Hjälp! Besiktningsman upptäckte inte bakfall
Hej,
jag och min familj har köpt ett Älvsbyhus byggt 2006. Huset har inklusive oss, haft tre ägare.
Den förste ägaren sålde huset innan garantibesiktningen. Den mäklare som då sålde huset (och är samma mäklare som sålde till oss) informerade inte köparna om garantibesiktningen. Någon sådan har alltså inte gjorts.
När vi flyttade in noterade inte besiktningsmannen detta (att det saknas garantibesiktningsprotokoll och dokumenterade åtgärder). Två frågor på detta:
1. Besiktningsmannen skall gå igenom all dokumentation som säljaren lämnar. Om garantibesiktning och protokoll saknas tycker jag att det borde vara besiktningsmannens skyldighet att uppge det på ett hus byggt 2006. Sant?
2. Vilka garantier har jag att kräva gentemot Älvsbyhus då jag garantibesiktning ej utförts?
Innan vi köpte huset lät vi Anticimex besiktiga i en överlåtelsebesiktning. Inga fel framkom.
Sedan dess har tre saker hänt:
1. Vi rev en gipsvägg som satt mot reglar/isolering mot yttervägg på övervåningen som den förste ägaren låtit göra (Älvsbyhus färdigställer inte övervåing) och finner till vår fasa att ångspärr saknas. Vi flaggar detta för Anticimex. Skaderegleraren bekräftar det och säger att det säkert är så på hela övervåningen, men att Anticimex försäkring endast täcker skador vållade av dolda fel, och inte dolda fel i sig. Vem kan vi rikta skadeståndskravet emot?
.2. Vi upptäckte bakfall i övre duschrum. Också detta är rum är uppfört av första ägaren, papper uppger att man följt branschstandard. Anticimex bekräftar att det finns ett bakfall (som vi tycker syns okulärt och på kalkavlagring) men vägrar att bekosta nytt badrum då de menar att bakfallet inte kan upptäckas bara med blicken (okulärt) och att ingen skada skett. Sant/falskt? Vem ställer vi skadeståndskrav till?
3. Vi upptäckte ett bakfall i nedre badrum (som Älvsbyhus entrprenör byggt). Under handfatet rinner vatten som kommer på golvet inte mot brunnen utan mot väggen. Anticimex hävdar även här att det inte kan upptäckas okulärt (vi tycker motsatsen, det syns precis som ovanvåningen om man sätter sig på huk och tittar mot ljuset) och de hävdar också att ingen skada uppkommit. Var vänder vi oss, vem kan vi kräva skadestånd av?
Situationen är mycket rörig, och jag uppskattar verkligen all hjälp jag kan få. Säljaren som sålde till oss hävdar att han aldrig märkt av bakfallet, och möjligen kan det vara sant på nedervåningen, men på övervåningen måste säljaren i så fall ha låtit bli att använda duschen i de tre år han ägde huset, vilket vi finner orimligt.
Stort tack på förhand till den mycket kompetenta läsarskaran här på forumet.
/Jesper
jag och min familj har köpt ett Älvsbyhus byggt 2006. Huset har inklusive oss, haft tre ägare.
Den förste ägaren sålde huset innan garantibesiktningen. Den mäklare som då sålde huset (och är samma mäklare som sålde till oss) informerade inte köparna om garantibesiktningen. Någon sådan har alltså inte gjorts.
När vi flyttade in noterade inte besiktningsmannen detta (att det saknas garantibesiktningsprotokoll och dokumenterade åtgärder). Två frågor på detta:
1. Besiktningsmannen skall gå igenom all dokumentation som säljaren lämnar. Om garantibesiktning och protokoll saknas tycker jag att det borde vara besiktningsmannens skyldighet att uppge det på ett hus byggt 2006. Sant?
2. Vilka garantier har jag att kräva gentemot Älvsbyhus då jag garantibesiktning ej utförts?
Innan vi köpte huset lät vi Anticimex besiktiga i en överlåtelsebesiktning. Inga fel framkom.
Sedan dess har tre saker hänt:
1. Vi rev en gipsvägg som satt mot reglar/isolering mot yttervägg på övervåningen som den förste ägaren låtit göra (Älvsbyhus färdigställer inte övervåing) och finner till vår fasa att ångspärr saknas. Vi flaggar detta för Anticimex. Skaderegleraren bekräftar det och säger att det säkert är så på hela övervåningen, men att Anticimex försäkring endast täcker skador vållade av dolda fel, och inte dolda fel i sig. Vem kan vi rikta skadeståndskravet emot?
.2. Vi upptäckte bakfall i övre duschrum. Också detta är rum är uppfört av första ägaren, papper uppger att man följt branschstandard. Anticimex bekräftar att det finns ett bakfall (som vi tycker syns okulärt och på kalkavlagring) men vägrar att bekosta nytt badrum då de menar att bakfallet inte kan upptäckas bara med blicken (okulärt) och att ingen skada skett. Sant/falskt? Vem ställer vi skadeståndskrav till?
3. Vi upptäckte ett bakfall i nedre badrum (som Älvsbyhus entrprenör byggt). Under handfatet rinner vatten som kommer på golvet inte mot brunnen utan mot väggen. Anticimex hävdar även här att det inte kan upptäckas okulärt (vi tycker motsatsen, det syns precis som ovanvåningen om man sätter sig på huk och tittar mot ljuset) och de hävdar också att ingen skada uppkommit. Var vänder vi oss, vem kan vi kräva skadestånd av?
Situationen är mycket rörig, och jag uppskattar verkligen all hjälp jag kan få. Säljaren som sålde till oss hävdar att han aldrig märkt av bakfallet, och möjligen kan det vara sant på nedervåningen, men på övervåningen måste säljaren i så fall ha låtit bli att använda duschen i de tre år han ägde huset, vilket vi finner orimligt.
Stort tack på förhand till den mycket kompetenta läsarskaran här på forumet.
/Jesper
Tillägg: I det frågeformulär som säljaren fyllde i samband med överlåtelsen påtalar han inga fel överhuvudtaget, bakfallen nämns inte, heller inte den uteblivna garantibesiktningen.
I en vanlig överlåtelsebesiktning ser man bara till de papper som presenteras o generellt tas inget ansvar för om det saknas handlingar. Där är en skillnad mot om ni hade utfört en jordabalksundersökning eller själva undersökt allt som ingår under jordabalken.
Så underlåtenheten att nämna garantibesiktning är svårt att beskylla varken eran säljare eller besiktningsmannen. Eventuellt att ni kan förhandla med Älvsbyhus själva men ni har inget bra läge
Gällande ångspärr har ni ett tveksamt läge gentemot besiktningsmannen däremot finns en liten möjlighet som ett dolt fel gentemot säljaren. Däremot så är det frågan om avsaknad av ångspärr rent juridiskt skulle kategoriseras som ett tillräckligt påverkande fel. Inte omöjligt och då blir frågan vad ev prisnedsättning hade blivit. Ni bör förhandla men jag är inte säker på att jag hade rekommenderat en kostsam process.
Gällande bakfallet så är ansvarsfrågan ytterst tveksam i en överlåtelsebesiktning även här hade det varit skillnad om ni gjort en riktig jordabalksundersökning, vvs besiktning eller liknande. Ofta gör besiktningsmännen mer noga koll än deras uppdrag egentligen tar ansvar för i våtrum så normalt sett ska de kolla golvbrunn, fall mm men det är sällan något mer än okulär besiktning ingår i själva uppdraget. Ni får alltså svårt gentemot anticimex som i sig är det besiktningsbolag som har sämst rykte o i mina ögon väldigt tveksam kompetens.
Gentemot säljare finns inte heller mkt att säga då ni hade kunnat upptäcka bakfallet o det väger tyngre än någon sorts skyldighet för honom att informera er
Så underlåtenheten att nämna garantibesiktning är svårt att beskylla varken eran säljare eller besiktningsmannen. Eventuellt att ni kan förhandla med Älvsbyhus själva men ni har inget bra läge
Gällande ångspärr har ni ett tveksamt läge gentemot besiktningsmannen däremot finns en liten möjlighet som ett dolt fel gentemot säljaren. Däremot så är det frågan om avsaknad av ångspärr rent juridiskt skulle kategoriseras som ett tillräckligt påverkande fel. Inte omöjligt och då blir frågan vad ev prisnedsättning hade blivit. Ni bör förhandla men jag är inte säker på att jag hade rekommenderat en kostsam process.
Gällande bakfallet så är ansvarsfrågan ytterst tveksam i en överlåtelsebesiktning även här hade det varit skillnad om ni gjort en riktig jordabalksundersökning, vvs besiktning eller liknande. Ofta gör besiktningsmännen mer noga koll än deras uppdrag egentligen tar ansvar för i våtrum så normalt sett ska de kolla golvbrunn, fall mm men det är sällan något mer än okulär besiktning ingår i själva uppdraget. Ni får alltså svårt gentemot anticimex som i sig är det besiktningsbolag som har sämst rykte o i mina ögon väldigt tveksam kompetens.
Gentemot säljare finns inte heller mkt att säga då ni hade kunnat upptäcka bakfallet o det väger tyngre än någon sorts skyldighet för honom att informera er
Bakfallet är inspektionsbart och borde ha inspekterats av köparen. Tyvärr är besiktningsmän ganska bra på att missa saker så man kan inte förlita sin undersökningsplikt på dessa. Jag tror ej heller att det i en vanlig besiktning ingår genomgång av dokumentation.....vi har haft flera besiktningar där allt ifrån slutbevis o bygglov inte funnits när vi själva kollat med kommunen.
Jag håller med om att ni kanske bör försöka fundera över ångspärrfelet....det är ju ev felbyggt. GARBO finns en sådan? Vad säger de?
Jag håller med om att ni kanske bör försöka fundera över ångspärrfelet....det är ju ev felbyggt. GARBO finns en sådan? Vad säger de?
Tack för svar Byggis och kinglolle. @Byggis: Det jag är rädd för är att Garbo inte omfattar innertaket på övervåningen då jag är osäker på om Älvsbyhus haft något som helst med övervåningen att göra - övervåningen fördigställdes efter att Älvsbyhus överlämnade huset och då var byggledaren den förste ägaren (som inredde hela övervåningen själv eller med hjälp av byggare). Att det är fel råder det ingen tvekan om, Ångspärren skall sitta där (står även i Älvsbyhus instruktioner till ägaren/den som inreder övervåningen) men mig veterligen täcker Garbo bara Älvsbyhus del, inte privat-snickerier.
Så, om jag förstått saken rätt: Vi kan bråka med Anticimex om bakfallet, men det leder sannolikt ingenstans. Ångspärren däremot, vi skickar skadeståndskrav via jurist till den som sålde huset till oss, så får han i sin tur bestrida eller yrka på skadestånd från den han köpte ifrån. Är det korrekt uppfattat? Igen, stort tack för snabba och tydliga svar (även om det inte är de svar jag vill ha)
Så, om jag förstått saken rätt: Vi kan bråka med Anticimex om bakfallet, men det leder sannolikt ingenstans. Ångspärren däremot, vi skickar skadeståndskrav via jurist till den som sålde huset till oss, så får han i sin tur bestrida eller yrka på skadestånd från den han köpte ifrån. Är det korrekt uppfattat? Igen, stort tack för snabba och tydliga svar (även om det inte är de svar jag vill ha)
Vad gäller bakfallet. Om skillnaden mellan ersättning/inte ersättning från AC beror på om det var möjligt att se okulärt, så kanske ni kan ta in en annan oberoende expert som kan intyga att felet gick att se okulärt, och på så sätt skaffa bevis. Risken är att ni då börjar spendera pengar på att skaffa bevis som troligen ändå inte leder til lersättning (AC verkar duktiga på att undvika ansvar, avsevärt sämre på att besiktiga).
Ångspärren, låter för mig som ett dolt fel. Fast mycket beror på hur svårt det vara att upptäcka att den saknades, finns det minsta tecken på att den saknas (ex. om den borde synas inne på en kattvind eller liknande utrymme), så är det defintivt kört. Ni kan ev. också åka dit på att den kanske skulle gått att se vid eldosor.
Ett problem med dolt fel och ångspärr är att det inte är helt oomstritt att den skal finnas, det finns många som hävdar att ångspärr inte gör nytta eller tom- är skadlig. Om säljaren raggar upp några sådana "experter" kan det bli problem att visa att det överhuvudtaget är ett fel (iuom. att det inte uppstått skador ännu). Vad som står i Älvsbyhus instruktioner är inte intressant vid en senare försäljning.
Ångspärren, låter för mig som ett dolt fel. Fast mycket beror på hur svårt det vara att upptäcka att den saknades, finns det minsta tecken på att den saknas (ex. om den borde synas inne på en kattvind eller liknande utrymme), så är det defintivt kört. Ni kan ev. också åka dit på att den kanske skulle gått att se vid eldosor.
Ett problem med dolt fel och ångspärr är att det inte är helt oomstritt att den skal finnas, det finns många som hävdar att ångspärr inte gör nytta eller tom- är skadlig. Om säljaren raggar upp några sådana "experter" kan det bli problem att visa att det överhuvudtaget är ett fel (iuom. att det inte uppstått skador ännu). Vad som står i Älvsbyhus instruktioner är inte intressant vid en senare försäljning.
Ja bakfallet hade kunnat upptäckas men den besiktning ni har beställt är inte tillräckligt omfattande så ni får svårt att reklamera det felet.
Byggfelsförsäkring täcker endast för det som ingått i entreprenaden. Sen finns det flera fallgropar till.
Att det är byggtekniskt fel är en sak men den juridiska tolkningen är inte alltid densamma så därför vill jag inte kategoriskt säga att ni har ett fel. Sen är frågan huruvida felet var inspekterbart via vind, inspektionsluckor eller liknande. Tveksamt men det kan egentligen du svara bättre på.
Ibland kan det vara så jävligt att det saknas inspektionsluckor upp till vind men att man där hade kunnat se felaktig konstruktion som föranleder en att tro att samma konstruktion finns i övriga huset. Så inget är självklart.
Om ni vill driva ärendet så ska ni reklamera till eran säljare och i värsta fall föra en process med honom. Sen kan han i sin tur ta det vidare, notera dock att det teoretiskt kan vara så att ni får rätt till skadestånd men inte er säljare. Eller tom så att ni nekas medan er säljare lyckas driva igenom mot sin säljare o kan då behålla pengarna själv
Byggfelsförsäkring täcker endast för det som ingått i entreprenaden. Sen finns det flera fallgropar till.
Att det är byggtekniskt fel är en sak men den juridiska tolkningen är inte alltid densamma så därför vill jag inte kategoriskt säga att ni har ett fel. Sen är frågan huruvida felet var inspekterbart via vind, inspektionsluckor eller liknande. Tveksamt men det kan egentligen du svara bättre på.
Ibland kan det vara så jävligt att det saknas inspektionsluckor upp till vind men att man där hade kunnat se felaktig konstruktion som föranleder en att tro att samma konstruktion finns i övriga huset. Så inget är självklart.
Om ni vill driva ärendet så ska ni reklamera till eran säljare och i värsta fall föra en process med honom. Sen kan han i sin tur ta det vidare, notera dock att det teoretiskt kan vara så att ni får rätt till skadestånd men inte er säljare. Eller tom så att ni nekas medan er säljare lyckas driva igenom mot sin säljare o kan då behålla pengarna själv
Hej,
tack för alla svar om bakfallet, jag tror jag har ett steg två, lovar återkoppling.
Gällande ångspärren, det är i och för sig sant att det saknas både inspektionslucka till vind och lucka mot kattvind, men där vi upptäckte det var bakom det enkelgips som smackats upp som innervägg, när vi rev den väggen. Hade inte kunnat upptäckas på annat sätt.
Lite förvånad blir jag kring det där med att det är irrlevant vad Älvsbyhus skriver om Ångspärr (hur och var den ska sitta på mm). De uttrycker tydligt att garantier inte gäller om man inte bygger på detta sätt, så någon relevans torde det ha... ?
tack för alla svar om bakfallet, jag tror jag har ett steg två, lovar återkoppling.
Gällande ångspärren, det är i och för sig sant att det saknas både inspektionslucka till vind och lucka mot kattvind, men där vi upptäckte det var bakom det enkelgips som smackats upp som innervägg, när vi rev den väggen. Hade inte kunnat upptäckas på annat sätt.
Lite förvånad blir jag kring det där med att det är irrlevant vad Älvsbyhus skriver om Ångspärr (hur och var den ska sitta på mm). De uttrycker tydligt att garantier inte gäller om man inte bygger på detta sätt, så någon relevans torde det ha... ?
Jag skulle börja med att stryka bakfallet ut huvudet, att försöka hoppa på AC verkar vara lönlöst. oavsett, om de har missat det okulärt eller inte. Det är inget dolt fel, så du kan inte hoppa på säljaren.
Avsaknaden av ångspärr verkar vara ett svårt kapitel, eftersom det finns vissa experter som anser att man inte skall ha ångspärren, samt som kinglolle skrev, det juridiska sättet att se på felet. De kanske inte är ett fel enligt juridiken.
Så där kan du testa å skrika på säljaren, men skippa sedan att processa, verkar vara som ett svårt fall att vinna.
Avsaknaden av ångspärr verkar vara ett svårt kapitel, eftersom det finns vissa experter som anser att man inte skall ha ångspärren, samt som kinglolle skrev, det juridiska sättet att se på felet. De kanske inte är ett fel enligt juridiken.
Så där kan du testa å skrika på säljaren, men skippa sedan att processa, verkar vara som ett svårt fall att vinna.
Tyvärr inte.
Nej, jag vet att för ca. 5 år sedna försökte jag utreda det lite när vi tilläggsioslerade en vägg i köket när vi byggde om köket.
Jag fann då mängder med motstridig information om hur man borde göra. Jag valde att sätta plast.
Jag fann då mängder med motstridig information om hur man borde göra. Jag valde att sätta plast.
I huspärm och ritningar från 2005/2006 står det i både dokumentation och ritningar att 0,2mm plastfolie skall fästas både bakom vägg och innertak. Så har inte skett i mitt fall. Om Älvsbyhus har det i sin ritning som lämnas till ägaren (vilken är den som färdigställer) så utgår jag ifrån att man kan säga att för hustypen skall ångspärr vara en del av konstruktionen, åtminstoner gällande det här huset och vid tidpunkten för uppförandet.