skulle behöva minst ett rum till för att få den plats vi behöver för familjen. Utbyggnad?
- Elen behöver säkerligen dras om.
- Tilläggsisolering. Takfoten är idag väldigt liten så jag antar att man får göra den på insidan för att det inte ska se jättekonstigt ut på utsidan.
Svårt att ge en klar bild men är det vettigt att använda det skal man har och göra om totalt invändigt med en eventuell utbyggnad eller ska man riva ner allt och börja från början, ev. utan källare. Det är väl lite så våra funderingar går och jag förväntar mig inga svar utan vill mest resonera med andra som kanske varit i samma situation.
Nu blev det en novell i alla fall...
Ska försöka att inte göra detta till en novell.
Vi har planer på att ta över min mammas hus. Funderingarna går kring hur man skulle kunna renovera/bygga ut för att göra det funktionellt eller om det är bättre att riva och bygga nytt. Har läst en del trådar kring resonemang huruvida det lönar sig att renovera ett hus eller om man ska riva och bygga nytt. I vårt fall antar jag att många skulle säga att renovering är det bästa alternativet men jag ska dra lite förutsättningar för att ge hela bilden. Anledningen till att vi inte väljer ett annat hus är att tomten är oslagbar med sjöutsikt, rejäla uthus samt att vi vigde oss på gräsmattan.
Kåken är från ~1910. Ursprungligen en 1½ plan men senare lyft till 2-plans. En källare har grävts ut och i mitten av kåken står en fet murstock med ventilationskanaler. Varje plan är på ca 70kvm. Tyvärr äts mycket av ytan upp av murstocken. Väggarna består gissningsvis av panel-liggande halvtimmer-tretexskivor. Isolering i stort sett obefintlig och fönstren är "krigsfönster" d.v.s. inte helt klara utan lite vågiga i glaset. Badrum/toalett finns endast på det övre planet, lite liten men skulle kunna duga om man gör ett större badrum på bottenvåningen. "Tvättstuga" finns i källaren. Källaren är oinredd och består av ett garage, en bagarstuga, ett pannrum och ett rum där det står en tvättmaskin och en ackumulatortank.
Det vi ser skulle behöva göras är bl.a:
- Omläggning av tak med nytt tegel
- Nya fönster och gärna även flytta några av dom som finns.
- Ett badrum/toalett på nedre plan, vilket jag tolkar som att det måste vara handikappanpassat med dagens regler?
- Vi skulle behöva minst ett rum till för att få den plats vi behöver för familjen. Utbyggnad?
- Elen behöver säkerligen dras om.
- Tilläggsisolering. Takfoten är idag väldigt liten så jag antar att man får göra den på insidan för att det inte ska se jättekonstigt ut på utsidan.
Svårt att ge en klar bild men är det vettigt att använda det skal man har och göra om totalt invändigt med en eventuell utbyggnad eller ska man riva ner allt och börja från början, ev. utan källare. Det är väl lite så våra funderingar går och jag förväntar mig inga svar utan vill mest resonera med andra som kanske varit i samma situation.
Nu blev det en novell i alla fall...
Renovera säger jag :0)
Vid vår besiktning kom vi in på ämnet helrenoveringsobjekt (pga kompisar som köpt) med vår besiktningsman och hon sa att hon bara varit med om 2 hus där hon rekommenderat riva och bygga nytt. 2 hus alltså. Det talar för att oddsen för att just ert hus är ett sådant är väldigt liten.
Bilder?
Vid vår besiktning kom vi in på ämnet helrenoveringsobjekt (pga kompisar som köpt) med vår besiktningsman och hon sa att hon bara varit med om 2 hus där hon rekommenderat riva och bygga nytt. 2 hus alltså. Det talar för att oddsen för att just ert hus är ett sådant är väldigt liten.
Bilder?
Svårt att säga utan bilder. Vad säger kommunen, får ni ens riva om ni skulle vilja? Hur mycket är kvar från 1910? Tycker ni om gamla hus eller vill ni helst ha släta väggar och tak av gipsskivor samt golv utan slitage? Är teglet dåligt eller räcker det att komplettera efter papp och läkt är bytt? Du får aldrig samma utseende på ett nytt tak. Kommer ni göra jobb själva eller ta in en byggfirma?
Håller med b8q om att förlänga takfot och gavelutsprång.
Håller med b8q om att förlänga takfot och gavelutsprång.
Är ni nöjda med planlösningen så är det väl bara och renovera. Vill ni bygga lite modernare är det nog bäst att börja om på nytt.. Fördelen med att renovera är väl att ni eventuellt kan bo i huset under tiden och att ni kan renovera när pengar finns, men å andra sidan är det jäkligt skönt att få en helt ny kåk också.
Som sagt skulle det vara intressant att veta hur huset ser ut, mest för att kunna göra sig en bild av dess möjligheter och svårigheter. Om huset är från ca 1910 låter det till exempel konstigt med väldigt kort takfot. Hus från den tiden brukar ha rejäla utsprång som däremot ofta blivit mindre på grund av just tilläggsisolering. Visst finns det så klart undantag från hur man byggde generellt men vet ni säkert att huset inte redan är isolerat? Kanske i samband med att fönstren byttes?
Angående tegeltaket tycker jag ni ska överväga att behålla tegelpannorna och istället byta papp och läkt om det behövs. Det beror också en del på vad ni tänker er med huset? Vill ni ha ett hus med den stilen som huset har idag eller skulle ni helst vilja att det såg ut som ett helt nytt hus? Många köper ett hus som de blir väldigt förtjusta i, sen river de ut allt och totalrenoverar för det "måste" man ju med ett gammalt hus och så står de där en dag med ett hus som egentligen inte alls är samma som det de köpte och tycker inte alls det är så fantastiskt längre. De har renoverat bort det de först föll för och det är lätt att göra det när man blir ivrig och är mitt i allt.
Bygghandlarna och tillverkarna av fönster och isolering är också väldigt duktiga på att sälja in sitt budskap att alla äldre hus måste tilläggsisoleras och alla gamla fönster är skräp som måste bytas mot nya värmeeffektiva. Faktum är att det ofta inte stämmer alls. Den isolering som lönar sig mest är att isolera vinden.
Vi bor i ett hus som är tvärtemot allt rimligt enligt dagens byggnorm. Vi har rivit bort all isolering som var gjord på tidigt 80-tal, vi har även bytt ut perspektivfönstren med tre-glas från den tiden och istället satt i enkelglasfönster med lös innanbåge att sätta i på vintern. Utfrån och in består väggarna idag av panel, vindpapp, liggande tretums-timmer, pappspänning, tretex och pappspänning igen. På taket ligger ett begagnat tegeltak istället för det betongtak som låg på när vi köpte, under ligger papp, delvis originalpappen från 1909 när huset byggdes. På vinden har vi fyllt upp ovanpå den befintliga sågspånsisoleringen på 15 cm med cellulosa lösull med ca 30 cm. I golven har vi bara fyllt på med kutterspån där det hade sjunkit ihop. Vi har tätat noga mot drag runt fönster och dörrar samt vid golven med lindrev. Huset (1,5 plan) är på 170 m2 boyta samt ca 30 m2 biyta i form av kattvindar på ovanvåningen. Vi har installerat en jordvärmepump för att värma upp, den är kopplad till de äldre sektionsradiatorerna och några nya likadana som vi kompletterade med samt att vi har vattenburen golvvärme i den nybyggda delen med tvättstuga, badrum och grovingång.
Vår elförbrukning ligger på runt 12000 kWh per år vilket är så lågt att en kalkyl på Energimyndigheten.se som jag försökte fylla i vägrade godkänna det som korrekt efter vårt hus förutsättningar! Nu vet jag inte var ert hus ligger geografiskt sett för naturligtvis påverkar det i frågan om isolering eller inte men är huset verkligen i behov av isolering? Räcker det inte med att täta drag och åtgärda brister? Att renovera fönster är alla gånger billigare än att byta till nya och man kan med ganska enkla medel få fönster som är bra ur energisynpunkt. Det kostar mycket att tilläggsisolera, särskilt om panelen annars inte måste bytas och det är pengar som det ofta tar lång tid att tjäna in.
Angående tegeltaket tycker jag ni ska överväga att behålla tegelpannorna och istället byta papp och läkt om det behövs. Det beror också en del på vad ni tänker er med huset? Vill ni ha ett hus med den stilen som huset har idag eller skulle ni helst vilja att det såg ut som ett helt nytt hus? Många köper ett hus som de blir väldigt förtjusta i, sen river de ut allt och totalrenoverar för det "måste" man ju med ett gammalt hus och så står de där en dag med ett hus som egentligen inte alls är samma som det de köpte och tycker inte alls det är så fantastiskt längre. De har renoverat bort det de först föll för och det är lätt att göra det när man blir ivrig och är mitt i allt.
Bygghandlarna och tillverkarna av fönster och isolering är också väldigt duktiga på att sälja in sitt budskap att alla äldre hus måste tilläggsisoleras och alla gamla fönster är skräp som måste bytas mot nya värmeeffektiva. Faktum är att det ofta inte stämmer alls. Den isolering som lönar sig mest är att isolera vinden.
Vi bor i ett hus som är tvärtemot allt rimligt enligt dagens byggnorm. Vi har rivit bort all isolering som var gjord på tidigt 80-tal, vi har även bytt ut perspektivfönstren med tre-glas från den tiden och istället satt i enkelglasfönster med lös innanbåge att sätta i på vintern. Utfrån och in består väggarna idag av panel, vindpapp, liggande tretums-timmer, pappspänning, tretex och pappspänning igen. På taket ligger ett begagnat tegeltak istället för det betongtak som låg på när vi köpte, under ligger papp, delvis originalpappen från 1909 när huset byggdes. På vinden har vi fyllt upp ovanpå den befintliga sågspånsisoleringen på 15 cm med cellulosa lösull med ca 30 cm. I golven har vi bara fyllt på med kutterspån där det hade sjunkit ihop. Vi har tätat noga mot drag runt fönster och dörrar samt vid golven med lindrev. Huset (1,5 plan) är på 170 m2 boyta samt ca 30 m2 biyta i form av kattvindar på ovanvåningen. Vi har installerat en jordvärmepump för att värma upp, den är kopplad till de äldre sektionsradiatorerna och några nya likadana som vi kompletterade med samt att vi har vattenburen golvvärme i den nybyggda delen med tvättstuga, badrum och grovingång.
Vår elförbrukning ligger på runt 12000 kWh per år vilket är så lågt att en kalkyl på Energimyndigheten.se som jag försökte fylla i vägrade godkänna det som korrekt efter vårt hus förutsättningar!
Nu vet jag inte var ert hus ligger geografiskt sett för naturligtvis påverkar det i frågan om isolering eller inte men är huset verkligen i behov av isolering? Räcker det inte med att täta drag och åtgärda brister? Att renovera fönster är alla gånger billigare än att byta till nya och man kan med ganska enkla medel få fönster som är bra ur energisynpunkt. Det kostar mycket att tilläggsisolera, särskilt om panelen annars inte måste bytas och det är pengar som det ofta tar lång tid att tjäna in.
Tittar man på det ekonomiska så är renovering ett lätt val. Åtgärderna ni räknar upp borde gå på max 1 miljon. Att bygga ett nytt kataloghus på samma tomt går nog lös på minst 2,5 miljoner. Per år blir det 42000 kr i skillnad bara i räntor som ska betalas (efter ränteavdrag). Så mycket billigare är inte ett nytt hus i drift.
Fönstren ska ni troligen inte byta utan renovera. Fönster från den tiden är ofta gjorda av kådrikt kärnvirke och gör man en ordentlig renovering (med rotavdrag) så håller de längre än nya fönster. En fönsterrenovering innebär också att man sätter in energiglas, och är troligen billigare än nya fönster. Och vågiga är snyggare än släta.
Ett problem med hus med murstock i mitten är att man får en massa genomgångsrum, som inte passar som sovrum. Men kanske kan man tänka om lite om hur rummen används. Ett genomgångsrum blir ett utmärkt vardagsrum/allrum/kontor/gästrum.
Fönstren ska ni troligen inte byta utan renovera. Fönster från den tiden är ofta gjorda av kådrikt kärnvirke och gör man en ordentlig renovering (med rotavdrag) så håller de längre än nya fönster. En fönsterrenovering innebär också att man sätter in energiglas, och är troligen billigare än nya fönster. Och vågiga är snyggare än släta.
Ett problem med hus med murstock i mitten är att man får en massa genomgångsrum, som inte passar som sovrum. Men kanske kan man tänka om lite om hur rummen används. Ett genomgångsrum blir ett utmärkt vardagsrum/allrum/kontor/gästrum.
Budget?
Även jag är skeptisk här till att bara riva men hur är uppvärmning och kostnader för det?
Sen tar renovering längre tid och man får alltid överraskningar och inget nytt hus så det är svårare att räkna på för bankerna men finns pengarna så why not?
Bilder som sagt och mer fakta...
/Kent
Sen tar renovering längre tid och man får alltid överraskningar och inget nytt hus så det är svårare att räkna på för bankerna men finns pengarna så why not?
Bilder som sagt och mer fakta...
/Kent
Medlem
· Västra Götaland
· 399 inlägg
Hej och grattis till huset
Jag har två saker att tillägga till denna debatt.
1. Läs igenom Sophie inlägg en gång till, jag har följt deras blogg länge så hon vet nog vad hon pratar om.
2. Det är en sak att sitta (som jag) i ett färdigrenomverat hus (som någon annann gjort) och komma med "goda råd" och en helt annan sak att själv vara mitt uppe i det. Det är en utmanning ni står inför MEN jag kan sätta vad som helst på att det är värt det när ni är klara. Nybyggda hus är rätt själlösa, ett hus från 1910 är mångas dröm, ett hus från en tid när man inte kompromissade med material och hantverks skicklighet. Ta bara en så sak som trä (och här pratar jag om saker jag vet något om) skillnaden på trä kvaliten förr och nu är enorm.
Och så en gång till, tro inte på allt som kommer ur munnen hos bygghandlaren, beakta att dom lever på att sälja allt det där till såna som oss.
Och sist, om ni väljer att renovera, renovera inte med moderna methoder - tex diffusions täta skikt och sånt, gamla hus är inte konstruerade för sånt. bygg diffusions öppet!
Lycka till!
Jag har två saker att tillägga till denna debatt.
1. Läs igenom Sophie inlägg en gång till, jag har följt deras blogg länge så hon vet nog vad hon pratar om.
2. Det är en sak att sitta (som jag) i ett färdigrenomverat hus (som någon annann gjort) och komma med "goda råd" och en helt annan sak att själv vara mitt uppe i det. Det är en utmanning ni står inför MEN jag kan sätta vad som helst på att det är värt det när ni är klara. Nybyggda hus är rätt själlösa, ett hus från 1910 är mångas dröm, ett hus från en tid när man inte kompromissade med material och hantverks skicklighet. Ta bara en så sak som trä (och här pratar jag om saker jag vet något om) skillnaden på trä kvaliten förr och nu är enorm.
Och så en gång till, tro inte på allt som kommer ur munnen hos bygghandlaren, beakta att dom lever på att sälja allt det där till såna som oss.
Och sist, om ni väljer att renovera, renovera inte med moderna methoder - tex diffusions täta skikt och sånt, gamla hus är inte konstruerade för sånt. bygg diffusions öppet!
Lycka till!
Håller med de flesta ovanstående! Jag tycker att du ska satsa på att renovera huset, det kan bli en pärla. Angående tillägsisolering, upplevs huset som kyligt idag? Att tillägsisolera väggar ger ofta huset ett fulare utseende. Om det räcker med att få huset mer vindtätt (vindskyddspapp bakom panel) så behålls utseendet. Satsa kanske på tilläggsisolera vind och isolering i bjälklag ner mot källaren, mot kalla golv.
Äldre hus har mindre rum och är mer svårmöblerat, det är en nackdel, men kanske en liten utbyggnad kan hjälpa till?
Äldre hus har mindre rum och är mer svårmöblerat, det är en nackdel, men kanske en liten utbyggnad kan hjälpa till?
Oj, vilken respons! Jättekul att läsa alla kommentarer. Ska försöka svara på några frågor.
Den korta takfoten tror jag kommer från när taket lyftes och det byggdes om från 1½-plan till 2-plan. Tror även att fönstren flyttades i samband med detta. Huset upplevs som kallt på vintrarna, min fru går gärna i fleecetröja och tofflor. Å andra sidan är luften väldigt frisk vilket jag har fått för mig är väldigt bra.
Jag gillar ju att renovera och fixa på egen hand men för det här projektet kommer nog inte tiden att finnas. Våran plan idag är inte att bo där under renoveringstiden. Inser att jag nog uttryckte mig lite oklart. Bilden idag är att vid en renovering göra om totalt på insidan. Det är inte mycket kvar från 1910 som i mina ögon skulle vara värt att spara.
Planlösningen känns inte optimal för våra behov men det kanske ni, eller en arkitekt, skulle kunna ge lite ideer kring. Vi åker dit i helgen så jag ska försöka ta bilder och lägga upp i början på nästa vecka. Ska försöka få in en planlösning också så kanske man kan få lite tankar kring denna.
Nån som tycker jag är helt galen om jag säger att en vild idé finns kring att sänka taket och återgå till ett 1½-plans hus? Visst, vi tappar yta men det kanske kan lösas som sagt med en smakfull utbyggnad.
Den korta takfoten tror jag kommer från när taket lyftes och det byggdes om från 1½-plan till 2-plan. Tror även att fönstren flyttades i samband med detta. Huset upplevs som kallt på vintrarna, min fru går gärna i fleecetröja och tofflor. Å andra sidan är luften väldigt frisk vilket jag har fått för mig är väldigt bra.
Jag gillar ju att renovera och fixa på egen hand men för det här projektet kommer nog inte tiden att finnas. Våran plan idag är inte att bo där under renoveringstiden. Inser att jag nog uttryckte mig lite oklart. Bilden idag är att vid en renovering göra om totalt på insidan. Det är inte mycket kvar från 1910 som i mina ögon skulle vara värt att spara.
Planlösningen känns inte optimal för våra behov men det kanske ni, eller en arkitekt, skulle kunna ge lite ideer kring. Vi åker dit i helgen så jag ska försöka ta bilder och lägga upp i början på nästa vecka. Ska försöka få in en planlösning också så kanske man kan få lite tankar kring denna.
Nån som tycker jag är helt galen om jag säger att en vild idé finns kring att sänka taket och återgå till ett 1½-plans hus? Visst, vi tappar yta men det kanske kan lösas som sagt med en smakfull utbyggnad.
Jag hade nog tagit dit någon kunnig på området för att kolla på hur stommen osv ser ut, vi stod i samma val med våran sommarstuga från sent 1800-tal, när vi började riva i det så insåg vi ganska omgående att hela stommen var mer eller mindre upprutten (pga plastmattor osv) och var därmed ett hopplöst fall att försöka göra något åt och det blev då rivning av det.
Om huset är mycket ombyggt från hur det var från början så hade jag nog kört på rivning, som jag ser det är ju det gamla man vill åt och finns inte detta kvar så tar det ju bort en del av poängen.
Om huset är mycket ombyggt från hur det var från början så hade jag nog kört på rivning, som jag ser det är ju det gamla man vill åt och finns inte detta kvar så tar det ju bort en del av poängen.